مقترح مصرفي لرفع استقطاع القروض من 40 إلى 65%

يبدو أن ملف المساهمة في حلحلة الملف الإسكاني عاد مرة ثانية إلى طاولة البنوك، لكن هذه المرة بمنظور سبق أن طرحه الدكتورعادل الصبيح قبل 20 عاماً، عندما كان وزيراً للكهرباء والماء وزير الدولة لشؤون الإسكان، حيث لم تجد مقترحاته وقتها أي تجاوب حكومي أو شعبي في ظل الحالة المالية المليئة للدولة والمدعومة بالفوائض العالية.

وببساطة وبعيداً عن أي تعقيد يطرح الصبيح تطبيق مبدأ الاقتراض الوافي كمدخل لحل الأزمة الإسكانية، وذلك من خلال قيام الحكومة بتحرير الأراضي الخام بمعدلات عالية، لتكون متاحة للمطورين العقاريين لغرض الرعاية السكنية، والذين بدورهم سيقومون بتطوير القسائم والبيوت والشقق في مجمعات سكنية كاملة الخدمات والأسواق، وتباع بضوابط وأسعار محددة مسبقاً تغطي تكلفة التطوير إلى جانب هامش ربح مناسب.

آمال وطموحات

ومع تسجيل الدولة عن العام الماضي أكبر عجز تاريخي بمقدار 10.8 مليار دينار، عاد منظور الصبيح للواجهة مجدداً، باعتباره حلاً فاعلاً ومستداماً يمكن لكل من المواطن والحكومة تقبله من حيث الكلفة المالية بدلاً من الاستمرار بنظام إسكاني عاجز عن تحقيق آمال وطموحات المواطنين بعد أن وصلت الطلبات الإسكانية حتى مايو 2021 لنحو 95 ألف طلب إضافة إلى 33.5 ألف طلب خصصت لهم قسائم على الورق ولم يتسلموها، كما أن هناك 12.2 ألف طلب تسلموا القسائم ولكن دون تمويل، فيما تبلغ الطلبات التي بحاجة إلى تمويل نحو 14.7 ألف طلب وتتنامى بشكل مستمر بواقع 8 آلاف طلب سنوياً.

وفي هذا الخصوص، كشفت مصادر لـ«الراي» أن مسؤولي أكبر 4 بنوك التقوا أخيراً الصبيح ضمن استشراف آراء المتخصصين وإبداء الرأي فيها من قبل بنك الكويت المركزي والبنوك في المنظور المقدم لمجلس الوزراء لحل الأزمة الإسكانية، حيث تعرض النقاش المفتوح في هذا الخصوص إلى الدور الذي يمكن أن تلعبه المصارف الكويتية في دعم حلحلة الملف الإسكاني، مع الأخذ بالاعتبار ضغوط السيولة التي يواجهها صندوق الاحتياطي العام وتؤثر على أي خطط حكومية لتمويل الطلبات الإسكانية.

جملة مقترحات

وأفادت المصادر بأن الاجتماع تضمن جملة من المقترحات والأسئلة التي تحظى بوجاهة، لعل أبرزها السؤال حول الجهة التي ستمول البنية التحتية للمدن العقارية المطورة للإسكان، من طرق رئيسية داخلية وأخرى تؤدي إلى هذه المدن، علاوة على إنشاء الجمعيات والمدارس والمستوصفات وغيرها من مباني الخدمات الرئيسية.

ومصرفياً يقف وراء هذا التساؤل تساؤل آخر، فمن الناحية المحاسبية إذا تحمّل المطور تكلفة البنية التحتية سترتفع القيمة التمويلية التي سيحتاجها المواطن للحصول على بيته، وفقاً لهذا المنظور، ما يعاكس مفهوم المطور العقاري المتبع في الأسواق المتقدمة بهذه الأفكار ويزيد من قيمة القرض والتسهيلات المطلوبة من الناظم الرقابي والبنوك لتقديمها من أجل ذلك.

