«الدفعة المقدمة» تدفع شركات عقارية لطرح خطط ميسرة للشراء وجذب المستثمرين

طرحت شركات عقارية خطط دفع ميسرة لشراء وحداتها بعيداً عن نظم التمويل المعمول بها بالبنوك، والتي تشترط سداد دفعة مقدمة من قيمة العقار نقداً، والتي قد تصل إلى 50% في المشروعات قيد الإنشاء.

وتستهدف الشركات من هذه الخطوة أيضاً إلى جذب شريحة جديدة للقطاع العقاري، وكذا لأن البنوك لا توفر تمويلاً عقارياً للمستثمرين من خارج الدولة.

وأكد راغبون في شراء وحدات عقارية أنهم واجهوا صعوبات في الحصول على تمويل من البنوك لأسباب عدة من أهمها زيادة الدفعة المقدمة المطلوب سدادها من ثمن العقار وكذا زيادة الفوائد المتراكمة على القرض إلى مايزيد على 50% من قيمة الوحدة فضلاً عن الشروط الخاصة بعمر المقترض.

وأظهر رصد أجرته «الاتحاد» لمعرفة التفاصيل الخاصة باشتراطات التمويلات العقارية في عدد من البنوك المحلية والأجنبية العاملة في الدولة، أن البنوك ملتزمة بالضوابط الخاصة بالحد الأدنى في نظام «قروض الرهن العقاري» ولكن هناك تفاوتاً في النسب بحسب الجنسية والملاءة المالية للعميل الراغب في الاقتراض وتاريخه الائتماني.

ومن جانبهم، استبعد مصرفيون أن تكون خطط السداد الميسرة التي أعلنت عنها شركات عقارية مؤخراً قد ظهرت بسبب صعوبات في الحصول على تمويل من البنوك في ظل النظام الجديد لقروض الرهن العقاري، مؤكدين أن الشركات العقارية تستهدف التغلب على الضوابط التي نص عليها نظام «قروض الرهن العقاري» والخاصة بالعقارات قيد الإنشاء، اذ ينص النظام على ضرورة سداد العميل 50% من قيمة العقار كدفعة مقدمة.

وكانت شركة دانوب العقارية قد أقرت نظاماً مبتكراً لسداد ثمن الوحدة العقارية بحيث يقوم المستثمر بسداد 25% من ثمن الوحدة السكنية على أن يقوم بسداد الأقساط المتبقية بواقع 1% شهرياً على مدى 75 شهراً.

ومن جانبها، طرحت شركة إعمار العقارية نظام سداد ميسرا تضمن ربط الأقساط المطلوبة من العملاء بوتيرة إنجاز المشروع، بحيث يسدد العميل 40% من إجمالي ثمن الوحدة على أربعة أقساط نصف سنوية يُعادل كل منها نحو 10% من القيمة الإجمالية للوحدة، ثم يسدد العميل الدفعة الخامسة، (بواقع 10% من ثمن الوحدة) عند اكتمال 20% من المشروع، ومثلها عند اكتمال 40% من المشروع، وهكذا على أن يسدد العميل 20% من قيمة الوحدة عند إنجاز المشروع بالكامل.

وقال فيصل عقيل، نائب الرئيس التنفيذي، للأفراد وإدارة الثروات في بنك الإمارات الإسلامي، إن الشركات العقارية التي أعلنت عن خطط سداد مرنة لشراء عقاراتها تستهدف التغلب على الضوابط التي نص عليها نظام «قروض الرهن العقاري» والخاصة بالعقارات قيد الإنشاء، اذ ينص النظام على ضرورة سداد العميل 50% من قيمة العقار كدفعة مقدمة، مؤكداً أن البنوك لايمكنها تجاوز الاشتراطات الخاصة التي يتضمنها النظام.

واستبعد أن يكون إعلان الشركات العقارية عن مثل تلك الخطط يأتي بسبب صعوبات في الحصول على تمويلات عقارية من البنوك، مشدداً على أن نظام قروض الرهن العقاري قضى على بعض الممارسات الخاطئة في الماضي مثل توفير تمويلات بنسب تصل إلى 95% أو 100% من قيمة العقار ما كان يسبب مخاطرة عالية للبنوك وأيضاً للقطاع العقاري في ظل تزايد المضاربات.

وأكد أن خطط التمويل التي توفرها الشركات العقارية تكون لعدد قليل من السنوات ولايمكن أن تصل إلى 25 عاماً كما هو الأمر في تمويلات البنوك، لافتاً إلى أن توسع الشركات العقارية في توفير مثل تلك الخطط لايمكن أن يؤثر على حجم التمويلات العقارية التي توفرها البنوك والتي تزداد من عام لآخر.

