الطفرة الاقتصادية تحرض المستثمرين العقاريين على توطين أبراج مكتبية نوعية

ترتبط عملية التغير التلقائي في أنماط العمران السكني وظهور وانتشار أنماط عمرانية جديدة مغايرة عما هو سائد بمدى قدرة النمط السائد على التطور والتحسن لمواجهة الطلب المتنامي والمتسارع على السكن.

وظهرت في السنوات القليلة الماضية ظاهرة بناء الأبراج الكبيرة في السعودية بوجه خاص ومنطقة الخليج بوجه عام حتى وصل الأمر إلى المنافسة في مدى ارتفاع هذه الأبراج.

وجاء بناء الأبراج مع عدم تطور المباني التقليدية بدرجة تجعلها مواكبة للتغيرات الاجتماعية وقادرة على تلبية الطلب المتزايد على الإسكان، على الرغم ما تتميز به من الملاءمة مع البيئة الطبيعية والاجتماعية المحلية.

ودفع الطلب المتزايد على المنتجات التجارية والأبراج، إلى تعزيز المضاربة على أسعار الأراضي التجارية خاصة تلك الواقعة على الطرق الكبرى، مثل طريق الملك فهد، الذي بلغ ذروته الأسبوع الفائت بتسجيل سعر قياسي لأول مرة في تاريخ السوق العقاري السعودي.

وأبرم أخيرا صفقة بيع أرض تجارية في الشريط التجاري، جنوبي طريق العروبة بيع أرض بسعر 33ألف ريال للمتر المربع، وإجمالي قيمة 200مليون ريال تقريبا، وعلق على هذه الصفقة خبير متخصص بالاستثمار التجاري بقوله، حتى لو كان السعر أكثر من ذلك، فلا استغرب أبد، لأن هذه الطفرة تحدثنا عنها كثيرا، حيث إن السوق العقاري أصبح من أكثر أوعية الاستثمار استقطابا للرساميل، الخارجية، مشيرا إلى أن الصفقة المشار إليها أبرمتها إحدى الشركات الخليجية، تعكس جاذبية السوق العقاري، وقدرته على جذب الرساميل الأجنبية لما يتمتع به من الأمان بسبب ارتفاع الطلب على منتجاته السكنية والتجارية التي تعكس طلباً حقيقياً، عليها.

وتطور مفهوم بناء الأبراج وناطحات السحاب من مجرد مبان ومساحات مكتبية لتكون صناعة توفير الخدمات العصرية الحديثة بأحدث الأساليب وعلى أحدث الطرز المعمارية المعمول بها عالمياً، حيث يتم الآن بناء هذه المشاريع على أحدث أنظمة البناء المعمول بها عالمياً مثل (BMS) وتوفير أحدث وأفضل الحلول والأنظمة العصرية لنقل المعلومات مثل (Fiber Optic) وكذلك أنظمة توفير الطاقة كما تغيرت التصاميم المعمارية للمساحات المكتبية لتلبي احتياجات الشركات من ذلك توفير مساحات مكتبية من دون الحاجة إلى تواجد أعمدة كثيرة في الدور الواحد مما يساعد على تقسيم الدور حسب احتياجات الشركات. كما روعي في تصميم المباني والأبراج الحديثة الاهتمام البالغ في المرافق العامة في تلك الأبراج والمباني وتوفير أكبر قدر ممكن من المواقف والمصاعد وكذلك الاهتمام العظيم بالتصاميم العصرية الحديثة كلياً للمنظر الخارج للأبراج.

ومن هنا دعت الحاجة إلى النمو والطفرة العقارية العملاقة في العاصمة وبالتحديد في طريق الملك فهد، حيث تم تطوير معظم الأراضي والمساحات في الجزء الأوسط والجنوبي وفي السنوات القليلة الماضية تسارعت وتيرة الزحف شمالاً على طريق الملك فهد لعدم توفر أي مساحات لم يتم استغلالها حيث إن جميع المباني التي خصصت في السابق لتكون مباني سكنية تم تطويرها إلى مبان مكتبية.

