ارتفاع مستمر في التكاليف الإنشائية وأسعار مواد البناء في الإمارات

يمكن رد أسباب ارتفاع تكاليف البناء إلى ثلاثة أسباب رئيسية أولها ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل مطرد وخاصة مواد الحديد والاسمنت والخشب، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار العمالة الفنية وتكلفة الأيدي العاملة المساعدة، إلى جانب وفرة المشاريع والأعمال الخاصة بالبناء والإنشاء بشكل كبير تغطي احتياجات سوق القطاع. ومشكلة ارتفاع أسعار تكاليف البناء ، ليست محلية بل ان غالبية أسواق المنطقة تعاني منها حاليا ، لأسباب تتعلق أساسا بأسعار مواد البناء التي تعاني من زيادات عالمية، ومع اختلاف حدة المشكلة من بلد لآخر، إلا أنها برزت واضحة في الامارات.وفي سوق مواد البناء الذي يبلغ حجمه 15 مليار درهم سنويا وتنضوي تحته نحو 40 مادة، يعتبر سعر الحديد أساسيا في تكاليف البناء حيث تشكل تكلفة الصلب فيما بين 25 الى 30% من إجمالي تكلفة البناء، ما يعني أنه إذا ازداد سعر الصلب بنسبة 100% فإن تكلفة البناء تزيد ما بين 24 الى 30%، وبما أن الاسمنت يدخل في 12% من تكلفة البناء فإن عند زيادة سعر الاسمنت بنسبة 100% يعني زيادة تكلفة البناء الى ما بين 12 -15%.

 

قد ألقت مشكلة ارتفاع أسعار مواد البناء بظلالها على القطاعات الاقتصادية كافة وأصبحت تمثل تهديدا لتنفيذ المشاريع وإيذانا بتوقف العمل واحداث فوضى اقتصادية. فبعد أن زادت أسعار الحديد بنسب متفاوتة ، وارتفاع أسعار الاسمنت الذي يدخل في مكونات كل المواد أصيب المقاولون بحيرة، هل يستمرون مع مزيد من الخسارة أم يتوقفون وتتعطل المشاريع.ويتعرض عدد من المواطنين المستفيدين من منح برنامج زايد للاسكان لارتفاع حاد في تكاليف البناء ما أدى إلى عرقلة مشاريع بنائهم لمساكنهم، حيث انهم يتعرضون لسياسة المماطلة والتهرب من فئة المقاولين الذين يتولون انجاز وتشييد مساكنهم وذريعتهم هو ارتفاع أسعار مواد البناء وحاجتهم لمبالغ ودفعات اضافية لسداد هامش الفرق الطارئ مؤخرا في الأسعار، رغم ان الاتفاق المبرم بين الطرفين تم في ضوء الأسعار السابقة والمستفيدين من المنحة هم من فئة الموظفي محدودي الدخل ولا طاقة لهم بتحمل المبالغ الإضافية لاستكمال بناء مساكنهم.

 