وأقر جمال صالح نائب المدير العام ورئيس مجموعة إدارة المخاطر في بنك دبي التجاري بأن اشتراطات التمويل العقاري تختلف من عميل لآخر ولكن من دون الأخلال بالضوابط الواردة في قرارات المصرف المركزي، موضحاً أن البنك يقوم بتقويم العميل داخلياً وفقاً لعوامل مختلفة، ويتم منح كلّ عميل ما يشبه (النقاط أو العلامات) وكلما زاد عدد النقاط كلما كان تقويم ذلك العميل أفضل وكلما حصل العميل على مزايا تفضيلية مثل تخفيض أسعار الفائدة أو تقليل أو إلغاء الرسوم للخدمات لهؤلاء ذوي التقويم الأعلى.

وأضاف أنه فيما يخص منح تمويلات للمقيمين خارج الدولة فإن المخاطر قد تكون عادة أعلى في تلك الحال مقارنة بالمقيمين في الدولة، لأن الوضع المالي للمقيم خارج الدولة قد يختلف وفقاً لمعطيات خارجية مثل الوضع الاقتصادي لدولته، ومن ثم تكون احتمالات تعثره في السداد أكبر من ذلك الشخص المقيم في الدولة، بالإضافة إلى وجود مخاطر أخرى عند التعامل مع المقيمين خارج الدولة ليست بالضرورة أن تكون موجودة في حال التعامل مع المقيمين، كغسيل الأموال وغيره.

ونفى صالح أن تكون الضوابط التي وضعها المصرف المركزي هي السبب الرئيس في طرح الشركات العقارية لمثل هذه العروض أو خطط السداد الميسرة، إذ أن تلك الضوابط كانت ضرورية لحماية الاقتصاد والقطاع العقاري والقطاع المصرفي من مخاطر المضاربات.

وأوضح أنه في جميع حالات التمويل، سواء تلك ذات خطط السداد الميسرة أو غير ذلك، يكون البنك دائماً طرفاً ثالثاً في الموضوع، حيث يتم توقيع اتفاقية ثلاثية ما بين البنك والعميل وشركة التطوير العقاري، والتي من خلالها يقوم البنك بسداد قيمة الوحدة العقارية الممولة لشركة التطوير العقاري، سواء كان ذلك على دفعة واحدة أو على عدة دفعات في حال خطط السداد الميسرة، ومع التزام العميل بسداد الأقساط المترتبة على ذلك بينه وبين البنك الممول بالطريقة المحددة في اتفاقية الاقتراض.

وعن أسباب تقديم الشركات العقارية مثل هذه الخطط التمويلية عزا نايل مكلوجلين، نائب رئيس أول في داماك العقارية ذلك إلى أن البنوك لا توفر تمويلاً عقارياً للمستثمرين من خارج الدولة، ما جعل الشركات العقارية تقدم مثل هذه التيسيرات من أجل جذب شريحة جديد للقطاع العقاري في الدولة.

وقال إن داماك العقارية توفر خطط دفع لعملائها في إطار تسهيل عملية شراء العقارات، إذ لا ترغب شريحة من المستثمرين الدخول في الإجراءات البنكية لأكثر من سبب، ونحن نوفر لهم هذه الميزة الإضافية، كنقطة جذب حقيقية.

وأوضح أن الشركة توفر خطط سداد ضمن مشاريعها تتناسب والعملاء كافة، إذ يتطلب من المستثمر سداد 20% دفعة حجز، و20% خلال ستة أشهر، على أن يتم سداد بقية المبلغ على دفعات خلال الفترة التي يتطلبها إنجاز المشروع، متضمنة نسبة 10% عند التسلم.

وأشار إلى أن الشركة وقعت اتفاقية مع بنك أبوظبي التجاري لتسهيل إجراءات التمويل العقاري الخاص بالعقارات على الخارطة، مع خطط سداد تصل إلى 25 سنة، حسب لوائح وشروط البنك. وذكر أن هذا التنوع الذي تقدمه الشركة من خطط سداد، وتمويلات بنكية تأتي جميعها في إطار التنويع والتسهيل للعملاء، الأمر الذي يدعم الطلب على العقارات ويزيل العقبات أمام المستثمرين من الخارج.

