العبدالله: في قطاع العقار كما في الاستثمار شركات ورقية وجدت نفسها في ورطة

قال مدير عام الشركة الوطنية العقارية خليل العبدالله إن تحفظ البنوك الزائد تجاه منح التسهيلات الائتمانية خصوصا للشركات الجادة، سيؤدي إلى نتائج أسوأ من تلك التي يمكن أن تسفر عن استمرار الأزمة المالية الحالية، مشيرا إلى أن جانبا من تضرر الشركات يعود إلى هذا التحفظ «الزائد عن اللازم».

وأضاف العبد الله خلال حواره مع «القبس» في ما يتعلق بأزمة العقار في الكويت والمنطقة:

«هناك تفاوت في حجم التأثير من سوق لآخر، بحسب تضخم أسعار العقار في هذا السوق خلال الفترة حتى اندلاع الأزمة، فالتأثير الأكبر حتى الآن كان من نصيب دبي وبتأثير أقل في السعودية والكويت وعمان ودول عربية أخرى، مثل مصر التي لم نتابع تأثرا كبيرا للقطاع العقاري فيها حتى الان، باعتقادي أن المضاربات الشديدة التي شهدها هذا القطاع ، هي المسؤولة بالدرجة الأولى عن تضخم أسعار العقار خلال الفترة الماضية، والمسؤولة عن ردة الفعل العنيفة لحركة التصحيح التي تشهدها الأسعار حاليا والتي ربما لم تبلغ مداها بعد ، فالمستفيد الأول يشتري العقار من المطور وفي نيته أن يعيد بيعه مرة أخرى بهامش ربح، وكذلك المستفيد الثاني والثالث الى أن يصل العقار للمستفيد النهائي وتكون الأسعار قد وصلت الى مستويات متضخمة للغاية ، وبالتالي جاءت حركة التصحيح أشد إيلاما».وتابع قائلاً «برأيي أنه من محاسن الأزمة المالية رغم شدة تداعياتها، أنها ستعيد تصفية وتنقية السوق بإخراج هؤلاء المضاربين الذين وجدوا في الفورة السابقة أرضية خصبة. والإبقاء على المطورين الجادين سيسهم في عودة الأسعار الى مستوياتها الطبيعية بعد تعافي الأسواق من تداعيات الأزمة الحالية».
وفي ما يلي نص الحوار:

* قبل الأزمة المالية الحالية ركزت خطتكم على الأسواق الخارجية، وتوقف نشاطكم في السوق المحلية بدعوى التعرض لمضايقات حكومية، الآن وفي ظل التباطؤ الذي تشهده الأسواق الخارجية كافة، ماذا بقي من خطتكم؟
 قد تفاجأ ان قلت لك إن خطتنا التشغيلية تمضي في التنفيذ من دون تغيير، يمكن أن تكون هناك أولويات ضمن هذه الخطة لكن حتى الآن لم نوقف أو نلغي مشروعا سبق وتضمنته خطتنا التشغيلية، فقط أعدنا رسم الأولويات، على سبيل المثال نمضي قدما في خطة تطوير 4 ملايين متر مربع في مصر من خلال شركة متخصصة تابعة، كذلك نمضي في تطوير مشروعنا الضخم في أبوظبي، ليس هذا فحسب بل أضفنا مشاريع جديدة الى خطتنا، منها مشروع تطوير نحو 400 متر مربع في جمهورية جيبوتي لم يكن ضمن خطتنا السابقة. وتبقى هناك مشاريع في دول أخرى تأجلت ليس بسبب أزمة في الاستراتيجية التشغيلية للشركة، وإنما لظروف تتعلق أكثر بهذه الأسواق وتحديدا على مستوى قضية تمويل هذه المشاريع، القضية الأكثر أهمية للمشاريع العقارية الكبرى الآن ومتى ما حدث انفراجاً في عملية التمويل، لن تكون هناك مشاكل أخرى تحول دون الشروع في تنفيذ هذه المشاريع.