وشهدت حركة البناء على الطريق طفرة كبيرة خلال العام المنصرم 2007، وارتفع عدد الأبراج القائمة التي تحت التشييد والمجمعات التجارية إلى أكثر من 96برجا ومجمعا سكنيا، مقابل 82برجا ومجمعا نهاية العام

2006.ولكن على الرغم من تلك الطفرة العقارية لم تلب هذه المباني والأبراج الاحتياجات لذا نجد هذه الأيام وخلال السنوات المقبلة تطوير المزيد من الأراضي وبناء ناطحات السحاب في الجزء الشمالي من طريق الملك فهد.

وارتفع حجم الاستثمارات التجارية على طريق الملك فهد الذي يربط شمالي الرياض بجنوبها إلى أكثر من 30مليار ريال، موزعة على أبراج جميعها تجارية محصورة بين ميدان القاهرة (تقاطع طريقي الملك فهد ومكة المكرمة) حتى الطريق الدائري الشمالي، ومجمعات تجارية.

وحظي الشريط الغربي من الطريق بالحصة الأكبر من بناء الأبراج، نظرا لاعتدال أسعار الأراضي، وانخفاض الحركة المرورية، مقارنة بالشريط الشرقي الذي يفصل الشريط التجاري عن الطريق.

وتسارعت شركات التطوير العقاري إلى بناء الأبراج ومن هذه الشركات شركة تطوير الجزيرة التي طورت مشاريع مكتبية وتجارية على طريق الملك فهد، بلغت 11مشروعا، منها 9أبراج مكتبية، وسوقين تجاريين.

وأوشكت الشركة على الانتهاء من برج مشارق الذي يتكون من عشرة أدوار، جوار ميدان القاهرة، على تقاطع طريق الملك فهد مع طريق مكة المكرمة والذي يعتبر من أهم تقاطعات الرياض، ويتميز الموقع بقربه من معالم مهمة مثل (مقر مجلس الغرف التجارية الصناعية بالمملكة، فندق الانتركوتننتال، مستشفى التخصصي، مقر وزارة الداخلية)، ويتميز موقع الأرض باطلالته الفسيحة على ميدان القاهرة حيث إن جميع المكاتب في هذا البرج تتميز بواجهة أمامية على طريق الملك فهد، حيث لا يوجد مكاتب خلفية - وهذا راجع إلى تميز تصميم المبنى حيث تم الاستفادة من طبيعة شكل الأرض.

ومن الأبراج التي تعتزم الشركة البدء في إقامتها على طريق الملك فهد بإذن الله مشروع أبراج المرجان، التي تمتد بطول 81متراً وعرض 63متراً وبمساحة أرضية للمشروع تبلغ 5134متراً مربعاً فيما تبلغ اجمالى مساحات البناء 27.804أمتار مربعة في حين بلغ عدد المواقف 310مواقف، وتقع الأبراج على ثلاثة شوارع مما يسمح بسهولة وانسيابية الوصول للمشروع. يتكون مشروع أبراج المرجان من أربعة أبراج متصلة بالشكل الخارجي ويتصل كل برجين بمدخل ومصاعد ومناطق انتظار منفصلة عن البرج الاخر ويتكون كل برج من سبعة أدوار.

وأهم مشاريع شركة تطوير الجزيرة مشروع ابراج التطوير الذي يتميز بأطول واجهة للأبراج التجارية على طريق الملك، ويقع بالقرب من تقاطع طريق الملك فهد مع طريق الملك عبدالله مقابل لوزارة الشئون البلدية من الجهة الغربية.

كما تعد الأراضي التجارية الواقعة على امتداد طريق الملك فهد بالرياض أحد أهداف المستثمرين لما تتمتع به من توفر جميع الخدمات والسماح ببناء العديد من الأدوار وفي ظل تحسن الفكر والمناخ الاستثماري بالمملكة وقلة الأراضي المعروضة للبيع اتجه المستثمرون لضخ رؤوس أموال كبيرة لشراء المباني القديمة أو المباني المكونة من دورين لازالتها ومن ثم بناء الأبراج التجارية مماثلة لبرج العنود.

