«أبيار» روح إماراتية في جسد كويتي

من ناحية اخرى، يطمئن الرشدان المساهمين بأن ما تحقق على صعيد الربحية خلال اول عامين للشركة فاق بكثير الاهداف الموضوعة ضمن دراسة الجدوى، مشيرا الى ان ارباح «ابيار» غير المحققة قليلة جدا «لاننا بعيدون عن عمليات اعادة التقييم كوننا شركة تطوير عقاري ولسنا شركة استثمار عقاري». ويكشف الرشدان ان الشركة تنوي التوسع في المنطقة وفي شرق آسيا وتستهدف تحقيق مبيعات تصل الى نحو ملياري درهم في نهاية 2008.. وفيما يلي نص الحوار: 

ـ احد الاهداف الرئيسية لمساهمتنا كمجموعة الرشدان مع شركة في حجم اعيان للاجارة والاستثمار في شركة ابيار هو لتاسيس شركة للتطوير العقاري تستثمر في سوق دبي، ونحن كمجموعة عائلية لدينا خبرة واستثمارات في قطاع العقار في الامارات، كما ان سوق دبي على وجه الخصوص سوق نشطة تشهد حراكا مستمرا وتواجد للاستثمارات الاجنبية من مختلف الجنسيات، الامر الذي يخلق حالة الطلب العالية والمتواصلة. في الوقت ذاته الجميع يراهنون على استمرار معدل الطلب، لم يكن فقط حضورنا التشغيلي على صعيد المشاريع في دبي وبعض اسواق الخليج الاخرى بل حتى حضورنا الاعلامي كان من خلال مختلف وسائل الاعلام الخليجية. كذلك تعد تركيبة المساهمين الحاليين احد ابرز عوامل نجاح الشركة وتحقيق هذه الانجازات خلال تلك الفترة الوجيزة، حيث اتاحت هذه التوليفة المتفاهمة من المساهمين سرعة ومرونة اتخاذ القرارات، وكان ولا يزال وجود اعيان احد عوامل الدفع الرئيسية لا سيما على صعيد اتاحة خدمات التمويل والحضور الجيد للشركة على المستوى الاقليمي منذ بداية تاسيسها.

بداية انطلاقة الشركة التشغيلية في دبي كانت في سبتمبر 2006، منذ البداية كنا حريصين على تاسيس شركة في السوق العقارية في دبي مع مشاريع حقيقية موجودة على ارض الواقع. والدليل اننا وخلال سنتين فقط سنسلم، خلال النصف الاول من العام الجاري، ثلاثة مشاريع عقارية كبرى تبلغ تكلفتها نحو 950 مليون درهم، كما ان اكثر من 90 في المائة من مشاريعنا الحالية تحت الانشاء. اننا هنا نتحدث عن شركة عقارية تشتري اراضي وتطورها ولم نشتر مشاريع قائمة، ما زلنا في بداية الطريق.

"ما تحقق على صعيد الربحية خلال اول عامين للشركة فاق بكثير الاهداف الموضوعة ضمن دراسة الجدوى "

واود ان اشير هنا الى ان ما تحقق على صعيد الربحية خلال اول عامين للشركة فاق بكثير الاهداف الموضوعة ضمن دراسة الجدوى التي اسست وفقها الشركة، حيث حقق سهم الشركة في العام الاول ربحية بلغت 33 فلسا، وفي العام الثاني ربحية بلغت 33 فلسا، كما ان اجمالي ارباح الشركة خلال هذين العامين والبالغ 27 مليون دينار لم يتضمن سوى 330 الف دينار كارباح غير محققة، وقد يكون من المالوف ان تتضمن نتائج الشركات العقارية ارباحا غير محققة نتيجة اعادة التقييم، احد التحديات في الشركة اننا بعيدون عن عمليات اعادة التقييم كوننا شركة تطوير عقاري ولسنا شركة استثمار عقاري. 

