4 وزارات تهبط بأسعار العقار وتقلب الطاولة على المضاربين

يشهد الحراك العقاري ركودا منذ 12 شهرا حسب مؤشرات وزارة العدل، حيث انخفضت قيمة الصفقات من 438 مليار ريال في 2014 إلى 399.3 مليارا في 2015.

وقال اقتصاديون وعقاريون: شهد المؤشر هبوط الأداء من ناحية البيع والشراء، ثم تصاعدت الأمور لينخفض مرة أخرى في البيع والشراء نوفمبر 2015، بعد طرح مؤسسة النقد شرط الـ30% كمقدم للتمويل العقاري.

كما أدى تطبيق الحد الأعلى للتمويل العقاري قبل 9 أشهر لانخفاض عدد الصفقات، وقبل شهرين بدأ المواطن يلمس انخفاضا متوسطا في أسعار الأراضي بين 6 ـ 8%، وبلغ انخفاض الفلل السكنية بين 5 و6%، فيما تراوح انخفاض أسعار صفقات العمائر بين 5 و10%، فيما بلغ مؤشر انخفاض العمائر السكنية المكونة من شقق 10%.

وأضافوا: هذا الانخفاض المتوقع للعام الحالي يعود لحالة الترقب التي ينتظرها المستثمرون والمطورون العاملون في قطاع المقاولات مما أثر على نشاط التطوير العقاري والمضاربة والبيع والشراء.

كما شهد السوق ركودا بسبب فرض مؤسسة النقد الدفعة الأولى من التمويل العقاري للأفراد، وترقب المستثمرين لما ستصدره وزارة الإسكان من قرارات قد يعلن عنها مع توارد أخبار جديدة عن إلغاء عدد من الصكوك كانت قد أقرتها وزارة العدل، وهذا يجعل الأمل ينمو لدى المواطنين عن إمكانية انخفاض الأسعار وامتناعهم عن البيع أو الشراء في الفترة الحالية وإحجام عدد من المستثمرين عن الدخول بالمضاربات.

انخفاض السيولة أدى إلى ضبط أسعار العقار

وأوضح الخبير الاقتصادي عبدالحميد العمري، أن انكماش السوق العقاري مر بمراحل منها انخفاض السوق العقاري حسب مؤشر وزارة العدل الذي يبين أنه وخلال 12 شهرا مضت وصل مؤشر الصفقات العقارية بالمملكة 399.3 مليار ريال.

وكان المؤشر العقاري للصفقات بذات الفترة قد سجل العام الماضي 440 مليار ريال وبدأ الانخفاض منذ شهر أكتوبر 2014، وشهد المؤشر هبوط الأداء من ناحية البيع والشراء ثم تصاعدت الأمور لينخفض مرة أخرى في البيع والشراء في نوفمبر 2014، بعد طرح مؤسسة النقد شرط الـ30% كمقدم للتمويل العقاري.

وأضاف «النسبة التي وضعتها مؤسسة النقد تمثل 90% من سبب انخفاض الصفقات»، مبينا أن مؤسسة النقد أقرت النسبة بعد دراسة متأنية استمرت عامين وهي نسبة متوسطة ومعقولة للراغبين في الحصول على قرض عقاري.

وقدر العمري نسبة انكماش السوق في الفترات الماضية بين 20 و40%، مشيرا إلى أن مؤسسة النقد رصدت ارتفاع أسعار العقار في 2014، إذ بلغت أعلى مستوى في تاريخ المملكة فبدأت بتطبيق الحد الأعلى للتمويل العقاري قبل 9 أشهر الذي أدى لانخفاض عدد الصفقات، وقبل شهرين بدأ المواطن يلمس انخفاض متوسط أسعار الأراضي بين 6 و8% وبلغ انخفاض الفلل السكنية بين 5 و6% وتراوح انخفاض أسعار صفقات العمائر بين 5 و10%، في حين بلغ مؤشر انخفاض العمائر السكنية المكونة من شقق 10%.

ولوحظ هبوط التعاملات في السوق العقاري وانخفاض سعر الصفقات للفلل والأراضي 49%.

وأرجع العمري ذلك إلى شراء العقاريين الأراضي بالمضاربات لغرض البيع والربح فيها بنسبة 20%، ومن ثم إعادة بيعها، إلا أن المؤشرات انعكست فانخفضت معدلات نمو السيولة من 16% وبلغت حتى الشهر الماضي 10%، مع التوقع بالمزيد مع نهاية الصيف مما أدى إلى سقوط الأسعار وتوقف المستثمرين عن البيع والشراء وترقب ما سيحدث مستقبلا، ورغم فتح السوق للمستثمر الأجنبي إلا أن الأسواق والأصول أعطت إشارات سلبية وزادت تحفظات المستثمرين حيث انخفضت أسعار الفلل من مليوني ريال إلى 1.5 مليون، وهذا سعر لا يتلاءم أيضا مع دخل المواطن المتوسط.

