تقفل السعودية مطلع الشهر المقبل أحد أهم المساهمات العقارية المتعثرة التي تعد الأكبر في الشرق الأوسط من حيث المبالغ والمساحة، والتي كانت من أبرز المشاهد الاقتصادية الداخلية في السعودية التي بدأت منذ أربعة أعوام، بعدما تدخلت وقتها جهات رسمية بقصد حفظ حقوق المساهمين الذين يزيدون عن عشرة آلاف مساهم، ضخوا قرابة مليار ونصف للحصول على عوائد مالية مجزية، وهو ما رأت فيه الجهات المختصة "ناقوس خطر" بدأت على خلفيته مجموعة من الاعتقالات لرؤساء هذه الشركات العقارية وشركات توظيف الأموال التي ظهرت في ذلك الحين, وشهدت المملكة وبحسب إحصائيات غير رسمية تعثر أكثر من 146 مساهمة عقارية جمعت أكثر من 24 مليار ريال، تركزت أغلبها في المنطقة الشرقية, بينما جمعت شركات توظيف الأموال قرابة 20 مليار ريال، وهي إحصائيات ليست موثقة من جهات رسمية, مسلسل المساهمات العقارية المتعثرة بدأ بملف "الأجهوري" و"العيد" و"الجمعة" ومساهمي "تمور وعقارات المملكة" إلى جانب مساهمة مجموعة الدريبي للتطوير العقاري المتعثرة، إضافة إلى قضايا أخرى أرّقت على مدى السنوات الأخيرة الماضية الكثير من المساهمين، مبددةً أحلامهم بالثراء بعد تعثرها وتجميد حسابات الشركات القائمة عليها، وفي عام 2008 وبالتحديد في مطلع شهر مايو المقبل سوف يسدل الستار عن أحدث تلك المساهمات المتعثرة والخاصة بمجموعة الدريبي لإعادة قرابة مليار ونصف مليار ريال لقرابة عشرة آلاف مساهم.
 
وللحديث عن تلك المساهمات العقارية المتعثرة نستضيف صالح النعيم مصفي مشروع جزر البندقية أحدث وأقصر تلك المساهمات والمحاسب القانوني لقضية "فؤاد الأجهوري" التي تعد من أقدم المساهمات العقارية المتعثرة، الذي كشف من جهته عن شروط دخول المزاد الذي سينطلق مطلع الشهر المقبل، في حوار خص به قراء "الاقتصادية".
 
 
* نود في البداية أن تحدثنا عن آخر الاستعدادات لانطلاق مزاد أرض جزر البندقية؟
في الحقيقة الاستعدادات اكتملت من ناحية تجهيز مواقع المزاد حيث تم الانتهاء من تحديد الفنادق في دبي والكويت والرياض وفي جدة, وسيكون المزاد مباشرة عبر الأقمار الصناعية في المناطق الأربع وفي وقت واحد وسينطلق المزاد يوم الخميس 25 ربيع الآخر 1429هـ الجاري، الموافق 1 مايو 2008 وسيكون عند الساعة الخامسة وينتهي في الساعة الثامنة وعلى مدى ثلاث ساعات, وسيكون النقل مباشرا في أربع صالات والتواجد الرئيسي في جدة.
 
* يدور حديث بين المساهمين والعقاريين عن السعر الذي سوف يفتتح به المزاد؟
- المزاد لن يفتتح بأقل من حقوق المساهمين, والتباشير تشير إلى أن المزاد سيغطي رأس المال مع الأرباح بمشيئة الله.
 
