«%15» عوائد العقار التجاري.. و«10%» لـ«الاستثماري»

قدر مراقبون عقاريون متوسط عوائد العقار التجاري (المكاتب) بمستوى يبلغ 15 % سنوياً مقابل مستوى يبلغ 8 % سنويا للعقارات السكنية و10 % للعقار الاستثماري، لافتين إلى ضعف حركة تداولات السوق العقاري المحلي حيث تفيد البيانات المتاحة أن حجم تداولات السوق العقاري المحلي في النصف الأول بلغت 9 مليارات ريال مقسمة إلى 5 مليارات خلال الربع الأول والباقي 4 مليارات خلال الربع الثاني فيما تم إبرام عدد 1.222 صفقة عقارية خلال النصف الأول للعام الجاري 2016 منها 566 صفقة أبرمت في الربع الأول و656 صفقة تم إبرامها خلال الربع الثاني تمثل نسبة 53.7 % من إجمالي عدد الصفقات المبرمة

وتوقع الخبير والمثمن العقاري يوسف حمد خلف آل سعيد السويدي، مدير الشركة المتحدة للإنشاءات والاستثمار العقاري، تحسن مستويات السيولة العقارية مع عودة المتعاملين العقاريين من الإجازات غير انه لم ينس التأكيد أن هناك حالة من الركود تسيطر على تعاملات السوق العقاري المحلي في ظل جفاف ملحوظ للسيولة، معزياً ذلك إلى الإجازات الصيفية واجازات المدارس بالإضافة إلى تراجع أسعار النفط الذي مازال يتذبذب في نطاق 50 دولاراً للبرميل.

وأكد السويدي تفضيل المستثمرين العقاريين العقارات التجارية بوصفها الأفضل في معدلات العوائد بواقع 15 % مقارنة مع أنواع العقارات الأخرى كالسكنية التي يصل عائدها المتوسط إلى 8 % والاستثمارية التي يبلغ متوسط عائدها نحو 10 %، لافتاً إلى أن العقارات التجارية تتسم بالمرونة في عملية التسويق بالإضافة إلى المرونة في عمليات البيع والشراء فضلاً عن اتساع نطاق نشاط العمل التجاري وتجدده.

وأوضح السويدي أن القطاع العقاري عموما يشهد حالة من الركود حيث لا يزال المطورون العقاريون متحفظين في طرح مشروعات عقارية جديدة نظرا للفجوة التي ما تزال قائمة بين العرض والطلب بالنسبة للعقارات الإدارية، حيث لا يزال العرض يفوق الطلب، منوهاً في ذات السياق بأن تمديد العقود الإيجارية للمحلات المؤجرة سوف يمنع حدوث ارتفاعات غير مبررة في إيجاراتها ويبقيها في المستوى المعقول، وهو الأمر الذي ينعكس إيجابيا على مستوى التضخم، لأن أي زيادة في الإيجارات تقابلها زيادة في أسعار الخدمات التي تقدمها هذه المحلات، وبالتالي فإن المستهلك العادي هو الذي سيدفع ثمن الزيادة في نهاية المطاف.

تواضع السيولة

من جهته، يقول مدير شركة «سنشري 21 قطر» مانع إبراهيم حمد المانع، إن انحسار سيولة التداولات العقارية لمستويات بين 170 و500 مليون ريال أسبوعيا يعود إلى ترقب المستثمرين وتمسك أصحاب العقارات بالأسعار أملا في تحسن الأسعار، مشيراً إلى أن انخفاض معدل التداولات العقارية الذي تسبب في انحسار حجم السيولة يرجع إلى عاملين أساسيين، الأول خاص بالمستثمرين حيث أصبحوا أكثر حرصاً على السيولة (الكاش) خاصة في ظل انخفاض العوائد على العقارات ما دفعهم للبحث عن بدائل تحقق ربحية معتبرة لأموالهم وفي ذات الوقت تحظى بقدر كبير من الاستقرار والضمان لهم، كما أن المؤسسات والشركات تبحث وتفضل الربحية، مشيراً إلى أن الأسهم والودائع تدخل ضمن الخيارات بالنسبة للمؤسسات والشركات ولذا ربما يفضل بعضهم الاتجاه للأسهم بدلاً عن العقار، لاسيما أن المستثمر دائماً يفكر في الحصول على أعلى عوائد بأقل مخاطر.

