أبوظبي.. غرامات التأخير في تسليم المشروعات تعيد حسابات شركات تطوير عقاري

أكد خبراء ومتعاملون في السوق العقاري في أبوظبي، أن إقرار قانون تنظيم القطاع العقاري في الإمارة الصادر مؤخراً، لفرض غرامة تأخير على شركات التطوير في حال تأخر تسليم المشاريع مدة تزيد على 6 أشهر، يسهم في عودة الثقة للمستثمرين في السوق العقاري، كما يدفع مطورين لإعادة حساباتهم والقيام بالدراسات المطلوبة والكافية لضمان التزام التسليم في المواعيد المحددة.

وقال هؤلاء لـ«الاتحاد» إن القانون يسهم بشكل مباشر في خروج شركات التطوير غير الجادة من السوق، موضحين أن تعثر بعض هذه الشركات في تسليم مشاريع تم الإعلان عنها وقت الطفرة العقارية، كان له تأثير سلبي على القطاع العقاري، وأدى إلى تخوف كثير من المستثمرين على شراء العقارات لاسيما المبيعة على الخارطة.

ونصت المادة 25 من القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، والمتعلقة بتأخر البدء في مشروع التطوير العقاري أو تسليمه أنه إذا تخلف المطور عن البدء بمشروع التطوير العقاري وفقاً لالتزاماته التعاقدية وتقدم مشترون يملكون ما لا يقل عن 5% من الوحدات العقارية المبيعة بشكوى للدائرة فعليها إجراء تحقيق بشأن ذلك المشروع، فإذا تبين لها أن المطور قد تأخر في البدء بالمشروع دون أي عذر مقبول بالمحافظة لأحكام هذا القانون أو لائحته التنفيذية أو التزامات المطور التعاقدية، جاز للدائرة إلغاء المشروع، ويتعين توزيع المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع بين المودعين، وفقاً لأحكام المادة 26 من هذا القانون.

ويجوز للدائرة أن تفرض غرامة تأخير على المطور تُدفع لمصلحة مشتري الوحدات العقارية في حال تأخر المطور في تسليم مشروع التطوير العقاري مدة تزيد على ستة أشهر من تاريخ التسليم المتوقع للمشروع، وفقاً للجدول الزمني الذي تعهد به المطور للدائرة، وذلك ما لم يثبت أن تأخره كان بسبب خارج عن إرادته.

ولا تسري أحكام هذه المادة على مشاريع التطوير العقاري التي بدأ إنشاؤها قبل العمل بأحكام هذا القانون، والتي لا تقل نسبة الإنجاز فيها عن 50%.

ضوابط محددة

وأكد عمير الظاهري رئيس مجلس إدارة شركة مدائن القابضة أن وضع ضوابط محددة لمعالجة مشاكل تأخر تسليم المشاريع العقارية سيكون له دور رئيسي لعودة الثقة إلى السوق العقاري، موضحاً أن الفترة التالية للأزمة المالية العالمية شهدت تعثر بعض الشركات في إنجاز المشاريع المعلن عنها، وهو ما أدى إلى تضرر كثير من المشترين، ومن ثم تخوف الكثيرين من تكرار التجربة.

وأضاف أن تركيز القانون على ضمان حقوق المشترين يعيد الثقة لهؤلاء العملاء، ومن ثم يسهم في جذب المستثمرين للقطاع العقاري. وأوضح الظاهري أنه من ناحية أخرى، فإن القانون يدفع شركات التطوير العقاري لإعادة حساباتها واتخاذ خطوات محددة لضمان عدم تأخر التسليم، متوقعاً خروج الشركات غير الجادة من السوق، ليستمر فقط المطورون الجادون.

وأوضح الظاهري أن قانون تنظيم القطاع العقاري بأبوظبي ينظم عمل جميع أطراف السوق العقاري بالإمارة، ومن ثم ضمان حقوق المطور والمشتري، وبما يضمن التزام شركات التطوير بإنجاز المشاريع وفق الاشتراطات اللازمة، وفي الوقت ذاته يضمن التزام المشتري بالسداد.

