زيادة الطلب على المكاتب الأصغر حجماً في دبي

أصدرت شركة جيه إل إل، وهي الشركة الرائدة عالمياً في مجال الاستثمارات والاستشارات العقارية، تقريرها للربع الثالث لعام 2016 بعنوان "نظرة عامة على السوق العقارية في دبي" والذي يكشف عن سعي الشركات في الإمارة للتحول إلى مكاتب أصغر حجماً نظراً لتعاملها مع ظروف السوق المتغيرة.

ويوضح التقرير أيضاً بأن عدد صغير من الصفقات الكبيرة فيما يتعلق بالمساحات المكتبية خلال الربع الثالث تم إتمامها.

وفي هذا الشأن علق كريغ بلامب، رئيس قسم الأبحاث في جيه إل إل في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "إن المشهد الحالي للسوق العقاري يعكس حذر المستأجرين لمواجهة الظروف الاقتصادية المحفوفة بالمزيد من التحديات في كل من دبي وعبر المنطقة الأوسع نطاقاً".

وأضاف قائلاً "وبالرغم من أن الطلب على المكاتب الأصغر حجماً ازداد مؤخراً، إلا ان المفاوضات على هذه المساحات قد تستغرق وقتاً أطول نظراً لعدم الوضوح بالنسبة إلى العمالة والمساحة المكتبية المطلوبة".

ويعمل الآن عدد من الأبراج الإدارية في أنحاء دبي على تلبية هذا الميل نحو الوحدات الأصغر حجماً. فعلى سبيل المثال، قام برج إندكس تاور (في مركز دبي المالي العالمي) بتقسيم أربعة من طوابقه إلى وحدات أصغر حجماً لتوفير أجنحة تتراوح مساحاتها بين 50 و150 و300 متر مربع كاملة التجهيزات وجاهزة للتأجير. وفي السياق علق بلامب: "وأثبتت هذه الممارسة نجاحها، إذ أن معظم هذه الطوابق تم تأجيرها الآن".

كما يقدم التقرير الربع سنوي تقييماً لـحالة "السوق الهادئة" في الوقت الراهن والتي بدت جلّية في معرض سيتي سكيب جلوبال 2016. وطبقاً للتقرير، فقد عكس الشعور العام في معرض سيتي سكيب جلوبال 2016 الذي أقيم في شهر سبتمبر "الطبيعة الخافتة نسبياً لظرف السوق العقارية الحالية في دبي وأيضاً في المنطقة ككل".

وكان معرض إكسبو دبي 2020 أحد المواضيع التي تم نقاشها في معرض سيتي سكيب جلوبال، إضافة إلى الاستثمارات العقارية البديلة، مثل التعليم والرعاية الصحية والبنية التحتية والخدمات اللوجستية وإسكان الطلاب.

وقد صرح السيد بلامب قائلاً: "إن ما رأيناه في معرض سيتي سكيب جلوبال 2016 يعكس حالة السوق العقارية الهادئة في الوقت الحالي. فقد رأينا الكثير من المشروعات يُعاد الإعلان عنها وعدد قليل من المشروعات الجديدة التي تم تدشينها، وهذا على خلاف ما عهدناه خلال السنوات السابقة".

وبالرغم من ذلك، يعتقد معظم المطورون والمستثمرون أن يتعافى السوق على المدى الزمني المتوسط، مع زيادة الحركة العقارية استعداداً لمعرض اكسبو 2020.  

ونظراً للمناخ الاقتصادي المتغير في المنطقة، يبحث المستثمرون عن طرق لتنويع محافظهم مما قادهم للنظر في فرص استثمار بديلة. وكان هذا أحد المواضيع الأكثر تداولاً أثناء معرض سيتي سكيب وقد برز قطاع التعليم باعتباره البديل البارز في هذا الشأن".

ويتحدث تقرير الربع الثالث أيضاً عن الإعلان عن المخطط الرئيسي لمشروع جميرا سنترال الذي أُعلن عنه في معرض سيتي سكيب جلوبال.

ومن المقرر أن يحتوي هذا المشروع الضخم على 11 ألف وحدة سكنية على أن يبدأ تنفيذ المرحلة الأولى –التي ستحتوي على 13 بناية سكنية تضم 3 آلاف وحدة- في عام 2017، كما تم تسليط الضوء على افتتاح دبي أوبرا التي فتحت أبوابها للجمهور في وسط المدينة.

