مدير إدارة تطوير الأعمال في شركة «ديار»:«كعكة الأرباح» حكر على الخدمات النوعية لشركات التطوير والإدارة العقارية

قال مدير إدارة تطوير الأعمال في شركة «ديار» ناصر الدبل إن الاستثمار في العقار ينمو بقوة ويجتذب رؤوس أموال ضخمة. وتوقع أن يقود قاطرة النمو الاقتصادي خلال المرحلة الحالية والمقبلة.
وتوقع الدبل في حوار مع «البيان الاقتصادي» أن تكون المنافسة قوية بين الشركات العقارية التي تقدم خدمات الإدارة والوساطة العقارية في السوق مؤكداً ان «كعكة الارباح» ستكون من نصيب الشركات التي تقدم خدمات نوعية مميزة.
وكشف عزم «ديار» تطوير برنامج الكتروني يمكن مالك العقار من عملاء الشركة من الاطلاع على إيرادات عقاره عبر الانترنت بالإضافة إلى معرفته بكل صغيرة وكبيرة تتعلق بالموقف الإداري والمالي لعقاره الذي تديره له الشركة التي باتت تدير الآن نحو 22 ألف وحدة سكنية على مستوى الدولة.

وأشار الدبل إلى ان استثمارات الشركة وصلت إلى 11 مليار درهم حتى الآن ويتركز 80% منها داخل الدولة، مشيراً إلى ان الشركة تدرس حاليا تطوير مشاريع في ابوظبي، ودعا الدبل كبار المطورين إلى ضرورة التوجه لتطوير مشاريع مخصصة لذوي الدخل المحدود،

مشدداً على ان هذا النوع من المشاريع يعود بفوائد كبيرة على المطورين قبل تلك الفئة التي تعاني الأمرين من نقص حاد في المعروض وارتفاع غير مسبوق في القيمة الايجارية..

وكشف الدبل عن مفاوضات تجري بين شركته وبين بعض كبار المطورين ـ دون ان يسمهم ـ بهدف الحصول على أراض بمساحات كبيرة لغرض تشييد مجموعة من الفلل ضمن مجمعات سكنية على غرار »غرين كميونتي« بدبي.

وقال ان السوق العقاري بحاجة ماسة إلى الفلل بسبب توجه اغلب المستثمرين في القطاع الخاص لبناء الأبراج السكنية كونها سريعة التشييد والعوائد ولا تقتضي تهيئة مستلزمات محددة لانجازها كما في الفلل.....

والى تفاصيل الحوار:

* كم وصل حجم استثماراتكم في السوق وأين تتركز؟ وما هي آخر أخبار «ديار» على صعيد التطوير العقاري؟

ـ تبلغ القيمة الإجمالية لمشاريع «ديار» أكثر من 11 مليار درهم لكن الخطة الجديدة لـ «ديار» سترفع الحجم الإجمالي للاستثمارات إلى 14 مليار درهم أي بنسبة زيادة تصل إلى 25%. وبالطبع فان هذا الرقم يمثل قيمة مشاريع محلية وإقليمية تتولى الشركة إدارتها بالكامل رغم صغر عمر الشركة

حيث لم يمض على تأسيسها في السوق العقاري أكثر من ثلاث سنوات لكننا استفدنا كثيرا من القوة المصرفية التي تقف خلفنا وهي بنك دبي الإسلامي الذي يعطي الشركة القوة والمصداقية على الساحتين المحلية والإقليمية إضافة إلى تنوع أنشطة الشركة بين إدارة العقارات وتطويرها والوساطة،

خصوصا ان السوق عانى ولا يزال يعاني من الشركات التي تعدَ بالكثير ولا تقدم إلا القليل وقد اختفى بعض تلك الشركات من الساحة والبعض الآخر لا يزال يصارع للبقاء. ويتركز نحو 80% من استثمارات الشركة في مشاريع داخل الدولة والنسبة المتبقية خارجها