وقال صالح عبد الله لوتاه المدير التنفيذي لشركة لوتاه لتطوير العقارات، إن الهدف من خطط السداد هو التسهيل على المشترين والبقاء في صدارة المنافسة ولتكون الشركة عند وعودها بخصوص المشاريع المستقبلية، إلى جانب إدخال تسهيلات الرهن العقاري الجديدة التي تحتوي على تمويل يصل حتى 80%، موضحاً أن الشركة طرحت خطة سداد تنافسية جديدة لمواطني الإمارات، مع خطة ميسرة للمقيمين على الوحدات السكنية المتبقية من مشروع شمال تيراسيز، وأيضاً للمرحلة القادمة من مشروعات شمال تيراسيز وشمال ريزيدنسز.

مشترون يواجهون صعوبات تمويلية

قال محمد جمال الدين، أحد الراغبين في الحصول على تمويل عقاري، إنه فكر في شراء وحدة عقارية في دبي بعد أن وجد أن القطاع العقاري يمثل فرصة استثمارية جيدة، فتوجه إلى أحد البنوك للاستفسار عن الاشتراطات فأخبره الموظف أنه يجب عليه سداد دفعة مقدمة بنسبة 25% من قيمة العقار كشرط للحصول على تمويل، مؤكداً أنه تراجع عن الفكرة لأن الدفعة المقدمة بلغت 375 ألف درهم من قيمة العقار البالغة 1,5 مليون درهم، ولكنه يفكر في الشراء من خلال شركة عقارية قدمت تيسيرات.

وذكر فراس لطفي، أحد المستثمرين، أنه تمكن من تدبير الدفعة المقدمة من قيمة العقار ولكنه واجه صعوبة في الحصول على تمويل لمدة 25 عاماً بما يجعل القسط الشهري للقرض غير متناسب مع دخله الشهري، موضحاً أن موظف البنك أخبرة بأن أقصى مدة للقرض تبلغ 15 عاماً لأن عمره 50 عاماً ويجب أن يكون الحد الأقصى لعمر المقترض عند وقت سداد الدفعة الأخيرة 65 سنة لغير المواطنين.

أما سليمان الحسيني، مستثمر، فأفاد بأنه حصل على قرض عقاري لشراء شقة بمليون درهم في الشارقة ويقوم بسداد مبلغ 5273 درهماً شهرياً لمدة القرض التي تبلغ 25 عاماً، لافتاً إلى أنه قام باحتساب الفوائد الإجمالية على القرض فاتضح أنها تجاوزت 581 ألف درهم ما يعني أنها تجاوزت 50% من قيمة العقار.

رحلة الحصول على تمويل عقاري

تواصلت «الاتحاد» مع عدد من البنوك المحلية والأجنبية العاملة في الدولة لمعرفة التفاصيل الخاصة باشتراطات التمويلات العقارية، فاتضح أن البنوك ملتزمة بالضوابط الخاصة بالحد الأدنى في نظام «قروض الرهن العقاري»، ولكنّ هناك تفاوتاً في النسب، وفقاً للجنسية والملاءة المالية للعميل الراغب في الاقتراض، وبحسب تاريخه الائتماني.

وتبين أن هناك تفاوتاً لأسعار الفائدة الممنوحة للعملاء من خلال الإعلان عن نسب فائدة منخفضة للغاية بالمقارنة بالسعر السائد في السوق المصرفية، وفي الحقيقة تكون هذه النسب للعام الأول أو للسنوات الأولى من عمر القرض في أفضل تقدير.

وتبدأ رحلة الحصول على قرض أو تمويل عقاري بشراء الأوراق الخاصة بالقرض، وبمبلغ يصل إلى 3 آلاف درهم، ثم إجراء تقويم للعقار سواء من قبل العميل أو البنك ذاته، ويتحمل العميل رسوم التقويم.

وتختلف نوعية الرسوم الإضافية، وفقاً لسياسة كل بنك، حيث يتم الإعفاء من بعضها أحياناً، وتبلغ الرسوم الإدارية للقرض 1% من القيمة، وبحد أقصى تصل إلى 40 ألف درهم، مع رسوم تأمين على الحياة بنسبة 0,025% ورسوم تأمين على المبنى بنسبة 0,005%.

كما تختلف أسعار الفائدة على القرض من بنك لآخر، وفقاً لعروض تعلن من وقت لآخر، وتتفاوت بين 3,5% إلى 4,75%.

من شروط التمويل العقاري

25 عاماً المدة القصوى لقرض الرهن العقاري.

70 سنة الحد الأقصى لعمر المواطن المقترض عند وقت سداد الدفعة الأخيرة و65 سنة للمقيمين.

75% الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة للوافدين إذا كانت قيمة العقار أقل من 5 ملايين درهم.

80% الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة للمواطنين إذا كانت قيمة العقار أقل من 5 ملايين درهم.