"الاتحاد العقارية" تتوقع أرباحاً تشغيلية بـ 300 مليون في 2010

أعلن خالد بن كلبان رئيس مجلس إدارة شركة الاتحاد العقارية، أن الشركة أنجزت مشروعي “إندكس” و”لايمستون” في منطقة مركز دبي المالي العالمي، وتبدأ بتسليم الوحدات فيهما للمشترين، ما يسمح لها بإضافة دخل يصل إلى 600 مليون درهم ضمن إيرادات المبيعات، وهي مبالغ تسلمتها الشركة وتحتسبها ضمن الإيرادات عند التسليم بموجب المعايير المحاسبية .

وأوضح في حوار مع “الخليج”، أن الشركة حققت كذلك دخلاً من مبيعاتها في مبانٍ متفرقة يصل إلى 450 مليون درهم، من ضمنها 100 مليون درهم تدخل إلى إيراداتها في هذه المرحلة بعد أن جرى إدخال بقية المبالغ خلال المرحلة السابقة . وتوقع أن ترتفع الأرباح التشغيلية للشركة خلال العام الحالي إلى 300 مليون درهم، بعدما حققت هذه الأرباح 151 مليون درهم في النصف الأول، مؤكداً أن الخسائر التي تعلن عنها الشركة هي خسائر دفترية ناجمة عن إعادة تقييم الأصول، بينما إيراداتها المحققة في نمو مستمر .

وأوضح أن الشركة تستعد حالياً لإنجاز فندقي رينيسانس وماريوت كورديارد ضمن مشروع “موتور سيتي”، إذ أمنت التمويل لهما والبالغ 300 مليون درهم بالتعاون مع بنك الإمارات دبي الوطني، متوقعاً أن يتم إنجاز الفندقين في غضون المدة الممتدة من 6 إلى 9 أشهر المقبلة، فيما سيجري افتتاح فندق الريتز في منطقة مركز دبي المالي العالمي، منتصف ديسمبر/كانون الأول المقبل، ويتم حالياً وضع اللمسات الأخيرة على اتفاقية بيع الفندق . وفي ما يلي نص الحوار:


* كيف يتطور الوضع المالي للشركة على صعيد تمويل مشروعاتها وتأمين الالتزامات المستحقة عليها؟
- نجحت الشركة في معالجة وضعها المالي واجتازت المخاطر التي أفرزتها الأزمة العالمية على هذا الصعيد منذ بداية العام ،2009 وقد أصبحت قادرة الآن على تأمين الموارد المالية اللازمة من مصادر متعددة في مقدمتها مبيعاتها من الوحدات العقارية التجارية والسكنية، وهي تقترب حالياً من إنجاز أهم مشروعاتها وتسليم وحداتها بالكامل للمستثمرين، ما يعني إضافة كل الدخل المتحقق من بيع هذه الوحدات إلى الإيرادات مباشرة، الأمر الذي يؤمن موارد مالية ستستخدمها الشركة في تمويل عملياتها التشغيلية والتزاماتها المالية المستحقة، وإلى جانب المبيعات هناك الدخل الدائم الذي يأتينا من أنشطة التأجير، والذي يؤمن مورداً مالياً مستمراً ومتصاعداً، هذا إضافة إلى التمويل الذي نحصل عليه من بنك الإمارات دبي الوطني، باعتباره المساهم الرئيس في الشركة، إذ واصل تأمين التمويل لها طوال الفترة الماضية، ومن خلال هذا الدعم استطعنا تجاوز التحديات التي واجهتنا على هذا الصعيد . كما أننا نجري مباحثات مستمرة مع كافة الدائنين في البنوك، ونعيد جدولة جزء من الالتزامات، ونسدد الأقساط في مواعيدها إذا لم تتم إعادة الجدولة، ولم نتخلف بالتالي عن سداد أي التزام مترتب علينا .

* ما حجم الالتزامات المستحقة على الشركة؟ وما هي فترات استحقاقها؟
- إجمالي مديونية الشركة تبلغ زهاء 6،3 مليار درهم على مدى السنوات الخمس المقبلة، من ضمنها 1،7 مليار درهم تستحق خلال العام المقبل، علماً أن موجودات الشركة التي تقترب من 17 مليار درهم تعادل عملياً 3 أضعاف الالتزامات المستحقة عليها . وقد يطرح تساؤل هنا حول مدى قدرة الشركة على بيع بعض موجوداتها في الوضع الحالي للأسواق العقارية من أجل سداد التزاماتها، والواقع أنه بمجرد تحسن وضع السوق تصبح إمكانية البيع واردة .