* هناك مخاوف أطلقها عقاريون من عدم تحقيق المزاد السعر الذي تطمحون إليه ويتطلع إليه مساهمو جزر البندقية؟
- الأرض في الوقت الراهن أعتقد أنها منطقة جذب وخاصة جنوب جدة, والتطور الذي تعيشه جدة والطفرة العقارية التي تعيشها, جميعها مقومات ومؤشرات جيدة لتحقيق الأرض سعرا عادلا، والعقاري الناجح دائما يفكر في شراء المناطق التي تكون أقل سعرا، فعندما ترتفع يكون قد حقق سعرا جيدا ومربحا، منطقة جنوب جدة أصبحت منطقة جذب على مستوى المملكة وعلى مستوى الخليج، وخاصة أن جدة عموما هي منطقة جذب، إضافة إلى أن جنوب جدة وأرض البندقية والتي تبلغ مساحتها أكثر من 36 مليون متر مربع تعتبر قريبة سواء من ميناء جدة الإسلامي ومن مكة المكرمة، ناهيك عن موقعها على طريق السريع جدة الليث، الذي أعطاها ميزة عن غيرها، وفي الحقيقة العديد من العقاريين أطلقوا خلال الأيام الماضية وعند اقتراب موعد المزاد أسعار غير حقيقية، وليس لدي تفسير لتلك التصريحات منهم وخاصة أن منهم مسؤولين في جهات رسمية ويطلقون أسعارا ليست مبنية على أساس معين ومخالفة للواقع.
 
* هل تعني أن هناك جهات تنوي إفشال المزاد؟
- إن شاء الله ليس في هذا البلد من يسعى للتخريب وإفشال المزاد، ولكن هناك أشخاصا يجتهدون ويكون اجتهادهم خاطئا، ولكن لا أعتقد أن هناك من يسعى لعدم إنجاح المزاد، خاصة أنه يمس شريحة كبيرة من المساهمين من أبناء الوطن منهم الأرامل والأيتام وكبار السن، وأنا أؤكد لكم لن يستطيع أحد أن يفشل هذا المزاد, بإذن الله، نحن نخطو خطوات واضحة وحسب آليات معينة وموثقة والجهات المختصة على اطلاع بها ومعلنة أمام الجميع بكل شفافية ووضوح.
 
* هل تتوقع أن تحقق أرض جزر البندقية نجاحا في المزاد؟
- نحن متفائلون خيرا ونطمح أن تكون الأسعار مرتفعة تغطي رؤوس الأموال والأرباح، وجميع المؤشرات جيدة خاصة أن الدراسات الاقتصادية تشير إلى ارتفاع في الأسعار في منطقة جنوب جدة، ونحن نبحث مع الجهات المختصة عن مميزات جديدة للأرض، وسنعلن ذلك عند حصولنا على أي مميزات من شأنها أن ترفع سعر المتر، وسوق العقار في المملكة ما زالت الأقل أسعارا في الخليج، والمستثمرون الخليجيون ينظرون للمملكة على أنها فرصة جيدة وبالذات في جدة، وأنا كمصف وأمثل المساهمين لي طموح, وأتمنى أن يحقق المزاد أسعارا عالية، ونتمنى من جميع العقاريين في المملكة وبيوت المال في الخليج الاطلاع على الكراسة التي حددت المميزات التي تحويها الأرض، خاصة أن الأرض فرصة استثمارية نادرة في منطقة واحدة قريبة من الحرم ومنها قرابة سبعة كيلومترات مطلة على الكورنيش، وأنا أتوقع أن يكون المزاد ناجحا.
 
* بحسب الدراسات والتقديرات التي وصلتم إليها، كم تتوقعون أن يصل سعر المتر في أرض البندقية؟
- من الصعب أن أعطيك رقما معينا لسعر المتر في أرض البندقية، وبحسب آراء العقاريين وتوقعاتهم بحكم خبرتهم في الشأن العقاري، توقعوا أن يحقق المزاد من 3.5 إلى 4 مليارات ريال، وتأتي هذه التوقعات وفقا للعقاريين بحسب الاستطلاع السريع للسوق، خاصة أن هناك مناطق في المملكة أقل ميزة من أرض البندقية وبيعت بأسعار عالية، والعقار في جدة ينمو بشكل متسارع وهي ميزة إضافية لمستثمري أرض البندقية.
 
* بحسب الخطة التسويقية يتضح استهداف المستثمر الأجنبي، هل هناك تسهيلات ستمنح لهم في أرض البندقية؟
- المستثمر الأجنبي سيطبق بحقه النظام, ولكن كثيرا من المستثمرين الخليجيين يبحثون عن شركاء سعوديين.
 