* اذا كانت الأمور كذلك فما الهدف من ادخال مستثمرين استراتيجيين اماراتيين في رأسمال الشركة؟

ـ أحد أسباب دخول مستثمرين استراتيجيين اماراتيين بحصة 10,5 في المائة من رأسمال الشركة، حيث يتملك مستثمر استراتيجي حصة من هذه النسبة وتسوق الحصة الأخرى على مجموعة مستثمرين، هو قرار الادراج في سوق دبي المالي بعد ان اخترنا بنك دبي الوطني للاستثمار ليكون مستشارا للادراج، نهدف من خلال ادخال هؤلاء المستثمرين الى خلق تداول واسع على أسهم الشركة في سوق دبي عبر بيع حصة للمستثمرين في السوق الذي سندرج فيه. صحيح نحن شركة كويتية لكن نعمل بروح شركات التطوير الاماراتية، يحسب لشركات التطوير الاماراتي اليوم انها تصدر مشاريع التطوير العقاري لمختلف الأسواق العالمية.

لا نهدف من خلال ادخال مستثمرين استراتيجيين اماراتيين الى ايجاد شريك اماراتي يساعدنا في تنفيذ أعمالنا، السوق الاماراتي هو الوحيد على مستوى المنطقة الذي لا يحتاج المستثمر فيه الى شريك. كل شيء واضح، القوانين واضحة والمعلومات والاحصائيات كذلك والدعم لا محدود من القيادات السياسية العليا، تستطيع ان تشتري تفاحة من سوق الخضار وتشتري قطعة أرض بالسهولة نفسها. كما يأتي ادراجنا في سوق دبي المالي منسجما مع تواجدنا الأساسي في هذا السوق لا سيما ان 100 في المائة من مشاريعنا اليوم في دبي، وادراجنا في سوق دبي يخلق الثقة لدى المتعاملين الذين يشعرون بالطمانينة أكثر عند التعامل مع شركة مساهمة، والثقة أمر في غاية الأهمية للمطور العقاري.

 

 

"في السوق الكويتي ليست هناك فرص فالأراضي محتكرة من قبل المؤسسات الحكومية، والأسعار مرتفعة للغاية "

ـ يؤسفني بالفعل القول ان السوق الكويتي ليس من الأسواق المستهدفة بالنسبة لمشاريع التطوير العقاري للشركة على الأقل في ظل الظروف الحالية التي تغيب فيها كل المحفزات التي يجب ان تتاح لشركات التطوير العقاري لكي تبدع وتطور. ليست هناك فرص فالأراضي محتكرة من قبل المؤسسات الحكومية، والأسعار مرتفعة للغاية. أرى ان ما يحدث في الكويت خصوصا في العاصمة ليس تطويرا عقاريا بالمفهوم الصحيح، ما يحدث هو ان مجموعة أبراج ترتفع في سماء العاصمة. لا توجد عاصمة في العالم تتضمن أراضي فضاء مثل تلك الموجودة في العاصمة الكويتية، لكنها للأسف محتكرة فضلا عن الأسعار الخيالية التي نسمع عنها.

واليوم الفرص العقارية وغيرها لا تنتظر ولا يمكن ان نقف مكتوفي الأيدي نجمد أفكارنا وشراكاتنا وأموالنا في قمقم هذه الظروف. لذا انا أتضايق للغاية عندما أقرأ في الدوريات غير الكويتية وهي تصنف مشروع مدينة الحرير كثاني أكبر مشروع معلن في المنطقة، مدينة الحرير مشروع غير واقعي في ظل هكذا ظروف وتداعيات ربما ينفذ في الألفية الثالثة، ان كتب له ان يرى النور.