ثقة التمويل

* على ذكر التمويل، كيف تأثرت المشاريع العقارية المطروحة بانقطاع الائتمان من قبل البنوك؟
 بشكل عام هناك مشاريع ضخمة متوقفة الآن بسبب تحفظ البنوك في منح الائتمان في ظل الأزمة المالية الحالية وعدم وضوح الصورة كثيرا أمام البنوك، سواء على مستوى الوضع العام أو بالنسبة لأوضاع الشركات، على أي حال نتوقع خلال الأشهر الستة المقبلة ان تصبح الرؤية أكثر وضوحا، وهذا ما نأمله، حيث سيكون قد مر أكثر من عام على الأزمة المالية العالمية، ويفترض خلال هذه الفترة أن تكون الدول قد فعلت شيئا جديا لمواجهة التداعيات وإلا فستتعاظم الأمور أكثر الى درجة ربما لا نستطيع الآن التكهن بها، نحن جميعا كمطورين ومستثمرين ننتظر أن يكون هناك موقف واضح وجدي من قبل البنوك في ما يخص قضية التمويل، باعتبار أن البنوك العنصر الأساسي في المنظومة الاقتصادية ككل وإعادة دوران العجلة من جديد، وأعود مجددا للتأكيد على أن الأزمة ستساعد في فرز الشركات الجادة من الأخرى غير الجادة، وفي ضوء ذلك على البنوك أن تفرق بين الشركات. في السابق اختلط الحابل بالنابل وأفرطت البنوك في منح التسهيلات الائتمانية للجميع، وهي الآن أيضا تتوقف عن منح التسهيلات على الجميع، لم يكن ذلك منطقا سليما في السابق وليس هو كذلك في ظل الظروف الحالية.

عذر البنوك

* لكن ألا تلتمس بعض العذر للبنوك التي تخشى الانكشاف على مزيد من الشركات في ظل عدم وضوح الرؤية كما ذكرت؟
 في رأيي الشخصي أرى البنوك متحفظة أكثر من اللازم، بالتأكيد هناك مشاريع كبرى موجودة في الكويت والمنطقة عائدها جيد للغاية لا يدعو لهذا الانكماش، نخشى أن يؤدي هذا التحفظ الزائد الى تداعيات أسوأ من تداعيات الأزمة المالية ذاتها، وهو ما يحدث الآن لدينا للأسف. ربما يكون للبنوك بعض العذر بالنسبة لتحفظها إزاء شركات محددة، وفي الوقت ذاته هناك شركات يجب أن تؤخذ بعين الرعاية من قبل البنوك ليس على سبيل المجاملة وتحمل المزيد من المخاطر وإنما بالنظر الى أداء هذه الشركات التي تحتاج الدعم لتواصل مسيرتها وتمول أنشطتها وأعمالها التشغيلية، فالشركات المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية ليست كلها سواء، لكن للأسف الشركات الجادة والثقيلة أخذت بجريرة الأخرى الأقل جدية.

مشروع الاستقرار

* لنتحدث عن مشروع الاستقرار المالي، في رأيك هل عالج المشروع مشاكل الشركات العقارية؟
 اذا وُفق المشروع في حل مشاكل البنوك وإيجاد الضمانات المناسبة ستستفيد كل الشركات في كل القطاعات، وسيُحل جانب من مشاكل غالبية هذه الشركات، حيث ستستفيد الشركات من تخلي البنوك عن حذرها الحالي. في رأيي كان هناك نقص في مشروع قانون تعزيز الاستقرار الاقتصادي في ما يخص وضع الحلول المتعلقة بالشركات العقارية، التركيز بالأساس كان على البنوك ومن بعدها وبدرجة أقل على شركات الاستثمار، على أي حال يجب ألا نتوقع أن يخرج مشروع متكامل خالٍ من الثغرات، ما قدمته الحكومة هو أفضل ما لديها والجدل الزائد حول مشروع هذا القانون سينسفه وسنعود للمربع الأول، كما أن التعديلات الكثيرة حول هذا المشروع ستضخمه وتحمله مواد كثيرة قد تفقده معناه ولن ترضى الحكومة بهذه التعديلات الكثيرة.

الشركات الورقية

* هل هناك ما يمكن وصفه بالشركات الورقيةفي قطاع العقار؟ 
لاحظ خلال السنوات الثلاث الأخيرة كم شركة عقارية أدرجت في السوق، عدد كبير بالنسبة لحجم السوق الكويتي، لا شك أن إدراج هذا الكم من الشركات في البورصة خلال هذه الفترة يشير الى أن ثمة خللا ما، بالتأكيد هناك شركات كان لها دور وسيظل لها دور، وأخرى لم يشعر أحد بأن لها قيمة مضافة للسوق ولم يكن لها دور.