* بالنسبة للعقاريين كيف سيحصلون على خرائط الأرض والمميزات قبل دخول المزاد؟
- جميع المستثمرين الذين سيحضرون للمزاد سيتسلمون قبل المزاد بأسبوع كراسة تحمل كافة المعلومات والوثائق التي تخص أرض البندقية وكذلك شروط المزاد وصور من الصكوك وقرارات اللجنة.
 
* ما الآلية لحضور المزاد والمشاركة فيه؟
- في الحقيقة المسوق بدأ بإرسال دراسات خاصة لبيوت المال وكبار العقاريين والشركات والصناديق العقارية المتخصصة في المملكة والخليج والعالم العربي، وستكون هناك قاعدة بيانات من سيدخل في المزاد خلال الأسبوع المقبل.
 
* هل تتوقعون أن تكون هناك تحالفات عقارية سعودية خليجية للفوز بالمزاد؟
- نعم هناك تكتلات عقارية داخل المملكة وخارجها حيث بدأت الشركات العقارية وبيوت المال في عمل تكتل مع بعضها للفوز والمنافسة على أرض البندقية، حيث ينظرون على أنها فرصة استثمارية واعدة, ونحن نتوقع أن يكون هناك تكتلات من قبل بعض الصناديق في البنوك.
 
* بالنسبة للمزاد كيف سيطلق؟ وكيف سيتم التحكم في قبول المزايدات وضمان سير المزاد بالصورة الصحيحة؟
- المزاد ينطلق ويفتتح سعره من جدة وستديره شركة متخصصة في هذا المجال، وسيتم التوقف عند أعلى سعر يقف عنده المزاد بعد ثلاث ساعات، وسيكون هناك لجان تمثل المحكمة، وخاصة لجنة الخبراء والبيع والإفراغ ستكون عن طريق المحكمة، وسيكون هناك انتداب من محكمة الرياض والشرقية وممثل عن البنك، إضافة إلى المصفي والمسوق، ومن المتوقع أن يكون هناك تمثيل للجان العقارية في الغرف التجارية في المملكة، وستكون هناك لجان مماثلة في كل منطقة يقام فيها المزاد للإشراف المباشر على المزاد فيها، وستكون اللجان موجودة في موقع المزاد للإشراف وكتابة المحاضر وتسجيل من يرسو عليه المزاد في الوقت نفسه لاستلام الشيكات والأوراق الثبوتية اللازمة.
 
* هل تم تقييم السعر العادل للمتر في أرض البندقية قبل انطلاق المزاد؟
- في الحقيقة تم التقييم من جهات عقارية, ونحن سنفتح المزاد بحقوق المساهمين أي رأس المال، ولن يطلق المزاد بأقل من رأس مال المساهمين.
 
* كم تتوقعون أن يحصل المساهم على أرباح خاصة بعد ثلاث سنوات من تعثر المساهمة؟
- من الصعب أن أعطي رقما محددا في الوقت الراهن, ونحن نطمح أن يكون هناك أرباح مجزية للمساهمين، والقرار السامي نص على إرجاع الحقوق حسب المقتضى الشرعي، وليس رؤوس الأموال، ولكن أتوقع أن يتم صرف أرباح وعوائد جيدة للمساهمين.
 
* هل أنتم متفائلون بتحقيق عوائد مجزية للمساهمين؟
- نتمنى ذلك.. ولا ننسى أن هذا المزاد هو الأكبر على مستوى الشرق الأوسط وعلى أكبر قطعة أرض.
 
* هناك جدل حيال أتعاب مصفي جزر البندقية وكذلك المسوق .. كم تبلغ الأتعاب المتفق عليها؟
- هذه الأتعاب أقرت من المحكمة, وقد ذكرت في صك رسمي، أما المسوق فأعتقد أن النسبة ستكون 3 في المائة من القيمة الإجمالية.
 
* المساهم والقارئ يودان أن يعرفا كيف تمت عملية اختيار مكتب صالح النعيم كمصفي للمساهمة؟
- أنا مصف حاليا كحال أي مصف تم اختياره، والأخ صالح الدريبي كانت موافقته صريحة من المحكمة، والاختيار كان بموافقة المالك وتم صدور صك بذلك وتم التعيين من قبل محكمة جدة.
 
