بلدية مسقط تؤكد أهمية التوثيق الرسمي لعقود الإيجار

تعمل بلدية مسقط باهتمام على توفير الضمانات والمميزات لعقد الإيجار بما يضمن حقوق الطرفين خاصة في حالة المنازعات، لكن ورغم كل هذه الإجراءات إلا أن بعض ملاك العقارات أو المؤجرين يعزفون عن تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها، أو إتباع أساليب غير قانونية في تسجيلها؛ مما يترتب عليه ضياع للحقوق لكلا الطرفين، وعدم تحقيق العوائد المالية المشروعة للجهات المختصة بالدولة.

وأكدت بلدية مسقط على ان توثيق عقود الإيجار يسهم في تنظيم العلاقة بين أطراف العملية المتمثلة في (المؤجر، المستأجر)، كما يضمن توثيق عقد الإيجار بشكل رسمي لدى البلدية سداد الإيجار وتوثيق بيانات المستأجر، بما يوفر معلومات عن المتعاملين في قطاع الإيجار، إلى جانب إرسائه لمنظومة عادلة من الالتزام الضريبي، بما يعزز من جهود بلدية مسقط في توفير الخدمات وإكمال مشاريعها التنموية.

وتوضح البلدية أن قلة الوعي القانوني والاجتماعي من قبل المؤجر والمستأجر بمخاطر محتملة تنتج عن عدم توثيق العقود وتعمل على ضياع الحقوق لكلا الطرفين، ومن أهم أشكال التهرب إبرام عقد إيجار بين المؤجر والمستأجر بقيمة أقل بكثير من القيمة الحقيقية، أو عدم إبرام عقد إيجار بين الطرفين إطلاقاً، إضافة إلى عدم وجود سند تملك لكثير من المباني المنزلية المؤجرة، ، فضلاً عن جهل كثير من المتعاقدين بمخاطر عدم إبرام عقود الإيجار؛ مما يوقعهم لاحقًا في الكثير من المشاكل وضياع الحقوق لكلا الطرفين.

وتمنح العقود الموثقة لملاك العقارات حق التقدم للمطالبة بالأجرة المتأخرة، والإخلاء والتسليم في حال عدم السداد، مما يكفل الحقوق لأصحابها، من جانب آخر تسهم عقود الإيجار المسجلة في تقليص حجم المنازعات المتعلقة بالإيجارات وتساعد في ضبط النظام الإيجاري، كما يضمن تسجيل عقود الإيجار إنصاف المؤجر، حيث كفل له حقه من خلال إقراره بعدم جواز تأجير المكان المؤجر بالباطن، وعدم السماح للمستأجر بتحويل العقار لجهة أخرى دون الحصول على موافقته.

كما أعطى المُؤجِر الحق في إخلاء المحل المُؤجَر في حالة عدم سداد المُستأجِر للأُجرة المتفق عليها وفق شروط العقد، إلى جانب حماية المؤجر في حالة تم إساءة استخدام المحل المُؤجَر من قبل المُستأجِر، إضافة إلى أحقية المُؤجِر في إخلاء المسكن إذا تنازل عنه المُستأجِر للغير بدون إذن كتابي منه، أو إذا دعته الحاجة لشغل المكان المُؤجَر بنفسه، أو لأحد أقربائه، على أن يمنح المُستأجِر مُهلة للإخلاء لا تقل عن ستة أشهر، أو إذا تطلب منه هدم العقار، وإعادة بنائه، فالقانون يجيز للمُؤجِر ذلك بعد موافقة الجهات المختصة.

ويعطي القانون المُؤجِر الحق في أن يطلب تعويضاً من المستأجر إذا تسبب في إلحاق ضرر في المسكن المُؤجَر، أو قام بأي أعمال بناء إضافية بدون موافقته.

وقد ألزم القانون المُستأجِر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المتفق عليها، إضافة إلى إلزامه بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه، وعوائد البلدية، وخدمات المجاري، وأي رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانوناً خلال مدة سريان العقد؛ ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، كما كفل القانون للمُؤجِر الحق في استلام المسكن المُؤجَر سليماً بدون أضرار، وإلزام المستأجِر بإصلاح أي ضرر.

من جانب آخر، فإن عقد الإيجار يضمن حق المُستأجِر أيضاً، وذلك في عدة جوانب أخرى، منها حمايته أي المُستأجِر من أي زيادة في الأُجرة، إلا بعد انتهاء مدة العقد أو كل ثلاث سنوات إذا زادت مدة العقد عن ذلك، كما أقر القانون بعدم جواز إخلاء المسكن المُستأجَر قبل إِعلام المُستأجِر بمدة لا تقل عن ثلاثة أشهر قبل انتهاء مدة سريان العقد، إلا في ظروف معينة تقتضي حسب القانون.