ويقول السيد بلامب: "تمثل الأوبرا جزءاً من خطة الحكومة لتوسيع قاعدة العروض السياحية والترفيهية كما تزيد من التنوع داخل منطقة وسط المدينة".

كما شهد شهر أغسطس افتتاح آي أم جي عالم المغامرات، الذي جمع لأول مرة بين أبطال عالم مارفل وشخصيات كرتون نتورك.

ملخص بأبرز نتائج القطاع – دبي:

المكاتب: شهد الربع الثالث تسليم 51 ألف متر مربع من المساحة المكتبية القابلة للتأجير، 64% منها مشاريع ذات ملكية فردية في تيكوم، و36% مساحة عقارية ذات ملكية مشتركة في الخليج التجاري، والتي كانت المنطقة الأكثر نشاطاً للمشاريع التي تم إنجازها حتى الآن في عام 2016.

وفي حين وصلت إجمالي المساحات المكتبية القابلة للتأجير إلى 8.6 مليون متر مربع، إلا أن الربع الثالث شهد تغيير عدد من المشاريع المكتبية إلى استخدامات بديلة. فعلى سبيل المثال، تم تحويل أبراج لي بريزيديوم ونوفا ومون إلى بنايات للاستخدام السكني.

ومن المقرر أن يشهد الربع الرابع تسليم 152 ألف متر مربع إضافية من المساحة القابلة للتأجير، وهو ما يعادل تقريباً ثلاثة أضعاف ما تم تسليمه خلال الربع الثالث.

ويظل الخليج التجاري البؤرة التي تتركز فيها المشاريع المنجزة، مع وجود مشاريع أخرى من المتوقع أن يتم الانتهاء منها في وادي سيليكون وجرينز وتيكوم.

ويوضح الاتجاه الذي لوحظ في الربع الثالث وجود ميل نحو المكاتب الأصغر حجماً وانخفاض عدد الصفقات الكبرى التي تمت خلال هذا الربع.

ويأتي هذا نتيجة للتدابير التي يتخذها المستأجرون للحيطة في مواجهة الظروف الاقتصادية المحفوفة بالمزيد من التحديات في المنطقة، فالوحدات الصغيرة الآن تحظى بموضع القوة ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه.

وثمة عدد من الأبراج المكتبية في أنحاء دبي تلبي هذا الميل نحو الوحدات الأصغر حجماً. وقد قام برج إندكس، الكائن في مركز دبي المالي العالمي، بتقسيم أربعة من طوابقه إلى وحدات أصغر، لتوفير أجنحة بمساحات 50 و150 و300 متر مربع كاملة التجهيزات وجاهزة للتأجير. وأثبتت هذه الممارسة نجاحها، إذ إن معظم هذه الطوابق تم تأجيرها الآن.

كما اتبع بنك الإمارات دبي الوطني، الذي يمتلك 3 طوابق في برج ضمان في مركز دبي المالي العالمي، استراتيجية مماثلة، بتوفير وحدات بين 250 و300 متر مربع.

الوحدات السكنية: شهد الربع الثالث لعام 2016 إنجاز 5400 وحدة سكنية ليكون بذلك الربع الأعلى من حيث إنجاز الوحدات السكنية منذ الربع الرابع لعام 2012 (عندما دخلت إلى السوق 6200 وحدة تقريباً).

ومثّلت الشقق غالبية الوحدات السكنية التي تم إنجازها خلال الربع الماضي (بنسبة 63%)، وكان نصيب واحة واصل 2 (مشروع يضم 13 بناية) 690 وحدة تقريباً. وكان أكبر عدد من الفيلات التي تم إنجازها 400 وحدة أُنجزت وسُلمت في منطقة راحات (المرحلة الثانية من مشروع مدن).

ولا يزال جانب العرض نشيطاً إذ من المقرر أن تدخل إلى السوق 11 ألف وحدة أخرى خلال الربع الرابع لعام 2016، رغم أنه ليس من المحتمل تسليم جميع هذه المشاريع طبقاً لجدولها الزمني.

ومن بين المشاريع المقرر إنجازها خلال الربع الرابع حوالي 2500 منزل وشقة في مشروع أكويا التي تنفذه شركة داماك في شارع القدرة.