صاحب المبادرة الذي أعد التصميمات خرج من المشروع. تخيل لو ان صاحب هذه الفكرة كان في دبي، وآخر الأمور التي نستغربها فعلا ان كان هذا صحيحاً بان هناك توجها لاسناد تنفيذ مدينة الحرير للهيئة العامة للاستثمار، فكيف يمكن لجهة حكومية ان تنفذ مشروعاً للتطوير الحكومي؟ شركات التطوير العقاري هي التي تنفذ مثل هذه المشاريع أما إذا نفذتها شركات تملك فيها الحكومة نسبة معينة فهذا أمر آخر. الكلام في الكويت كثير، أطنان وأطنان من الأفكار والخطط لكن الفعل والتنفيذ يضيعان في المتاهات وغياب التسهيلات، نتحدث عن الكويت كمركز مالي واقتصادي في المنطقة وانا أتساءل من أين سيدخل الناس والاستثمارات، هل من تحت الأرض أم سيهبطون من السماء؟ هذا أمر يحتاج إلى سنوات وسنوات، نجاح دبي كمركز مالي ليس وليد خمس أو عشر سنوات، ذلك توجه أرساه المرحوم الشيخ راشد منذ السبعينات. والتجار الكويتيون كانوا متواجدين في دبي منذ الستينات.

إلى خارج دبي

* ماذا عن خطتكم التشغيلية المستقبلية، لجهة الانتشار في أسواق أخرى خارج دبي وأبو ظبي؟

" سيشهد العام 2008 خروج «أبيار» خارج دبي، دخلنا بالفعل خلال العام الجاري الى السوق القطري من خلال المساهمة في شركة لوسيل العقارية "

ـ حققنا نجاحات كبيرة في دبي خلال هذه الفترة الوجيزة، لكننا نجد انه من الحصافة التوجه إلى أسواق أخرى في المنطقة وخارجها. وفق الاستراتيجية الموضوعة سلفا سيشهد العام 2008 خروج «أبيار» خارج دبي، دخلنا بالفعل خلال العام الجاري الى السوق القطري من خلال المساهمة في شركة لوسيل العقارية التي تأسست في الكويت وتعد أعيان احد مساهميها الرئيسيين الى جانب أبيار وبيت الأوراق المالية.

 
ويمكن القول أيضا اننا دخلنا السوق السعودي بعد دراسة جيدة ومتأنية لهذا السوق من خلال شراء عقارات وأراض ستشكل نواة تواجدنا هناك ولدينا شركاء استراتيجيون سعوديون مهمون. بالاضافة إلى ذلك سيشهد توسع أبيار في 2008 الدخول الى أسواق جديدة ليس فقط في المنطقة انما خارجها أيضا، لا سيما باتجاه أسواق الشرق الأقصى بالاضافة الى تركيا. وبالفعل اشترينا عقارات في عدد من هذه الدول وسنعلن رسميا عن جميع هذه الخطط مطلع 2009، لاننا دائما لا نتحدث رسميا عن تفاصيل مشاريعنا الا اذا كان لدينا أعمال ملموسة ومحددة. لم يكن خروجنا عن سوق دبي قرارا سهلا لانه من المستحيل ان نصادف التسهيلات نفسها التي نلقاها في هذا السوق في أي مكان آخر، لكن ايمانا منا بالأسواق الأخرى وبقدراتنا على التطوير والابداع أيضا في هذه الأسواق، فضلا عن ضرورة توزيع المخاطر.

 

زيادة رأس المال  

ـ سنتجه الى اصدار صكوك اسلامية، سنصدر صكين الأول بالتعاون مع ميريل لينش كمستشار للاصدار والذي سيصل الى نحو 500 مليون دولار لتمويل مشروع معين في دبي، والثاني بالتعاون مع بنك دبي الوطني للاستثمار بقيمة تتراوح بين 300 و500 مليون دولار، حيث تحتاج مشاريعنا خلال العام 2008 تمويلات كبيرة.

 
وفي هذا الصدد ثمة أمر مهم أود التطرق اليه وهو اننا اعتمدنا بشكل بقدر معقول في تمويل مشاريعنا على ما حققناه من مبيعات خلال الفترة الماضية، لقد نجحنا في تحقيق مبيعات خلال 2006، العام الأول للشركة، بلغت أكثر من 400 مليون درهم امارتي، بينما نستهدف تحقيق مبيعات تصل الى نحو ملياري درهم في نهاية 2008 ونحن ماضون في تحقيق هذا الهدف لاسيما بعد شراكتنا الناجحة مع شركة تيكوم للاستثمار الاماراتية، وهي احدى الشركات الرائدة والتابعة لشركة دبي القابضة وتملك تيكوم مجموعة شركات أخرى كبرى معروفة لديها مشاريع تزيد قيمتها على 500 مليار درهم، وأسفرت هذه الشراكة المهمة عن الدخول في مشروع في دبي بقيمة تتراوح بين 10 و15 مليار درهم. هذا التعاون في حد ذاته يعد نجاحا لنا كما ان تيكوم أقدمت على هذه الشراكة لقناعتها بشركة أبيار كمطور متميز لعقارات الرفاهية.