والآن تستعد شركة «ديار» الذراع العقارية لبنك دبي الإسلامي لإطلاق 3 أبراج سكنية ومكتبية باستثمارات تصل إلى 1 ,1 مليار درهم في إطار مشروع الخليج التجاري الذي تطوره «دبي للعقارات» العضو في دبي القابضة،

ومع الأبراج الثلاثة الجديدة سيرتفع عدد مشاريع الشركة الى 5 أبراج في الخليج التجاري الذي تطور فيه «ديار» برجي «القلعة ـ سيتاديل» و«تشرشل اكزيكوتيف» بالإضافة إلى قطعتي ارض جديدتين لم تتحدد بعد طبيعة الأبراج التي ستشيد عليهما، وبذلك تقفز استثمارات «ديار» في «الخليج التجاري» إلى نحو 5 ، 2 مليار درهم.

وقد تعاقدت «ديار» مع «دبي للعقارات» على شراء قطعتي أرض أخريين في الخليج التجاري لكنها لم تحدد بعد طبيعة الأبراج التي سيتم تشييدها. وأشار إلى ان الأبراج الثلاثة التي ستنطلق اعمالها الإنشائية بالتتابع في المستقبل القريب تتميز بتصاميم هندسية متفردة وسيتكون احدها من 21 طابقاً مخصصة للمكاتب التجارية بمساحة بناء تصل إلى 260 ألف قدم مربع، وبتكلفة تصل إلى 400 مليون درهم. بينما سيكون البرج الثاني مكوناً من 19 طابقاً وسيخصص أيضاً للمكاتب بتكلفة 342 مليون درهم، في حين سيخصص البرج الثالث للأغراض السكنية وسيتكون من 19 طابقا ستضم ما بين 190 إلى 200 شقة سكنية وبتكلفة تصل إلى 342 مليون درهم.

* ماذا عن شراكتكم مع دبي للعقارات؟

ـ الشراكة الجديدة ستعمل على البحث عن فرص مشتركة للتطوير العقاري والاستثمار في مشاريع عقارية كبرى متعددة الأغراض في دولة الإمارات، وتأتي ضمن الخطط الاستراتيجية لديار المتمثلة في عقد تحالفات مع المؤسسات الرائدة للمشاركة في العديد من هذه الفرص المتاحة في مجال الاستثمار وتطوير المشاريع العقارية في الدولة،

ويمتلك بنك دبي الإسلامي والشركات التابعة له خبرة طويلة تزيد على أكثر من 30 عاماً في إطلاق وإدارة وتمويل المشاريع العقارية، كما يساهم البنك بشكل فعال في تمويل اكبر المشاريع العقارية في الدولة.

وأول مشاريع الشركة الجديدة تطوير مشروع عقاري تجاري باستثمارات تتجاوز 25 ,1 مليار درهم ويتكون من برجين متصلين، يتكون كل منهما من 50 طابقاً، وأحدهما مخصص للأغراض التجارية والآخر لتلبية المتطلبات السكنية.

وانتم في «البيان الاقتصادي» نقلتم عن هاشم الدبل الرئيس التنفيذي لشركة «دبي للعقارات» إحدى شركات «دبي القابضة» تصريحاته الأخيرة حول تحالف الشركة مع «ديار» لتطوير مشروع تجاري سكني في مركز دبي المالي باستثمارات تصل إلى مليار وربع المليار درهم.

ونحن بالطبع نتطلع إلى تحقيق نتائج متميزة عبر هذا التحالف وتحديدا على صعيد التطوير العقاري مستفيدين من خبرة «دبي للعقارات» على هذا الصعيد. والمشروع يتكون من برجين متصلين، يتكون كل منهما من 50 طابقاً،

وأحدهما مخصص للأغراض التجارية والآخر لتلبية المتطلبات السكنية. وتمتلك دبي للعقارات 50% من المشروع فيما تمتلك »ديار« العقارية الـ 50% الأخرى. وبالطبع سيطرح المشروع للإغراض التجارية وليس السكنية.