معاناة المستثمرين

بدوره، أوضح رجل الأعمال فردان حسن الفردان أن معظم العقود الموقعة بين شركات التطوير والمستثمرين خلال الفترة الماضية كانت بمثابة عقود إذعان، تخدم المطور في المقام الأول، لافتاً إلى معاناة كثير من المستثمرين من تأخر شركات التطوير في التسليم، في ظل غياب الضوابط اللازمة لحماية حقوق المشترين، لاسيما الذين قاموا بشراء العقارات عبر التمويل، ومن ثم التزامهم بسداد الأقساط والفوائد رغم عدم استلام الوحدة.

وأوضح الفردان أن المستثمرين الذين قاموا بشراء الوحدات السكنية وقت صعود السوق تحملوا خسائر مضاعفة نتيجة عدم استلام الوحدة في الوقت المحدد، ومن ثم عدم الاستفادة من تأجيرها بأسعار مرتفعة أو البيع بسعر تنافسي.

وارتفعت أسعار الشقق في أبوظبي خلال النصف الثاني من العام الجاري بنحو 4% بحسب تقرير لشركة استيكو العقارية.

بيد أن الفردان أشار إلى عدم تضرر بعض المشترين من تأخر التسليم، مع قيام الشركات بإعادة هيكلة المشاريع المتعثرة، مثلما تم في مشروع «الغدير» لشركة الدار العقارية.

وكانت «الدار» أعلنت عقب الأزمة المالية العالمية نهاية 2008 تأجيل دفعاتها في مشروع «الغدير» لمدة 6 أشهر، ثم أطلقت مبادرة لعملائها بهدف دعم المشترين لتخطي العقبات الناجمة عن الأوضاع الاقتصادية الناتجة عن الأزمة المالية.

وشملت المبادرة إعادة النظر في سعر البيع بهدف تخفيضه، ومراجعة المساحات المبنية للوحدات بهدف رفع قيمة الاستثمار المبدئي، إضافة إلى إعادة جدولة الدفعات المتبقية والمعاونة في تمويلها، حيث تم بناء على ذلك خفض أسعار وحدات «الغدير» المبيعة بمتوسط 35%.

تعويض المشترين

من جانبه، قال محمد الهبش المدير التجاري لشركة هيدرا العقارية إن كثيراً من الشركات العقارية كانت تقر بالفعل في العقود الموقعة مع المشترين بتعويضهم في حالة تأخر التسليم لأكثر من 6 أشهر، بيد أن إقرار ذلك بشكل قانوني يضمن المزيد من الضوابط لتنظيم السوق.

وأكد أن إقرار الغرامات على المطورين عند التأخر في التسليم يسهم بشكل مباشر في توجه الشركات للقيام بالدراسات اللازمة، والتي تضمن عدم التورط في مشاريع تفوق قدراتها.

توقع تقرير لشركة جي ال ال تسليم 6 آلاف وحدة سكنية في أبوظبي خلال النصف الثاني من العام الجاري. وأشار الهبش إلى ضرورة الاهتمام باتخاذ المزيد من الخطوات لضمان حقوق المشترين، فضلاً عن المراقبة التامة لكل الأنشطة فيذ السوق العقاري، وبما يضمن التطبيق التام للقانون الجديد.

وأوضح الهبش أن شركات التطوير العقاري ستستفيد من هذه الإجراءات، والتي تضمن بث الثقة في السوق، وجذب المزيد من المستثمرين.

تنظيم العلاقة

من جهته، أكد الدكتور عماد الجمل نائب رئيس اللجنة الفنية الاستشارية العليا في جمعية المقاولين أن تنظيم العلاقات التعاقدية بين أطراف العملية العقارية ضرورة لتنظيم السوق العقارية وحماية جميع الأطراف، موضحاً أن شركات المقاولات تتحمل غرامات محددة عند التأخر في التسليم بناء على العقود الموقعة مع المطورين أو الملاك.

