الركود العقاري يهدد المنازل العشوائية بخفض التعويضات

يعيش أصحاب المنازل في الأحياء العشوائية بجدة فترة خوف بسبب ما يمر به العقار من ركود، مما يتسبب في تراجع أسعار التثمين المقدمة لهم في الأحياء العشوائية التي يقع أغلبها في قلب جدة، لكنها بدون صكوك استحكام رغم وجودها من سنوات طويلة.

ويتوقع أن تكون أولويات مستشار خادم الحرمين الشريفين أمير منطقة مكة المكرمة خالد الفيصل تنظيم هذه الأحياء العشوائية والقضاء عليها، ولن يكون هناك خيار بديل أو فرصة في التأخير للقضاء على ظاهرة العشوائيات في كل من مكة ومحافظة جدة التي تشهد أكثر من 51 حيا عشوائيا أغلبها أصبح في قلب المدينة.

ورغم الجهود التي تبذلها الجهات المعنية في تنظيم هذه الأحياء وتحويلها إلى أحياء راقية لمواكبة ما تشهده منطقة مكة المكرمة من تطور في جميع المجالات، إلا أن أغلب أصحاب المنازل الشعبية في هذه الأحياء يرفضون أي توجه لتطويرها رغم أن أغلبهم لا يسكنون فيها.

7 خصائص للمناطق العشوائية

1 - المباني لا تخضع أغلبيتها للأسس التخطيطية والمعمارية المعتمدة، وبعضها لم يحصل على تراخيص البناء من الأمانة.

2 - الخدمات تتوزع بصورة عشوائية ولا تخضع لأسس وضوابط ومعايير التخطيط العمراني.

3 - شبكة الطرق غير مخططة أو منظمة وتتباين فيها عروض الطرق نتيجة عشوائية بناء المباني، وأغلب الطرق غير ممهدة وقد لا تسمح عروضها بمرور السيارات.

4 - البنية التحتية دون المستوى المطلوب وقد لا تخدم كافة المباني وليست بمستوى الكفاءة التي تسمح بتطويرها.

5 - لا تتفق مع معايير التصميم العمراني نتيجة النشأة العفوية للمباني والطرق ولم تخضع مبانيها للضوابط المعمارية لأحجام وارتفاعات المباني ومسافات الارتداد ونسبة البناء المتفقة مع معايير التخطيط المعتمدة مما قلل من وجود الفراغات العامة والساحات المخططة والحدائق المفتوحة، وزاد من فوضى التلوث البصري.

6 - تكثر في هذه المناطق الشوارع الترابية وتقل بها المسطحات الخضراء والمناطق المفتوحة ويتدنى بها مستوى النظافة وصحة البيئة.

7 - خلل في التركيبة السكانية يتميز بكثافة عالية وتدني مستوى التعليم والدخل وقلة الملاك مع ارتفاع معدل البطالة والجريمة والانحراف الاجتماعي والأخلاقي، وتُكوِّن بيئة مشجعة على تواجد المقيمين المخالفين لنظام الإقامة والعمل، كما أن بعضاً من المناطق العشوائية يمكن أن يشكل مصدراً مقلقاً لأمن واستقرار مناطق أخرى بالمدينة.

نشأة المناطق العشوائية وخصائصها

3 أقسام للمناطق العشوائية

1 - مناطق عشوائية نشأت ببناء المساكن والمباني باجتهادات فردية من الأفراد بعضها بتراخيص وبعضها بدون تراخيص، وهي مناطق غير منظمة ولا تكتمل بها الخدمات والمرافق الضرورية وتصعب فيها حركة المركبات ولا يمكن معالجتها من خلال برامج التنمية العمرانية الاعتيادية.

2 - مناطق عشوائية شبه منظمة نشأت بدون تراخيص ولها تقسيمات شبه هندسية، وهي مناطق يسهل التعامل معها بالتطوير والتحسين، ويمكنها أن تستجيب لمعالجات وبرامج التنمية العمرانية المختلفة.