* تحدثت حول 3 أبراج ستطورونها للمكاتب وبرج آخر مع «دبي للعقارات» ... لماذا تتوجهون إلى «المكاتب» وليس إلى «السكني»؟

هناك نقص حاد في المساحات المطروحة للمكاتب التجارية. والتقارير التي بحوزتنا إلى جانب الدراسات التي أجريناها تؤكد أن الشركات والمستثمرين المحليين والإقليميين الأجانب باتوا يشكلون نحو 60% من قوائم الانتظار في السوق العقاري بدبي على نحو خاص،

والتي لا يتوفر في سوقها غير 9 أو 5 ,9 ملايين قدم مربع 99% منها مشغول بالكامل وهي بحاجة ماسة إلى المكاتب التجارية.لكن خبراء يقولون ان من الصعب توفير هذه المساحات إلا في حدود الفترة المقبلة التي قد تطول أو تقصر تبعا للمشاريع المطروحة أو التي سيتم طرحها بهدف توفير مساحات تجارية جديدة.

* تطورون في دبي والشارقة... هل هناك مشاريع خارج المدينتين؟

ـ سنتوجه قريبا إلى ابوظبي وقد عرضت علينا العديد من الفرص المميزة هناك و«ديار» تدرس تلك العروض.ونحن نعتقد بأن سوق ابوظبي يمتلك كل مقومات النجاح لتوفر رؤوس الأموال الضخمة ومقدرة المدينة على جذب الاستثمارات إليها.

* وماذا عن خدماتكم الأخرى وخاصة فيما يتعلق بالوساطة العقارية؟

ـ الشركة تلعب دورا بارزا في هذا المضمار، فالوساطة العقارية نشاط مستقل قائم بذاته ومما لاشك فيه أن الوسيط العقاري أو الدلال يلعب دورا حيويا في دفع عجلة أداء القطاع العقاري لذلك ارتأينا بعد الدراسة

والبحث ان نركز جانباً كبيراً من جهود الشركة على هذا النشاط الذي يمتاز بكونه من الأنشطة العقارية الصعبة التي لا ينفع لكي تنجح فيها ان تمتلك الخبرة بقدر ما يجب ان تتسلح بالمعرفة واحدث ما توصلت إليه علوم العقار على هذا الصعيد.

* أصبحنا نرى الكثيرين وقد تحولوا إلى مستثمرين سواء كان ذلك في الأسهم أو في العقار. فهل تعتقد أن امتلاك رأس المال كاف ليصبح مالكه مستثمراً؟


دعنا نتفق أولاً على أن الهدف الأساسي الذي ينوي تحقيقه صاحب رأس المال هو تحقيق الأرباح. ولكن هناك شروطاً لتحقيق ذلك الهدف (الأرباح)، وحتى يتحول صاحب رأس المال إلى »مستثمر« فلا بد من توافر عدة شروط لكي نستطيع أن نقول إن فلانا مستثمراً سواء كان متخصصاً في قطاع الأسهم أو العقار.

وعندما تسألني عن تلك الشروط والقواعد فأنا من وجهة نظري ألخصها بتوافر رأس المال المناسب للمشروع على خلفية نوعه إلى جانب القاعدة الإدارية والفنية بالإضافة إلى دراسات الجدوى المتعلقة بالاستثمار والتي توضح مسار الاستثمار، وربما هنا يجب ألا نسقط من تلك الشروط والقواعد الواجب توفرها في المستثمر.

وهي الخبرة بالرغم من أن قضاءك فترة محدودة في أي عمل ما قد يعطيك الخبرة المطلوبة بذلك العمل ولكن هنا اقصد الخبرة المعمقة أو المتراكمة لدى المستثمر، وهكذا فإن توافر تلك الركائز سوف يدعم بالتأكيد هوية المستثمر في مجال تخصصه الاستثماري وتؤهله للانخراط في جولات التنافس على المشاريع في القطاع الاقتصادي الذي يميل إليه.