* متى بدأ نشاط مكتب صالح النعيم؟
- المكتب بدأ نشاطه منذ 19 عاما كمحاسب قانوني، ولكن كشخص صالح النعيم لي أكثر من 23 عاما كمحاسب، وتدرجت في العديد من الأعمال، ولدينا أربعة فروع في المملكة، وحقيقة أرض البندقية من أشهر المساهمات التي يفخر المكتب بتصفيتها، ولدينا في الحقيقة العديد من المساهمات نعمل على تصفيتها في القريب العاجل.
 
* المستثمر من خلال هذا اللقاء يود أن يتعرف على شروط دخول مزاد أرض البندقية؟
- هناك شروط سيتم الإعلان عنها وستصل إلى الشريحة المستهدفة للدخول في المزاد أهمها القدرة المالية، وسيتم التأكد من ذلك عن طريق البنك، ولن يسمح لأي شخص دخول المزاد ما لم تكن لديه المقدرة المالية، وسيكون ذلك قبل المزاد بأسبوع.
 
* في حالة ترسية المزاد على أحد المستثمرين، ما الإجراء المعتمد بعد ذلك؟
- سيحرر بذلك محضر المزاد وسيتم توقيع اللجنة مع الجهة المشترية وسيتم التنسيق مع محكمة جدة لإنهاء الإفراغ للجهة المشترية.
 
* حقوق المساهمين متى تتوقعون صرفها؟
- حقوق المساهمين سيتم صرفها بعد إيداع المبلغ بعشرة أيام، وسيتم تحويلها إلى حساباتهم مباشرة، وبعد إتمام عملية المزاد، حيث تم الاتفاق مع البنك العربي الوطني للإشراف على إيداع حسابات المساهمين عن طريق البنك بحيث يكون التحويل مباشرة إلى جميع الحسابات في فروع جميع البنوك في أنحاء المملكة، وحرصنا من خلال هذه الخطوة على عدم تكبيد أي مساهم عناء السفر من منطقته ليأتي إلى جدة لاستلام الشيك، فعملنا سيكون آليا ولا حاجة إلى السفر والتنقل، والإيداع سيكون مباشرا في حساب المساهم البنكي من قبل البنك المشرف على المساهمة بالتنسيق مع جميع البنوك، وهي الآلية المتبعة وتعد الأفضل وسيشرف البنك على عملية المزاد، وتم تسليمه فعليا نسخة من حسابات المساهمين في جميع البنوك وأفرعها التي أدخلها المساهمون بأنفسهم، وسيتم إيداع جميع المبالغ في حسابات المساهمين كلها في يوم واحد وفي الوقت نفسه، وبعدها سيتم طباعة إشعارات رسمية من البنوك التي تم إيداع المبالغ في حسابات المساهمين لديها، وذلك بغرض ضمان دخول المبالغ في حسابات أصحابها (المساهمين)، ومن ثم تسلم تلك الإشعارات إلى اللجنة القضائية المختصة وهي محكمة جدة على أساس يكون التوثيق الشرعي للمساهمين وإصدار صك شامل للجميع، بعدها يرسل لكل مساهم إشعار إلى مكانه عبر الإنترنت أو رسائل الجوال نشعره بأن المبلغ قد أودع في حسابه وعليه مراجعة البنك أو الدخول إلى حسابه والتأكد من إيداع المبلغ، وعلى أي شخص بعد هذا لديه اعتراض باستطاعته مراجعتنا ونحن لدينا الكشوف موجودة وبإمكانه التحقق بدقة.
 
* هناك اختلاف في عدد مساهمي جزر البندقية، نود أن نعرف العدد الفعلي للمساهمين الذين سيحصلون على حقوقهم بعد المزاد؟
- نحن لدينا 10789مساهما أقرهم صالح الدريبي، ونحن نتحدث عن أرقام مثبتة لدى الجهات الرسمية وتم تحديث بياناتهم ومن ثم تم التواصل معهم خلال فترة التصفية.
 
