البنوك الإسلامية تُراجع عقود قروضها السكنية وفوائدها

ضمن التحركات الرقابية المواكبة لإقرار قانون التمويل العقاري للسكن الخاص المرتقب قريباً، بدأ بنك الكويت المركزي إعادة ترتيب الأمور التنظيمية اللازمة مع البنوك التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية، والخاصة بعقود منحها التمويلات المطلوبة منها مستقبلاً بهذا القطاع المرشّح لطفرة تمويلية.

وفي هذا الخصوص، علمت «الراي» من مصادر ذات صلة، أنه في إطار دراسته لصيغ التمويل والاستثمار بالبنوك الإسلامية ومدى ملاءمتها لمشروع قانون التمويل العقاري لمستحقي الرعاية السكني، استشرف «المركزي» رأي البنوك المحلية التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية حول اتجاهاتها التعاقدية بهذا النطاق، أو بمعنى أدقّ طلب تحديد الصيغة التعاقدية التي ستلجأ إليها في منح قروض السكن الخاص للمؤهلين وفقاً للقانون، مع تحديد آلية احتسابها للفوائد، فما الذي استجد على نموذج أعمال البنوك التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية للتمويل العقاري، حتى يطلب منها «المركزي» تحديداً إعادة بنائها لصيغ تعاقداتها بهذا القطاع؟

سبب رئيس

وإلى ذلك، أفادت المصادر بأن السبب الرئيس لاستفسار «المركزي»، يكمن في التغيرات التعاقدية التي ستطرأ مع إقرار قانون التمويل العقاري، لا سيما لجهة العمر والقيمة وتسعير تكلفة الأموال، فمن المعلوم أن أجل سداد التمويل السكني يبلغ حالياً بحد أقصى 15 سنة، وحدوده القصوى تصل 70 ألف دينار، تمنح غالباً لأغراض البناء والترميم.

كما أن هذه التسهيلات تقدّم بفائدة ثابتة على 15 سنة، وبصيغ تعاقدية وفقاً للشريعة ترتكز على المرابحة أو الإجارة، ولكل منهما ضوابطه، حيث في الحالة الأولى يتمتع العميل بتملكه للعقار الذي يتم رهنه للبنك الممول، أما في الصيغة الثانية فيكون العقار مملوكاً للبنك، حتى يسدد العميل جميع أقساطه، وفي الحالتين تكون الفائدة ثابتة من بداية التمويل لنهايته، وهنا تتزايد وجاهة استحقاق إعادة البنوك التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية لصيغها التعاقدية بهذا القطاع.

أجل السداد

وأوضحت المصادر أنه وفقاً لمؤشرات قانون التمويل العقاري المرتقب، يتوقع مدّ أجل سداد التمويل السكني إلى 25 سنة من تاريخ توقيع العميل العقد مع الجهة المانحة للتمويل بدلاً من 15، وسترتفع قيمته من 70 ألفاً إلى نحو 210 آلاف دينار، ستقدّم ائتمانياً بالكامل من البنوك المحلية وليس من بنك الائتمان، لتقسم على شريحتين الأولى بـ 70 ألفاً مضمونة من الحكومة من دون فوائد، ونحو 140 ألفاً يقدّمها أي من البنوك التجارية.

وأشارت المصادر، إلى أنه ورغم الترجيحات بأن تكون فائدة التمويلات السكنية للمؤهلين، وفقاً لقانون التمويل العقاري بمعدل أفضل من التسعير التقليدي، إلا أن البنوك الإسلامية أمام عقود تمويل عقاري جديدة أكبر عمراً بـ 10 سنوات، وبقيمة أعلى ضعفين عما هو مقرر حالياً، مبينة أن هذه المتغيرات تستلزم من البنوك التي تعمل وفقاً للشريعة، إعداد صيغة تعاقدية مختلفة، تساعدها في تفادي مخاطر الاستمرار بنموذج تثبيت الفائدة على فترة تمويل زادت زمنياً نحو 1.6 مرة.

التكيف الشرعي

ولفتت المصادر، إلى أن هذه المعطيات استدعت رقابياً استمزاج رأي البنوك الإسلامية بخصوص تحديد تكييفها الشرعي لصيغ تمويلها واستثمارها التي ستقدّمها لعملائها من مستحقي الرعاية السكنية الراغبين في الاستفادة من قانون التمويل العقاري، تمهيداً لوضع ضوابط تعاقدية موحدة يقرّها «المركزي» تواكب التغييرات، التي قد تطرأ على سعر الخصم في مدة السداد التي قد تمتد إلى 25 سنة، بحكم أنه المعني وفقاً لقانون التمويل العقاري المرتقب بوضع ضوابط مصممة لقطاع البنوك التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية في منح هذه التمويلات، بما يضمن المساواة في شروط منح التمويلات السكنية.

وأوضحت المصادر أن البنوك التقليدية لا تواجه ضغوطاً بهذه الدائرة، باعتبار أن نموذج أعمالها قائم على منحها القروض بفائدة متغيّرة كل 5 سنوات، لتكون بذلك قادرة على إعادة النظر فيها تسعيرها صعوداً أو هبوطاً حسب تقدير «المركزي» لسعر الخصم وقتها.

وأشارت، إلى أنه فيما طلب «المركزي» أن يكون رد البنوك التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية مدعماً برأي هيئة الرقابة الشرعية لديها، تبرز النتائج الأولية تفضيل أن يكون منح التمويلات السكنية مستقبلاً بصيغة المرابحة، التي تضمن رهن العقار من الدرجة الأولى، مفيدة بأن ما يعزز هذا الخيار، أن عقود الإجارة تستلزم تملك البنك الممول للسكن، من لحظة منحه التمويل حتى انتهاء أقساطه، وهذا الإجراء لم يعد مسموحاً به وفقاً لمسودة القانون الجديد.

محركات التغيير:

1 - مدّ عمر التمويل من 15 إلى 25 سنة

2 - زيادة القيمة من 70 إلى 210 آلاف على الأرجح

3 - تثبيت الفائدة غير صحي مع العمر الطويل والقيمة العالية

4 - توحيد عقود تمويلات القطاع ما يضمن المساواة في الشروط.