ويُعتبر المخطط الرئيسي لمشروع جميرا سنترال والذي أُعلنت عنه مجموعة دبي القابضة في معرض سيتي سبيس جلوبال 2016 أحد المشاريع البارزة التي ستضع مستويات جديدة للبنية التحتية ووسائل النقل الصديقة للبيئة فضلاً عن تأسيسها لنمط جديد من الشكل الحضري والمجتمع المحلي داخل دبي.

وسوف يحتوي المشروع الضخم  والقائم على المساحة التي كانت في البداية مخصصة لمول العالم (والذي تم الإعلان عنه في عام 2014)، على 11 ألف وحدة سكنية.

وسوف يبدأ بناء المرحلة الأولى، التي ستحتوي على 13 بناية سكنية تضم 3 آلاف وحدة، في عام 2017، على قطعة أرض تقع على الجانب المقابل لشارع الشيخ زايد من مول الإمارات.

مراكز التسوق: شهد الربع الثالث تسليم مشروعين من مشاريع مراكز التسوق بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ 28 ألف متر مربع، معظمها (25 ألف متر مربع) في قرية أوتلت فيليدج؛ وهي مشروع تطوير على طراز المجتمع المحلي في منطقة سيح شعيب، فيما يقع المركز الآخر في وادي سيليكون دبي.

ومن المقرر إنجاز ثلاثة مشاريع أخرى (بمساحة إجمالية 20 ألف متر مربع) خلال الربع الرابع. وتقع هذه المراكز في الفرجان والبدرة والمنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي.

وفتحت دبي أوبرا التي تتخذ شكل سفينة شراعية في وسط داون تاون دبي أبوابها للجمهور في 31 أغسطس 2016 بسعة 2000 مقعد في القاعة الرئيسية وسلسلة من المساحات الأصغر المخصصة للاستوديوهات والغرف.

وتمتاز دبي أوبرا بقربها من دبي مول، ومن المتوقع أن يدعم افتتاح الأوبرا تدفق المزيد من الزائرين إلى التوسع الكبير الذي سيشهده المول (والمقرر افتتاحه في 2017) وأن يزيد الطلب على منافذ بيع الأغذية والمشروبات على طول بوليفارد محمد بن راشد.

الفنادق: دخل إلى السوق 5500 غرفة فندقية منذ بداية العام، مما يشير إلى الزخم المستمر الذي يشهده قطاع الضيافة والسياحة في دبي. ومن بين المشروعات التي تم إنجازها في الربع الثالث ويستن الحبتور الذي يضم 1000 غرفة، وأتانا هوتل في تيكوم الذي يضم 830 غرفة.

ومن بين المشروعات الكبرى المتوقع إنجازها قبل نهاية عام 2016 جميرا النسيم (430 غرفة) وديوكس دبي على نخلة جميرا (279 غرفة فندقية و227 شقة بخدمات فندقية).

ومن المتوقع كذلك الانتهاء من منتجع نيكي بيتش ريزورت الذي يتألف من 117 غرفة وجناح قبل نهاية السنة، وذلك بعد افتتاح النادي الشاطئي الخاص به في وقت سابق خلال عام 2016.

وظل أداء الفنادق في دبي يواجه ضغوطاً على مدار الربع الثالث من عام 2016 بسبب انخفاض أسعار النفط (مما أثر على السفر التجاري) وقوة الدولار الأمريكي (مما قلل الطلب من العديد من الأسواق التقليدية التي تعد مصدراً للسياحة الترفيهية).

وقد ساعد التنوع النسبي للأسواق المصدرة للسائحين ونمو الطلب من الأسواق الجديدة (وبخاصة في آسيا) في الحد من التأثير الواقع على معدلات الإشغال التي ظلت مستقرة تقريباً عند حوالي 76% على مدار السنة حتى شهر أغسطس. إلا أن التأثير الأكبر قد لحق بمتوسط الأسعار اليومية الذي انخفض بنسبة 11% ليصل إلى 191 دولار.

ومن المتوقع أن يحدث انخفاض آخر في أسعار وأرباح الغرف على المدى القصير، إلا أن مستقبل السوق على المدى المتوسط يظل إيجابياً نظراً للاستثمارات الهائلة التي تنفقها الحكومة في توسيع البنية التحتية لسياحة المدن.