العبيد: تأثر استثماراتنا العقارية في دول المنطقة غير واضح حتى الآن

قال نائب الرئيس التنفيذي في شركة أعيان كابيتال للاستثمار هشام العبيد إن الشركة بدأت في الأول من ديسمبر الحالي استقبال طلبات الاشتراك والاسترداد في صندوقي عوائد ومكاسب العقاريين، على أن تستمر العملية حتى نهاية الشهر.

جاء ذلك خلال مؤتمر صحفي عقدته الشركة تم خلاله التطرق إلى وضع الصندوقين خلال الفترة الماضية، ومدى تأثرهما بالأزمة المالية الحالية.
وأوضح العبيد: أسس صندوق مكاسب في عام 2003 تحت اسم صندوق أعيان العقاري الأول، وهو صندوق له سياسة مفتوحة وموسعة للاستثمار في قطاع العقار، والأدوات المرتبطة به، فهو يستثمر في العقارات بشكل مباشر، وكذلك في التطوير العقاري والمضاربات في العقارات المدرة للدخل، وفي الأدوات المالية المرتبطة بالعقار كتملك بعض أسهم الشركات العقارية والمرابحات. أما صندوق عوائد العقاري فهو أكثر استقراراً لأنه يركز على العقارات المدرة، ويوفر للمستثمرين في الصندوق من أصحاب رؤوس الأموال البسيطة، الذين ليس باستطاعتهم الدخول في استثمار عقاري بمفردهم في ظل ارتفاع أسعار العقار، عائداً شهرياً جارياً على استثمارهم.

وعن أداء الصندوقين، قال العبيد: أداؤهما مختلف، فصندوق مكاسب مر بفترة من التذبذب من 2003 إلى 2006، وذلك لأن تركيزه كان على الاستثمار في الكويت، وبشكل خاص في القطاع السكني. بعد ذلك تغيرت سياسة الصندوق وقللنا من التركيز على القطاع السكني إلى أن خرجنا منه تماماً، ثم دخلنا إلى عدد من الأسواق الخليجية والعربية، مما حسن العوائد وقلل المخاطر بشكل كبير.


صندوق مكاسب

وأضاف: 57% من استثمارات صندوق مكاسب هي استثمارات عقارية داخل الكويت، من ضمنها استثمارات في أسهم شركات عقارية مدرجة وغير مدرجة، علماً بأن الاستثمار في الأسهم لا يزيد على 25% من حجم الصندوق. بينما تشكل الاستثمارات العقارية للصندوق في السعودية 13% من حجم الصندوق، وتوجد هذه الاستثمارات في المنطقة الشرقية والمدينة وجدة. أما باقي استثمارات الصندوق فتتوزع على الشكل التالي: 6% في قطر، 8% في عمان، 16% في الإمارات، وتحديداً في دبي ورأس الخيمة.


صندوق عوائد

وفيما يخص صندوق عوائد العقاري، ذكر العبيد: أداء الصندوق مستقر، وحجم التذبذب في قيمة صافي الأصول منذ تأسيسه قبل 3 سنوات إلى الآن يتحرك بين 2% و6%، لأن طبيعة الصندوق متحفظة جداً، فهو يشتري العقار ويأخذ الدخل الناتج من هذا العقار ليوزعه مباشرة على المستثمرين. فليس هناك مضاربة ولا استثمار في عقارات تحت التطوير ولا استثمار في أسهم. وأضاف: توزيعات الصندوق شهرية، وقد بدأ الصندوق بتوزيع 8% صعد بها بعد ذلك إلى 9%، وقبل شهرين فقط انخفضت النسبة إلى 8،5% نتيجة آثار المالية الحالية، وبذلك يكون متوسط التوزيعات الشهرية لهذا العام هو 8،9%.

وأشار العبيد إلى أنه جرى خلال السنوات الماضية توزيع ما يصل إلى 18% عوائد إضافية، نتيجة توفر فرص مغرية لبيع بعض العقارات تم التخارج منها وتحقيق عوائد رأسمالية عالية تم توزيعها على المستثمرين.

وعن أصول الصندوق، أوضح العبيد أنها موزعة بنسبة 77% للكويت، و23% لدبي، يتضمنها الكثير من المرابحات والاستثمارات النقدية، وأضاف: الصندوق آمن جداً، فهو يستثمر في العقارات المدرة ذات الموقع المميز، وهي الأقل تأثراً بغيرها في ظل أزمة انخفاض قيمة الاصول التي يمر بها القطاع العقاري. نحن الآن نجري تقييمات للأصول التي نمتلكها، وقد يكون هناك انخفاض بسيط في قيمها، لكن في النهاية فإن الأصول موجودة، ودخلها الشهري مستمر.