وقال: هناك بلدان أجنبية وصل فيها التملك 12 سنة وهذه مقارنة مرتفعة جدا للمواطن حيث يقدر العمر الوظيفي للفرد 40 سنة ويشكل هذا 75% من العمر الوظيفي للفرد.

وتوقع العمري أن ينهي السوق العقاري الركود خلال 3 أشهر مقبلة وأن تنمو عوامل محفزة لضبط السوق، منها تنفيذ قرار الرسوم على الأراضي البيضاء ووضع آليات سريعة يقرها مجلس الوزراء وقد تستغرق 6 أشهر.

وأضاف العمري: لدينا عوامل وضعتها مؤسسة النقد منها تحديد دفعة أولى من قيمة التمويل العقاري وهو أحد العوامل المؤثرة على السوق واستمرار انكماش الأسعار، كما أدى لتحفظ المستثمر، ويهدف هذا القرار إلى حماية القطاع المالي في البنوك، والحد من التشوهات المتضخمة التي تنتشر في القطاع العقاري المليء بالمخاطر والعراقيل، كما أقدمت مؤسسة النقد على حماية السوق بعدم السماح بضخ مبالغ مالية كبيرة للتمويل، كما بدأت الحكومة بمعالجة السوق من التشوهات بنشر بياناته عبر وزارة العدل وقامت وزارة التجارة على تنظيم عمل المكاتب العقارية التي تعمل بدون رقابة أو تراخيص مما يحد من الفوضى التي يعج بها السوق، فيما قامت وزارة الإسكان بوضع شبكة معلوماتية تجمع مكاتب العقار كافة وتخصيص ضوابط لعرض الوحدات السكنية المستأجرة من كل مكتب مما يحد من استغلال الوسيط العقاري وسيصبح السوق أكثر تنظيما في الفترة المقبلة.

وبين أن وزارة العدل سيطرت قبل عام واحد على غسيل أموال، وقعت في السوق العقاري الذي كان يعج بالفوضى حيث تورط بشبهة غسيل أموال حين بلغ حد التعامل العام الماضي 440 مليار ريال وانخفض بعد الضبط إلى 400 مليار ريال.

توقف المضاربات يخفض أسعار العقار

من ناحيته، أوضح المطور العقاري المهندس ياسر التويم أن تطورات السوق العقاري شهدت كبوات بين الصعود والنزول.

وقال: هذا الانخفاض المتوقع هذا العام يعود لحالة الترقب التي ينتظرها المستثمرون والمطورون العاملون في قطاع المقاولات مما أثر على نشاط التطوير العقاري والمضاربة والبيع والشراء.

وأضاف: لا يوجد أي ربط بين رمضان والسوق العقاري لهذا العام حيث شهد السوق ركودا بسبب فرض مؤسسة النقد الدفعة الأولى من التمويل العقاري للأفراد وترقب المستثمرين لما ستصدره وزارة الإسكان من قرارات قد يعلن عنها مع توارد أخبار جديدة عن إلغاء عدد من الصكوك كانت قد أقرتها وزارة العدل وهذا يجعل الأمل ينمو لدى المواطنين عن إمكانية انخفاض الأسعار وامتناعهم عن البيع أو الشراء في الفترة الحالية وإحجام عدد من المستثمرين عن الدخول بالمضاربات.

وقال إن وزارة الإسكان أعلنت عن مساهمة المطورين والشركات الصغيرة في مشاريع الإسكان المزمع الإعلان عنها، وهذه الفكرة أعطت فرصة للمستثمرين من الصغار للتنمية العقارية والمساهمة بالمشاريع الإسكانية وكذا سمحت للبعض بالاشتراك في القروض لحل أزمة الإسكان، كما وجدت الوزارة أن التوجهات السابقة لا تفي بسد فجوة الحاجة للإسكان فلجأت لعدة إصلاحات من شأنها فتح منافذ أخرى للاستثمار العقاري عبر فتح قنوات تيسر استثمار الشركات العقارية الصغيرة والكبيرة.

واستعرض التويم التجربة الأمريكية التي أدت لتضخم العقار حيث حرصت وزارة الإسكان على تلافي الوقوع في التجارب الخاسرة كالتي خاضها السوق العقاري الأمريكي.

وتوقع التويم انفراج سوق العقار بعد موسم الحج وعودة رونق الاستثمار وفق الشروط والتنظيمات التي وضعتها وزارة الإسكان وأن تبدأ بضخ منتجات بطريقة سليمة تمنع العودة للمضاربة مرة أخرى ويلزم هذا توجيه الدولة لوزارة الإسكان بدراسة القرارات كافة التي تنتجها الوزارة وتحسبها جيدا.