ويؤكد العديد من العقاريين أن سعر المتر التجاري بطريق الملك فهد قفز إلى الضعف مما حدا بالمستثمرين للقيام بشراء عقارات قائمة ذات عوائد بسيطة وبعضها عمرها التجاري لا يتجاوز عشر سنوات وبناء أبراج تتضمن محلات تجارية وشققاً سكنية في نفس الوقت تساعد على إعادة رأس المال بفترة قصيرة مقارنة بالعقارات الأخرى.

وأشاروا إلى ان الشركات التجارية سعت لإنشاء مقراتها على جانب الطريق كونه معلماً من معالم مدينة الرياض، مؤكدين ان ارتفاع الأسعار يعتبر ظاهرة طبيعية مقارنة بالعوائد الربحية للعقار وقالوا هناك ثلاثة مواقع يجري حالياً هدمها بالكلية تمهيداً لبناء مجمعات تجارية وأبراج سكنية بمواصفات عالمية.

طريق الملك فهد يعتبر الشريان الرئيسي الذي يربط جنوب المدينة بشمالها وأحد الأضلاع لشبكة الطريق بمدينة الرياض ويقع عليه برجا المملكة والفيصلية.

وكشفت شركة (جدة القابضة) أنها تنوي تنفيذ مشروع عقاري كبير في حي البساتين شمال مدينة جدة، بتكلفة إجمالية تُقدر بملياري ريال سعودي. وقالت: (إن المشروع سيُنفذ على مساحة 230ألف متر مربع، وسيبدأ العمل به خلال العام المقبل).

وأوضحت أن المشروع يشتمل على 3أبراج بارتفاعات 60طابقاً، إضافة إلى 13برجاً بارتفاع 25طابقاً، وكذلك سيتضمن فنادق وفللاً سكنية وعيادات طبية ومكاتب تجارية. وتعمل الشركة حالياً على تصحيح أوضاع سكان الموقع، الذي ستقوم الشركة بتطويره جنوب حي الجامعة؛ حيث إن ذلك من أهداف الشركة في تطوير الأحياء العشوائية، وتصل مساحة الأرض إلى حوالي 3.8ملايين متر مربع، وتهدف الشركة بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة لتنظيم وإزالة بعض المباني العفوية عن طريق التطوير العمراني بمفهومه الشامل، وذلك بمعنى تطوير الأرض حضارياً بما يتماشى مع خطط أمانة جدة، وقرارات الجهات العليا لتنظيم الأحياء العشوائية.

وكان التخطيط لهذا المشروع العقاري الكبير قد بدأ منذ يوليو 2006م.

وتسعى الشركة إلى تقديم الخدمات المتعلقة بمشاريع البنية التحتية، وصيانة وتشغيل وإدارة ومعالجة مشاريع الصرف الصحي، وتحلية وتكرير وتوزيع المياه، وصيانة شبكات المياه والصرف الصحي، ونظافة المدن إضافة إلى تشغيل مواقف السيارات وشبكات الاتصالات الهاتفية، وكذلك المنتجعات السياحية والترفيهية وإقامة المهرجانات والاحتفالات والمناسبات الخاصة.

في المقابل، يعتبر مشروع أبراج "لمار" التابع لشركة "كيان للاستثمار والتطوير العقاري أول مشروع ناطحة سحاب في جدة، وبموقع رائع على الشاطئ الشمالي لعروس البحر الأحمر. ويضم المشروع وحدات سكنية وتجارية ووحدات لمبيعات التجزئة، إضافة إلى نادٍ صحي، كلها جزء من مشروع واحد. وبوشر العمل في الأعمال الأرضية في المشروع المصنف 7نجوم حديثاً، وسيستكمل العمل فيه مع نهاية عام 2010، بتكلفة تصل إلى 2مليار ريال سعودي.

وتعتبر شركة "كيان للاستثمار والتطوير العقاري من الشركات النشطة في المنطقة، وللشركة تواجد كبير في كل من الرياض وجدة ودبي والقاهرة.

