بدر العميري: «أركان» تدرس فرصاً استثمارية بعوائد 10 %.. وتنجز تخارجات خارجية في 2011

قال العضو المنتدب لشركة أركان الكويت العقارية بدر سالم العميري ان الشركة تبحث عن فرص استثمارية جديدة في السوق الكويتي لاستثمار فوائضها المالية حيث يبلغ حجم السيولة المتوفرة لديها نحو 4 ملايين دينار.

واضاف العميري في لقاء خاص مع «الوطن» قمنا بالتخارج من كافة العقارات غير المدرة، ونسعى حالياً لاقتناص أفضل الفرص الاستثمارية متابعا قررنا استثمار أموالنا في العقار الاستثماري وندرس فرصا تدر عائداً يتأرجح بين 8 الى %10 في الوقت الذي ستنجز فيه الشركة انجاز تخارجات خارجية في العام المقبل.

وقال لدينا 1.2 مليون دينار عوائد سنوية ونسعى لرفعها الى 1.5 مليون دينار قبل نهاية 2010 والى مليوني دينار قبل نهاية 2011 والوصول الى عائد مستمر بواقع 2 مليون دينار سنوياً.

وأشار الى ان المحفظة العقارية للشركة ارتفعت من 600 ألف دينار الى 1.2 مليون بالسنة بعد بناء ما لديها من عقارات كاشفا ان عام 2011 سيشهد تخارجات جديدة بالخارج.

ونوه الى ان الشركة قلصت خسائرها من 1.7 مليون دينار الى 400 ألف فقط خلال الربع الثالث مبينا ان اجمالي القروض المستحقة على الشركة تبلغ 9 ملايين دينار قمنا بسداد مليوني دينار منها في أغسطس الماضي.

وأشار الى ان هناك قرضاً بقيمة مليوني دينار يستحق في نوفمبر المقبل فيما يستحق باقي المديونية والبالغة 5 ملايين دينار في العام المقبل مؤكدا ان الوضع المالي للشركة جيد وانها بدون التزامات حالياً وحول أوضاع السوق العقاري قال العميري ما دامت الدولة المهيمن على الأراضي فان أسعار العقار السكني ستبقى مرتفعة منوها ان أسعار العقارات الاستثمارية عادت الى نفس مستوياتها أيام الطفرة في عام 2007.

واضاف ان سوق العقار أكثر الاستثمارات ثباتاً أثناء الأزمات ونتوقع عودة أسعار «التجاري» الى مستوياتها مشيرا ان العقار الصناعي بدأ الاستقرار وأن نظام «الخلو» يوشك على الاختفاء لافتا الى ان من قام بتسييل عقاره أثناء الأزمة ندم لأن الأسعار ارتفعت بعد ذلك بنسبة %25 وفيما يلي التفاصيل:

* بداية.. كيف تنظرون لوضع السوق العقاري الكويتي بعد انقضاء أكثر من عامين على الأزمة المالية العالمية؟
- الأوضاع في السوق العقاري تتفاوت من قطاع لآخر، حيث نجد ان قطاع العقار السكني في ارتفاع مستمر نتيجة لندرة الأراضي السكنية في الكويت، كما وأن السكن الخاص يعتبر حاجة ملحة لكافة المواطنين، لذا فان أسعار القسائم السكنية في ارتفاع مستمر بسبب الندرة وحب التملك.
وما دامت الدولة هي المهيمنة على الأراضي، وما دام الشح في الأراضي مستمرا، فان الأسعار في قطاع العقار السكني ستبقى مرتفعة دائماً وستظل أسعار الاراضي في اتجاه تصاعدي دائماً.