3 - المنطقة التاريخية أو البلد القديمة، التي تمثل النسيج العمراني العضوي التقليدي المخطط بطريقة عفوية بمبانيه القديمة التي لم تستخدم فيها تقنيات البناء الحديثة، فتلك المنطقة كانت تعتبر مركز المدينة القديمة والتي نشأت طبقاً لظروف الحقبة التاريخية المحيطة بها، حتى إن بعض طرقاتها ودروبها كان مناسباً لحركة العربات التي تجرها الدواب ولا تستوعب حركة السيارات.

والمناطق التاريخية، ليست عشوائية بنفس المفهوم السابق، وبالتالي يجب التعامل معها بعناية فائقة ضمن أطر الحفاظ والتجديد المتعارف عليها مهنياً، حيث تتسابق المدن العالمية في تبني وتطبيق برامج وأساليب الحفاظ على تلك المناطق التاريخية.

القبول بالتعويضات أفضل من الرفض

قال عضو لجنة المقاولين بالغرفة التجارية الصناعية في جدة خلف هوصان العتيبي إن الأحياء العشوائية في جدة أصبحت في قلب المدينة وتعتبر ثمينة ولا بد من تطويرها وتنظيمها، معتبرا أن أسباب أزمة السكن ناتجة عن هذه الأحياء التي تستولي على مساحات كبيرة من المدينة وهي عبارة عن منازل عشوائية لا يسكن فيها المواطن.

وأضاف أن هذه الأحياء لو تم تطويرها وتنظيمها واستبدلت البيوت العشوائية بمبان متعددة الأدوار سوف تساهم في حل أزمة السكن، مشيرا إلى أن الخيارات التي تقدمها الجهات المعنية لأصحاب المنازل العشوائية مقبولة وهي إما الموافقة على قيمة التعويض أو التنفيذ بالمواصفات المطلوبة في التخطيط لهذه الأحياء أو المشاركة مع المطور.

ونصح أصحاب المنازل في هذه الأحياء بأخذ التثمين الذي يعرض حاليا حيث إنه مع تراجع أسعار العقارات المتوقع سوف تتراجع قيمة التثمين.

وأكد على وجود أحياء عشوائية جديدة في ضواحي المدن، رغم محاولات القضاء على الأحياء الموجودة من سنوات طويلة داخل المدن، مما يعني أن المشكلة قائمة مع هذه العشوائيات التي أصبحت عقبة حقيقية.

الحي العشوائي يدمر 10 أحياء

يرى المستثمر سعد المعجل أن القضاء على الأحياء العشوائية مهم جدا، لأنها تحوي معظم الجرائم بما في ذلك المخدرات، مؤكدا أن الحي العشوائي الواحد يدمر عشرة أحياء أو مدينة كاملة.

وأضاف أن أغلب الأحياء العشوائية يسكنها غير السعوديين بنسبة عالية جدا، مما يتطلب تنظيمها.

وقال: المملكة لديها خبرة في تنظيم الأحياء العشوائية فقد كانت الرياض من المدن التي تكثر فيها العشش في السبعينات والثمانينات حتى تم إقامة مشاريع إسكان بعضها للقطاعات العسكرية والبعض الآخر عن طريق المنح، فحي العريجاء في الرياض الذي يعد منحا يستوعب حاليا أكثر من 80 ألف مواطن، مؤكدا أن القضاء على الأحياء العشوائية سهل، لكن لا بد من إيجاد بدائل سكن، مستغربا من حجج وزارة الإسكان بعدم وجود أراض، فيما المملكة تعد من البلدان التي تتوفر فيها الأراضي الكبيرة كما أن المملكة لديها إمكانيات لإيجاد المساكن للمواطنين.