* كم مساهمة متعثرة تم تصفيتها عن طريق مكتب النعيم؟
- نحن قمنا بتصفية أكثر من أربعة مساهمات، كان آخرها مساهمة متعثرة لها أكثر من 27 عاما في الأحساء، الحمد لله أن حقوق المساهمين والمساهمات العقارية في المملكة في الوقت الحالي بدأت تأخذ خطا آخر لاهتمام المسؤولين، فمساهمة البندقية حظيت باهتمام خادم الحرمين الشريفين ووزارتي الداخلية والعدل ممثلة في محكمة جدة، فالبندقية تعتبر أقصر مساهمة متعثرة يتم تصفيتها في وقت وجيز، خاصة أنها الأكبر من حيث المال والمساحة.
 
* يتساءل الكثير من المساهمين عن المبالغ المجمدة في حسابات مجموعة الدريبي في حالة عدم حصول المساهم - على أرباحه، هل سيتم الصرف منها وفك التجميد عنها؟
هذا سيخضع للتقارير المالية, وهي لا تخص جزر البندقية وحدها، هناك مساهمات أخرى لمجموعة الدريبي ما زالت تحت البحث والدراسة.
 
* كم الفترة التي ستحتاجون إليها للانتهاء فعليا من المساهمة وتبرئة ذمة مجموعة صالح الدريبي منها؟
- بعد المزاد نحتاج إلى وقت بسيط لمراجعة الحسابات وبعد ذلك سيتم الإعلان بشكل رسمي عن أوضاع المساهمة كافة، وسيتم الإعلان بشكل واضح عن حقوق المساهمين ونسبتهم وكذلك حقوق أي شخص له أي حقوق في الأرض، وإبراء ذمة مجموعة صالح الدريبي من مساهمة جزر البندقية.
 
* كخبير ومحاسب قانوني نود أن نتطرق في الحديث معكم إلى مشكلة المساهمات العقارية المتعثرة كيف تنظرون لإيجاد حل مناسب لتصفيتها؟
- الآلية التي اتخذت في مشروع جزر البندقية لتصفيتها من أفضل الآليات التي اتخذت أخيرا في المساهمات المتعثرة، خاصة أنها مدعومة من المقام السامي وبإشراف لجان وخبراء يطلعون على الإجراءات أولا بأول، بما يضمن حقوق المساهمين هذا يجعل التكامل بين المقام السامي كأعلى سلطة وبين الجهات التنفيذية الأخرى تؤدي إلى حل المساهمات العقارية في وقت قصير، واللجان العقارية في الغرف التجارية بدأت في وضع آليات لتسهيل إجراءات المساهمات المتعثرة، وأعتقد أن العقاريين والمحاسبين القانونيين قادرون على وضع آليات تنهي معاناة المساهمات المتعثرة، ونتمنى أن يكون هناك إجراءات حاسمة لتصفيتها، ونبتعد عن تشكيل اللجان التي ربما تعطل التصفيات.
 
* هناك اتهام موجه إلى المحاسبين القانونيين أنهم أحد أسباب تعثر المساهمات العقارية، بسبب عدم رفع تقارير دورية إلى الجهات المختصة، ماردكم على ذلك؟
- لابد أن يكون هناك فرق بين المصفي والمحاسب القانوني الذي يشرف على المساهمة، فالمحاسب القانوني لابد أن يرفع كل ثلاثة أشهر تقارير عن المساهمة إلى وزارة التجارة، وإلا وقع في دائرة المساءلة، ولكن عندما يرفع التقارير ينتهي الأمر إلى وزارة التجارة.
 
* في رأيك ما أهم الأسباب خلف تعثر أكثر من 146 مساهمة عقارية في المملكة، وهل هناك إحصائية دقيقة عن المساهمات المتعثرة؟
- الأسباب عدم اتباع الإجراءات الرسمية المعلنة من قبل الجهات المعنية، ولا يوجد إحصائيات رسمية موثقة، ولكن كتقديرات كما أشارت عدد من اللجان العقارية في الغرف التجارية هناك قرابة 146 مساهمة متعثرة تفوق مبالغها 24 مليار ريال.
 
