إطلاق صناديق الاستثمار العقاري لأول مرة في الكويت خلال أشهر

كشفت مصادر رقابية واستثمارية لـ "الجريدة" أن نقاشات قطاع الاستثمار مع الجهات الرقابية ممثلة في هيئة أسواق المال خلال الفترة الماضية، إضافة الى المقاصة والبورصة، سينتج عنه أداة جديدة لأول مرة في سوق الكويت عموما، وكانت مطلبا للشركات المالية منذ فترة.

وتتمثل الأداة الجديدة في إطلاق صناديق الاستثمار العقاري لأول مرة، والتي تسمى REITS FUND، وهي عبارة عن صناديق ذات طبيعة خاصة، حيث تعد من أحدث أوعية الاستثمار التي اعتمدتها أسواق خليجية أخيرا، وتطالب بها شركات استثمار كويتية منذ سنوات.

ويعرّف صندوق الاستثمار العقاري REIT بأنه صندوق استثماري يستثمر رأسماله في العقارات المدرة للدخل، إما بالتملك المباشر للعقار، أو بتملك سندات الرهن العقاري.

ويتميز الصندوق بأنه ذو طبيعة خاصة، حيث يمكن لعدد من المستثمرين أن يشتركوا في ملكية الصندوق، ويتملك الصندوق عقارات بشتى أنواعها، ويوزع الإيرادات التي تنتج عن تلك العقارات بشكل ربع سنوي أو شهري حسب نظامه، ويمكن أن يتملك الصندوق وحدات تجارية وسكنية، وغيرها من العقارات المدرة، وهو ذو كيان مختلف وطبيعة مغايرة للصناديق القائمة حاليا، بدءا من الترخيص والاشتراطات والتوزيعات والحصص وحتى التصفية.

أما الفارق الأهم بين هذين النوعين من الصناديق أن الأول مطروح للتداول العام في سوق الأسهم- بينما الآخر يتم تداول وحداته تداولا خاصا من قبل مدير الصندوق.

تجدر الإشارة الى أن أول تداول لصناديق الاستثمار العقاري بدأ منذ عام 1961 في الولايات المتحدة، في الحقيقة أن الإطار العام لصناديق الرئيس هو أميركي الأصل والمنهج، إلا أن كل دولة تعتمد هذا النظام الاستثماري تعمد الى تغيير العناصر الفرعية فيه لتتناسب مع تنظيماتها المحلية ونظامها المالي.

ووفق المؤسسة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري الأميركية NAREIT يوجد في العالم اليوم نحو 37 دولة اعتمدت هذا النظام، ومن آخر الدول التي اعتمدته السعودية عام 2016. كما أشارت المؤسسة الى أنه يوجد نحو 8 دول تدرس اعتماد النظام من أبرزها الصين.

تجدر الإشارة الى أن لتلك الصناديق خصوصيات وتتميز بإقبال كبير من المستثمرين، نظرا إلى محدودية عدد المساهمين في رأسمال الصندوق وتوزيع الأرباح بشكل شهري أو فصلي، فضلا عن القيود الأخرى المتعلقة بالاقتراض والضوابط الأخرى التي تحمي المساهمين من المخاطر.

ومن ضمن الضوابط على سبيل المثال، لا يحق للصندوق الاقتراض بأكثر من 50 في المئة من قيمة أصول الصندوق، ولا تقل نسبة استثمار الصندوق في العقارات المطورة عن 75 في المئة، كما لا يجوز للصندوق الاستثمار في الأراضي البيضاء.

وعمليا، توجد 3 أنواع من صناديق الاستثمار العقاري.

1 - Equity REITs (الاستثمار في الأصول العقارية) تعتمد على الاستثمار المباشر في العقارات، وتوزع فيها حقوق المساهمين كأسهم أو وحدات ملكية.

2 - Mortgage REITs (الاستثمار في سندات الدين) تستثمر في سندات الدين المرهونة بعقارات.

3 - Hyper REITs، وهذا يخلط بين النوعين السابقين.

- الريتس تجمع بين توفير إيرادات دورية ثابتة كأرباح، وسهولة تسييل الأصول.

- تعطي المستثمر فرصة تنويع استثماراته، وهي ميزة كيرة خاصة في ظل تقلبات السوق.

وتتميز بأنها غير مشمولة بنظام الضريبة الخاصة بالشركات.

- فيها نسبة توزيعات أرباح دورية عالية، لا تقل عن 90 في المئة من الأرباح توزع على المساهمين مرة واحدة سنويا كحد أدنى، وفقا للأنظمة المطبقة خليجيا.

ومن أبرز المميزات الأخرى التي تنعكس على السوق والشركات ما يلي:

1- توفر لشركات الاستثمار سيولة وعملاء جددا.

2- تحقق لها عمولات وأرباحا نتيجة تشغيل السيولة.

3- تستثمر السيولة المكدسة في البنوك وتحفز على الاقتراض.

4- تنشط سوق الأسهم نتيجة تداول مثل هذه الصناديق.

5- تحفز المستثمرين على التجمع في أدوات استثمارية آمنة.

6- تنشط السوق العقاري، وتضمن استقرارا مؤسسيا لتلك السوق.