النفيسي: قانون الـB.O.T لا يفرق بين المشاريع التنموية.. ومواقف السيارات!

انتقد رئيس مجلس الادارة والعضو المنتدب في شركة الصالحية العقارية غازي النفيسي قانون املاك الدولة الذي اقره اخيرا مجلس الامة معتبرا عدم التفريق بين مفهوم مشروع حسب الـB.O.T كنظام ذي اهداف تنموية وبين عقد استثمار اراضي الدولة للخدمات العامة من ابرز العيوب.

ويبدي النفيسي تخوفه من عدم انصاف اصحاب العقود القديمة «فالقانون طالب بإعادة طرح هذه المشاريع في مزايدة بعد انتهاء مدة الاستثمار على ان تصبح هذه العقود عقودا ادارية يحصل فيها المستثمر على نظير ادارة فقط». ويشرح ان العمل بالقانون الجديد لن يبدأ قبل سنة حتى تشكل اللجنة العليا واصدار اللائحة التنفيذية «ما سيؤخر البت في مشاريع كانت قدمت وتم الانتهاء من اجراءاتها وفقا للقانون القديم، مما سيؤدي الى خسائر مالية باهظة».

ويقول النفيسي في حوار خاص مع «القبس» ان الفترة الزمنية لدورة تطوير مشروع عقاري في الكويت هي الاطول في المنطقة، مشيرا الى ان السبب وراء ارتفاع اسعار الاراضي يعود الى احتكار الدولة التي تمتلك 70 في المائة من اراضي العاصمة وتبقيها غير مطورة. ويكشف النفيسي عن عدد من المشاريع التي تنفذها شركة الصالحية والتي تنوي تنفيذها في المستقبل القريب. وفيما يلي نص الحوار:


* ما ملاحظاتكم على قانون الـB.O.T الجديد؟
ــ صدور قانون الـB.O.T بحد ذاته يعتبر انجازا تشكر عليه كلتا السلطتين التشريعية والتنفيذية، كما انه يعكس مدى ادراك السلطتين لاهمية هذا القانون وتأثيره على المناخ الاقتصادي والاستثماري للدولة. مع اننا نعتقد ان قانونا كهذا كان من الواجب البت فيه منذ زمن بعيد. كما انه وللاسف لم يأت هذا القانون وفقا لما كان متوقعا له ان يكون حيث شابه العديد من السلبيات وابرزها:

1ــ عدم التفريق بين مفهوم مشروع الـB.O.T كنظام ذي اجراءات واهداف تنموية معينة (مثل الواجهات البحرية) وعقد استثمار اراضي الدولة كخدمات عامة (مثل مواقف السيارات)، وكذلك نظام المبادرات وما يتطلبه من ضمان لحقوق المبادرة وكيفية التعامل مع الفكرة.
2ــ تخصيص ما نسبته 10% من قيمة المشروع لصاحب المبادرة تعتبر نسبة غير كافية وليست مشجعة للمبادرة.

3ــ البدء بالعمل بالقانون الحالي لن يتم الا بعد اكثر من سنة وذلك نتيجة للاجراءات المطلوبة لتشكيل اللجنة العليا واصدار اللائحة التنفيذية، اضافة الى اعداد الشروط والعقود المطلوبة وهذا سوف يؤدي الى تأخير البت في مشاريع كانت قدمت وتم الانتهاء من اجراءاتها وفقا للقانون القديم، مما سيؤدي الى خسائر مالية باهظة يتكبدها ملاك هذه المشاريع، لذا كان من الاجدى عدم ربط هذه المشاريع بالقانون الجديد خصوصا ان معظمها لا يندرج تحت نظام الـB.O.T بل تحت نظام استغلال اراضي الدولة كخدمات عامة.

4ــ لم ينصف القانون اصحاب العقود القديمة، حيث طالب القانون بإعادة طرح هذه المشاريع في مزايدة بعد انتهاء مدة الاستثمار على ان تصبح هذه العقود عقودا ادارية يحصل فيها المستثمر على نظير ادارة فقط، مما يكون في هذا الاجراء اجحافاً بحق المستثمر الاساسي للمشروع.
5ــ اهتم القانون بتفاصيل الطرح والمزايدة ولم يعط الاهتمام المطلوب بالاهداف التنموية المرجوة من هذه المشاريع، كخلق فرص عمل اضافية وتقديم خدمة مميزة ذات نوعية جيدة، اضافة الى اهمية نقل الخبرات والتكنولوجيا الحديثة الى هذه المشاريع.