* ما القطاعات المؤهلة لقيادة القاطرة الاقتصادية من غير النفط؟

لا أبالغ ولا أقلل من شأن القطاعات والفعاليات الاقتصادية الأخرى عندما أقول إن قطاع العقار هو من سيقود قاطرة النمو الاقتصادية بالدولة خلال السنوات القليلة المقبلة، وربما يتفق معي في ذلك اغلب الخبراء الذين يراقبون كيف تتوجه إليه اغلب الاستثمارات سواء أكانت تلك الاستثمارات برؤوس أموال محلية أو أجنبية، وبالطبع فإن الأرباح والعوائد الكبيرة التي تدرها السلعة العقارية، ومحدودية المخاطر وانعدامها في اغلب الأحيان (عكس ما يحصل في سوق الأسهم) إلى جانب التسهيلات التي يتمتع بها المستثمرون في هذا القطاع، كلها تشكل عناصر جذب مهمة للرساميل الضخمة.

* لكن أرباح الأسهم في الماضي القريب طيّرت صواب الطوابير البشرية المتسمرة أمام شاشات قاعات التداول، مما جعل »الأنظار الاستثمارية« إن صح التعبير تتجه إلى البورصة بدلاً من العقار!

ـ لا اتفق كثيرا مع أصحاب هذا الرأي لأن الاستثمار في الأسهم غير الاستثمار في العقار ولو شئنا وضع مقارنة لوجدنا أن الاستثمار في العقار يتمتع بما لا يتمتع به الاستثمار في الأسهم رغم أن الأخير يتفوق على الأول بسرعة جني العوائد التي ربما تكون كبيرة أو صغيرة في زمن قياسي، ولكن تبقى فروقات الاستثمار بينهما كبيرة فمثلا يتمتع الاستثمار في العقار بمحدودية المخاطر التي تواجهه بعكس سوق الأسهم الذي يعاني من التذبذب في أحيان كثيرة جراء تلاعب المضاربين بالمستثمرين الصغار ووجود ما يسمى بالمضاربات بنوعيها، بالإضافة إلى أن الاستثمار في الأسهم يعتمد على القرارات والنتائج والأخبار المتعلقة بالشركات المساهمة العامة، إلى جانب كمية الطلب مقابل المعروض.في حين يتمتع العقار بالرؤية الواضحة والقراءة الدقيقة لما ستكون عليه العوائد وطريقة استثمار المشاريع فيه، فالمستثمر العقاري يبني ويبيع أو يؤجر.

* ترسية المناقصات المتعلقة بالأعمال الإنشائية في مشاريع القطاعين الخاص والحكومي تثير جدلاً وهناك من يرى الأولى عادلة والثانية مجحفة والعكس صحيح!

ـ إن موضوع المناقصات وترسية العطاءات يختلف بعدالته وانضباطه ما بين القطاع العام والخاص اختلافاً جذرياً، ففي القطاع العام فإن الجهات والدوائر الحكومية تدير هذا الجانب بناء على أسس ومعايير ثابتة تحقق من خلالها مصلحة الشركات العاملة في قطاع المقاولات في الدولة وتحافظ على مصالح القائمين عليها.

أما القطاع الخاص فإن الخلل في تنافسية ترسية العطاءات يبدأ من الجانب الممثل للمالك ألا وهو الاستشاري الذي يصوغ العقود المبرمة مع المقاول في إطار ما أسميه بـ «عقد الإذعان» الذي يعد بالأساس باطلاً وما بني على باطل فهو باطل، فيقود الاستشاري المعادلة بأكملها، فمن يضع بنود الاتفاق لا يستطيع أن يلعب دور (القاضي والمحامي والجلاد) فلتحقيق العدالة بين جميع الأطراف فإنه يتطلب من المالك أن يعين طرفاً رابعاً لإدارة ومتابعة تنفيذ المشاريع كأن تكون شركة متخصصة في هذا الجانب وتمتلك من السمعة والخبرة ما يؤهلها للقيام بهذا الدور، أو أن يتم تعيين مدير لإدارة المشاريع يتم تكليفه بالمهام المتعلقة بهذا الدور، ويجب أن يكون مؤتمناً على مراقبة عمل المقاول ومدى تطبيقه للبنود والشروط المصاغة مسبقاً والمتفق عليها مع الاستشاري الطرف الممثل للمالك.

