رئيس دي آي بي هولدينغ: إشغال الأراضي 99.9% ونعتزم توزيع 350 مليون درهم

عمر المسمار الرئيس التنفيذي لشركة دي آي بي هولدينغ

قال عمر المسمار، الرئيس التنفيذي لشركة دي آي بي هولدينغ (DIP Holding)، إن معدل إشغال الأراضي المؤجرة في مجمع دبي للاستثمار بلغ 99.9% خلال النصف الأول من عام 2026، فيما ارتفع دخل التأجير من الباطن بنسبة 31% على أساس سنوي.

وأوضح المسمار في لقاء مع أرقام، أن النمو المستقبلي للشركة سيعتمد على زيادة الدخل من الأراضي المؤجرة حالياً، من خلال إعادة تسعير الإيجارات، ونمو التأجير من الباطن، وتحويل استخدامات الأراضي إلى أنشطة أعلى قيمة.

وأضاف أن الشركة تعتزم إعادة تسعير إيجارات نحو 10.7 مليون متر مربع حتى عام 2030، تمثل نحو 86% من محفظة الأراضي المؤجرة بعقود إيجار تشغيلي، فيما بلغ متوسط الزيادة في إيجارات العقود التي أعيد تسعيرها نحو 28%.

وتوقع توزيع أول أرباح نقدية بعد الطرح بقيمة 350 مليون درهم في أبريل 2027، موضحاً أن المساهمين المؤهلين للتوزيعات سيحصلون على أرباح عن كامل النصف الثاني من عام 2026، بما في ذلك الفترة السابقة لإدراج الشركة المتوقع في 11 نوفمبر.

وتطرق خلال اللقاء إلى أداء الشركة ومصادر نمو الإيرادات، وسياسة التوزيعات النقدية، ونموذج أعمالها وعلاقتها بدبي للاستثمار، إضافة إلى خطط التوسع المستقبلية. تفاصيل اللقاء:

*لماذا قررتم المضي في الطرح العام الأولي رغم حالة عدم اليقين الجيوسياسي؟

- نستند في قرارنا إلى مسيرتنا الناجحة في تطوير مجمع دبي للاستثمار وتشغيله على مدى أكثر من 25 عاماً، وإلى خبرتنا في التعامل مع دورات السوق المختلفة خلال تلك المدة.

ويعزز ثقتنا اليوم استمرار أدائه القوي في الظروف الراهنة؛ فقد استقر معدل إشغال الأراضي المؤجرة عند 99.9% في النصف الأول من عام 2026، ولم نسجل أي حالات تعثر للمستأجرين أو شطب للمستحقات.

كما واصلت إيرادات إيجارات الأراضي نموها، وارتفع دخل التأجير من الباطن بنسبة 31% على أساس سنوي، وتؤكد هذه المؤشرات استمرار قدرة نموذج أعمالنا المتميز على استقطاب الشركات لتأسيس أعمالها وتوسيع حضورها ضمن هذا المجمع المتكامل والراسخ، الذي يجسد مفهوم "مدينة داخل مدينة".

ونرى أن هذه النتائج تعكس جاهزية دي آي بي هولدينغ للإدراج، ولذلك نواصل إجراءات الطرح مع متابعة ظروف السوق عن كثب.

*كيف كان أداء الشركة منذ بداية العام، وما توقعاتكم لبقية عام 2026 وعام 2027؟

- حققنا أداءً قوياً في النصف الأول من عام 2026. ونقيّم نتائجنا على أساس المقارنة بالمثل حتى تعكس المقارنة مع العام السابق الأداء الفعلي لمحفظتنا التشغيلية المستمرة.

ويعني ذلك، ببساطة، مقارنة المحفظة نفسها في الفترتين، بعد تعديل نتائج النصف الأول من عام 2025 لاستبعاد الأصول التي بيعت لاحقاً خلال العام نفسه ولم تعد ضمن محفظتنا التشغيلية في النصف الأول من عام 2026.

وتُظهر المقارنة على هذا الأساس ارتفاع إيراداتنا بنسبة 7% إلى 492 مليون درهم إماراتي، مقابل 460 مليون درهم في النصف الأول من عام 2025، ونمو أرباحنا المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بنحو 9% إلى 355 مليون درهم، مقابل 326 مليون درهم.

كما ارتفع هامش هذه الأرباح إلى 72% من 71%، وظل معدل التحويل النقدي قوياً عند 97%، بفضل نموذج أعمال مجمع دبي للاستثمار منخفض النفقات الرأسمالية.

ونستخدم الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك لعرض أداء نشاطنا التشغيلي الأساسي بصورة أدق.