بالنسبة للعقار الاستثماري يمكن القول ان تدني أسعار الفائدة وعدم قيام البنوك بتوزيع الأرباح المجزية على الودائع، ناهيك عن الأداء السيئ لـ«البورصة»، كلها عوامل أدت الى هجرة معاكسة للمستثمرين من السوق المالي نحو سوق العقار الاستثماري المتوسط، ووصلت الأسعار الى مستويات مرتفعة في هذا القطاع، وأصبحنا نرى ان أقل عقار استثماري موجود حالياً لا يقل سعره عن 700 أو 800 ألف دينار علماً بأن هذه العقارات ليست في مناطق السالمية وحولي وانما في المناطق البعيدة، وهذا كله أدى الى توجه المستثمرين الى المحافظ العقارية في السوق المحلي.

وفي الوقت نفسه نرى ان الكثافة السكانية العالية في الكويت لا يقابلها مبان جديدة بسبب تشدد البلدية ونتيجة لظروف الائتمان، وكذلك نتيجة لظروف الأزمة المالية العالمية، وهذا كله أدى للانخفاض في أعداد المباني الجديدة، وبالتالي ارتفاع أسعار الايجارات الأمر الذي نجم عنه ارتفاع في العوائد، لذلك نجد ان أسعار العقارات الاستثمارية الحالية عادت الى نفس مستواها أيام الطفرة في عام 2007، وذلك على الرغم من ظروف الأزمة المالية.

أما العقار التجاري، فنجد ان أسعار العقار التجاري تراجعت بشكل قياسي نتيجة ان أسعار تلك العقارات كانت قد تضخمت بشكل غير طبيعي خلال السنوات الماضية وتحديداً في عامي 2007 و2008، حتى ان سعر المتر وصل الى 12 و13 و20 ألف دينار في بعض المواقع في شارع أحمد الجابر، بعد ان كانت هذه الأسعار بحدود 2000 دينار في عام 1999، ولكنها في عام 2008 وصلت الى نحو 10 أضعاف في بعض المواقع، في حين ان نسبة البناء لم تتغير وبالتالي فان العائد لم يتغير، وبالتالي لم يتناسب العائد في العقار التجاري مع ارتفاع أسعار العقارات، حتى ان العائد في هذه العقارات أصبح بحدود 3 و%4.. ولذلك حينما وقعت الأزمة العالمية انخفضت أسعار هذه الأراضي بشكل كبير، ناهيك عن غياب التداول على هذه الأراضي حالياً، أو ان هذا التداول حتى ان وجد فانه سيكون بأسعار منخفضة، وهذا كله أدى الى انخفاض أسعار العقار التجاري، بالاضافة طبعاً الى الخسائر التي منيت بها الكثير من شركات الاستثمار، والتي أدت كلها الى وجود شواغر كثيرة في العقار التجاري.

كذلك يمكن القول بأن الشاغر حالياً في العقار التجاري سببه هجرة الكثير من المؤجرين الى مناطق بعيدة عن العاصمة الكويتية لأنها أقل كلفة، ومثال على ذلك مكاتب المحاماة التي كانت متمركزة في معظمها داخل البلد لكنها توزعت الآن على عدد من المناطق الأخرى كالسالمية وحولي وبنيد القار بسبب ارتفاع الايجارات في العاصمة، خاصة وأن مكاتب المحاماة لا تحتاج الى ترخيص تجاري في المناطق الداخلية.

لذلك أتوقع عودة الأسعار في العقار التجاري الى مستوياتها الطبيعية قبل الطفرة لتعود أسعار الأراضي الى حدود 3 أو 4 آلاف دينار للمتر، ومن ثم ينطلق السوق من جديد.

بخصوص العقار الصناعي فان هذا العقار بدأ حالياً يستقر نوعاً ما بعد ان أصيب بهزة كبيرة، حيث كان العقار الصناعي يعطي عائداً يصل الى 12 أو %13 وفي بعض المناطق وصل العائد الى %20، ولكن نظراً لتراجع وتيرة الأعمال فان الأسعار بدأت حالياً ترجع الى وضعها السابق، فضلاً عن ان نظام «الخلو» قد بدأ يختفي في هذا القطاع بعد ان كان سائداً فيها بشكل كبير.