المعلومات والتطوير

*ما أبرز مشكلات الاستثمار العقاري التي يواجهها المطورون والمستثمرون في الكويت حالياً؟
ــ من ابرز ما يعانيه الاستثمار العقاري في الكويت طول الاجراءات والتأخر في صنع القرار، لذا نجد ان الفترة الزمنية لدورة تطوير المشروع العقاري في الكويت هي الاطول في المنطقة.

كما ان ندرة الاراضي القابلة للتطوير وغير مملوكة للدولة ادت الى ارتفاع الاسعار وبالتالي التأثير علي الجدوى الاقتصادي للمشاريع العقارية.

وبما ان دراسة اي مشروع استثماري تتطلب الاعتماد على معلومات موثقة وصحيحة عن السوق، فإن غياب هذه المعلومات وعدم وجود جهة معتمدة لمتابعتها واصدارها يؤثر سلباً على عملية صنع القرار الاستثماري الصحيح.
كما ان عدم وجود سياسة واضحة وثابتة للدوة في ما يخص قوانين الانتفاح الاقتصادي والهجرة اثر سلباً على بعض القطاعات العقارية، ولعل من اهمها قطاع الفندقة والسياحة.


الأسعار المرتفعة

*هل يعقل أن يصل سعر المتر المربع في بعض الاماكن الى 14 الف دينار؟
ــ يعود ارتفاع اسعار الاراضي في الكويت لعدة اسباب اهمها:
أولاً، ندرة الاراضي القابلة للتطوير في الكويت، فهي لا تتعدى 7% من المساحة الكلية للدولة، وتقع هذه الاراضي ضمن خط التنظيم العام المحدد منذ الستينات.

ثانياً، معظم الاراضي الفضاء والقابلة للتطوير مملوكة للدولة، مما يخلق نوعاً من انواع الاحتكار، فعلى سبيل المثال الدولة هي المالك الاكبر للاراضي داخل المدينة، حيث انها تمتلك اكثر من 70% من الاراضي والمؤسف انها اراض خالية غير مطورة ولا يوجد اي توجه استراتيجي لتطويرها سواء من قبل الدولة او عن طريق مشاركة القطاع الخاص.

وثالثاً، غياب الرقابة والمتابعة من قبل الدولة، وعدم وجود جهة متخصصة لتنظيم سوق العقار ادى الى وجود ظاهرة المضاربة غير المدروسة، التي ساعدت في ايصال بعض العقارات الى ما هي عليه الآن من اسعار خيالية.


نحو المنطقة والعالم

*ما ابرز مشاريعكم في المنطقة والعالم؟
ــ اعداد بعض المشاريع الاقليمية: في البحرين، شاركت الشركة في مشروع خليج البحرين Bahrian وهو مشروع تطويري متكامل تقدر قيمته بحوالي 2،5 مليون دولار، والواقع شمال شرق ساحل مدينة المنامة في مملكة البحرين، حيث قامت الشركة بشراء قطعة ارض بمساحة 5119 م2، وذلك لبناء برج مكون من ثلاثة ادوار سيتم استغلالها كمحلات تجارية بمساحة 7550 م2، واخرى مواقف سيارات بمساحة 36 الف م2، كما تم التوقيع مع شركة Skidmore Owings and Merrill للقيام بأعمال الاستشارات الهندسية الخاصة بتخطيط وتصميم المشروع. كما ويتوقع الانتهاء من المشروع بنهاية عام 2010.

اما في سلطنة عُمان، فجار حاليا دراسة فرص استثمارية عدة في دولة عمان وتقييمها بغية الوصول الى البديل الامثل.
وعن مشاريعنا حول العالم، لقد تم اتخاذ قرار استراتيجي بتنويع طبيعة اعمال الشركة التجارية، خصوصا ان طبيعة اعمال التطوير العقاري تتطلب الدخول في دورة طويلة نسبيا بين الاستثمار الاولي وتحقيق العوائد المثالية. وتعمل الصالحية الان بنشاط سعيا للدخول في استثمارات تتراوح من حقوق الملكية الى السلع، وفي اسواق تمتد من تايوان الى المكسيك.