وأتمت الشركة أعمال تطوير عدد من المشاريع المهمة مثل مشروع "لا ريزيدنشيا ديل مار"، و"دورا باي"، و"ذا جولز"، في مرسى دبي. كما يجري العمل في تطوير برج "إنفينيتي"، وهو أول برج ملتوٍ بزاوية 90درجة في العالم، في منطقة مرسى دبي أيضاً. كما تقوم الشركة بتطوير برج "كيان بزنس سنتر"، وهو برج للتملك الحر يقع على شارع الشيخ زايد في منطقة دبي الحرة للتكنولوجيا والإعلام. وتطور الشركة في جدة بالمملكة العربية السعودية مشروع "لامار"، وهو مشروع فريد من نوعه، صنف على أنه مشروع سبعة نجوم لشدة فخامته إضافة إلى عدة مشاريع أخرى سيتم الإعلان عنها قريبا في كل من مصر دبي والسعودية.

وكانت مجلة ميدل إيست إيكونوميك دايجست (مييد) قالت: إن شركة المملكة القابضة التي يقودها صاحب السمو الملكي الأمير الوليد بن طلال تعتزم دعوة الشركات قبل يوليو المقبل للتقدم بعروض للفوز بعقود لبناء أعلى ناطحة سحاب في العالم في السعودية.

ونقلت مييد ومقرها لندن عن مصدر قريب من المشروع قوله: إن ناطحة السحاب التي قد يصل ارتفاعها إلى 1600متر ستشيد في مدينة جدة المطلة على البحر الأحمر، وقد تتكلف ما يصل إلى 10مليارات دولار.

وتشيد شركة إعمار الإماراتية أكبر شركة عقارية عربية من حيث القيمة السوقية في الوقت الحالي برج دبي، في إطار مشروع يتكلف 20مليار دولار، وتقول: إن البرج سيكون أعلى ناطحة سحاب في العالم.

وقالت (مييد): إن الناطحة التي تعتزم المملكة القابضة تشييدها قد يصل ارتفاعها إلى مثلي ارتفاع برج دبي.

وكان الأمير الوليد بن طلال قد أشار في وقت سابق إلى أن مشروع البرج الذي وصفه بالأطول في الشرق الأوسط سيبلغ حجم الاستثمار فيه نحو 50مليار ريال، ويقع في شمال مدينة جدة، وبالتحديد شمال شرم أبحر، حيث سيكون متعدد الاستخدامات من خلال وجود أبراج سكنية متعددة التصاميم، ومبان مخصصة ومجهزة بالكامل للمكاتب، وكورنيش بحري يضفي على المشروع المزيد من الحيوية.

وأشار في وقتها إلى أن المشروع سيغير من خريطة مدينة جدة ومعالمها.

وتوقع عقاريون أن يبلغ حجم الاستثمارات في انشاء الابراج التجارية والفنادق في المنطقة الشرقية أكثر من 10مليارات ريال الى نهاية عام 2010م، موضحين أن المنطقة الشرقية في حاجة الى الابراج التجارية والفنادق نظرا لتوجه الشركات الاجنبية والخليجية الى دخول السوق السعودي واحتياجها الى مكاتب فرعية لها بالاضافة الى دخول شركات أجنبية جديدة للاستثمار في انشاء الفنادق.

وتستعيد المنطقة الشرقية طفرتها في بناء الابراج والفنادق، حيث سيتم حتى نهاية عام 2010تدشين أكثر من عشرة فنادق متنوعة أغلبها تحت الإنشاء تبلغ تكاليفها الإجمالية أكثر من ستة مليارات ريال، بالإضافة إلى بناء أكثر من 10أبراج جديدة تتوسط الأغلبية منها مدينة الخبر والتي تعتبر الأكثر حظا ونصيبا من مدينة الدمام والظهران التي انخفض فيها نسبة البناء عن العام الماضي 3بالمائة، حيث كانت نسبة البناء في العام الماضي 12بالمائة وانخفضت النسبة خلال العام الحالي إلى 9بالمائة حسب ما بينه عقاريون، موضحين أن الأسباب التي أدت إلى انخفاض البناء هي ارتفاع أسعار مواد البناء، وتكلفة العمالة، وظهور أزمات بين فترة وأخرى مثل ما حصل مؤخرا أزمة الاسمنت بالمنطقة الشرقية، والتي تعود بالأثر السلبي على قطاع المقاولات والإنشاءات بالإضافة إلى تأثيرها على الحركة العقارية.