 
* بالنسبة لخيار زيادة رأس المال، هل مطروح حاليا أو مستقبلا على أجندة خيارات التمويل؟

ـ نعم خيار زيادة رأس المال مطروح، لكننا في الوقت ذاته ننظر الى هذا الأمر من مقاعد المستثمرين وبعيونهم وليس بعيون الادارة فقط، بالطبع خيار زيادة رأس المال يكون أسهل عندما تكون الشركة مدرجة، وهو بشكل عام خيار أسهل وأقل تكلفة، لكن نود هنا ان نكون واقعيين فقد طرحنا أسهمنا في سوق الكويت للأوراق المالية تحديدا في 26 / 10 / 2007، وباعتقادنا ان المستثمر يحتاج فترة معينة لكي يثق بالشركة أكثر، كما انه ليس من الحصافة ان نطلب من المساهمين المشاركة في زيادة رأس المال في مرحلة أعلنت عدد من كبريات الشركات المحلية عن زيادات في رؤوس أموالها.

اعتقد في 2009 سنذهب لهذا الخيار بعد ان نكون قد انطلقنا في تنفيذ مشاريع التوسع خارج دبي بما تصبح معه تلك الزيادة مبررة، ونستطيع ان نوضح لمساهمينا العائد الذي سيجنونه من هذه الزيادة، بحيث يدخل المستثمر ليساهم في هذه الزيادة وهو واثق ومطمئن.

ولنأخذ في الاعتبار اننا رفعنا رأسمالنا من 38 مليون دينار الى 46 مليون دينار بعد قرار توزيع أسهم منحة مجانية بنسبة 20 في المائة وسنستمر في هذا التوجه.

 
* ماذا عن تطلعاتكم المستقبلية للأرباح والتوزيعات؟

"حسب رؤيتنا فان رأسمال أبيار بحلول 2011/2010 لن يقل عن 75 مليون دينار"

ـ نحن في أبيار حريصون على نوعية الأرباح، أرباحنا تشغيلية ناتجة عن استثماراتنا ومشاريعنا العقارية، ليكن معلوماً اننا لا نضارب في شراء وبيع الأراضي، ولو عمدنا لاعادة تقييم عقارات أبيار اليوم نستطيع بكل أريحية ان نحقق ربحية للسهم قد تصل الى 300 فلس في نهاية العام الجاري، لكننا لا نمارس هذا الدور مطلقا ولن نمارسه.

 
في الوقت ذاته لعل ما دفعنا لتوزيع 20 في المائة أسهم منحة للمساهمين، هو ان لدينا نمواً جيدا في أعمال الشركة وباعتقادنا انه في حال وجود نمو قوي يصبح من المفيد للمساهمين توزيع أسهم منحة، كما اننا قررنا توزيع أرباح نقدية بواقع 5 في المائة كوننا لا نزال في البداية ونحتاج «الكاش» لمشاريعنا، نحن ضد توزيع الكاش في الوقت الذي تحتاجه الشركة، وسنستمر في هذه السياسة حسب رؤيتنا فان رأسمال أبيار بحلول 2011/2010 لن يقل عن 75 مليون دينار.