وأتوقع اذا سارت خطة التنمية بشكلها الصحيح وبدأ نشاط البناء والعمران من جديد فانني أتوقع ان تعود الأسعار في منطقة الشويخ ومنطقة الري الى وضعها المعقول وأن تحيا بعد فترة منطقة شرق القرين (أبو الفطيرة الصناعية) بسبب الكثافة السكانية الكبيرة جداً بالقرب من هذه المنطقة.

وخلاصة القول بالنسبة للقطاع العقاري ان الأزمة التي أصابت القطاع العقاري بالكويت كانت أقل بكثير من الأزمة التي أصابت العديد من الدول القريبة، فالطلب على العقار السكني والاستثماري مازال كبيراً حتى الآن، فالطلب على الاستثماري كبير جداً في أيامنا هذه كما أنه أصبح نادراً، كما ان نسبة العائد قد ارتفعت حالياً الى 8 و%9 في حولي والسالمية والى 9 و%9.5 في المناطق البعيدة.

لكن بشكل عام يبقى القول ان سوق العقار أثبت أنه يظل أكثر الاستثمارات ثباتاً أثناء الأزمات، بمعنى ان من استثمر أمواله في العقار هو الوحيد الذي نمت أمواله في ظل الأزمة العالمية.

تسييل الرهونات

* هل رصدتم عمليات تسييل للرهونات العقارية لدى البنوك المحلية خلال الأسابيع القليلة الماضية؟
- في الحقيقة من خلال متابعتنا للسوق وللصحف وللأحكام القضائية الصادرة في هذا الشأن لم نر أي شئ غير طبيعي، وربما ان بعض الصناديق العقارية هي التي قامت بالتسييل في بعض الأحيان أثناء الأزمة، لكن المؤكد ان كل من قام بتسييل عقاره أثناء الأزمة ندم على ذلك ندماً شديداً لأن الأسعار ارتفعت بنسب وصلت الى %25 بعد ذلك.

ويمكن القول ان العقار المدر يبقى دائماً أفضل استثمار للشركات ولجهات التمويل، ولذلك فاننا نؤكد أننا لم نلمس ظاهرة تسييل، وكل ما رأيناه لا يتعدى الأوضاع الطبيعية التي تحدث في ظل الظروف الطبيعية.

الربع الثالث

* مع نهاية الربع الثالث، ما هو وضع شركة أركان الحالي؟ وما هي خططها المستقبلية؟
- نحن الآن نقوم بالبحث عن فرص جديدة لاستثمار الفوائض المالية لدينا، خاصة بعد ان تأكدنا من ان أفضل مكان لاستثمار أموالنا فيه هو المكان الذي نعرف قوانينه ولوائحه، ألا وهو بلدنا، لذلك قررنا ان نستثمر أموالنا في العقار الاستثماري.

ونحن كشركة كل عقاراتنا مدرة، وليس لدينا أراض، حيث قمنا ببناء كافة الأراضي التي قمنا بشرائها قبل 3 سنوات، كما أننا قمنا بالتخارج من كافة العقارات غير المدرة، ونسعى حالياً لاقتناص أفضل الفرص الاستثمارية، وحالياً ندرس عدداً من الفرص الاستثمارية المعروضه علينا التي تدر عائداً بحدود 8 الى %10.

ونحاول حالياً أخذ مخصصات لأمور سابقة منها استثمارات خارج الكويت، والوضع النقدي لدينا جيد، ولدينا نحو 1.2 مليون دينار كعوائد سنوية، نسعى لرفعها الى 1.5 مليون دينار سنوياً قبل نهاية عام 2010، كما سنسعى أيضاً لرفع هذه العوائد الى نحو مليوني دينار قبل نهاية 2011، وذلك لكي نحاول الوصول بالعائد المستمر الى نحو 2 مليون دينار سنوياً.

لقد قامت خطتنا الحالية على التخلص والتخارج من الأصول غير الجيدة والدخول في أصول ذات عائد، وبذلك ارتفعت محفظتنا العقارية من 600 ألف الى 1.2 مليون دينار بالسنة، وذلك بعد ان قمنا ببناء وتطوير ما لدينا من عقارات.