ونستبعد عند احتسابها بنوداً مثل مكاسب القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية ومكاسب بيع الأصول، التي قد تؤثر في الأرباح المعلنة لكنها لا تنشأ عن عملياتنا اليومية المتكررة. ويتيح هذا التعديل قياس ربحية نشاطنا التشغيلي الأساسي بمعزل عن أثر تلك البنود.

ويدعم آفاق نمو أعمالنا عددٌ من العوامل المحددة، تشمل إعادة تسعير الإيجارات وفقاً للعقود، واستمرار نمو التأجير من الباطن، وتحويل استخدامات قطع الأراضي إلى أنشطة أعلى قيمة.

ونركز على تنفيذ خطة أعمالنا بانضباط، ونلتزم في حديثنا عن الأداء المتوقع بالتوقعات التي أُفصح عنها رسمياً.

*ما أسباب نمو الإيرادات في النصف الأول من عام 2026، وهل تتوقعون استمراره؟

- ارتفعت إيراداتنا في النصف الأول من عام 2026 أساساً بفضل زيادة القيم الإيجارية والنمو القوي في دخل التأجير من الباطن.

وجاء نمو إيرادات إيجارات الأراضي بالدرجة الأولى من إعادة التسعير، فمعدل الإشغال كان شبه كامل بالفعل عند 99.9%.

وحققت العقود التي أُعيد تسعيرها خلال تلك الفترة قيماً إيجارية أعلى بنحو 28% من مستوياتها السابقة.

كما زاد دخلنا من التأجير من الباطن بنسبة 31% على أساس سنوي إلى نحو 92 مليون درهم إماراتي، نتيجة ارتفاع أسعار التأجير من الباطن، واكتمال مبانٍ طوّرها المستأجرون وبدء تأجيرها من الباطن للمرة الأولى.

كما أن تحويل المستأجرين لاستخدامات قطع أراضيهم إلى أنشطة أعلى قيمة يسهم أيضاً في نمو إيراداتنا. ولا يعني ذلك أن المجمع يعيد تطوير الأراضي بنفسه؛ بل يختار المستأجرون تغيير أنشطتهم، من الاستخدام الصناعي إلى اللوجستي مثلاً.

ويتيح هذا التحول زيادة إيجارات الأراضي بما يعكس القيمة الأعلى لاستخداماتها، إلى جانب إمكانية زيادة دخلنا من التأجير من الباطن عندما يؤجر المستأجرون مساحات للغير.

وخلال النصف الأول من عام 2026، غيّر المستأجرون أوجه استخدام أراضٍ تبلغ مساحتها نحو 184,000 متر مربع لتخصيصها لأنشطة ذات قيمة أعلى، مما أسهم في زيادة إيجاراتها.

وتنص العقود على إعادة تسعير إيجارات نحو 10.7 مليون متر مربع خلال الفترة من النصف الثاني من عام 2026 حتى عام 2030، وهو ما يوفر مجالاً إضافياً لزيادة الدخل من محفظتنا التشغيلية الحالية، إلى جانب استمرار نشاط التأجير من الباطن وتحويل المستأجرين استخدامات أراضيهم إلى أنشطة أعلى قيمة.

*هل تعتزمون توزيع أرباح على المساهمين؟ وما قيمة هذه التوزيعات، ومتى سيتم توزيع أول أرباح بعد الطرح العام الأولي؟

- نعتزم اعتماد سياسة توزيع أرباح نقدية نصف سنوية، مدعومة بقدرة أعمالنا القوية على توليد التدفقات النقدية ووضوح الرؤية بشأن الإيرادات المستقبلية.

وتتوقع المجموعة توزيع أرباح على أساس سنوي بقيمة 700 مليون درهم عن السنة المالية 2026، و725 مليون درهم عن السنة المالية 2027، و750 مليون درهم عن السنة المالية 2028.

ومن المتوقع أن يتم توزيع أول أرباح بعد الطرح العام الأولي بقيمة 350 مليون درهم في أبريل 2027. والأهم أن هذه التوزيعات تتعلق بكامل النصف الثاني من عام 2026.

ورغم أنه من المتوقع إدراج أسهم دي آي بي هولدينغ في 11 نوفمبر 2026، فإن جميع المساهمين المؤهلين سيستفيدون من توزيعات أرباح عن كامل النصف الثاني من عام 2026، وليس فقط عن الفترة التي تلي الإدراج. ونرى أن هذه ميزة مهمة تعكس الطابع الشامل لسياسة توزيع الأرباح لدينا.

*كيف ستُستخدم عائدات الطرح العام الأولي؟

- يقتصر هذا الطرح على بيع أسهم قائمة تملكها دبي للاستثمار، الجهة التي أسست مجمع دبي للاستثمار ومالكته النهائية.

ولذلك لن تحصل دي آي بي هولدينغ على أي عائدات من الطرح، ولن يُستخدم لتمويل مشروع تطوير محدد أو برنامج للإنفاق الرأسمالي لديها.

