تخفيض نسبة زيادة إيجارات العقارات السكنية من 10 إلى 5 %

أصدرت البحرين قانوناً جديداً ينظم قطاع العقارات بعد مخاض استمر لنحو خمس سنوات بين أروقة الحكومة والجهات التشريعية، إذ من أبرز ما يحدده القانون هو توحيد مناطق البحرين من حيث المعاملة القانونية، إلى جانب تخفيض سقف رفع الإيجارات من 10 في المئة سنوياً في النظام القديم إلى 5 في المئة بعد مضي سنتين على بدء التأجير.

ومن شأن «إيجار قانون العقارات الجديد» تنظيم أكثر من 300 ألف عقد إيجار سكني وتجاري وصناعي في مختلف أنحاء البلاد يجري العمل بها حالياً وفق تقديرات عقاريين.

ومن أهم بنود القانون الجديد استحداث لجنة لفض المنازعات المتعلقة بالإيجارات وهو أمر لم يكن موجوداً في السابق، إذ كانت تحال القضايا إلى محاكم اعتيادية مما يطول أمد النزاع لأعوام، وقد أعطيت هذه اللجنة صلاحيات قضائية وتنفيذية بحسب ما أوضحه عقاريون.

كما يتيح القانون الجديد مرونة أكبر في إخلاء المبنى المستأجر في حال الإخلال بالاتفاق دون الدخول في تعقيدات قانونية تجعل من الصعب إخراج المستأجر، ففي الوضع الحالي سجلت حالات يمتنع فيها المستأجر عن دفع الإيجار لكن لا يتم إخراجه بسهوله أو أن ينتهي العقد ولكن يسكن في المبنى رغم عدم رضا المستأجر دون تمكن الأخير من إخراجه من العقار بسهولة.

وألغى القانون الجديد التقسيم الذي كان يمنح مزايا تفضيلية حصل عليها المستأجرون للمحلات التجارية في العاصمة المنامة والمحرق فيما يتعلق بعدم السماح للمؤجرين بزيادة الأسعار مما جعلهم يتمتعون بأسعار إيجارات منخفضة قبل نحو ستين عاماً.

ووحد القانون المعاملة في مختلف المناطق الأخرى، الأمر الذي سيدفع إلى تطوير العقارات في أحياء المنامة القديمة التي تعاني من قدم المباني وعدم جاذبيتها الاستثمارية.

وجاء في المادة 27 من القانون أنه «لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة المتفق عليها في العقد إلا بعد مضي سنتين من تاريخ بدء العقد أو من تاريخ آخر زيادة للأجرة أيهما أقرب، وتكون نسبة الزيادة 5 في المئة للعين المؤجرة لغرض السكنى و7 في المئة للأغراض التجارية والصناعية والمهنية والحرفية وغيرها وذلك بحد أقصى خمس مرات طوال مدة التعاقد، ما لم يتفق كتابة غير ذلك»

وجاء في المادة «يطبق حكم الفقرة السابقة على عقود الإيجار القائمة وقت العمل بأحكام هذا القانون عند تجديدها أو إعادة إبرامها بعد انتهاء المدة المنصوص عليها في المادة الرابعة من قانون الإصدار».

وذكر رئيس جمعية البحرين العقارية وأحد الذين شاركوا في تقديم الاستشارات لوضع القانون ناصر الأهلي»هذا القانون منتظر منذ أكثر من عشر سنوات وقبل حتى ظهور المجلس النيابي وكانت هناك مقترحات أيام مجلس الشورى، القانون بدأ تداوله في أروقة الجمعيات والغرفة منذ خمس سنوات وزاد العمل فيه في العامين الماضيين».

وعن موعد التنفيذ والآليات المقترحة قال «نحن بانتظار وضع الجهات المعنية للائحة التنفيذية وإيجاد مكاتب لتسجيل عقود الإيجار في المحافظات بواقع مكتب واحد على الأقل في كل محافظة لكي يتسنى تسجيل العقود».

