عبدالرحمن يوسف فخرو: عقارات السيف قوية وستؤسس عقارات سار قريباً

رأى رئيس مجلس إدارة شركة عقارات السيف عبدالرحمن يوسف فخرو أن العقار أشبه بالمريض في الوقت الحاضر بفعل الأزمة المالية وانحسار السيولة، والخوف من الإنفاق، متوقعاً أن يبدأ السوق العقاري في التعافي والعودة للنشاط في النصف الأول من العام المقبل 2010.

وذهب فخرو في حديث لـ"الأيام الاقتصادي " إلى أن الاقتصاد البحريني بحاجة إلى مزيد من تعزيز الحرية الاقتصادية، وتطوير البنية التحتية وحركة المواصلات، وقبل كل ذلك الاهتمام بالإنسان الذي يعد محور التنمية.

وعن شركة عقارات السيف طمأن فخرو "المساهمين وحملة الأسهم بأن الشركة قوية، ولديها أصول ثابتة وأن سعرها السوقي يفوق سعرها الدفتري".

وقال فخرو: "الطلب على العقار انخفض كثيراً ولا تجد حراكاً في السوق، وهو ما يعني أن السوق العقاري مريض في الوقت الحاضر بسبب الأزمة الاقتصادية التي ضربت السوق العقاري في أكبر اقتصاديات العالم وهو الاقتصاد الأمريكي".

بالنسبة للتوقعات بشأن وقت عودة العقارات إلى المسار الصعودي أوضح أنَّ "غالبية التحليلات لا تعدو كونها تخميناً، فكثير من المحللين راهنوا على تغير السوق مع مجيء أوباما بإدارة جديدة، وكانوا يقولون إن 2009 ستكون سنة الانطلاق، ولكنها توصف حالياً بالسنة السيئة".

ولكنه نبه إلى أن "أسواقاً مهمة، مثل: الصين، وألمانيا، واليابان بدأت أوضاعها الاقتصادية تتحسن". وعن التأثيرات على العقار البحريني تحديداً قال: "الضرر الذي أصاب البحرين لم يكن كبيراً مثل ما حدث في إمارة دبي أو الولايات المتحدة، ولعل ذلك يعود إلى أن سوق العقار البحريني سوق محدود مقارنة بما هو كائن في دبي أو أمريكاً"، مشيراً إلى أن "دبي اندفعت بشكل كبير خلف العقار، وقد تحتاج وقتاً طويلا لتسترد السوق هناك عافيتها".

وعن تأثير الأزمة على نشاط شركة عقارات السيف قال: "الأزمة أثرت على سيكولوجية الإنسان، إذ جعلته يميل إلى التقشف وتقليل الإنفاق قدر المستطاع، كما أنها قللت بدورها من عدد الأجانب الذين يفدون على البحرين، سواء كانوا في زيارات عمل قصيرة أو في رحلات سياحية".

وتعمل عقارات السيف في تطوير وامتلاك وإدارة المجمعات التجارية والمرافق الترفيهية، حيث تمتلك وتدير حاليا كلا من مجمع السيف، ومجمع مدينة عيسى وكذلك المرفق الترفيهي ماجك ايلاند، علاوة على امتلاكها وإدارتها أكثر من 700 وحدة تجارية في 45 موقعا مختلفا في البحرين.

ونبه فخرو إلى أنه "بالمقارنة بين عدد زوار المجمع في يوليو من العام الجاري، ويوليو من العام الماضي 2008 نجد أنَّ العدد ارتفع بنسبة ضئيلة خلال هذا العام، ولكن هذا لا يعني أنَّ المشتريات زادت"، موضحاً أن "إدارة المجمع ليست لديها آلية لمعرفة نسبة المبيعات في محلات المجمع".
 

 وبيَّن رئيس مجلس الإدارة أن "الشركة قامت بابتكار عدة برامج لتنشيط زيارة مجمعاتها واستقطاب العائلات، وخصوصاً مجمع السيف، وذلك من خلال إجراء مسابقات، وتقديم عروض وهدايا للزوار، وعمل سحوبات وغير ذلك".