* ولماذا تعزف بعض الشركات عن تنفيذ المشاريع؟ هل بسبب تلك »العقود« أم لأسباب تتعلق بالشركات نفسها؟

ـ قد يعود إلى افتقار هذه الشركات إلى أبجديات وأساسيات العمل بقطاع المقاولات والبناء والتشييد كالأيدي العاملة الماهرة للدخول إلى مشاريع إضافية غير تلك التي يجري تنفيذها خلال الفترة الزمنية ذاتها.

* يلاحظ عدم تأخركم في بيع مشاريعكم العقارية على عكس بعض المطورين فإلى ماذا ترجع أسباب ذلك؟

ـ بالتأكيد تحرص «ديار» التي كانت تعرف سابقا باسم «الشركة العالمية للتنمية العقارية» وهي الذراع العقارية لبنك دبي الإسلامي، على طرح منتج عقاري بمواصفات عالمية وبأساليب بناء راقية توفر درجات متقدمة من الرفاهية للسكان الجدد،
لكن ربما هناك أسباب أخرى تدفع باتجاه بيع الوحدات السكنية في مشاريعنا بسرعة قياسية منها الأسعار التي نطرحها للمشترين وهي عادة ما تكون في متناول جميع الشرائح، وقد سبق وأعلنا عن بيع كامل للوحدات السكنية في مشروعي برجي السيف 2 و 3 اللذين يضمان أكثر من 350 وحدة سكنية.

بالإضافة إلى مكاتب ومحال تجارية، أطلقتهما «ديار» في إطار مشروع أبراج بحيرة الجميرا بتكلفة تصل إلى 550 مليون درهم.وكان ذلك النجاح حلقة من نجاحات سبقتها بفضل الثقة والنجاح اللذين حصدتهما «ديار» عقب إطلاق برج السيف المطل على مرسى دبي.

ومؤخرا بعنا برج ستيدايل بالكامل، وكنا قد أطلقنا برج السيف 2 وبرج السيف 3 اللذين سيقدمان معياراً جديداً وأسلوبا راقيا للحياة في دبي، يستفيد منه المستثمرون الإقليميون والدوليون.علما أن بنك دبي الإسلامي اتخذ خطوة تغيير اسم الشركة من «الشركة العالمية للتنمية العقارية» إلى شركة «ديار» لمواكبة التطورات الكبيرة التي يشهدها القطاع العقاري المحلي على صعيد ابتكار المفاهيم العقارية، والأساليب المعيشية المرتكزة إلى مفاهيم الرقي والرفاهية، إلى جانب سعي »دبي الإسلامي« الدؤوب للارتقاء بواجهته التي تروج وتسوق لخدماته العقارية المميزة والتي نالت في زمن قصير سمعة محلية وإقليمية وعالمية غير مسبوقة.

وقد تولت شركة (دار للاستشارات) تصميم البرجين الجديدين المطلين على واجهة بحرية يتألف احدهما من 39 طابقاً والآخر من 34 طابقا، أما الشقق السكنية فتتألف من غرفتين بمساحة 1600 قدم مربع أو ثلاث غرف بمساحة 2700 قدم مربع، فيما صممت شقق الطابق الأخير لتكون أوسع وأفخم وتمتد على مساحة 5200 قدم مربع.