تأثير الأزمة

وأكد العبيد أن إدارة الصندوقين تتعامل مع الوضع الحالي بشكل إيجابي، ووفق سياسات خاصة في البيع والشراء لتخفيض المخاطر. فمعظم الاستثمارات هي عقارات موزعة توزيعاً جغرافياً، وبالتالي فإن تأثرها بالأزمة يبقى محدوداً.

وعن تأثير الأزمة على سوق العقار قال: سوق العقارات تأثر بشكل كبير في الأزمة، لكن درجة هذا التأثير تحتاج إلى وقت حتى يتضح حجمها. كل الصناديق والشركات مقبلة على إعادة تقييم العقارات مع نهاية العام، ونحن بدأنا فعلياً في ذلك لكن إلى الآن لا توجد نتائج دقيقة. وأضاف العبيد: نحن مرتاحون لأن التقييمات متحفظة في صناديقنا، وبالتالي لا نتوقع أي تأثير كبير على قيمة الصندوق. سيكون هناك تأثير ولكن بالتأكيد لن يكون مشابهاً لما هو موجود في سوق الأسهم. نحن نتواجد في أكثر من دولة، واستثماراتنا في المدينة لن تتأثر لأن سوقي مكة والمدينة لم يتأثرا بالأزمة، أما في بقية الدول والمناطق فلا يزال التأثير غير واضح في ظل غياب التداول وعمليات البيع والشراء للعقارات.


فرصة للاستثمار العقاري

ويرى العبيد أن الفرصة الآن مواتية أكثر من أي وقت آخر للدخول المدروس سواء في سوق الأسهم أو العقار، في ظل الأسعار المنخفضة الخيالية التي وصلت إليها قيمة الأصول، فالكثير من الأصول وصلت إلى أسعار هي أقل بكثير من قيمتها الحقيقية. وبالتالي فإن هناك فرصاً للاستثمار في القطاع العقاري وتعويض التأثير السلبي الناتج عن الأزمة على أداء الصناديق.
وأضاف: نحن نريد أن نرى ردة فعل المستثمرين على المنتجات الاستثمارية التي طرحناها من خلال حملة الاشتراك والاسترداد التي بدأت في صندوقي مكاسب وعوائد منذ الأول من ديسمبر وتستمر حتى نهايته.


الاشتراكات والاستردادات

وحول الاستردادات المتوقعة قال العبيد: الامور ستتضح خلال الايام المقبلة، وكما ان هناك استردادات متوقعة، هناك ايضا اشتراكات جديدة، فالكثير من الاتصالات تأتينا ممن تأثروا سلباً بما حصل في سوق الأسهم بحثاً عن الاستثمار في العقار، الذي يعتبر استثماراً آمناً أكثر من غيره. وعن إمكانية امتناع الصندوق عن عمليات الاسترداد: قانون الصندوق، كغيره من الصناديق، يعطي مدير الصندوق الحق في رفض الاستردادات إذا تجاوزت 10% من قيمة الصندوق، لكننا مع ذلك لن نلجأ إلى استخدام ذلك الحق، لأننا نعرف أن المستثمرين في حاجة إلى «الكاش» هذه الأيام، لذلك قد نلجأ إلى توزيع نسبة الاستردادات بالتساوي بين الراغبين بالاسترداد على ألا تتجاوز النسبة الكلية للاستردادات 10% من قيمة الصندوق.


تخارج من عقارات في مصر بأرباح 28%

أوضح العبيد أن صندوق مكاسب تخارج خلال النصف الأول من استثمارات في مصر عبارة عن مجموعة أراض وشقق في مدن 6 أكتوبر والشيخ زايد وبيفرلي هيلز تبلغ قيمتها 300 ألف دينار، محققاً ربحية بلغت 28%.

أوضح العبيد أن بعض الشركات التابعة لأعيان باعت عقارات خلال الأزمة الحالية محققة أرباحاً نتيجة لذلك.

أشار العبيد إلى أن الصندوقين يدرسان مجموعة من الحوافز للمستثمرين لم يتم إقرارها إلى الآن، منها إعفاء المستثمر الذي يريد زيادة حصته في الصندوق من عمولة الاشتراك.


ماذا عن الصندوقين؟

¶ 57% من استثمارات صندوق مكاسب داخل الكويت مقابل 77% لصندوق عوائد
¶ نأمل أن تكون هناك اشتراكات جديدة في الصندوقين حتى نحقق الاستفادة من الفرص الاستثمارية التي أفرزتها الأزمة
¶ لن نرفض طلبات الاسترداد إذا تجاوزت 10% من قيمة الصندوق لكننا سنعيد توزيع النسبة بين المستثمرين الراغبين بذلك
¶ %17،6 حققها صندوق مكاسب منذ بداية العام مقابل 5،52% لصندوق عوائد