وفي الوقت نفسه أقرَّ بأن "الانخفاض بفعل الأزمة أمرٌ طبيعي ٌلأنه مرتبط بالدورة الاقتصادية، فلا يمكن أن يستمر خط الصعود، كما لا يمكن أن يستمر خط النزول"، مشدداً في الوقت نفسه على أن "وقت النزول يتطلب جهوداً أكبر لاستقطاب الزبائن وجذب السيولة". ورداً على سؤال بشأن دلالات الانخفاض الطفيف في أرباح الشركة خلال النصف الأول من العام الجاري أجاب بأن "الانخفاض يعود لعدة أسباب، وهي تراجع تأجير المساحات الصغيرة التي تستغلها بعض الشركات لترويج عروض خلال يوم أو يومين أو أسبوع، بالإضافة إلى تراجع إيرادات الإعلانات داخل مجمع السيف من جهة، وزيادة مصاريفنا للتسويق وجذب الزوار من جهة أخرى"، مؤكداً في الوقت نفسه أن "الشركة قوية، ولديها أصول ثابتة سعرها السوقي أكثر من السعر الدفتري".

 

 وعن أسباب انخفاض التدفقات النقدية المستخدمة من الأنشطة الاستثمارية أوضح أنّ "ذلك يرجع إلى السيولة التي كانت تغذي هذا النشاط والمتمثلة في دخول ثابتة وسندات استخدمناها في بناء برج السيف للشقق الفندقية (فريزر سويتس السيف البحرين) الذي بلغت كلفته 11 مليون دينار، مرجحاً افتتاحه عقب العيد تحت رعاية أحد المسؤولين. الأسواق التقليدية ستنتهي وعن المنافسة حيث أنشئت ثلاثة مجمعات تجارية إلى جانب مجمع السيف، وهي مجمع البحرين والدانة وأخيراً سيتي سنتر، قال فخرو: "المنافسة شيء صحي، وفي بلد مثل البحرين المنافسة تعد أمراً طبيعياً تعودنا عليه سواء تجاراً أو شركات".

 

 وأضاف: "بعض الناس تسألني عن تأثير مجمع سيتي سنتر على السيف، وأقول إن الناس اختلفت طريقة تسوقهم فلم يعودوا يحبذون الأسواق التقليدية مثل المنامة والمحرق، بل أصبحت المجمعات التجارية المكان المفضل لهم"، مشيراً إلى أن "المجمعات تتميز بأنها مكيفة، وآمنة، ومتكاملة من حيث العروض، الخدمات كالبنك والمطعم والملهى".

وتوقع أن "تنقرض الأسواق التقليدية وتتلاشى شيئاً فشيئاً، وينتقل أصحابها إلى مجمعات ومواقع جديدة". وأكدَّ أنَّ "قطاع المجمعات التجارية يتحمل المنافسة، فترى أن مجمعات السيف والعالي والبحرين، والدانة، وسيتي سنتر كلها مليئة في وقت واحد"، لافتاً إلى أنَّ "المجمعات التجارية اتجاه عالمي، ويتناسب مع منطقتنا شديدة الحرارة". ولكنه انتقد السماح بتمركز المجمعات التجارية في منطقة واحدة، لافتا إلى أنَّ هناك خمسة مجمعات، هي السيف، والعالي، والدانة، والبحرين وسيتي سنتر تقع جميعها في أقل من نصف كيلو متر مربع.

وقال: "كان يجدر بالجهات المسؤولة أن تتنبه إلى أهمية إبقاء المجمعات متباعدة بمسافات معقولة درءاً للازدحام المروري". تعثر مفاوضات مجمع بالرفاع فيوز وأوضح فخرو أن "الشركة ماضية في مشاريعها التطويرية، وأحد هذه المشاريع توسعة مجمع مدينة عيسى، والثاني إقامة مجمع تجاري في سار، أما مشروع إقامة مجمع في الرفاع فيوز، فلم نصل لاتفاق بشأنه، ولذا صرفنا النظر عنه".

وعن مشروع مدينة عيسى قال: "لدينا أرض في مدينة عيسى لم تستغل، والآن نحن بصدد بنائها وإلحاقها بالمجمع، وقد تسلمنا العطاءات للمشروع، وفي خلال أسبوعين سوف نختار أحد المقاولين لتنفيذ المشروع الذي يكلف نحو 2 دينار".

وأضاف: "اما المشروع الأهم فهو تطوير مجمع تجاري كبير في منطقة سار بالشراكة مع بنك الإسكان ، وسيكلف المشروع نحو 25 مليون دينار"، مشيراً إلى أن "المجمع سيقام على أرض مشتركة لكل من بنك الإسكان وشركة عقارات السيف على الأرض التي تضم سينما سار الحالية، وتبلغ المساحة الإجمالية للأرض نحو 20 ألف متر مربع، ويضم المجمع محلات تجارية وترفيهية، كما يضم مجمعا كبيرا لدور السينما، إضافة إلى مكتب لإدارة المجمع".