ويقدر محمد نمر مدير عام شركة ماج للتطوير العقاري أنه خلال السنتين الأخيرتين ارتفعت تكاليف البناء بنسبة 20-25% وانعكس ذلك على مجمل السوق العقاري.ويضيف نمر أن تكلفة بناء القدم المربعة المبنية بالمتوسط تبلغ 325 درهما، وتختلف التكلفة من مشروع لآخر حسب مستوى التشطيبات، كما أن بعض الأعمال الإنشائية مثل الأقواس ترفع تكلفة البناء.وقال نمر إن نسبة تكاليف الإكساء من التكلفة الإجمالية تبلغ حوالي 20-35 % وتشمل هذه النسبة الأعمال الكهربائية والصحية.وقال أحمد خلف المزروعي رئيس مجلس إدارة شركة “جلوبال ريسورسيز” لتجارة مواد البناء ونائب رئيس مجلس إدارة جمعية المقاولين إن الأسعار العالية المرتفعة والمتقلبة لا دخل للمقاولين فيها، إذ ترتفع أسعار مواد البناء بشكل مفاجئ بمقدار 30-40 % كما حصل مع مادة الحديد التي كان سعر الطن الواحد منها قبل ثلاثة شهور 1700 درهم والآن يتجاوز الألفي درهم.وقارن المزروعي وضع المقاولين المحليين بنظرائهم في دول العالم الذين يتحملون على عاتقهم أي زيادة سعرية بحدود 2-3% فقط.أما أحمد سعيد علي مدير شركة أوهايو لمقاولات البناء فيرى أن تكاليف البناء تختلف حسب نوع البناء فالفلل ترتفع فيها تكاليف التشطيبات من رخام وسيراميك.وقدر أحمد تكاليف الهيكل والخرسانة بنسبة 40-45% من التكلفة الإجمالية للبناء، ومع تكاليف الطابوق تزيد النسبة إلى 50-55%.وقال أحمد إن تكاليف بناء القدم المربعة الواحدة في الفلل تبلغ 200 درهم، أما تكاليف بناء القدم المربعة الواحدة في الأبنية السكنية والتجارية فتبلغ 170 درهماً.وأضاف أن ارتفاع أسعار البترول في السنة الماضية كلها انعكس على أسعار مواد البناء وبالتالي على تكلفة البناء ككل، إضافة لارتفاع أسعار التجهيزات الكهربائية والرمل والأصباغ وغيرها من مواد البناء.ويقدر أحمد أن تكاليف البناء في دبي تزيد عنها في الشارقة، فإذا كانت تكلفة بناء قدم مربعة في أحد المشاريع في دبي تبلغ 220 درهما فإنها تبلغ 170 درهما في الشارقة، وذلك راجع لكون التكاليف في دبي أعلى بما فيها سكن العمال وتنقلاتهم، وارتفاع أجور العمال والمهندسين، والاهتمام بالتشطيبات والفخامة، إضافة لفرض دبي لمستوى مواصفات عال، وإلزام المقاولين التقيد به.ودعا أحمد الحكومات المحلية لإنشاء شركات مساهمة لاستيراد مواد البناء، ونوه بمشروع كانت قد تبنته جمعية المقاولين لإنشاء شركة لاستيراد مواد البناء، وأضاف أنه رغم صعوبة التحكم بالاستيراد بشكل كامل إلا أن خطوات كالتي سبق ذكرها ستؤثر إيجابيا في السوق.يذكر أن المستويات المرتفعة التي بلغتها أسعار مواد البناء دفعت مطورين عقاريين ومقاولين بدول الخليج إلى إعادة حساباتهم، وإلى مراجعة سياسة التسويق التي كانت تقوم على بيع الوحدات السكنية قبل التنفيذ وذلك خشية عدم الالتزام بالمواعيد المحددة للتسليم بسبب الحالة التي وصل إليها سوق مواد البناء.وتشير تقديرات عقارية إلى أن قيمة المشاريع العقارية في مختلف أنواعها، ومنها المرافق الحكومية، التي تنفذ في مجموعة دول مجلس التعاون الخليجي، تزيد على 250 مليار دولار، يتبع اكثر من نصفها للقطاع الخاص الذي وجد ضالته في البناء لاستثمار السيولة التي تراكمت في الأسواق المحلية نتيجة ارتفاع أسعار النفط.

 