أما دبي للاستثمار، فيتيح لها الطرح تحقيق جزء من القيمة التي بنتها في دي آي بي هولدينغ، مع احتفاظها بحصة الأغلبية. ويعود إليها، بصفتها مساهمنا، قرار كيفية استخدام عائدات البيع.

*ما هي دي آي بي هولدينغ، وما علاقتها بدبي للاستثمار ومجمع دبي للاستثمار؟

- دي آي بي هولدينغ بي إل سي هي الشركة القابضة المؤسسة في مركز دبي المالي العالمي والمصدِرة للأسهم في الطرح العام الأولي؛ أي إنها الشركة التي ستُدرج أسهمها في سوق دبي المالي ويبدأ تداولها بعد إتمام الطرح بنجاح.

وتملكها دبي للاستثمار ش.م.ع بالكامل قبل الطرح، فيما تملك دي آي بي هولدينغ 100% من شركة تطوير مجمع دبي للاستثمار ذ.م.م، المعروفة اختصاراً بـ DIPDC، وهي الشركة التشغيلية المسؤولة عن المجمع، وهي صاحبة عقد الإيجار الرئيسي المبرم مع حكومة دبي لمدة 99 عاماً.

أما مجمع دبي للاستثمار نفسه، فهو المجمع المتكامل متعدد الاستخدامات الذي يمتد على مساحة 23 مليون متر مربع.

وبعبارة موجزة: دبي للاستثمار تملك دي آي بي هولدينغ، والأخيرة تملك شركة تطوير مجمع دبي للاستثمار، التي تتولى تشغيل المجمع. وستبقى دبي للاستثمار مساهم الأغلبية بعد الطرح.

*ما مصادر النمو بعدما اقترب معدل إشغال المجمع من 100%؟

- هذا سؤال مهم يمس جوهر استراتيجية نمونا؛ فنحن نركز على زيادة الدخل من الأراضي المؤجرة بالفعل، عبر ثلاثة مسارات رئيسية:

أول هذه المسارات إعادة تسعير الإيجارات وفقاً للعقود. فعقودنا طويلة الأجل تتضمن مراجعات دورية تتيح تعديل إيجارات الأراضي بما يتوافق مع الأسعار السائدة في السوق.

وقد أعدنا تسعير إيجارات نحو 0.8 مليون متر مربع حتى 30 يونيو 2026، وبلغ متوسط الزيادة في إيجارات العقود التي أُعيد تسعيرها نحو 28%.

وتنص العقود على إعادة تسعير إيجارات نحو 10.7 مليون متر مربع إضافية، تمثل نحو 86% من محفظة الأراضي المؤجرة بعقود إيجار تشغيلي، بين النصف الثاني من عام 2026 وعام 2030.

ويوفر لنا ذلك فرصة لزيادة الدخل من قطع الأراضي المشغولة بالفعل دون الحاجة إلى إضافة أراضٍ جديدة.

وثانيها دخل التأجير من الباطن؛ إذ نتقاضى رسوماً مرتبطة بهذا النشاط عندما يؤجر مستأجرونا مساحات ضمن قطع أراضيهم للغير.

وكلما زادت المساحات المؤجرة من الباطن وارتفعت قيمها الإيجارية، أمكننا تحقيق دخل إضافي من القطعة نفسها، إلى جانب إيجار الأرض الذي نتقاضاه بالفعل.

ويمثل هذا النشاط مصدراً مهماً لدخلنا، وقد ارتفعت إيراداته بنحو 31% في النصف الأول من عام 2026.

وثالثها تحويل المستأجرين استخدامات قطع أراضيهم إلى أنشطة أعلى قيمة، من النشاط الصناعي إلى اللوجستي مثلاً.

ويتيح لنا هذا التحول زيادة إيجارات الأراضي بما يعكس القيمة الأعلى لاستخداماتها، إلى جانب إمكانية زيادة دخل التأجير من الباطن. ويتولى المستأجر تمويل أعمال التطوير، دون أن يتحمل المجمع تكلفتها.

وقد شمل هذا التحول نحو 184,000 متر مربع في النصف الأول من عام 2026، بما في ذلك تسع قطع أراضٍ حُوّلت من الاستخدام الصناعي إلى اللوجستي وتجاوزت الزيادة في متوسط إيجاراتها 50%.

*ما الذي يميزكم عن شركات التطوير العقاري الأخرى؟

- تختلف دي آي بي هولدينغ عن شركات التطوير العقاري التقليدية التي تبني العقارات لبيعها؛ فالمجموعة تدير، من خلال شركة تطوير مجمع دبي للاستثمار، منصة لإيجارات الأراضي والخدمات وتطوير البنية التحتية.