وتوقع أن "يبدأ العمل بالمشروع مع بداية العام 2010 وستستغرق الأعمال الإنشائية للمشروع نحو عامين، إذ يتوقع أن تسلم المباني في نهاية شهر ديسمبر العام 2012".

وكشف فخرو أن "المجمع مقدمة لبناء شركة عقارات سار بين الجانبين بواقع 55% لعقارات السيف، و45% للبنك"، موضحاً أن "الطرفين لديهما لجنة مشتركة ستبحث الأمور التفصيلية، مثل: تحديد أعضاء مجلس إدارة الشركة الجديدة، والملامح العامة للمشروع، وغير ذلك". ورجح رئيس مجلس إدارة شركة عقارات السيف أن تحافظ الشركة على أرباحها في العام الماضي خلال النصف الثاني من العام الجاري.
ورداً على سؤال بشأن أولويات الاقتصاد البحريني في نظره، قال فخرو: "إن الأولويات الاقتصادية كثيرة، ومن أهمها: الحرية الاقتصادية، وتحديداً تأمين حرية الاستثمار، وذلك عن طريق إلغاء القيود وإبعاد العقبات عن طريق المستثمرين، وتسهيل الأمور عليهم"، مشيداً بالدور الذي يؤديه مركز المستثمرين ووزارة الصناعة والتجارة في هذا المجال، غير أنه نبه إلى أنَّ "الأمر لا يتعلق بوزارة الصناعة والتجارة فقط، ذلك أن التراخيص مرتبطة بعدد من الوزارات، فلا معنى لأن يجد المستثمر تسهيلات في التجارة، ثم يتأخر طلبه في وزارة أخرى، ولا أريد تسمية أية وزارة، ولكن الاستثمارات تتصل بوزارة عدة مثل: العمل، والصحة، والداخلية، وهيئة الكهرباء والماء وغيرها". واقترح أن "تكون هناك رخصاً شاملة تنطبق على جميع الوزارات الحكومية"، مطالباً بالتسهيل "وعدم تعقيد الأمور فيما يرتبط بالعمالة، وخصوصاً في الأنشطة التي لا يعمل فيها البحرينيون، وهي كثيرة كالبناء، وشق الطرق، والمجاري، وبعض الأنشطة مثل تركيب الأجهزة وغيرها".

وتابع: "بصراحة لدينا موظفون بحرينيون يعملون خلف المكاتب، وسواق، وغير ذلك، ولكننا مثلاً لا نجد بحرينياً يعمل في تركيب الأجهزة، أو يعمل نجاراً"، مطالباً "بتحديد نسبة البحرنة بحسب النشاط، وبصورة دقيقة، ولنفترض أن نسبة البحرنة في الاستيراد 50% فلا يمكن أن نعامل صاحب البرادة وصاحب الشركة الكبيرة على حد سواء". ودعا إلى "مراجعة ودراسة وافية للنشاط وإعطائه النسبة المعقولة للبحرنة بحسب القطاع الاقتصادي". ومن الأولويات الاقتصادية – بحسب فخرو – إقامة بنية تحتية متكاملة وشبكة مواصلات قوية.

وقال: "إن الموصلات قضية مهمة جداً، فكلما كان البلد يتمتع بشبكة مواصلات قوية كلما كان اقتصاده أقوى". ولفت إلى أنَّ "هناك عملاً كبيراً في مجال شق الطرق، وبناء الأنفاق والجسور، ولكن هل هذا يكفي؟"، مشيراً إلى أنّ "دبي عانت من مشكلة الزحام، وتداركت الأمر بسرعة عبر عدة تدابير، ونحن نحتاج إلى ذلك أيضاً".

ورأى أن "من المهم بناء شبكة مواصلات على أساس احترام الراكب، واحترام وقته كما نجد ذلك مثلا في بريطانيا"، معتبراً أن "الاهتمام بالإنسان من الأولويات المهمة، بل لعله يأتي في مقدمتها"، مستشهداً بالرؤية الاقتصادية للمملكة في عام 2030 التي جعلت الإنسان محوراً للتنمية وهدفاً لها.