علاوة التراث لم يدفعها أحد بعد

✍️ إسلام زوين

في لندن، قد يدفع المشتري ما يصل إلى 80% فوق سعر الوحدة السكنية في المبنى المجاور لمجرد أن مبناه مصنَّف تراثياً. وفي باريس، قد يقترب سعر المتر المربع في شقة على الطراز الهوسماني بعد الترميم من 18 ألف دولار، مقابل كلفة ترميم لا تتجاوز 2,200 دولار للمتر المربع.

الفارق هنا ليس هامش ربح مطوِّر، بل حكم أصدره السوق، فهاتان المدينتان تعلم فيها المستثمرون أن يدفعوا مقابل التاريخ.

وفي جدة، يظل المشهد الاستثماري في عقاراتها التاريخية قيد التقييم، ليس فقط بسبب الضغوط الحالية على العوائد التشغيلية الرأسمالية، بل لغياب عمق السوق في قطاع قد أسميه مجازاً "قطاع ترميم التراث العقاري".

فحجم المعروض المتداول من المباني المرممة ما زال دون الحد الأدنى اللازم لتشكيل مؤشر قياسي موثوق، يمكن بناء قرارات تسعيرية أو تنبؤات سوقية دقيقة عليه.

ويمثل هذا التحدي الهيكلي في تقييم الأصول وتحديد كفاءة التسعير، السؤال المحوري والركيزة الأساسية لورقتنا البحثية الصادرة لهذا الأسبوع عن أرقام إنتلجينس، والتي نسعى من خلالها إلى تفكيك آليات السوق في هذا القطاع الواعد في المملكة.

تملك السعودية مخزوناً تراثياً لا يمكن الإضافة إليه، شأنها شأن أن دولة حول العالم. لا رأس مال مهما بلغ ولا مهارة حرفية تُنتج بيت تاجر آخر من الحجر المرجاني في جدة، وثبات العرض ووجود الطلب شرطان مسبقان لأي علاوة سعرية.

فالأصول العقارية التي تفتقر إلى قابلية التكرار في السوق فضلاً عن الطلب الرأسمالي الفعّال، قد تتحول من خانة "الأصول النادرة" عالية القيمة إلى أصول تواجه قيوداً تشغيلية تحد من مرونة مالكيها.

لكن من يدفع هذه العلاوة السعرية في هذا القطاع الفريد؟

هنا يكمن الجانب التحليلي الذي يغيب في معظم القراءات التقليدية للسوق، حيث يتشكل سقف القيمة الرأسمالية للأصل بناءً على طبيعة المستثمر وهدفه الاستراتيجي:

● الاستثمار الفردي: يرتكز السقف السعري فيه على القيمة المعنوية والتفضيلات الشخصية.

● الاستثمار التجاري: تحكمه محددات لعوائد الإيجارية وجدوى التدفقات النقدية قصيرة ومتوسطة الأجل.

● الاستثمار السيادي: يتبنى أفقاً زمنياً ممتداً، حيث لا يخضع التقييم للمقاييس السعرية التقليدية، بل يُقاس بناءً على عوائد تنموية واقتصادية واجتماعية عابرة للأجيال.

علاوة التراث في جدة: مشترٍ وحيد أم بداية سوق جديدة؟

في قطاعي البناء والعقار، لا تصنع الندرة القيمة وحدها. فعلى السوق أن تتعلم أولاً أن تدفع مقابل الشيء النادر. وإلى أن يحدث ذلك، يبقى الأصل الذي يستحيل إنتاج المزيد منه مجرد عبء يقيّد خيارات مالكه في استخدامه.
 

اضغط هنا للحصول على النسخة الكاملة من الورقة البحثية لأرقام إنتلجينس

وقد تبنت المملكة الخيار الاستراتيجي الثالث عبر ضخ استثمارات رأسمالية ضخمة لتحويل المنطقة التاريخية إلى وجهة ثقافية وسياحية عالمية، وإضافة طاقة استيعابية فندقية واسعة النطاق لإنعاش النسيج العمراني التاريخي.

ويمثل هذا التوجه ميزة تنافسية مهمة، إذ إن "رأس المال الصبور"  يمتلك القدرة على تطوير بنية تحتية وإعادة إحياء أحياء كاملة تتردد المحافظ الاستثمارية التقليدية المدفوعة بالنتائج الربعية عن تحمل مخاطر الاستثمار فيها.
 
عموماً، السعر في أي سوق هو مؤشر يتشكل تدريجياً عبر تراكم الصفقات الناجحة وهو ما يخلق ذاكرة استثمارية لأي قطاع. وبينما تسهم التشريعات بكفاءة في تعزيز الشفافية وتسهيل التداول، فإن القيمة المستدامة تكتمل بوجود مستثمرين مطلعين يقدمون عروضاً مبنية على دراسات دقيقة.

وشكلت هذه الفكرة حول آليات تشكّل الذاكرة الاستثمارية ركيزة أساسية لسلسلة من التحليلات التي تناولناها بالتفصيل في تقارير سابقة لأرقام إنتلجينس.

اقرأ أيضاً: تحليلات سابقة ذات صلة

حدود التوسّع في قطاع الضيافة السعودي: لماذا لا تترجم زيادة الغرف إلى زيادة في هوامش الربحية... أحياناً؟
 

كفاءة التوسع في الضيافة الفاخرة مسألة تسعير قبل أن تكون مسألة عرض. فالتشريعات تتيح البناء، لكنها لا تضمن قيمة الغرفة، إذ يحددها المستثمر والنزيل المتمرّس عبر تجربة متكررة، فتنشأ ذاكرة سوقية تسعّر قدرة الفندق على الحفاظ على مستواه.
 

هُرمز وينبع: حساب رحلة التكاليف
 
أظهرت أزمة مضيق هرمز أن تسعير السوق لعلاوة المخاطر لا يقوم على القدرة الفعلية للبديل - أي طاقة خط الأنابيب وميناء ينبع - بل على قراءة المستثمرين لها. فحين ترتفع كلفة التأمين والشحن وعلاوات المخاطر أثناء الاضطرابات، فإن السوق لا يبالغ، بل يسعّر الكلفة الحقيقية لتسليم البرميل تحت ظرف قائم ويبني ذاكرة سعرية.