وإذا تطلب الأمر إجراء المُستأجِر لأي تعديلات في المسكن المُؤجَر وبموافقة صاحبه؛ فإن المُؤجِر في هذه الحالة ملتزم أمام القانون بأن يرد للمُستأجَر عند الإخلاء ما أنفقه على تلك الأعمال.

كما أن القانون يُلزِم المُؤجِر بإشعار المُستأجَر في حالة أيلولة ملكية المكان المُؤجَر إلى شخص آخر، وعلى أساسه يقوم المستأجر بتسليم الأُجرة للمالِك الجديد؛ وبالتالي حماية المُستأجِر من عدم مطالبة المالِك الجديد بإخلاء المسكن، أو رفع الأُجرة إلا وفق الأحكام المنصوص عليها بالقانون. من جانب آخر، يُلزَم المُؤجِر في الوقت نفسه بتسليم المُستأجِر محل السكن صالحاً لتحقيق الغرض المُؤجَر من أجله، وإلا جاز للمُستأجِر فسخ العقد، والمطالبة برد الأُجرة المدفوعة.

آثار التهرب:

ويؤثر التهرب الضريبي على قدرة البلدية في توفير الإيرادات اللازمة للإنفاق العام على الخدمات؛ وذلك بسبب الفاقد المالي الكبير من جراء عدم سداد الرسوم المستحقة، والذي من شأنه أن يؤثر على جودة الخدمات العامة، ومدى توافرها للمجتمع، ويقلل من فرص الاستثمار والتطوير في البنية الأساسية والمرافق الضرورية والمشاريع الخدمية، ويحول دون تحقيق التنمية الاقتصادية والخدمية على النحو المرجو؛ مما يحمل البلدية عبئاً إضافياً في توفير البدائل اللازمة.

كما أن تهرب البعض من ملاك العقارات من أداء الرسوم الواجبة عليهم، يحول دون إرساء منظومة ضريبية عادلة، حيث يؤثر غيابها إلى أعباء في الإنفاق على الخدمات؛ وبالتالي تصبح الضريبة فاقدة للشرعية مع غياب العدالة بالنسبة للطرف الآخر الملتزم بأداء الضريبة؛ مما يخلق نوعاً من التمييز في أداء الواجبات لدى الأفراد.

حلول إجرائية:

نظرًا لتأثير ظاهرة التهرب عن تسجيل عقود الإيجارفي مجال تنمية الموارد المالية فقد عملت بلدية مسقط مؤخرا على توقيع اتفاقية مع شركة عُمان للاستثمارات والتمويل حول مشروع تحصيل رسوم عقود الإيجار غير الموثقة في البلدية، ونصّت الاتفاقية على العمل سوياً بين البلدية والشركة في مشروع تحصيل الفاقد من رسوم عقود الإيجار من خلال توظيف إمكانات الشركة وخبراتها للعمل مع البلدية في تحصيل الرسوم والمبالغ المستحقة لها عن خدمات تسجيل عقود الإيجار لديها؛ وفق القوانين واللوائح المعمول بها.

بحيث تقوم الشركة بتقديم خدمات المسح الميداني وجمع المعلومات عن الملاك والمستأجرين في المناطق المتفق عليها وذلك عن طريق مقارنة البيانات المقدمة من البلدية مع البيانات التي توفرها الشركة لتحديد العقارات المؤجرة دون تسجيل عقد إيجار لدى البلدية.

وكذلك تقوم الشركة بمتابعة المؤجر والمستأجر بعد فحص البيانات وتحليلها والتوصل إلى تحديد الوحدات المؤجرة بدون عقود إيجار مسجلة لدى البلدية، وبعدها يتم العمل مع الجهات المختصة للمطالبة بتسجيل عقود الإيجار ودفع الرسوم المقررة.

وتسجيل جميع فواتير الكهرباء والمياه باسم المستأجر للعقار بموجب عقد الإيجار المسجل لدى البلدية؛ تطبيقًا للمرسوم السلطاني رقم (6/89) وتعديلاته بشأن تنظيم العلاقة بين ملاّك ومستأجري المساكن والمحلاّت التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها، وذلك عن طريق توفير قوائم مناسبة وفقًا للمعلومات المتوفرة لديها.