ـ السبب الرئيسي في وصول أسعار العقار في الكويت الى هذه المستويات الخيالية، هو احتكار الدولة للأراضي، هناك أكثر من 90 في المائة من مساحة الأراضي الفضاء تحتكرها المؤسسات الحكومية لذلك تنتعش المضاربة وترتفع الأسعار، نحن كمطورين نتساءل: لماذا تحتكر الدولة الأراضي الفضاء وما الهدف، لماذا لا تطرحها في مزادات للمطورين العقاريين وتدع هؤلاء يستغلون هذه الأراضي ويطورونها بالشكل الأمثل عندها أؤكد ان الأسعار ستعود الى نصابها الصحيح؟ كذلك الأمر بالنسبة للعقارات السكنية التي وصلت أيضا أسعارها إلى مستويات مرتفعة للغاية، قد يكون منطقيا ان تجد منطقة أو اثنتين سكنيتين الأسعار فيها مرتفعة، لكن غير المنطق ان تجد أيضا الأسعار في المناطق البعيدة مرتفعة كنسبة وتناسب غير موجود في أي عاصمة في العالم، ما هو موجود مثلا في شارعي فهد السالم واحمد الجابر شيء خيالي، ان تشتري 1000 متر بقيمة مليون ونصف المليون دينار كويتي، بينما يمكن ان تشتري المساحة نفسها في دبي بقيمة نحو 150 ألف دينار، لان الحكومة في الامارات لا تحتكر الأراضي بل تطرحها ليقوم المطورون العقاريون باستغلالها، فليس من مصلحة الحكومة ان ترتفع الأسعار وان تظل متمسكة بالأراضي. في الكويت لدينا معادلة مختلفة للغاية في ظل وصول تكلفة الأرض لنحو ثلثي اجمالي قيمة المشروع، في حين ان القاعدة الصحيحة ألا تزيد تكلفة الأرض على 25 في المائة من اجمالي تكلفة المشروع العقاري.

 

تفاعل المستثمرين مع سهمنا ممتاز

عن تفاعل المستثمرين في سوق الكويت للأوراق المالية مع الشركة وخططها التوسعية، قال الرشدان: التعامل مع السهم في السوق الكويتي ممتاز، ولا ننسى اننا أدرجنا في وقت صعب للغاية في أكتوبر 2007 عندما كان السوق يمر بحالة تصحيح فنية، وأدرجنا وقتها بسعر جيد عند مستوى 350 فلسا نعتقد انه جيد للطرفين. حسب توقعنا ان مستوى السعر الحالي للسهم سيكون من سجلات التاريخ قريبا مع انطلاقتنا الحالية والمستقبلية والأرباح المتوقعة.

 أبيار ليست مرزوق الرشدان فقط

سئل الرشدان عما يعنيه له تكريمه في حفل جوائز رائد الأعمال في الشرق الأوسط لعام 2007، قال: هذا التكريم مصدر سعادة وشهادة على نجاح شركة أبيار للتطوير العقاري خلال هذه الفترة الوجيزة، مشيرا الى ان هذا التكريم ليس فقط شخصيا لكنه أيضا كممثل لأبيار والعاملين فيها وللحضور التشغيلي بهذه الكثافة للشركة، مؤكدا ان أبيار لا تقوم على شخص واحد وذلك احد مكامن قوتها وسر نجاحها.

 

1,6 مليار دينار حجم مشاريعنا

يقول الرشدان ان حجم مشاريع الشركة حتى منتصف 2007 وصل الى نحو 8 مليارات درهم في دبي، ومع شراكتنا مع تيكوم للاستثمار يصل حجم مشاريعنا الحالية الى نحو 20 مليار درهم بما يعادل نحو 1,6 مليار دينار، وبنهاية العام الجاري وبداية 2009 نتوقع ان يصل حجم مشاريعنا الى نحو 30 مليار درهم بما يعادل 2,5 مليار دينار.

رديف العقارات الفارهة

أشار الرشدان الى ان الشركة بصدد التعاون مع احدى الجهات العالمية الشهيرة في مجال التصميم كتعاون طويل الأمد ليقدم التصميمات الفريدة لعقارات الشركة في كافة الأسواق العالمية، بما يترجم حرص الشركة على التميز والتفرد في عقاراتها وليس فقط مجرد انجاز مشاريع وبناء عقارات. وقال الرشدان: أحد أهم أهدافنا الأساسية ان نجعل أبيار من الماركات المعروفة في عالم عقارات الرفاهية أو العقارات الفاخرة، بحيث اذا ذكرت عقارات الرفاهية تذكر رديفا لها علامة أبيار.