إصلاح الإسكان في الصين يفاقم أزمة إيرادات مبيعات الأراضي

في وقت سابق من هذا الشهر، كان مسؤولون في بكين يستعدون لطرح قطعة أرض للبيع في مزاد بقيمة لا تقل عن مليار دولار، في صفقة كانت تمثل مكسباً مالياً محتملاً للحكومة المحلية. واجتذبت عملية البيع اهتمام ثلاثة مطورين عقاريين، ما مهّد الطريق لمنافسة في المزاد كان من الممكن أن تدفع السعر إلى مستوى أعلى.

لكن عندما حل يوم المزاد، حضر مطور واحد فقط وهو مستعد لتقديم عرض، وفقاً لأشخاص مطلعين على الأمر. وألغت الجهة المنظمة للأراضي عملية البيع، ولم تعط أي إشارة إلى موعد استئنافها. ولم ترد على طلب للتعليق أُرسل عبر الفاكس.

ويشير إلغاء المزاد إلى المتاعب التي تواجه الحكومات المحلية في الصين، التي اعتمدت منذ فترة طويلة على مبيعات الأراضي كمصدر رئيسي للإيرادات. وتتراجع هذه المبيعات منذ سنوات، لكنها تتعرض الآن لمزيد من الضغوط في أعقاب مجموعة من التغييرات في السياسات في أواخر أغسطس.

وتحركت الصين لتفكيك نظام قائم منذ ثلاثة عقود، يجمع بموجبه المطورون الأموال من المشترين قبل وقت طويل من الانتهاء من بناء منازلهم. وسيؤدي ذلك إلى استنزاف رأس المال المتاح للمطورين الذين يعانون بالفعل من شح السيولة، ما سيجعل شراء الأراضي أكثر صعوبة بالنسبة إليهم، ويقلص بدوره مصدراً رئيسياً لإيرادات الحكومات المحلية.

وقال تشانغ كاي، محلل سوق الأراضي لدى شركة الأبحاث "تشاينا إندكس هولدينغز" (China Index Holdings) إن "حماس شراء الأراضي في بكين تراجع بشكل كبير مقارنة بالشهرين السابقين بسبب الإصلاح الأخير لمبيعات المساكن". وأضاف: "أصبح المطورون أكثر حذراً".

إصلاح مبيعات المنازل يضغط على سوق الأراضي

انخفضت مبيعات الأراضي في 70 مدينة رئيسية بنسبة 36% من حيث المساحة في الأسبوع الذي أعقب إصلاح سياسة الإسكان مقارنة بالأسبوع السابق، وفقاً لشركة الأبحاث "بروبتيك إنوفيشنز" (Proptech Innovations).

وتقدّر مجموعة "غولدمان ساكس" (Goldman Sachs Group Inc) أن إصلاح سوق الإسكان في الصين سيؤدي إلى انخفاض بنسبة 30% في إيرادات مبيعات الأراضي هذا العام، وهو تراجع أعمق من انخفاض سنوي بمعدل 17% خلال السنوات الأربع السابقة. وتتوقع الشركة استمرار تراجع الإيرادات حتى 2027 أو حتى بعد ذلك، مع انخفاض الدخل من هذه المبيعات في نهاية المطاف بما يصل إلى 90% مقارنة بذروته في 2021.

وكانت مبيعات الأراضي تتراجع بالفعل قبل أحدث التغييرات في السياسات. وخلال الأشهر السبعة الأولى من العام، شهدت السلطات المحلية في أنحاء البلاد انخفاض دخلها من بيع الأراضي بنسبة 72% مقارنة بالفترة نفسها من 2021، وفقاً لحسابات "بلومبرغ".

وتحاول البلديات زيادة تحصيل الضرائب لتعويض هذا النقص، بما في ذلك عبر التدقيق في الدخل المحقق في الخارج. كما باتت المدن تعتمد بشكل متزايد على بيع سندات خاصة لتمويل استثمارات تشمل البنية التحتية والعقارات.

وعلى المدى الأطول، قد تضطر الحكومات المحلية إلى توليد إيرادات أكثر استدامة، بما في ذلك الضرائب من القطاعات النامية وارتفاع دخل الأفراد، وتوريق الأصول المملوكة للدولة.

ويضع الضغط على المالية المحلية عبئاً أكبر على الحكومة المركزية لإضافة تحفيز للاقتصاد المتباطئ. ويقدّر بعض الاقتصاديين أن النمو في يوليو انخفض أكثر دون الهدف السنوي للحكومة، ما دفع رئيس الوزراء لي تشيانغ إلى الدعوة إلى تكثيف إجراءات الدعم.

ضغوط جمع التمويل

بالنسبة إلى المطورين، تمثل القيود على البيع المسبق تحدياً غير مسبوق لنموذج جمع التمويل لديهم. وفي ذروة سوق العقارات السكنية، شكلت حصيلة مبيعات المنازل أكثر من نصف التدفقات النقدية الداخلة إلى شركات التطوير، وفقاً لحسابات "بلومبرغ" المستندة إلى بيانات رسمية. وفي الأشهر السبعة الأولى من العام، ظلت تشكل 45%.

وتحظر الآلية الجديدة على المطورين سحب حصيلة المبيعات إلى أن يكتمل المشروع، ما يشكل "صدمة سلبية رئيسية" للقطاع، وفقاً لـ"جيه بي مورغان تشيس" (JPMorgan Chase & Co). وقال محللو "سيتي غروب" (Citigroup Inc) إنها ستؤخر بشكل كبير الوقت الذي يبدأ فيه المطورون تلقي الأموال بعد شراء الأرض.

ويترجم ذلك إلى ضعف في الإقبال على شراء الأراضي، ولا سيما قطع الأراضي مرتفعة الثمن التي تتطلب دفع مبلغ نقدي كبير مقدماً.

وفي شنغهاي، في أول يوم عمل بعد إصلاح المبيعات، كانت شركة "تشاينا أوفرسيز لاند آند إنفستمنت" (China Overseas Land & Investment Ltd) المشارك الوحيد في المزايدة على قطعة أرض حضرية في شنغهاي يبلغ سعرها 2.2 مليار دولار على الأقل. وفي بداية العام، أبدى أكثر من 20 مطوراً اهتمامهم بالموقع خلال معرض تسويقي نظمته الحكومة.

وبعد أن أوقفت بكين عملية بيع الأرض، قالت المدينة إنها ستعمل على "تحسين" الطرح، من دون تقديم تفاصيل. وقد تعرض بكين قطعة الأرض مجدداً بعد خفض سعرها الابتدائي، وفقاً لـ"بروبتيك".