وأثر الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء في منطقة الخليج سلباً في الهوامش الربحية لشريحة واسعة من مقاولين حصلوا على عقود بناء والتزموا بها بأسعار محددة، وباتت مع اقتراب مواعيد الإنجاز غير قادرة على التسليم ضمن النطاق السعري المحدد، ما قد يؤدي إلى تكبد بعض الشركات خسائر أو إنجاز عقود من دون أرباح تُذكر، فالزيادات المسجلة في أسعار مواد البناء امتصت جانباً كبيراً من الأرباح المتوقع تحقيقها، خصوصاً للعقود الطويلة الأجل التي تراوح فتراتها بين 24 و36 شهراً.وأكد مصرفيون خليجيون أنه مع الطفرة العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي، التي بدأت ملامحها بالتشكل قبل سنتين، في ضوء شح القنوات الاستثمارية ومع عودة جانب من رؤوس الأموال الخليجية من الخارج اتجهت شريحة كبيرة من المستثمرين في شكل تلقائي إلى الاستثمار في القطاع العقاري الذي يعتبر إحدى القنوات التقليدية المفضلة لدى الكثيرين في المنطقة، خصوصاً أن العائد المتوقع يدور حول 8% في المتوسط، ويتجاوز 10% في بعض الحالات. ونادت دراسة اقتصادية لمصرف الامارات الصناعي حول صناعة مواد البناء والتشييد الى إحياء دعوات سابقة لمصرف الامارات الصناعي في أكثر من مناسبة الى اقامة مصنع لانتاج حديد التسليح الذي ارتفعت اسعاره، لتلبية الطلب المتنامي والناجم عن التوسع في عمليات البناء والتعمير في الدولة.وتوقعت الدراسة ارتفاع اسعار الاسمنت موضحة ان اسعار الاسمنت والحديد مرشحة للارتفاع مرة اخرى نظراً للطلب على مواد البناء.واشارت الى ان الزيادات في الاسعار اوجدت حالة من الانتعاش لمصانع الاسمنت بالدولة التي تبلغ طاقتها الانتاجية عشرة ملايين طن سنوياً يتم تصدير ما بين 10 الى 15 في المائة من انتاجها للخارج وذكرت الدراسة ان الارتفاع المفاجئ والكبير في اسعار مواد البناء اربك شركات المقاولات العاملة في السوق المحلية وعرض بعضها لصعوبات كبيرة حيث ان الاسعار الحالية لا تقارن بالاسعار السائدة اثناء توقيع عقود المقاولات قبل اشهر قليلة ما أدى الى ارتفاع تكاليف المشاريع وفرض على البعض مراجعة حساباته من جديد.وأشارت الى ان عمليات المضاربة على اسعار مواد البناء ساهمت في حدوث زيادات غير مبررة من الناحية التجارية. وحذرت الدراسة في معرض تناولها للانعكاسات الاقتصادية العامة من أن الارتفاع المستمر في اسعار مواد البناء سيؤدي الى زيادة معدلات التضخم المتدنية في الدولة اذ ان ارتفاع تكاليف البناء سينجم عنه بصورة طبيعية ارتفاع الايجارات السكنية والتجارية وبالتالي اسعار المواد الاستهلاكية بشكل عام.وأشارت الدراسة الى أن الزيادات الكبيرة في اسعار مواد البناء نتجت عن عدة عوامل محلية وخارجية اهمها على الصعيد المحلي تنفيذ مشاريع ضخمة في مختلف امارات الدولة وبالأخص في ابوظبي ودبي والتي تجاوزت تكالفيها الاجمالية 25 مليار درهم.أما على الصعيد الخارجي فقد ارتفع الطلب العالمي بشكل ملحوظ على مواد البناء والتشييد خصوصاً في الصين التي تشهد بدورها عمليات بناء لا سابق لها حيث تسعى الصين الى تطوير بنيتها الاساسية لجذب المزيد من رؤوس الاموال الاجنبية والتي تدفقت عليها في سنوات العقد. وأكد مزودون لمواد البناء في دبي أن العوامل التي أدت الى هذا الارتفاع الذي لم يسبق له مثيل في الأسعار كان نتيجة لارتفاع رسوم الشحن وارتفاع أسعار الوقود. وتعد قضبان الحديد والصلب وقضبان الصلب الذي لا يصدأ ولوازمها من أبرز واردات دولة الإمارات فيما يتعلق بمواد البناء، وتمثل الواردات 100% من احتياجات السوق، وتتبوأ تركيا مكانة الصدارة حيث تزيد حصتها في السوق على 30%، تتبعها كوريا الجنوبية وأوكرانيا حيث تبلغ حصتيهما 11% و10% على التوالي.تأتي بعد ذلك الأخشاب والمنتجات الخشبية لتحتل المرتبة الثانية في نطاق منتجات البناء، وتمثل الواردات 100% من إجمالي الطلب بالسوق، وتحصل دولة الإمارات على أكثر من 60% من وارداتها من الأخشاب من إندونيسيا. تأتي المعدات في المكانة الثالثة، وتمثل الواردات 100% من الطلب في السوق، حيث تُعد الصين المورد الرئيسي لمعدات البناء، ويتبوأ الموردون الصينيون مكانة الصدارة في هذا السوق دائماً نتيجة لانخفاض أسعارهم وتأتي بعد ذلك إيطاليا.وتأتي منتجات السيراميك في المكانة الرابعة بين واردات الإمارات من منتجات البناء وتمثل الواردات 50% من الطلب الإجمالي بالسوق حيث يوجد في السوق أربعة مُصنِعين محليين كبار يعملون بنشاط ويتنافسون بشدة في السوق مع كبار الموردين الدوليين. تُعد إيطاليا المورد الرئيسي لمنتجات السيراميك إلى دولة الإمارات، ويقدم الموردون الإيطاليون دائماً أنماطاً وتصاميم جديدة تروق المستخدم النهائي، وتأتي بعد ذلك الصين وإسبانيا.وفي المرتبة الخامسة بين واردات الإمارات من منتجات البناء تأتي منتجات السباكة. وتمثل الواردات نحو 65% من إجمالي الطلب بالسوق، أما الإنتاج المحلي الذي بدأ في أوائل التسعينات فيتجاوز 150،000 من الأطقم الكاملة للحمامات، حيث تتبوأ إيطاليا مكانة الصدارة في هذا السوق ، وتمكن الموردون الإيطاليون من الحفاظ على هذه الحصة نتيجة لعدم المغالاة في الأسعار والجودة وتوريد أنماط جديدة وتصاميم ملونة تروق أذواق المستهلكين في دولة الإمارات. وفي المرتبة السادسة يأتي الزجاج المُصنَّع لأغراض العمارة، وتتصدر الولايات المتحدة هذا السوق، حيث يتبوأ المصدرون الأمريكيون مكانة الصدارة نتيجة للتكنولوجيا المتطورة في إنتاجها، ثم تحتل بلجيكا المكانة الثانية، ومن المتوقع أن يزداد الطلب في دولة الإمارات على الزجاج بصورة سريعة حيث تتطلب مشروعات الإنشاءات الجديدة هذا النوع من الزجاج في التصميم الخارجي للبنايات الجديدة.

