منذ حوالي 5 سنوات قررت شركة المصالح العقارية دخول مجال الضيافة الفندقية، فأقدمت على الاستحواذ على شركة التعمير للاستثمار العقاري، وكان أول استثمار لها هو نادي الكورنيش الصحي الذي يعتبر من أفضل الأندية الصحية في المنطقة، من حيث التصميم والتنظيم والادارة. بعد ذلك تمت زيادة رأسمال «التعمير» الى 24 مليون دينار وأدرجت في سوق الكويت للأوراق المالية في أواخر 2005. ولتحقيق الهدف في دخول مجال الضيافة اشترت «التعمير» حقوق امتياز فنادق رامادا العالمية في 6 دول عربية هي مصر ولبنان والأردن والمغرب وليبيا والعراق، وذلك عن طريق الاستحواذ على الشركة الأميركية المالكة لهذه الحقوق، ومن ثم التفاوض مع «رامادا» العالمية لتكون حقوق الامتياز لشركة «التعمير» بعد تصفية الشركة الأميركية.
«القبس» التقت نائب رئيس مجلس الادارة في شركة المصالح العقارية، وشركة التعمير للاستثمار العقاري نجيب الصالح للتحدث عن آخر مشاريع الشركتين، وقضايا تخص سوق العقار والبورصة في الكويت:

 
* ما مشاريع شركة «التعمير» في الوقت الحالي؟
ـ افتتحنا فندق رامادا داون تاون في لبنان خلال الشهر الماضي الذي بلغت كلفته حوالي 17 مليون دولار، كما اشترينا فندقاً قائماً في فاس المغربية بقيمة 15 مليون يورو واستلمنا ادارته منذ شهر وجار تغيير اسمه من كراون بالاس الى رامادا.

* ماذا عن خطتها المستقبلية؟
ـ وضعنا خطة للشركة ليكون لديها 35 فندقاً خلال 4 سنوات القادمة، سواء عن طريق شراء الأراضي وبناء الفنادق عليها، أو عن طريق شراء فنادق قائمة وتغيير ادارتها، أو عن طريق الاكتفاء بادارة بعضها دون أن تتملك الشركة فيها. مع تفضيلنا لفكرة شراء فنادق قائمة، ومن ثم تغيير الادارة والاسم، فهذا الأمر أسهل بالنسبة لنا. لكن هناك نوعا جديدا من فنادق رامادا يطلق عليه «رامادا أنكور» وهو ليس فندقاً سياحياً وانما يركز في عمله على رجال الأعمال.

 هذا النوع من فنادق الـ 3 نجوم والذي يشتمل على 150 غرفة وبمساحة بناء لا تزيد على 1500 متر تقريباً مشكلته الوحيدة هو أنه يجب أن يصمم بطريقة معينة، لذلك يجب أن نقوم ببنائه. ولهذا السبب نقوم حالياً بتأسيس صندوق خاص لتطوير هذا النوع من الفنادق بقيمة تتراوح بين 250 و 300 مليون دولار، ونتفاوض مع بنوك استثمارية لتسويق هذا الصندوق، وأتوقع أن يتم الانتهاء من ذلك مع نهاية هذا العام. كما أننا بدأنا في مفاوضات لاختيار المواقع التي سيتم انشاء هذه الفنادق عليها، على أساس أن تكون هناك استثمارات جاهزة للصندوق منذ تأسيسه، حيث ننوي بناء 8 الى 10 فنادق في المغرب ومثلها في مصر.

 ونظراً لأن لدينا حق امتياز استخدام العلامة التجارية «رامادا أنكور» في الخليج، فاننا نعمل على أن يكون لدينا من 12 الى 14 فندقاً في منطقة الخليج، لقناعتنا بأن هناك حاجة كبيرة الى فنادق 3 و4 نجوم التي لها اسم ونظام عالمي معروف. كما نتوقع أن نوقع خلال الشهر القادم عقود ادارة جديدة لفنادق، اثنان منهما في مرسى علم في مصر، وآخران في مراكش والدار البيضاء في المغرب.
 