فيما يتمثل العامل الثاني وفقاً للمانع في انخفاض معدل التداول العقاري نتيجة أجواء الصيف بالإضافة إلى بداية موسم السفر لقضاء الإجازات الصيفية، وجميعها عوامل أدت إلى تراجع المضاربة وليس توقفها.

فرص استثمارية

وفي ذات السياق يقول مسؤول العقارات بشركة عماير للتجارة والمقاولات محمد احمد، إن المستثمرين العقاريين يفضلون العقارات ذات الدخل المرتفع ويترقبون الفرص الاستثمارية المجدية، مشيراً إلى أن هناك عدة مؤشرات على وجود آثار إيجابية للارتفاع النسبي لأسعار النفط عند مستوى 50 دولاراً، على سوق العقارات وتوقعات الاستثمار مما أدى إلى إضفاء جرعة تفاؤل لجمهور المستثمرين والعاملين في القطاع العقاري بالبلاد.

واشار احمد إلى أن هدوءاً نسبياً يسيطر على حركة التداولات العقارية، معزياً الأمر إلى فترة الصيف التي تشهد كالعادة انخفاض التداول العقاري بالإضافة إلى تعدد الإجازات الصيفية والمدارس، كما أن المطورين والمستثمرين يتوقعون زيادة أسعار الأراضي بفعل الانتعاش والتحرك المحدود لأسعار النفط وأضاف أحمد، أن المستثمرين باتت لديهم قناعة تامة بأن الوقت الحالي ليس وقت بيع، فهم يتوقعون تحسن الأسعار مستقبلاً بما يلبي تطلعاتهم في اقتناص أرباح افضل.

ولفت إلى أنه توجد حاليا حالة من الاستقرار والهدوء على صعيد العقارات المكتبية، لكن بالنسبة للإيجارات القديمة فإن أصحاب العقارات يحاولون تعديل إيجاراتها في كل سنة، لافتاً إلى قرار مجلس الوزراء بمد العقود الإيجارية الذي صدر سابقاً، سوف يضبط المسألة بما يخدم عملية استقرار السوق، مشيراً إلى أن معظم ملاك العقارات المكتبية يفضلون تأجير العمارة بالكامل، كما لفت إلى أن هناك نقصا كبيرا بالنسبة للمحلات التجارية والتي أصبحت محصورة في مواقع معينة وذلك بسبب عمليات البناء في بعض الطرق والأسواق، والتي جعلت بعض المحلات تنتقل إلى المولات وإلى شارع بروة التجاري وغيرها.

وتوقع احمد استمرار معدل التصحيح العقاري حتى نهاية العام الجاري، مشيراً إلى أن ذلك يعد فرصة للمطورين والمستثمرين العقاريين، ومضى مبيناً أن عروض البيع حالياً تشهد استقراراً، متوقعا أن يشهد العام الجاري استقرارا في الإيجارات، وذلك وفقا لقاعدة العرض والطلب، حيث يوجد حاليا عرض كبير من الوحدات السكنية، مشيراً إلى أن عام 2016 سيكون عام الاستقرار العقاري.

وفي ما يتعلق بانعكاس انخفاض معدل التداول على الأسعار يقول احمد إن سوق العقار المحلية يحكمها ميزان العرض والطلب، إذ إنه الأساس في تحديد ارتفاع أو ثبات أو انخفاض الأسعار، لافتا إلى أن السنوات السابقة كانت قد شهدت طلبا شديدا جدا بحيث تولدت حالة من التضخم في قيمة الإيجارات تزيد على الحقيقية نتيجة الطلب والندرة بسبب عدم وجود عرض كافٍ.