وأضاف الجمل أن منح المطور مدة تصل إلى 6 أشهر قبل فرض غرامة مالية عند التأخير في التسليم، يعد مدة كافية تماماً للتأكد من مدى جدية المطور، حيث يضمن مراعاة الظروف التي ربما تكون خارجة عن إرادة المطور.

بيد أن الجمل أوضح أن اشتراط تقدم مشترين يملكون ما لا يقل عن 5% من الوحدات العقارية المبيعة بشكوى للدائرة عند التأخر في التسليم، لقيام الدائرة بإجراء تحقيق بشأن المشروع الذي تأخر تسليمه، ربما يمثل عائقاً أمام إثبات بعض الحالات في ظل صعوبة تواصل المشترين بعضهم من بعض والاتفاق على التقدم بشكوى، رغم إدراك وجهة نظر المشرع في ضمان تضرر عدد كبير من المشترين قبل اتخاذ خطوات عقابية بشأن المطور.

الفشل في إنجاز المشروع

نصت المادة 26 من القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي،، أن فشل المطور في إكمال مشروع التطوير العقاري يعني أن على أمين الحساب، وبعد موافقة الدائرة، اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين، بما يضمن إكمال مشروع التطوير العقاري، وفي التصاريح الممنوحة له، وقد تشمل تلك التدابير قيام ممول مشروع التطوير العقاري أو مطور آخر بإكماله.

وإذا تعذر إيجاد أي حل لإكمال مشروع التطوير العقاري، خلال فترة 6 أشهر من تاريخ موافقة الدائرة وفقاً لأحكام البند (1) من هذه المادة، يقوم أمين الحساب بتوزيع المبالغ المتبقية المودعة في حساب ضمان المشروع، تحت إشراف الدائرة، وفق ترتيب محدد يبدأ ببدل مصاريف إدارة الحساب غير المسددة، الخاصة بأمناء الحساب، وبحد أقصى تحدده الدائرة، ثم ممولي مشروع التطوير العقاري ومشتري الوحدات العقارية في المشروع أو مموليهم، وذلك قسمة غرماء في حال عدم كفاية المبالغ الموجودة في حساب ضمان المشروع، ثم مقاولي المشروع والموردين، وذلك قسمة غرماء في حال عدم كفاية المبالغ في حساب ضمان المشروع، وأخيراً المطور.

خسائر مالية

قال عتيبة بن سعيد العتيبة، رئيس مجلس إدارة مجموعة مشاريع العتيبة، إن تأخر تسليم بعض المشاريع أدى لتحمل المستثمرين خسائر مالية كبيرة، موضحا أن المستثمر الذي قرر شراء وحدة سكنية بغرض التأجير، تحمل خسائر نتيجة عدم الاستفادة من قيمة الإيجار لمدة عام أو أكثر، وكذلك من قام بالشراء بغرض البيع تحمل خسائر نتيجة عدم قدرته على تدوير أمواله، أو البيع بسعر منخفض في ظل تراجع قيمة العقارات المباعة على الخريطة، مقارنة بالجاهزة.

وأوضح العتيبة أن معظم مبيعات الوحدات العقارية تتم عبر التمويل العقاري، ومن ثم التزام المشتري سداد الدفعات والفوائد في مواعيد محددة، وبالتالي، فإن أضرار تأخر التسليم لا تقتصر فقط على عدم تدوير الأموال، ولكن تحمل خسائر إضافية عند تأخر المشتري في سداد أقسام البنوك، ومن ثم تفاقم الفوائد عليه.

وأكد عدم تضرر المطورين بشكل كبير من التوجه لفرض غرامات مالية عليهم في حالة تأخر التسليم، موضحا أن معظم المطورين سيقومون بتحميل المقاول قيمة الغرامات في الغالب.