 

 

اضطرار الحكومة الى إعادة تسعير المشاريع بسبب ارتفاع الاسعار مما يضاعف الاعباء المالية على كاهل الميزانية.

 

عرقلة مسيرة البناء والتشييد وعزوف شركات مقاولات عن تنفيذ عديد من المشاريع.

 

خسائر مالية فادحة تتكبدها شركات المقاولات خصوصا الشركات التي تنفذ مشاريع تم الاتفاق على تنفيذها قبل الارتفاع في الأسعار ومازالت قيد الإنجاز.

 

زيادة اسعار الايدي العاملة، وتعطيل الخطط الرامية لاستخدام الميكنة في تنفيذ المشاريع حيث تكون الاستعانة بالاساليب التقليدية اقل كلفة.

 

زيادة الايجارات، وزيادة اسعار العقارات قديمها وجديدها، وزيادة اسعار الاراضي.

 

زيادة كلف الشحن، وتكلفة التأمين.

 

تأثيرات سلبية في جودة البناء، حيث تجبر الاسعار بعض المقاولين على تنفيذ المشروع بمواد بناء لا تتمتع بمواصفات عالية لتلافي اكبر قدر ممكن من الخسائر المالية.

 

بعض شركات المقاولات قد تصبح غير قادرة على سداد القروض المصرفية التي تعتمد عليها في تمويل نشاطها، وهذا الوضع سينعكس سلباً على القطاع المصرفي في الدولة الذي قد يواجه أزمة ديون متعثرة.

 

تعثر بعض شركات المقاولات في تسديد التزاماتها المالية وحقوق العمال مما يرفع عدد الشكاوى العمالية جراء تأخر صرف الاجور، وهروب العمال لتتفاقم مشكلة الخلل في التركيب السكاني.

 

زيادة التكلفة بالنسبة للمستثمرين وسينجم عنه بالتالي خروج بعض الاستثمارات من الدولة، مع أن ذلك قد يكون في مصلحة الاقتصاد الوطني لأن الاستثمارات التي يمكن ان تخرج نتيجة ارتفاع الكلفة هي الاستثمارات ذات القيمة المضافة المحدودة التي تعتمد على أعداد كبيرة من العمالة غير الماهرة وهذه لا تضيف كثيراً للاقتصاد الوطني، بل قد تشكل عبئاً عليه.

 

 

الجهات الحكومية الرئيسية في أبوظبي:

 

1- بلدية أبوظبي.

 

2- دائرة الأشغال العامة.

 

3- القوات المسلحة.

 

4- ديوان الحاكم.

 

5- شركة أبوظبي الوطنية للنفط.

 

6- شركة أبوظبي لصناعات الغاز المحدودة (أدجاز).

 

7- شركة أبوظبي للعمليات البرية (أدكو).

 

8- شركة أبوظبي للعمليات البحرية (أدما العاملة)

 

9- هيئة المياه والكهرباء.

 

10- المؤسسة العامة للصناعة.

 

11- هيئة أبو ظبي للاستثمار.

 

أبرز الجهات الحكومية والشركات الخاصة في دبي:

 

 1- دائرة الطيران المدني.

 

2- بلدية دبي.

 

3- هيئة المنطقة الحرة بجبل علي.

 

4- مدينة دبي للإنترنت.

 

5- مدينة دبي للإعلام.

 

6- مركز دبي المالي الدولي.

 

7- هيئة المنطقة الحرة بمطار دبي.

 

7- شركة دبي للموانئ والجمارك.

 

8- المناطق الحرة.

 

9- هيئة دبي للتطوير والاستثمار.

 

10- ممتلكات النخيل.

 

11- إعمار.