كادر متخصص

* ألم يكن هناك امكانية لأن تدخل شركة المصالح العقارية مجال الضيافة الفندقية دون أن تستحوذ على شركة التعمير للاستثمار العقاري؟
ـ بلى، كان هذا ممكناً. لكنني مؤمن بالتخصص، وأفضل أن يكون جهاز الشركة الفني والاداري متخصصاً في النشاط الذي تعمل فيه، لأن الجهاز المتخصص يكون أقدر على ادارة الشركة بشكل أفضل، فمدير الفندق يختلف تماماً عن مدير المجمع التجاري، ومن يبحث عن الاستثمار في المجال الفندقي يختلف عن المستثمر في العقار السكني. لذلك فضلنا في المصالح أن يكون دخولنا مجال الضيافة الفندقية من خلال شركة منفصلة، كما أننا نتبع نفس النهج في استثمارات شركة المصالح العقارية فكل استثماراتها سواء كانت عقارية أو في ادارة المشاريع أو التنظيف تتم عن طريق شركات تابعة متخصصة تختلف في اداراتها وكادرها الوظيفي. وهذا يفتح المجال للحصول على كوادر متخصصة رغم ندرة هذه الكوادر في الوقت الحالي.

* ما الذي جعلكم تختارون الدول الست لشراء حقوق امتياز فنادق رامادا فيها؟
ـ اخترنا هذه الدول نظراً للانتعاش الاقتصادي الذي تعيشه في الفترة الحالية من جهة، والذي يجعلها وجهة الكثير من المستثمرين ورجال الأعمال.

كذلك لما تحويه هذه الدول من مناطق سياحية جاذبة للكثيرين وسهولة حركة الطيران منها واليها. كما تشهد هذه الدول العديد من المؤتمرات الدولية والفعاليات سنوياً. هذه الأمور تجعلنا نستشعر حاجة هذه الدول الى هذا النوع من الفنادق.

الدولة الوحيدة التي نستطيع استثناءها من ذلك هي العراق، ونحن متفائلون في المستقبل، لذلك وقعنا عقداً مبدئياً لبناء فندق في السليمانية ولكن هذا الأمر يحتاج الى وقت، ومرهون بتحسن الظروف هناك.

* ماذا عن مجمع التعمير السكني الذي تملكه الشركة؟
ـ عندما استحوذنا على «التعمير»، كانت تملك أصلاً واحداً هو أرض مجمع التعمير السكني الذي يطل على شارع الخليج العربي. هذا المجمع يشكل الآن 60% من أصول الشركة. نحن الآن نقوم باستخراج التراخيص اللازمة لتطوير جزء من أرض المجمع مساحتها 3500 متر مربع لانشاء مبنى مكون من 40 طابقاً، يحتوي على فندق وشقق للبيع أو الايجار، على أمل أن ننتهي من التراخيص خلال هذا العام.

مع ذلك فان هناك احتمالاً آخر ندرسه في مجلس الادارة، وهو بيع أرض مجمع التعمير بالكامل، فطالما أننا قررنا أن نتخصص في المجال الفندقي، فليس من المعقول أن يكون 60% من أصول الشركة عبارة عن شقق سكنية لا تتواكب مع اختصاصات الشركة. لذلك نحن ما زلنا ندرس امكانية انشاء فندق على أرض المجمع أو بيعها بالكامل.
 
سوق الضيافة في الكويت

* ماذا عن سوق الضيافة الفندقية في الكويت؟ ولماذا لم تكن الكويت ضمن الدول الست التي حصلتم على حقوق امتياز فنادق رامادا فيها؟
ـ هناك تذبذب فيما يخص السماح بالزيارات واستخراج كروت الزيارة للقادمين من الخارج، مما يجعل من الصعوبة بمكان عقد المؤتمرات والمعارض الدولية الرئيسية في الكويت. كذلك الأمر بالنسبة للاحتفالات والمناسبات الخاصة، حيث تشهد اقامتها العديد من العوائق. لذلك عندما نتكلم عن نسب اشغال الفنادق في الكويت، نجد أنها لا تزيد على 40%. بالنسبة للفنادق القديمة من الممكن أن تكون هذه النسبة مربحة لأنها قديمة ومبانيها مستهلكة، أو لأن أراضيها من الدولة. لكن من يدخل في هذا المجال الآن ويقوم بشراء الأراضي بالأسعار الحالية، فمن الصعب أن يربح بنسبة اشغال لا تتعدى 40% كما قلنا.