ومن ضمن المقترح أن يكون قسط التمويل وافياً من حيث قصر مدة السداد لتكون 20 إلى 30 سنة بدلاً من 58 عاماً، لكن البنوك تقترح أن يكون الحد الأقصى للسداد 15 عاماً، وفي حال العملاء منخفضي الدخل 20 عاماً.
ومن الواضح أن هذه النقطة غير محسومة في المنظور بشكل نهائي، ما دفع لتأجيل النقاش بخصوصها للاجتماعات المقبلة، فيما تمت الإفادة بأن البنوك ستمول قيمة العقار الذي يحصل عليه المواطن، بضمان الدولة والعقار، وهنا جاء الاقتراح المصرفي بأن يقابل ذلك السماح للبنوك بعدم احتساب هذه الأموال من قيمة المخصصات العامة التي تلتزم بتكوينها سنوياً احترازياً بواقع 1 في المئة من قيمة إجمالي المحفظة.

تسعير خاص

وبالطبع، قفز النقاش إلى سعر الفائدة العادل في هذا الخصوص، حيث يدفع المقترح بأن يكون سداد أصل الدين وتكاليفه من حيث الفوائد أو المرابحة بتسعير خاص وأرخص من المتداول في السوق بمعدل يقل بين 1 و2 في المئة.

فعلى سبيل المثال إذا تم القياس على سعر الخصم المقرر حالياً بواقع 1.5 في المئة، يمكن تقديم قروض بسعر 3 في المئة، وبذلك يكون سعرفائدة القروض الإسكانية للمستحقين أقل بـ1.5 في المئة من السعر المتداول حالياً بواقع 4.5 في المئة.

ويبدو أن سعر الفائدة الأرخص أو الخاص لا يشكل خلافاً لدى البنوك، مثل اعتبارات أخرى تمت إثارتها في الاجتماع وأولها معدل الاستقطاع الشهري المقرر من البنك المركزي بـ40 في المئة من معدل الدخل الشهري الثابت للعميل، مبينة أن منح قروض إسكانية وفقاً للمنظور المقترح من الصبيح مع الالتزام بمعدل الاستقطاع الشهري قد يشكل عائقاً في تمويل كل المستحقين للقرض الإسكاني، وذلك في ظل التوسع الائتماني للمواطنين المسجلين بالفعل وبلوغ بعضهم أو قربهم من الحد الأقصى للقسط المستقطع.

وأمام ذلك برز مقترح مصرفي بأن يتم رفع الحد الأقصى للاستقطاع الشهري من 40 إلى 65 في المئة، وذلك لتوسعة قاعدة المستفيدين، إلا أن هذا المقترح واجه مخاوف أن يلتهم القسط الشهري غالبية دخل المواطن، مع الأخذ بالاعتبار أن هناك استحقاقات أخرى غير مسجلة رسمياً على شبكة المعلومات الائتمانية «ساي نت» من قبيل رواتب العمالة المنزلية، وإيجار السكن وغيرها من المصروفات الشهرية الأساسية.

وإلى ذلك، ظهرت معالجة مصرفية لهذه الإشكالية بأن يتم العمل بما يعرف بالأقساط التصاعدية، والتي ترتفع فيها قيمة الاستقطاع كلما انخفض في المقابل حجم المديونية وزادت قيمة دخل المواطن المقترض وفقاً لهذا المنظور، والتي يفترض أن تكون دورية.

دخل المواطن

ونوه أصحاب هذا الرأي إلى أن المستحقين إسكانياً هم من شريحة الشباب، وعملياً ستسجل هذه الشريحة نمواً تصاعدياً في قيم رواتب أصحابها نظراً لارتفاع درجاتهم الوظيفية، التي سيحصلون عليها بالتدرج، وحصولهم على بعض المزايا المالية التقليدية من قبيل علاوات الأولاد وغيرها، موضحين أن الاستقطاع التصاعدي يحل إشكالية التهام القسط لغالبية دخل المواطن.

وبخصوص حق البنك الراهن للعقار في بيعه إذا تعثر المواطن عن دفع أقساطه، لا يعارض منظور الصبيح هذا التصرف، على أن تقوم الدولة بتوفير شقة مناسبة للمنزوع منه بيته في مشروع عقاري آخر تطوره لهذا الغرض.