وغياب هذا الدور لأنه ليس لديها أصول واستثمارات مؤثرة. لا أدري ـ على وجه التحديد ـ الوصف الذي يمكن أن يطلق على هذه الشركات العقارية، في النهاية هناك شركات حتما ستنكشف في ضوء الأزمة المالية شأن الأمر في قطاع الاستثمار.

عندما نرى شركة عقارية نتائج أدائها التشغيلي سالبة فلا شك أن هناك علامات استفهام ترتسم حول هذه الشركات، هناك شركات كثيرة دخلت السوق على أنها شركات عقارية، لكن في حقيقة الأمر هي لا تختلف كثيرا عن شركات الاستثمار ، هذه الشركات لا شك تلقت لطمة مؤلمة ازاء تراجع الأصول في سوق الأسهم بشكل حاد

. على سبيل المثال، عندما توظف شركة 70% الى 80 % من أصولها في سوق الأسهم وتشتري سهما بدينار تراجع سعره حتى وصل 100فلس، هذا تجسيد حقيقي للورطة التي تعيشها هذه الشركة ومن سلك المسار نفسه من الشركات العقارية.

الوضع بالنسبة لشركات العقار لن يكون مختلفا كثيرا عن شركات الاستثمار وحتى شركات الخدمات أيضا ستتأثر ولن تكون بعيدة عن مرمى التأثر البالغ، وعلى ضوء ذلك سنرى ما كان مستبعدا في السابق مثل الدمج والإفلاس، كما أسلفت هناك شركات عريقة أخلصت في عملها وتلك لا خوف عليها.

الاستثمار في «أجيليتي» ممتاز

* تتركز جل استثماراتكم في السوق على مساهمتكم في شركة أجيليتي، كيف تأثرتم بتراجع أسهم الشركة؟
وهل هناك شركة مدرجة لم تتراجع أسهمها سواء شركة قيادية أو غيرها، نحن نستثمر في واحدة من أفضل الشركات في المنطقة، شركة تشغيلية بالدرجة الأولى لديها أعمالها وتوسعاتها مستمرة، حتى مع هذا التراجع نرى انها بين الأسهم الأقل تراجعا، مع الاخذ في الاعتبار ان تراجع سهم «أجيليتي» لن يؤثر علينا فيما يتعلق بالتزاماتنا الأخرى، ونحن ملاك استراتيجيون في الشركة وعندما يتراجع السهم الى مستوى معين نحن على يقين انه سيعود الى مستواه السعري الحقيقي. وانخفاض السهم سيظهر في قيم الأصول ولن يؤثر على الأرباح التشغيلية، أما اذا كان هناك انخفاض في ارباح «أجيليتي» فسيؤثر على «الوطنية العقارية» بالقدر نفسه.

مشاريع أبوظبي مستمرة بقوة

* هل تأثير ما على مشروعكم في أبوظبي؟
 لم نتسلم بعد الأرض المخصصة للمشروع ويتعين علينا البدء بالتنفيذ خلال أربع سنوات من تسلم الأرض، لكننا قطعنا شوطا في المراحل السابقة للتنفيذ وقامت فرق العمل بإعداد المخططات، على أية حال الوضع في أبوظبي مختلف فالحاجة هناك تفوق المعروض بنحو 70% سواء بالنسبة للسكني أو المكاتب والفنادق، هناك حاجة ملحة الى مثل هذه المشاريع.

ملاءة من حيث الأصول

هل تعد «الوطنية العقارية» شركة مليئة؟ قال العبدالله: «اذا كان الحديث عن الأصول فنحن شركة مليئة 100%، الأصول القائمة لدينا تغطي التزاماتنا وزيادة وليست لدينا أية مشكلة الآن، اراضينا المعدة للتطوير هي في أسواق لم تتراجع فيها أسعار الأراضي كثيرا سواء في أبوظبي أو في مصر ولبنان، في الوقت ذاته ليست لدينا استثمارات كبيرة في أسواق الأسهم.

لسنا «متحسفين»

قلت للعبدالله: هل تشعرون بالندم لاستثماركم في مشاريع تنموية في الكويت مقابل ما عانيتموه؟ قال: «بالعكس لم نتحسف على شيء أتيحت لنا فرص استثمارية دخلنا فيها وأستمرينا، اذا هناك غبن وقع على «الوطنية العقارية» فسيكون القضاء هو الفيصل، هذه هي منهجية الشركة، والأمور كانت واضحة عندما لجأنا الى القضاء في قضيتي الوطية والوطنية وأنصفنا، لذلك لسنا «متحسفين» على شيء.