 رغم ذلك، فان جزءاً من مجمع التعمير كما قلت من الممكن أن نخصصه لاقامة فندق، لأننا نتوقع أن نسب الاشغال فيه ستكون أفضل نتيجة لموقعه المميز على الخليج، وتكلفة الأرض القديمة علينا، وكذلك الخدمة المميزة التي سنقوم بتوفيرها.

* هل لك أن تذكر لنا آخر التطورات فيما يخص مشاريع شركة المصالح العقارية؟
ـ انتهينا أخيراً من شراء أرض في السودان تطل على نهر النيل بمبلغ 45 مليون دولار تقريباً عن طريق احدى الشركات التابعة، ونحن متفائلون كثيراً بنتائج هذا الاستثمار. كذلك حصلنا على الترخيص لمشروع مالطا، وهناك مفاوضات جارية لبيع جزء منه وصلت الى مراحل متقدمة، ونتوقع أن يتم البيع مع نهاية السنة أو في مطلع العام المقبل.

 أيضاً ندرس المساهمة في مشروع مركز تجاري وفندق في الرباط، من الممكن أن تتعاون كل من المصالح والتعمير لتطويره على مساحة 50 ألف متر مربع. أما برجا الشركة في دبي، فجار انجاز الأول وتم بيعه بالكامل، أما البرج الثاني فنتوقع أن يبدأ البيع خلال الربع الأخير من العام. كذلك فانه تم بيع حوالي 80% من مشروع الشركة في أدما في لبنان، والذي يتكون من 220 شقة سكنية، وبأسعار تفوق بكثير ما كنا نضعه في اعتبارنا عند بدء المشروع، أما مشروعنا الآخر في قلب بيروت فبدأنا أعمال الحفر والبناء فيه.

هذا فيما يتعلق بمشاريع «المصالح» في الخارج، أما مشاريعنا في الكويت فنقوم ببناء برجين في مجمع المصالح في بنيد القار، تبلغ كلفتهما حوالي 13 مليون دينار، ويتكون كل منهما من 30 طابقاً. كما انتهينا من مشروع مجمع رانيا في شارع بغداد بمنطقة السالمية، وهو عبارة عن شقق فندقية 5 نجوم، ستقوم بادارته شركة التعمير عن طريق نادي الكورنيش الصحي. أما مجمع السرور في شارع أحمد الجابر فسيتم البدء ببنائه في العام المقبل.
 
خطأ رئيسي

* ما رأيك بوضع سوق العقار في الكويت؟
ـ سوق العقار الكويتي سوق مضاربة أكثر منه سوق استثمار، فايرادات العقار الاستثماري السنوية في العشرين سنة الماضية لم تتجاوز 8% رغم التغيرات الكبيرة التي حدثت في أسعار العقارات. فسوق العقار لم يعد السوق الحي الذي يحقق فيه المستثمر عوائد مجدية، فالمضاربون يستفيدون أكثر. بالنسبة لسوق العقار السكني خرجت الشركات منه في ظل القوانين التي تمنعها من المتاجرة به، رغم أن بعض الشركات ما زالت تدخل فيه بصورة غير رسمية، وشهد هذا السوق مضاربات كبيرة وارتفعت الأسعار فيه بشكل غير طبيعي. ويعاني قطاع العقار السكني من ندرة في المعروض مقارنة بنسبة طلب مرتفعة.