وقال عقاريون إن المنطقة الشرقية بحاجة إلى تشييد أبراج تجارية متخصصة تكون بمثابة مقار للشركات المحلية والدولية العاملة في مجال العقار، النفط، الطاقة، الماء والبتروكيماوت وقطاع المقاولات إضافة إلى بعض البنوك الوطنية التي تتصف بالخصوصية.

وأوضحوا ان وجود مثل هذه الشركات في مكان واحد يتصف بالخصوصية ووفرة جميع الخدمات المطلوبة أسوة ببعض الدول الخليجية المجاورة مما يسهم في تعميق روابط التعاملات التجارية والمالية وتبادل الخبرات بينها، مما سينتج عنه تحالفات بين شراكات وطنية دولية في مجالات متنوعة مثل العقار، النفط، الطاقة، المياة وقطاع المقاولات والسياحة، مشيرين إلى أن المنطقة تحظى بالعديد من الشركات العملاقة المحلية والدولية متعددة الأنشطة لا ينقصها سوى التجمع في مكان واحد.

وتمثل مدينة تمثل النسبة الكبرى والتي تبلغ 45بالمائة من بناء الأبراج بينما مدينة الدمام 35بالمائة وتتوزع مدينة الظهران والقطيف والجبيل ورأس تنوره والاحساء ال 20بالمائة المتبقية والتي تعتبر الأقل حظا في بناء الأبراج التجارية.

وتبلغ التكلفة الإجمالية لبناء الأبراج التجارية الجديدة والتي بدأت منذ العامين الماضيين أكثر من 4مليار ريال بينما يبلغ حجم السوق العقاري للمكاتب التجارية وبناء الأبراج في مدن المنطقة الشرقية أكثر من 80مليار ريال من إجمالي سوق العقار بالمنطقة والذي يقدر بأكثر من 400مليار ريال

وكانت مجموعة العبدالكريم القابضة قد أعلنت عن بناء برج عملاق في مدينة الخبر بتكلفة إجمالية تبلغ 120مليون ريال، فيما انتهت مؤخرا مجموعة عبد المحسن الحكير من تنفيذ مشروع نوفوتيل بزنس بارك الذي تملكه المجموعة بالشراكة مع شركة عبدالرحمن بن صالح الراجحي وأولاده والواقع على طريق الدمام- الخبر بمساحة إجمالية تبلغ أكثر من 110آلاف متر مربع وبتكلفة 250مليون ريال يتضمن 4أبراج أحدها فندق 5نجوم كل برج 5أدوار بمساحة 7آلاف متر مربع لكل برج ومساحة تأجير المكاتب 25ألف متر مربع.

بينما شرعت مجموعة الحقيط في تشييد برج الحقيط والذي يعد أعلى مبنى تجاري في المنطقة بتكلفة تقدر ب 100مليون، بالإضافة إلى برج الموسى وبرج الطويرقي وغيرها من الابراج التجارية.

وفي ظل توجه الشركات الأجنبية والخليجية بافتتاح فروع لها داخل السوق السعودي بشكل عام والمنطقة الشرقية بشكل خاص، ارتفعت أسعار الإيجارات خلال الفترة الماضية في ظل محدودية العرض والطلب المتزايد على المكاتب في الأبراج التجارية.

وأعاد هذا الانتعاش الحاصل في صناعة التطوير العقاري في المملكة العربية السعودية المكانة للقطاع العقاري كأحد روافد الاقتصاد الوطني، وهي المكانة التي يتبوؤها تقليديا هذا القطاع الحيوي في دول العالم المتقدمة، كون الاستثمار العقاري بمثابة محرك للاقتصاد ويمثل عالميا ما نسبته 10في المئة-20 في المئة من إجمالي الناتج المحلي، وتدفع معدلات نمو القطاع العقاري في المملكة، والآخذة بالتسارع، نحو تبوئه مركزا مؤثرا داخل هيكل إيرادات الاقتصاد الوطني غير النفطية، نسبة لدوره الهام والفعال في توسيع وتنويع القاعدة الاقتصادية للدولة، وبالتالي زيادة الناتج المحلي الإجمالي. ويصل احتياج المملكة من الوحدات السكنية سنويا إلى اكثر من 160الف وحدة سكنية تقدر قيمتها بأكثر من 72مليار ريال سنوياً.