ومن خلال السيولة النقدية المتوفرة لدينا سنقوم بشراء عقارات مدرة ستساعدنا على رفع العوائد الى 1.5 مليون دينار خلال السنة الحالية.

السنة المقبلة ستشهد تخارجات جديدة خارج الكويت، بينما سنعمل على الاحتفاظ بكافة عقاراتنا داخل الكويت، وأي مبالغ نحصل عليها من تخارجاتنا الخارجية سنقوم باستغلالها في شراء عقارات مدرة داخل الكويت.

القروض المستحقة

* كم يبلغ اجمالي القروض المستحقة على الشركة حالياً؟
- وضع شركة أركان الكويت المالي جيد جداً على الرغم من ان اجمالي القروض المستحقة على الشركة وصل الى 9 ملايين دينار، قمنا بسداد مليوني دينار في أغسطس الماضي، وهناك قرض آخر بمليوني دينار يستحق في نوفمبر المقبل فيما يستحق 5 ملايين دينار العام المقبل.

وبذلك يمكن القول ان الشركة بدون التزامات حالياً، خاصة وأن لدينا سيولة نقدية تقدر بنحو 3 الى 4 ملايين دينار.

تقليص الخسائر


* إذا هل نتوقع توزيع أرباح خلال السنة المالية الحالية أو المقبله؟
- هناك فرق بين ان يكون الوضع المالي للشركة جيد وبين توزيع الأرباح، فنحن وضعنا المالي جيد، لكن موضوع الأرباح يعتمد بشكل أكبر على التخارجات المقبله، لكننا نؤكد على أننا قد خفضنا خسائر الشركة خلال الربع الثالث بنسبة كبيرة جداً، حيث كانت خسائرنا تبلغ 1.7 مليون دينار، وانخفضت الى 400 ألف فقط.

ولكن يجب ألا ننسى ان هناك ربعا أخيرا من العام لا نعرف ما قد يحدث فيه وان كانت لدينا امال عريضة في نتائج العام الحالي.

* قدرة الدولة 3500 منزل في السنة.. فكيف تحل مشكلة الاسكان؟
قال بدر العميري: يجب ان نتأكد من قدرة الدولة على تنمية المشاريع الجديدة مجتمعة، فمن خلال دراستنا السابقة للمشكلة الاسكانية في الكويت، عرفنا ان الدولة غير قادرة على تنفيذ أكثر من 3000 الى 3500 منزل بالسنة، فكيف بها ان تحل المشكلة الاسكانية بالكامل.

لا يجب تحييد البنوك عن تمويل المشاريع التنموية

في تعليقه على دعوات البعض لإنشاء صندوق للتنمية بهدف تمويل المشاريع التنموية قال بدر العميري أفضل طريقة للتمويل عن طريق البنوك ولا يجب تحييد البنوك عن القيام بدور التمويل.

وأشار الى ان البنوك تعد قطاعاً حيوياً في الاقتصاد الوطني ويجب تنشيطه مضيفا انه على الحكومة دعم البنوك من خلال تخفيض أسعار الفائدة أو زيادة الودائع الحكومية وليس ايجاد مؤسسات أخرى أو وسائل أخرى للتمويل.

زيادة الطلب على السكن يقابلها ارتفاع في أسعار المواد الأولية

قال بدر العميري: بدأنا نلمس كشركات عقارية زيادة في الطلب على السكن في بعض المناطق على وقع بدء انطلاق مشاريع الخطة التنموية، وذلك كنتيجة حتمية للمشاريع الجديدة التي أدت الى اشغال الشقق والمكاتب في بعض المناطق في المقابل بدأنا نلمس ارتفاعاً في أسعار المواد الأولية والحديد، ولذلك فاننا نأمل ان تكون هناك دراسة لهذا الجانب، لأن ارتفاع أسعار الحديد سيؤثر بلا شك على تكلفة البناء.