* هل هناك توجه لوضع حلول عاجلة للمساهمات العقارية التي لا تزال متعثرة؟
- نحن بصدد وضع دراسة شاملة سواء بالنسبة لشركات توظيف الأموال للسماح لها أن تعمل بشكل صحيح، وسترفع هذه الدراسة إلى مجلس الشورى، إضافة إلى آلية للمساهمات العقارية، وسبق أن وضعت من خلال هيئة وهي هيئة سوق المال ونفذت أول شركة أو صندوق عن طريقها (كسب)، ولكن هناك الكثير من تجار العقار إلى الآن لم يستقر على هذا الوضع, فالعقار في المملكة يتحرك بمزاج وهذا غير صحيح، فالتنظيم مهم جدا وليس التنظيم المتشدد، فالآليات لابد أن تكون مبسطة أمام العقاريين لتحمي حقوق المساهمين، ومن ضمن الآليات الجيدة كانت آلية تثمين العقار، التطوير كذلك مهم, فالكثير من العقارين يشترون العقار ولا يطورونه فيختل التوازن، لابد أن يكون هناك مهندسون ومحاسبون ومستشارون ماليون يقدرون قيمة السهم، خاصة بعد أن أصبح لدينا في المملكة شركات تقييم للعقار، وخلال الفترة المقبلة سيكون لهذه الشركات مجال واسع في تقييم العقارات والمساهمات العقارية.
 
* في رأيك, من الذين يفترض أن يقوموا بتصفية المساهمات المتعثرة؟
- جميع المحاسبين السعوديين من حقهم أن تتاح لهم الفرصة، والمصفي ليس بالضرورة أن يكون محاسبا أو محاميا وقد يكون من ضمن المساهمين وقد يعين المصفي من قبل المساهمين أنفسهم، ونحن لا نطالب بمصفين معتمدين ولكننا نسعى لوضع نظام واضح وصريح يحمل في طياته آليات واضحة لتنفيذ التصفية.
 
* أخرج بك إلى قضية أخرى وهي قضية توظيف الأموال، خاصة أنك المحاسب القانوني لقضية الأجهوري؟
- ظاهرة توظيف الأموال ظاهرة بدأت في المملكة قبل نحو 40 عاما من خلال تجار صغار، ومن ثم انتقلت إلى تجار محددين، وهي كظاهرة بدأت أولا في سورية ثم في مصر ثم المملكة، وشركات توظيف الأموال للأسف لا يوجد لها نظام أو آلية وبالتالي تعرضت للمشكلات لأنها لا تحمل الصفة الشرعية والنظامية للاستمرار، وعن القضايا المشابهة مثل قضايا سوا، لا أعتقد أنها من مستحيلات الحل، متى ما وجدت عقود لضمان حقوق المساهمين، ولا أعتقد أن هناك عقبات تمنع عملية التصفية وإرجاع المال، ولكن الملاحظ أن معظم شركات توظيف الأموال تضيع أموال الناس في صرفها في أوجه غير نظامية وغير شرعية.
 
* أطلق أخيرا سراح "الأجهوري" وهو أشهر الموقفين على ذمة قضايا توظيف الأموال والمساهمات المتعثرة بحكم أنكم تقومون بدور المحاسب القانوني، أين وصلت تلك القضية؟
- نحن على وشك عمل مزاد لبيع بعض أصول الأجهوري، وسنقوم بتوزيع حقوق المساهمين بعد أكثر من 27 عاما، وغير صحيح أن الأجهوري ليست لديه أصول، فما زال لديه العديد من الأصول التي يمكن بيعها ونحن بصدد وضع آلية لعمل هذا المزاد، حيث لديه أكثر من تسعة آلاف مساهم لديهم مستحقات تقدر بقرابة مليار وجار حصرها، ونحن بصدد حصر الأراضي المتبقية لعمل المزاد عليها حيث يوجد عدد منها في مكة وجدة، وفي خلال الشهر المقبل سيتم الإعلان عن أول مزاد لأراض في جدة حيث يوجد قرابة 400 قطعة موجودة في أبحر وسيتم توزيع حقوق المساهمين سواء داخل المملكة أو خارجها، وقد حظيت تلك القضية أيضا باهتمام خادم الحرمين الشريفين, حفظه الله.

الأكثر مشاهدة

معلومات

روابط سريعة

Argaam.com حقوق النشر والتأليف © 2026، أرقام الاستثمارية , جميع الحقوق محفوظة