هناك خطأ رئيسي في سوق العقار الكويتي، فعلى مستوى العالم يفترض أن سعر الأرض لا يتجاوز 25% من المشروع القائم عليها، أما نحن فالعكس تماماً، فسعر الأرض في شارع أحمد الجابر مثلاً يشكل 80% من قيمة المشروع. فتشتري أرضاً بـ 8 ملايين لتقيم مشروعاً عليها بمليوني دينار. ولتعديل مثل هذا الوضع، يجب أن تسمح البلدية بنسبة أكبر للبناء على الأرض، أو أن يتم تعديل أسعار الأراضي.

 ندرة الأراضي في العاصمة تتطلب السماح ببناء مساحات أكبر على الأرض كما هو معمول به في الدول الأخرى كأن يسمح بارتفاع المبنى إلى 40 أو 50 طابقاً، بينما القوانين الحالية لا تسمح لنا بارتفاع المبنى أكثر من 20 طابقاً. مشكلة أخرى نعانيها في تقسيم الأراضي فالأراضي في معظمها صغيرة، والأراضي ذات المساحات الكبيرة قليلة جداً.

* ماذا عن القانونين 8 و 9 لسنة 2008 المتعلقين بمنع الرهن العقاري؟
ـ هذا توجه من البنك المركزي، لا أدري ما الهدف منه. اذا كان الهدف خفض أسعار الأراضي فان البنك نجح في هذا التوجه، لكن هناك أمورا يجب الالتفات اليها. أهم أصل عند الفرد هو بيته، فعندما تحرمه من حقه في رهن هذا الأصل فكأنك تخرجه من سوق العمل، وتقول له: «لازم تظل طول عمرك موظف صغير ليس لك حق في التفكير أو الدخول في مشاريع لتزيد من ايرادك».

 وجهة نظر الحكومة أنها بهذا القانون تحمي المواطن حتى لا يخسر بيته في حال رهنه للدخول في مشروع ما. لكن المواطن يقول اني حر، وكما يمكن أن أخسر من الممكن أن أربح.

* هذا بالنسبة للمواطن الذي يملك بيتاً، أما المواطن الذي ليس لديه بيت، فكيف يمكن أن يحصل على بيت اذا لم يقم برهن أصل يملكه، خصوصاً الشباب الجدد في سوق العمل؟!
اذا كانت المشكلة ارتفاع أسعار الأراضي فقط، فأعتقد أن طرح أراض اضافية هو الحل، فـ 90% من الكويت ما زالت فضاء، فلماذا يتم حكر الأراضي المطورة في 10% فقط من مساحة الكويت.
 
دور القطاع الخاص

* أين تجد دور القطاع الخاص في حل المشكلة الاسكانية؟
ـ القطاع الخاص يستطيع أن يساهم اذا أعطي أراضي لتطويرها. الكثير من الشركات خاطبت الحكومة واقترحت عليها تحديد مساحات من الأراضي على أن تقوم الشركات بتطويرها وبيع القسائم للمواطنين بأسعار مقبولة، كما هو حاصل في دول أخرى. الموضوع يحتاج الى قرار فقط، ولا أعرف سبباً لعدم اتخاذه. توزيع 5 ملايين متر على الشركات مثلاً لتطويرها وعمل الطرق وشبكات الصرف الصحي ومن ثم بيعها للمواطنين بأسعار معقولة، يحل أزمة السكن ويخفض الأسعار، دون أن تلجأ الحكومة الى منع المواطن من رهن عقاره.

* ماذا عن خلافكم أنتم ومجموعة الشركات مع لجنة البورصة؟
ـ الحاصل من خلاف بين الشركات والبورصة نحن شاركنا فيه من خلال شركة «التعمير». اعتراضنا لم يكن بسبب ادراج شركة ما، وانما كان لايماننا بضرورة أن يكون للشركات المدرجة دور في اتخاذ القرارات التي تنفرد بها لجنة البورصة، كما هو معمول به في البورصات العالمية، لأن الشركات المدرجة أكثر الجهات تأثراً بهذه القرارات. في الكويت تتخذ قرارات لا يدرس تأثيرها على الشركات، لذلك يجب أن يكون للشركات دور في اتخاذ القرارات، مع الأخذ بعين الاعتبار أنه ليس شرطاً أن تمثل وجهة نظر رئيس مجلس ادارة شركة مدرجة وجهات نظر الشركات المدرجة كلها.
 