وأشار الأهلي إلى أن «من أولى الفروق الجوهرية بين القانون القديم والقانون الجديد بأن القانون القديم قسم البحرين إلى منطقتين المحرق والمنامة (...) ففي المنامة قد تجد صاحب محل لم يتغير الإيجار منذ ثلاثين سنة وقد يكون خمسين ديناراً بحيث لا يستطيع صاحب العمارة إخراج المستأجر كما لا يستطيع زيادة مبلغ الإيجار مما دفع المستثمرين إلى عدم تطوير العقارات، في حين المناطق الأخرى يختلف الأمر فيها عن هذا الوضع».

وتابع «اقترحنا بأن يتم اعتبار البحرين كمنطقة واحدة، وأن يتم العمل بقانون موحد، وأن يتم إزالة تقسيم البحرين إلى منطقتين من أيام بجلريف».
وعن موضوع التسجيل قال الأهلي إنه سيكون بمثابة «سند رسمي يتيح للجنة المنازعات القضائية النظر في الخلافات».

وعن لجنة فض المنازعات الإيجارية قال الأهلي: «ستكون مهمتها النظر في الخلافات بين المستأجر والمؤجر بدلاً من اختصاص المحاكم بها بحيث تتأثر ستة شهور أو عامين (...) من المفترض أن تأخذ اللجنة قرارها خلال أسبوعين، وهي تنشأ بقرار من وزير العدل ويعين فيها قضاة وتكون قراراتها تنفيذية».

وعن نسب الزيادة في الإيجارات الجديدة أوضح الأهلي «أعتقد أن النسبة مناسبة للطرفين». ورأى الأهلي أن النسبة القديمة ربما كان فيها شيء من الزيادة الطبيعية» الوضع القديم كل سنة يستطيع المستأجر أن يزيد 10 في المئة».

ويعتبر إخلاء العقار من المستأجر أحد العقبات التي تواجه الاستثمار العقاري. ويقول الأهلي عن ذلك: «مع وجود سند وبعد انتهاء عقد الإيجار من حق المؤجر إخراج المستأجر من العقار في لحظة انتهاء العقد وبدون أمر من المحكمة».

وأوضح الأهلي أنه في الوضع السابق كان يتطلب إخراج بعض المستأجرين مدداً طويلة تصل حتى سنتين لحين صدور أمر قضائي.

وتحدث الأهلي عن مراعاة القانون الجديد لإخلاء المبنى عدة أمور من بينها تغيير تصنيف الأراضي أو أن يكون المؤجر يريد الرجوع للعقار للسكن فيه أو في حالة التخلف عن سداد مبلغ الإيجار لمدة ثلاثة شهور».

وعن تنفيذ القانون الجديد أوضح الأهلي أن الموضوع يحتاج إلى تدرج وفترة للتطبيق الكامل مع وجود نحو 300 ألف عقد إيجار سكني وتجاري في البحرين بحسب التقديرات «يمكن تمديد مدد فترة التسجيل من ستة شهور لثلاث سنوات لكن عقود الإيجار الجديدة يمكن تسجيلها مباشرة بعد صدور اللائحة وإنشاء مكاتب التسجيل».

واعتبر الأهلي رسوم التسجيل والتي لا تتجاوز 5 دنانير يدفعها المؤجر مناسبة، وأن صاحب العقار سيكون مستفيداً إلى جانب المستأجر من تسجيل العقد لحفظ حقوقه في حال نشوب نزاع.

ورأى الأهلي أن من شأن القانون الجديد زيادة الاستثمارات العقارية في البحرين خصوصاً أن العقارات المدرة للدخل أو التي يتم تأجيرها تعد أحد القنوات المفضلة للاستثمار، ومع وجود قانون جديد يعتقد الأهلي أن ذلك سيزيد من تحفيز الاستثمارات خصوصاً من المستثمرين البحرينيين والخليجيين.

واعتبر الأهلي القانون القديم بمثابة «عقبة» أمام الاستثمارات العقارية «مع القانون الجديد ستكون مناطق البحرين متساوية في القانون حتى المنامة. كان هناك تخوف من الاستثمار بسبب أن المباني قديمة ومستهلكة، ومع القانون الجديد سيكون هناك استثمار أكبر في العاصمة».