ففي المملكة المتحدة عملت الشركة على تملك قطعة ارض في موقع متميز في مركز مدينة برمنغهام تبلغ مساحته 8094 م2 في منطقة ديغ بيث سيتم تطويره كمحلات تجزئة ومكاتب ووحدات سكنية وفندق.

وحتى هذا التاريخ، اسندت اعمال الصالحية في المملكة المتحدة الى شركة كيه، بي، آي بروبرتيز، وهي شركة مشتركة بين الصالحية وكل من سانت مودوين بروبرتيز ودروبريدج سكيوريتيز. وفي مدينة مانشستر، قدمت شركة كيه بي آي طلب تخطيط مفصل لقطعة ارض مساحتها 160 الف قدم مربع لاستخدامها مكاتب ومنطقة صناعات خفيفة وسكنا في منطقة ترافورد بارك.

كما تقوم شركة كيه، بي، آي كذلك باعادة تطوير مركز مدينة فارنبورو في جنوب انكلترا بمبلغ 80 مليون جنيه استرليني، بالاضافة الى قيامها بدراسات مختلفة المراحل تتعلق بالجدوى الاقتصادية لعدد من الفرص الاستثمارية الجديدة الاخرى في المملكة المتحدة ذات الطابع التطويري.


الهوية الجديدة للشركة

يذكر غازي النفيسي ان شركة الصالحية اعلنت عن طرح هويتها الجديدة التي تعكس الجوانب الاساسية لاختصاصات الشركة، التي تمثلت بشعار ثلاثي الابعاد على شكل حرف S نصف شفاف مع عناصر كلاسيكية للخط واللون باللغتين الانكليزية والعربية بشكل يؤكد على سمعة الصالحية كشركة موثوقة تعمل بمهنية وبمعرفة تامتين، كما يقصد من هوية الشركة الجديدة ابراز دخول الشركة في مرحلة النمو المتوقعة.


ترميمات مستمرة

يقول النفيسي: تقوم شركة الصالحية حاليا بترميم وتحديث اصولها المدرة وذلك بغية رفع كفاءتها ودفعها للثبات، حيث تتميز اصولنا بالاشغال الكامل، وتتمثل اعمال الترميم بقيامنا بالتجديدات المستمرة لمجمع الصالحية التجاري وفندق جي دبليو ماريوت لتشمل الممرات العامة والحمامات والمصاعد وتطوير شبكة الاتصالات.


«العا صمة» أكبر مشاريعنا وافتتاح برج ال راية 2 في بداية 2009

يتحدث غازي النفيسي عن مشروعين محليين هما مشروع العاصمة وبرج الراية 2، ويقول: تمتلك شركة الصالحية العقارية مساهمة مقدارها 50% من شركة العاصمة العقارية المالكة حاليا لمشروع العاصمة، ويعتبر مشروع العاصمة واحدا من اهم واكبر المشاريع الجاري تنفيذها من قبل القطاع الخاص في مدينة الكويت، حيث يقع في منطقة الشرق وعلى مساحة اجمالية تعادل 40 الف م2، تمتلك الشركة 21،414م2، وتحده الشوارع من جهاته الاربع، منها شارعان رئيسيان هما شارع عبدالعزيز الصقر وشارع خالد بن الوليد. ومكونات المشروع:
1 – مجمع تجاري على كامل حدود المشروع.
2 – مواقف للسيارات تقع بمستوى ثلاثة سراديب.
3 – مقاه ومطاعم وقاعات سينما.
4 – برج للاستغلال المكتبي بارتفاع 70 دورا.
5 – ساحات خضراء وممرات.

اما عن برج الراية 2، فيقول النفيسي: قامت الشركة بتطوير برج الراية II على ارض مساحتها 1058م2 وبارتفاع 60 دولارا للاستغلال المكتبي، مما يجعل منه واحدا من اعلى الابراج الحديثة ومعلما من المعالم التجارية والحضارية البارزة، حيث حرصت الشركة على تضمين المشروع احدث انظمة تكنولوجيا البناء والاتصالات والامن والسلامة، ويتوقع تشغيل المشروع بالربع الاول من عام 2009.