وعادةً ما يبرم المستأجرون عقوداً طويلة الأجل لاستئجار الأراضي، ويتولون تمويل مبانيهم وتطويرها، مثل المصانع والمستودعات، بينما تحقق الشركة التشغيلية إيرادات متكررة من إيجارات الأراضي ورسوم التأجير من الباطن والخدمات.

ويحدّ هذا النموذج من المخاطر المباشرة لأعمال التطوير التي نتحملها، لأن المستأجرين يمولون مبانيهم على قطع الأراضي المؤجرة لهم.

كما يمنحنا كفاءة عالية في استخدام رأس المال، نظراً لمحدودية متطلبات التطوير المستمر وعدم اعتماد إيراداتنا على بيع العقارات.

وهذه هي السمات التي نقصدها حين نقول إن نموذج أعمالنا "يحاكي نموذج البنية التحتية": إيرادات تعاقدية طويلة الأجل، ومتطلبات رأسمالية محدودة، وقدرة قوية على توليد النقد.

وينعكس ذلك في نتائجنا المالية للنصف الأول من عام 2026، إذ بلغ معدل التحويل النقدي 97% وهامش الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 72%.

كما تدعم إيراداتنا المتكررة، وقدرتنا على توقع تدفقاتنا النقدية بدرجة عالية، ومحدودية متطلباتنا الرأسمالية، قدرتنا على إعادة رأس المال إلى المساهمين وفق سياسة توزيع الأرباح المعلنة.

ويقل تأثير دورات التطوير العقاري التقليدية المباشر في أعمالنا، لأننا لا نعتمد على بناء العقارات وبيعها.

*هل تخططون لتوسيع المجمع الحالي أو إنشاء مجمع جديد في دولة الإمارات؟

- اقترب المجمع الحالي، الممتد على مساحة 23 مليون متر مربع، من الإشغال الكامل. ولذلك تركز استراتيجية نموه على المديين القريب والمتوسط أساساً على تحقيق أقصى قيمة من أصوله الحالية، من خلال إعادة تسعير الإيجارات والتأجير من الباطن والتحول إلى استخدامات أعلى قيمة.

ولم يُعلن عن مجمع جديد محدد أو موقع لإنشائه. وقد تدرس دبي للاستثمار على المدى الطويل فرص تطبيق نموذج إيجارات الأراضي الذي يتبعه المجمع في مواقع استراتيجية أخرى تتمتع بمعدلات نمو مرتفعة، بعد تقييم تجاري ومالي دقيق.

*من هم مستأجرو المجمع، ولماذا يختارونه بدلاً من المناطق الصناعية الأخرى؟

- يضم مجمع دبي للاستثمار نحو 1,000 مستأجر يعملون في قطاعات متنوعة، تشمل الصناعات التحويلية والأدوية والخدمات اللوجستية وتجارة التجزئة والضيافة.

وتتميز قاعدة مستأجريه بتنوعها الكبير؛ فأكبر عشرة مستأجرين بعقود إيجار تشغيلي أسهموا بنحو 8% فقط من إيرادات إيجارات الأراضي في النصف الأول من عام 2026.

ويستمد المجمع جاذبيته من اتساع مساحته وموقعه وبنيته التحتية واستقرار منظومته التشغيلية؛ فهو يتجاوز مفهوم المنطقة الصناعية إلى "مدينة ضمن مدينة"، تجمع حيوية النشاط الاقتصادي والاكتفاء الذاتي.

كما يتمتع بموقع استراتيجي في الممر الجنوبي لدبي قرب ميناء جبل علي ومطار آل مكتوم الدولي، وتربطه شبكة طرق حديثة ووسائل نقل متعددة، ضمن بيئة متكاملة تجمع السكن والعمل ومزاولة الأنشطة التشغيلية.

وقد استثمر المستأجرون أكثر من 42 مليار درهم إماراتي في مبانيهم ومنشآتهم بالمجمع، مما يعكس التزامهم طويل الأجل بمنظومته.

*كم يبلغ حجم الطرح العام الأولي، وما التقييم المتوقع للشركة؟

- نعتزم حالياً طرح 20% من رأس مال دي آي بي هولدينغ المصدر للاكتتاب العام الأولي. وتحتفظ دبي للاستثمار، مساهمنا الوحيد، بحق تعديل حجم الطرح وفقاً للمتطلبات التنظيمية المعمول بها، ورهناً بالحصول على الموافقات اللازمة.

وسنعلن النطاق السعري للطرح عند فتح باب الاكتتاب لجميع الشرائح في 27 أكتوبر، ثم يُحدد سعر الطرح النهائي من خلال عملية بناء سجل الأوامر للمؤسسات، على أن يُعلن في 4 نوفمبر.

ولذلك لا يمكننا استباق نتائج هذه العملية بالتكهن بتقييم الشركة قبل اكتمالها.