وتوقع أن يركز خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان على حل مشكلة السكن وتعجيل صرف مستحقات المنتظرين في الصندوق العقاري، مشيرا إلى أن سنغافورة من البلدان الصغيرة التي استطاعت أن توجد السكن لجميع شعبها من خلال التركيز عليه.

وطالب المواطنين الذين يسكنون منازل شعبية بدون صكوك أن يتجاوبوا مع الدولة ويقبلوا المنازل البديلة التي خصصتها لهم الدولة أو يقبلوا بالتعويضات التي تمكنهم من توفير منازل بديلة أفضل.

مبادئ لائحة تطوير المناطق العشوائية بمنطقة مكة المكرمة

أصدرت أمانة محافظة جدة لائحة بأهم مبادئ تطوير المناطق العشوائية في منطقة مكة المكرمة وتضمنت:

1 - تشجيع القطاع الخاص للمشاركة في تطوير المناطق العشوائية التي تتوفر فيها مقومات اقتصادية بصورة قوية وواضحة لقرب مواقعها من مراكز المدن، أو الطرق، أو المحاور التجارية الرئيسية، أو المناطق التاريخية الهامة، أو القرب من المناطق السياحية على أن يعطى لشركة التطوير حق القيام بعمل مشاريع تنمية عمرانية متكاملة على كامل المنطقة العشوائية المستهدفة وما جاورها حسب حدود منطقة التطوير.

2 - تشجيع القطاع الخاص على تطوير المناطق العشوائية التي لا تتوفر فيها مقومات اقتصادية محفزة على مشاركة القطاع الخاص في تطويرها، من خلال تدخل الأمانات لرفع المقومات الاقتصادية في هذه المناطق تمهيداً لتحفيز القطاع الخاص للمشاركة في تطويرها.

3 - تقليص إجراءات الحصول على التراخيص والموافقات المطلوبة لمشاركة القطاع الخاص وتسهيل مهمته وتمكينه بما يضمن سرعة وانسيابية عمليات التطوير ودفع عجلة التنمية في المناطق العشوائية.

4 - إن عملية المعالجة والقضاء على العشوائيات عملية طويلة المدى يجب الوصول إليها بطريقة مرحلية معلنة تراعي عدم التأثير السلبي على المجتمع، حيث إنها تمس قطاعا غير قليل من السكان الذين ينبغي أن يكونوا متفهمين لعمليات نزع بعض الملكيات وراضين بالحصول على التعويضات العادلة لهم، بحيث يتحول سكان تلك المناطق مع مراحل تنفيذ المشاريع من متلقين سلبيين لعمليات التطوير إلى مشاركين إيجابيين.

5 - لائحة تطوير المناطق العشوائية بمنطقة مكة المكرمة تهدف إلى الارتقاء ببيئتها العمرانية والاقتصادية والاجتماعية.

حيث أثبتت البرامج العالمية في تطوير العشوائيات ضرورة المشاركة الشعبية في أعمال التطوير وتسريعها.

6 - إن التخطيط لتطوير البيئة العمرانية عملية ديناميكية متحركة ترصد الواقع وتتطلع للمستقبل، لذا لا ينبغي أن يقف تضافر الجهود عند محاولة إنهاء وجود المناطق العشوائية، لكن لا بد من تبني منظور الاستدامة لحل مشكلة وجود العشوائيات بصورة مستمرة ترصد الواقع وتحلل أسباب القضية بصورة جذرية لمعرفة مسبباتها الحقيقية، وتتطلع للمستقبل بوضع استراتيجيات قصيرة المدى ومتوسطة المدى وبعيدة المدى للحيلولة دون عودة هذه المناطق للظهور في المستقبل في النسيج العمراني للمدن، ولذلك تركز هذه اللائحة على الاستراتيجيات المطلوبة لتطوير المناطق العشوائية بصورة عامة والتي تمكن الأمانات والبلديات من وضع برامجها القصيرة والمتوسطة والطويلة المدى حسب احتياجات المناطق العشوائية وظروف تطويرها.