كيف أصبح الإسكان أغلى فئة أصول على مستوى العالم؟

عام 1762، أبحر "بنجامين فرانكلين" -الذي يعد أحد الآباء المؤسسين للولايات المتحدة- من إنجلترا إلى فلادلفيا بعد سبع سنوات من البقاء بعيداً عن بلاده، وعند عودته، فوجئ بالارتفاع الكبير في أسعار العقارات سواء المنازل أو الأراضي.

ربما لو عاش "فرانكلين" في يومنا هذا، لتلقى صدمة من ارتفاع أسعار الإسكان بشكل مبالغ فيه خاصة في السبعة عقود الماضية التي شهد فيها هذا القطاع تحولاً جوهرياً حيث إنه حتى منتصف القرن العشرين، كانت الأسعار مستقرة.

عوامل استقرار وتذبذبات

- منذ خمسينيات القرن الماضي، ارتفعت أسعار السلع والخدمات بالنسبة للمداخيل، كما ارتفعت إيجارات المنازل، وأظهرت بيانات جامعة "هارفارد" أن متوسط الإيجار ارتفع بنسبة 61% بين عامي 1960 و2016.

- في القرن الثامن عشر، كانت المزارع هي أغلى فئة من الأصول في العالم، وحلت محلها المصانع في القرن التاسع عشر تزامناً مع الثورة الصناعية، والآن أصبح الإسكان هو أغلى فئة أصول في العالم.

- مع بداية عصر الرأسمالية، شهدت أسعار المنازل ارتفاعات وانخفاضات قصيرة المدى، ففي القرن السابع عشر، تعرضت العاصمة الهولندية "أمستردام" لعدد من فقاعات الإسكان، وبالمثل في أمريكا خلال القرن التاسع عشر.

- شهد قطاع الإسكان استقراراً في الأسعار لفترة طويلة بالولايات المتحدة حتى منتصف القرن العشرين، ويرجع ذلك لثلاثة عوامل هي عدم نمو أسواق الرهن العقاري والتحسن السريع في وسائل النقل، وهو ما يعني إمكانية العيش في مناطق بعيدة، والعامل الثالث عدم وجود قواعد تنظيمية للعقارات، أي أن أي شخص يمكنه البناء حيثما شاء.

- بعد الحرب العالمية الثانية، قررت حكومات دول العالم المتقدم سن قواعد لتنظيم أسواق الإسكان بشكل أكبر حيث ظهرت وثائق لملكيات الأراضي والعقارات في الأربعينيات والخمسينيات بوتيرة فاقت الإيجارات.

- تمت صياغة سياسات أيضاً للرهن العقاري في أمريكا وكندا واليابان قبيل منتصف القرن العشرين، وذلك مع إصدار البنوك رهنا عقاريا بدعمٍ من القواعد التنظيمية المالية.

- في الخمسينيات والستينيات، أنشأت الحكومات حول العالم العديد من مشروعات الإسكان وإعادة بناء المدن التي دمرت بعد الحرب العالمية الثانية، لكن وتيرة البناء تباطأت في دول كأمريكا لاحقاً حتى عادلت نصف وتيرة البناء التي سجلتها في ستينيات القرن الماضي.

- على سبيل المثال، شهدت "مانهاتن" بنيويورك بناء 13 ألف وحدة سكنية جديدة عام 1960، بينما تم بناء 21 ألف وحدة فقط على مدار تسعينيات القرن الماضي، ومن ثم ارتفعت الأسعار مع نقص المعروض من المنازل فضلا عن تشديد القواعد التنظيمية.

فقاعة الإسكان الأمريكية

- تعد فقاعة الإسكان بالولايات المتحدة من بين الأشهر في التاريخ بجانب فقاعة "توليب" وفقاعة العقارات والأسهم في اليابان وفقاعة "دوت كوم".

- تسببت عدة عوامل في انفجار فقاعة الإسكان الأمريكية حيث يرى بعض الخبراء أن انفجار فقاعة "دوت كوم" دفع المستثمرين في الولايات المتحدة لزيادة أصولهم من العقارات والاحتفاظ بها ظناً منهم أن العقار أصل أكثر أماناً، وعلى إثر ذلك، قفزت الأسعار بشكل كبير.

- في الوقت الذي تضاعفت فيه أسعار الإسكان تقريباً بين عامي 1996 و2006، حدث ثلثا هذا الارتفاع في الأسعار بين عامي 2002 و2006، بحسب بيانات مكتب الإحصاء الأمريكي.

- بلغت أسعار الإسكان ذروتها في أمريكا عام 2006، وبعدها، بدأت سلسلة تراجعات أسفرت عن فقدان هذا السوق ثلث قيمته بحلول عام 2009، وبالتزامن مع ذلك، وقعت الأزمة المالية العالمية التي اعتبرت الأكبر منذ الركود الكبير في ثلاثينيات القرن الماضي.

- على الجانب الآخر، يرى رئيس الاحتياطي الفيدرالي الأسبق "آلان جرينسبان" أن الفائدة المنخفضة على الرهن العقاري طويل الأجل كانت السبب وراء فقاعة سوق الإسكان.

- ذكر "جرينسبان" أنه في الفترة بين عامي 2002 و2005، تغيرت أسعار المنازل بشكل جوهري بسبب معدلات الرهن العقاري، ونفى أن تكون سياسات الفائدة المنخفضة من جانب الفيدرالي السبب وراء تلك الفقاعة.

- دعا رئيس الفيدرالي الأسبق إلى سن قواعد تنظيمية جديدة تأخذ في الاعتبار تحسين قدرات المؤسسات المالية لتوجيه المدخرات بشكل فعال وإدارة المخاطر بشكل متوازن.

المصادر: إيكونوميست، إنفستوبيديا