القيمة العادلة لسهمي «المصالح» و«التعمير» يجب أن تكون الضعف

عن سعر السهم بالنسبة للشركتين قال الصالح: سعر السهم للشركتين لا يعكس القيمة الحقيقية، فكلاهما شركة عقارية ليست قائمة على المضاربة، وانما على مشاريع يتم تنفيذها، ونتائج هذه المشاريع تحتاج الى 3 سنوات تقريباً حتى تبدأ بالظهور. الأصول التي تملكها «المصالح» في الخارج دخلنا فيها بقصد البيع بعد تطويرها، وهذا يحتاج الى وقت. أما بالنسبة لـ «التعمير» فنشاطها في مجال الضيافة الفندقية عمره لا يتعدى سنة ونصف السنة، وتحتاج نتائجه الى سنة أو أكثر.

 نحن نتوقع أن تبدأ نتائج مشاريع الشركتين بالظهور خلال العام المقبل، وفي مقدمتها مشاريعنا في دبي. وفقا للقيمة الدفترية للأصول، فان القيمة العادلة لكل من السهمين يجب أن تكون الضعف، وهو ما سيتحقق ان شاء الله بعد ظهور نتائج استثماراتهما خلال الفترة القادمة.

 وعن وضع سوق الكويت للأوراق المالية قال: ان شاء الله يظل كما هو، فالارتفاع لا بأس به خلال السنوات السابقة. هناك كثير من الشركات لديها انتشار جغرافي في أكثر من دولة فاذا ظهرت مشكلة في سوق معين تستطيع أن تعوض في أسواق أخرى، وهذا أمر ايجابي ويصب في مصلحة السوق. أما الارتفاعات التي ليس لها علاقة بأداء الشركات، فلا أستطيع أن أعطيها أي اعتبار. الشركات التي أداؤها التشغيلي جيد لا خوف على سهمها، وان كانت تتأثر قليلاً بالوضع النفسي للمتداولين نتيجة الأوضاع السياسية في المنطقة.
 
منع من له علاقة بالشركة من التداول في أسهمها خطأ

عن أولويات لجنة السوق في الفترة القادمة يقول الصالح: الشفافية من أهم الأولويات في البورصة، حصلت كثير من الأعمال في الأعوام السابقة لا تدل على شفافية صحيحة تطبقها ادارة البورصة. فالارتفاع في سعر سهم ما أكثر من 100% و200% دون سبب، لم يكن لادارة البورصة أي دور في الحد منه، الا في الفترة الأخيرة التي بدأت فيها تسأل الشركة عن أسباب ذلك. مسألة أخرى تتعلق بمنع من له علاقة بالشركة من تداول سهم الشركة في السوق بيعاً أو شراءً.

هذا الأمر ليس صحيحاً، فهذا الوضع يجعل المساهمين ينأون بأنفسهم عن لعب دور رسمي في ادارة الشركات التي يساهمون فيها حتى يستطيعوا التعامل في أسهمها.

فما الذي يجعلني أدير شركة أو أكون عضواً في مجلس ادارة ثم لا يكون لي الحق في التداول في أسهمها؟ من الممكن بدلاً من المنع المطلق، منع من له علاقة بالشركة من التداول في أسهم الشركة خلال شهرين، قبل الجمعية العمومية للشركة بشهر، وبعدها بشهر، أو اعطاؤه الحق في الشراء والبيع بشرط اعلانه عن ذلك من خلال موقع السوق.

 الذي يحدث الآن هو أن الكثيرين يلتفون على هذا القرار، ويتداولون بصورة غير مباشرة. يجب على ادارة البورصة أن تفرض الشفافية على الشركات ولكن بعقل.

الأكثر مشاهدة

معلومات

روابط سريعة

Argaam.com حقوق النشر والتأليف © 2026، أرقام الاستثمارية , جميع الحقوق محفوظة