كما يضم البرجان ثلاثة طوابق تسوية مخصصة لمرأب السيارات، ومحال تجارية في الطابق الأول، إضافة إلى نادٍ صحي حديث يشغل الطابق الأخير بأكمله. ويقع المشروع في نقطة حيوية من مدينة دبي الجديدة إذ يحيط به مشروع النخلة الجميرا ونادي الإمارات للجولف ومركز الحدائق للتسوق ومركز مول الإمارات بالإضافة إلى مدينة دبي للانترنت ومدينة دبي للإعلام والمنطقة الحرة في جبل علي. وهذا كله يقودني إلى حقيقة مفادها أن المشاريع العقارية التي تقدمها الشركة أثبتت تميزها وقدرتها على منح العميل القيمة الفعلية لما يدفعه من أموال، لكن من خلال مشروع برج السيف 2 وبرج السيف خطت الشركة خطوات كبيرة إلى الأمام إذ قدمت أحدث ما توصلت إليه التقنيات العقارية والمستلزمات الترفيهية السكنية.

* هل تعتقد ان السوق العقاري بدبي بحاجة إلى تسويقه خارجيا بحيث يحقق معدلات نمو اكبر مما هي عليه الآن؟

ـ انا من ضمن المؤيدين بقوة لتسويق أي مشروع وأي سلعة وأي خدمة... فالتسويق يكاد يكون العمود الفقري لاي عمل تجاري وحتى غير تجاري، ولكن الحال يختلف تماما فيما يتعلق بسوق دبي العقاري إذا كان الحديث حول تسويق فرصه الاستثمارية فهذا السوق اثبت انه على غرار (السلعة الممتازة التي تسوق نفسها بنفسها ولا تحتاج إلى دعاية لتسويقها) وبالرغم من ان القطاع العقاري بدبي يعد من القطاعات الناشئة حديثا إلا انه أصبح اليوم من اقوى الأسواق نموا، واقوى الأسواق على صعيد ما يعرضه من فرص استثمارية اجتذبت إليه مئات ان لم يكن آلاف المستثمرين من شتى انحاء العالم.

* ماذا عن مشاريع الفلل التي باتت تشهد انحسارا في ظل تنامي عمليات تطوير الأبراج؟

ـ ليس الفلل وحدها من يشهد انحسارا في اعدادها وان بات العديد من المطورين يتوجهون إلى تشييدها لكن هناك نقص حاد في الوحدات السكنية المخصصة لذوي الدخل المحدود واعتقد بأن على المطورين الكبار التوجه إلى هذا النوع من المشاريع لحاجة السوق الماسة له وبالنسبة لديار فنحن نجري حاليا مفاوضات مع بعض كبار المطورين الذين لا استطيع الكشف عن أسمائهم في الوقت الراهن ونسعى للحصول منهم على أراض بمساحات كبيرة لغرض تشييد مجموعة من الفلل ضمن مجمعات سكنية على غرار «غرين كميونتي» بدبي و السوق العقاري بحاجة ماسة إلى الفلل بسبب توجه اغلب المستثمرين في القطاع الخاص لبناء الأبراج السكنية كونها سريعة التشييد والعوائد ولا تقتضي تهيئة مستلزمات محددة لانجازها كما في الفلل.

* ما هي استثمارات ديار في الخارج؟

ـ نؤمن بأننا بحاجة إلى ضخ المزيد من الاستثمارات وتشجيعها وتطويرها بين الدول العربية بشكل يضمن تعزيز ثقة المستثمرين بأسواق المنطقة ويعمل على استقطاب المزيد من الاستثمارات المباشرة. وتعد دولة الإمارات واحدة من أكبر الدول العربية المساهمة في تشجيع الاستثمار في دول المنطقة، حيث تقدر قيمة استثمارات الإمارات في الأسواق العربية المختلفة مليارات الدولارات وللشركة مشاريع في لبنان ومصر والسودان.وتشييد الشركة مشاريع استثمارية في لبنان منها تشييد مبانٍ ومجمعات سكنية في بيروت وجبل لبنان، إضافة إلى استثمارات عقارية تتجاوز قيمتها 300 مليون دولار أميركي إلى نحو 180. 1 مليار درهم.