لماذا فشل انتعاش العقارات في دعم اقتصاد الولايات المتحدة؟

ذكر تقرير نشرته "وول ستريت جورنال" أنه رغم تعافي قطاع الإسكان في الولايات المتحدة، إلا أن هذه الثروات العقارية تلعب دورا أقل بكثير مما كانت تقعله قبل الأزمة في عام 2008.



وأشار التقرير إلى أن قيمة المنازل الأمريكية بعد خصم الرهون العقارية المتبقية تضاعفت تقريبا لتصل إلى 12.1 تريليون دولار مقارنة بأدنى أسعار مسجلة في عام 2011، بحسب الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي.

وأدت هذه الزيادة إلى ارتفاع مؤشر ثروة المنازل كحصة في قيمة العقارات في الولايات المتحدة ليصل إلى نقطة لم يشهدها منذ عقد من الزمن، أي قبل أزمة العقارات في البلا في 2008.

أسباب انخفاض التأثير

- كان مثل هذا المستوى من نصيب المنازل في قيمة العقارات قبل الأزمة كفيلا بدفع الاقتصاد الأمريكي من خلال توفير المال اللازم لأصحاب العقارات لدفعهم لمزيد من الإنفاق، إلا أنها الآن تظهر تأثيرا يكاد لا يذكر.

- في حين أن الطرق التقليدية للأمريكيين لاستغلال القروض العقارية أصبحت أعلى من العام الماضي، إلا أن أصحاب المنازل ما زالوا يشعرون بالاكتئاب.

- سجلت القروض العقارية التي حصل عليها الأمريكيون في النصف الأول من العام الحالي حوالي 43.5 مليار دولار، بزيادة بلغت نسبتها 45% مقارنة بنفس الفترة من 2014، لكنها تمثل ربع القيمة المسجلة في عام 2007.

- كما ارتفعت قيمة إعادة تمويل النقدية الخارجة - والتي تتيح لأصحاب المنازل الحصول على تمويل عقاري جديد والاستفادة من قيمة جزء من المنزل في نفس الوقت -  بحوالي 48% في الثلاثة أشهر المنتهية في أغسطس/آب الماضي مقارنة بنفس الفترة من 2014، لكنها ما زالت أقل من المستوى المسجل في صيف 2013.

- وفقا لمتوسط إعادة تمويل النقدية الخارجة في الأشهر الثلاثة المنتهية في أغسطس/آب الماضي، فإن ديون الرهن العقاري تمثل حوالي 68% من قيمة المنازل، وهو مستوى مخاطر منخفض.

- تأثير الثروة العقارية (المنزلية) على الإنفاق الاستهلاكي سجل أدنى مستوياته منذ أوائل تسعينيات القرن الماضي، بحسب وكالة "موديز".

- بحسب الوكالة، فإن كل ارتفاع بقيمة 1 دولار في قيمة المنزل خلال الربع الأخير من عام 2014 يعني زيادة في إنفاق المستهلكين بـ"2 سنت" على مدار العام ونصف التالي، وهو التأثير الذي يمثل ثلث ما كان يعنيه قبل الأزمة.



- يقول "مارك زاندي" كبير محللي "موديز" إن التأثير أصبح أكثر تحفظا رغم ارتفاع قيمة المنازل بنحو الضعف تقريبا، حيث بلغ متوسط القيمة نحو 156.7 ألف دولار في الربع الثاني من العام الحالي مقابل 81.1 ألف دولار في نفس الفترة من 2011.

- أضاف أنه رغم هبوط متوسط معدل ملكية المنازل في البلاد، إلا أن عدد الأسر ارتفع، ما يعني أن عدد الأسر التي تتملك منازل لم يتغير منذ انفجار فقاعة في عام 2006.

لماذا اختفى شعور الانتعاش؟

- تساءل التقرير عن سر اختفاء شعور أصحاب المنازل بالانتعاش مرة أخرى، مجيبا أن ارتفاع أسعار المساكن خلال السنوات القليلة الماضية عوض إلى حد كبير الخسائر المسجلة أثناء الركود، مع وجود كثير من أصحاب المنازل الذين لا يدركون امتلاكهم حقوقا قابلة للاستفادة منها.

- تراجعت نسبة أصحاب المنازل الذين كانوا يعانون من ديون ثقيلة، أو يتعرضون لرهون عقارية أكبر من قيمة المنزل إلى 8.7% في منتصف العام الحالي من 21% بنهاية 2011.

- في حين انخفضت نسبة أصحاب المنازل الذين كانوا يعتقدون بوجود ديون مرتفعة بنحو 1% فحسب إلى 27%، بحسب شركة تمويل الإسكان "فاني ماي".

- قال "دونغ دنكان"  كبير الاقتصاديين لدى "فاني ماي" إن التعافي في أسعار المنازل يبدو بالنسبة للكثيرين "أمرًا عابرا" أكثر من كونه قابلا للاستمرار، مع حقيقة أن المستهلكين أصبحوا أكثر تحفظا ماليا مما كانوا عليه منذ 10 أعوام، مع شعورهم بتقلب أسعار المنازل.

- كما أن مقرضي الرهن العقاري أصبحوا لا يمنحون أصحاب المنازل القدرة على الاستفادة من القيمة بنفس القدر السابق، حيث إنه قبل الازمة كان من الشائع الحصول على قروض تمثل 100% أو أكثر من قيمة المنزل، أما الآن فإن عددا قليلا من المقرضين يمنحون 80% فحسب.

- أخيرا، يبرز السبب الأخير في أن هناك أنواعا أخرى من القروض "الأرخص"، ما يعني إزالة أحد الحوافز للاستفادة من قيمة المنزل.

- قبل 6 سنوات، كان متوسط  الفائدة على قرض السيارة الجديدة لآجل 5 سنوات حوالي 6.83% مقابل 5.56% لخط ائتمان خاص بمنزل قيمته 300 ألف دولار، إلا أنه الآن بلغ متوسط سعر الفائدة الخاص بالسيارة 4.3% مقابل 4.74% للمنزل.

- بلغت حصة قيمة المنزل من إجمالي قيمة العقارات الأمريكية 56% في الربع الثاني من 2015، مقابل 60% قبل الأزمة، ما يعني أن ديون الرهن العقاري لا تزال مرتقعة بالنسبة لقيمة المسكن، وهو ما يمثل عاملا آخر يؤثر على قرار عدم الاستفادة من الملكية.

هل يعود التأثير؟

- تساءل التقرير عن مدى إمكانية ارتفاع قيمة المنازل الأمريكية بعد خصم الرهن العقاري المتبقي، مشيرًا إلى أن بعض الاقتصادين يعتقدون بإمكانية ذلك لعدة أسباب.

- سجلت أسعار العديد من المنازل في المناطق التي يتواجد بها محطات لمترو الإنفاق ارتفاعا في الأسعار تجاوز أو اقترب من تجاوز مستويات ما قبل الأزمة.

- 38 % من أسعار المنازل في مناطق المترو أصبحت أعلى من المستويات  في الذروة المسجلة في الربع الثالث من 2009، مرتفعة من 30% في العام الماضي، في حين يوجد 5% من المنازل قرب الذروة.

- تبرز أهمية هذه الحقائق في أنها تشير إلى إنشاء قيمة جديدة للمنازل، وليس مجرد تعويض عن الخسائر السابقة، ما يعني نسبة أقل من أصحاب المنازل الذين يعانون من ديون مرتفعة.