وحول سقف الاقتراض المحدد وفقاً لمنظور الصبيح، أشارت المصادر إلى أنه لم يتم الاتفاق حتى الآن على سقف محدد، إلا أن المتداول بشكل غير رسمي حتى الآن أن يكون الاقتراض بلا حدود باعتبار أن العقار يضمن السداد ومن ثم يكون الاقتراض بمرابحة مقبولة وبأقساط قد تجمع في حسبة استقطاعاتها دخل الزوج والزوجة.

وبالطبع لم يحسم اجتماع الصبيح مع المسؤولين المصرفيين كل النقاط الجدلية، حيث تم التنسيق لعقد اجتماع قريب للتعرض بشكل فني أكثر توسعاً خصوصاً لتحديد أسعار الفائدة والحد الأقصى للقرض، فيما تم التوجيه إلى بحث المنظور من ناحية قانونية لتحديد متطلباته التشريعية، خصوصاً فيما يتعلق بالسؤال الأبرز: هل يحق للدولة بيع بيت المواطن أو رهنه للبنوك؟

سعر الأرض بالكويت يشكل 80 في المئة من كلفة البيوت

لفت الصبيح إلى أن ما يزيد من وجاهة مقترح المطور العقاري في الكويت ودوره في حل أزمتها الإسكانية أن سعر الأرض بالكويت يشكل 80 في المئة من كلفة البيوت نظراً لارتفاع الطلب مقابل العرض.

وأشار إلى أنه وبحكم خبرته في مجال المواد الإنشائية يرى أن كلفة إنشاء البيوت التقليدية المباشرة تقارب 120 ألف دينار، فيما تقدر التكلفة المباشرة وغير المباشرة لكل طلب إسكاني بنحو 200 ألف دينار، أي أن إجمالي تكلفة الطلبات القائمة يبلغ نحو 28 مليار دينار.

وذكر أن 20 في المئة وربما أقل من سعر البيوت المتداول حالياً هو المبلغ الطبيعي الذي سيتحمله المواطن في حال إقرار منظوره للإسكان، محمَّلاً بهامش ربحية بسيط، مبيناً أن الأراضي الخام متوافرة لكن المشكلة في عدم قدرة موارد الدولة على مجاراة تكاليف الإسكان المباشرة وغير المباشرة مالياً.

ونوه إلى أن إجمالي دخل الدولة خلال العام 2020 بلغ 17 مليار دينار أي أن الطلبات القائمة تشكل نحو 1.626 مرة من إجمالي دخل الدولة السنوي، كما تشكل الطلبات الجديدة التزاماً سنوياً بنحو 1.6 مليار دينار، أي بنحو 9.3 في المئة من دخل الدولة السنوي.

وبيّن أنه لو افترضنا جدلاً بأن الدولة تريد تغطية الطلبات القائمة خلال 10 سنوات فإنها تحتاج إلى تمويل سنوي بنحو 2.8 مليار دينار لتغطية الطلبات القائمة وإلى 1.6 مليار دينار لتغطية الطلبات الجديدة أي أن إجمالي الحاجة السنوية لتغطية الطلبات وتناميها خلال 10 سنوات قادمة يحتاج إلى 4.4 مليار دينار سنوياً بمعدل 26 في المئة من إجمالي دخل الدولة السنوي، وهو أمر مستحيل.

143 ديناراً تكلفة تجنب الانتظار

بيّن الصبيح أن أقصى تكلفة لتجنب انتظار المواطن تبلغ نحو 143 ديناراً سيدفعها مرابحة فوق قسطه الشهري، بينما تكلفة الانتظار وعدم الحصول على التمويل مع المرابحة ستكون على المواطن بنحو 350 ديناراً شهرياً يدفعها إيجاراً للبيت الذي ينتظر دوره فيه.

ولفت إلى أن منتظري القرض بلا فوائد خاسرون مالياً ومعنوياً لأنهم يدفعون 350 ديناراً شهرياً مقابل الانتظار كإيجار للشقة في حين أن تكلفة عدم الانتظار تبلغ في أقصاها 143 ديناراً شهرياً.