* ما حجم المبالغ التي تؤمنها لكم المبيعات مع اقترابكم من إنجاز أبرز مشروعاتكم؟
- لقد تم عملياً إنجاز مشروعي “إندكس” و”لايمستون” بالكامل ونحن الآن في مرحلة توجيه الرسائل للمشترين من أجل معاينة وحداتهم لوضع اللمسات الأخيرة عليها، بناء على ملاحظاتهم تمهيداً لتسليمهم هذه الوحدات قبل نهاية العام الحالي، ما يعني إضافة دخل من المبيعات يصل إلى نحو 600 مليون درهم، هي المبالغ المستلمة من المشترين فعلاً، ويتم إدخالها إلى الإيرادات عند التسليم بموجب المعايير المحاسبية، هذا بالإضافة إلى مبيعات في مبانٍ متفرقة ضمن استثمارات الشركة تصل قيمتها إلى نحو 450 مليون درهم تم إدخال جزء منها في الإيرادات المحققة للفترات السابقة، ولا يزال نحو 100 مليون درهم لم تدخل الإيرادات بعد، والواقع أن كل مبيعاتنا تحقق أرباحاً جيدة، وقد بيعت معظم الوحدات بأفضل قيمة متاحة، علماً أن مشروعاتنا تلقى إقبالاً كبيراً، فهناك طلبات كبيرة على وحدات “إندكس”، وقد بيعت الشقق بالكامل، فيما تجري عمليات بيع وصفقات كبيرة على المكاتب التي تشهد طلباً متصاعداً .

أما بالنسبة إلى مشروع “موتور سيتي” فقد جرى تسليم جزء كبير من وحداته للمشترين، وأنجزت أغلبية مشروعاته بما فيها المركز التجاري “أوتومول” وكذلك “كنترول تاور”، وسيجري إنجاز بقية المشروعات ضمن “موتور سيتي” خلال المرحلة المقبلة .

* ألم تواجهوا مصاعب على صعيد تعثر المشترين عن سداد بقية الدفعات المستحقة عليهم؟
- نسبة التخلف عن السداد أقل مما توقعنا بكثير، فقد كنا نضع في توقعاتنا أن تصل النسبة إلى 40%، لكنها بلغت 18% فقط، وانخفضت الآن إلى 10%، وذلك بفعل السياسة التي اعتمدناها في التعامل مع التعثر عن السداد، وقد أبلغنا المشترين أن الشركة إذ تتفهم صعوبات السداد بسبب الظروف الراهنة، فإن بإمكانها تحمل تأخر الدفعات في أقصى الحالات لمدة ستة أشهر تبدأ بعدها باحتساب الفوائد على المبالغ المتأخرة، ولذلك سعى معظم المشترين إلى معالجة مصاعبهم المالية من أجل السداد قبل أن يتحملوا فوائد إضافية سترتفع بمرور الوقت .

وقد أجرينا كذلك تسويات على الأراضي والمباني مع العملاء في “موتور سيتي” بمبالغ تصل إلى 500 مليون درهم، وبالتالي عالجنا جزءاً كبيراً من المشكلات الناجمة عن تعثر السداد .

* كيف سيتقدم العمل في مشروعاتكم الآن بعد أن تمكنتم من إنجاز جزء كبير منها؟
في خططنا للتعامل مع المرحلة الحالية من نشاط الشركة بعد الصعوبات الناجمة عن الأزمة وضعنا أولويات متتابعة، في مقدمتها كان إنجاز مشروعات “لايمستون” و”إندكس” والجزء الأكبر من “موتورسيتي”، وقد أنجزت هذه المشروعات بالكامل حالياً . والأولوية الثانية هي لإنهاء المشروعات التي بلغت نسبة الإنجاز فيها 70%، ولدينا تحديداً مشروعان في “موتور سيتي” هما فندقا رينيسانس وماريوت كورد يارد، وقد أمنا لهما التمويل اللازم، والذي يصل مجموعه إلى 300 مليون درهم، بالاتفاق مع بنك الإمارات دبي الوطني، لتغطية كلفة البناء والتأثيث بالكامل، ويفترض أن يتم إنجاز هذين المشروعين خلال الفترة الممتدة ما بين 6 إلى 9 أشهر المقبلة .

ولدينا مشروع آخر ضمن “موتور سيتي” هو مدينة الملاهي تيم بارك، وهذا المشروع مجمد حالياً بانتظار تأمين التمويل اللازم لإكماله، والبالغ نحو 500 مليون درهم بعدما تم استثمار مليار درهم فيه خلال الفترة الماضية، وكنا قد أعلنا أننا فوضنا أرنست أنديونغ لدراسة الخيارات المتاحة للتمويل، سواء عبر إدخال شركاء تجاريين، أو تأمين المبالغ اللازمة من الممولين، ولا تزال هناك مباحثات تجرى حالياً بهذا الخصوص تشمل كل الخيارات، حيث يطرح بعض الممولين إمكانية توفير تمويل إسلامي لأجزاء منه، ويقترح آخرون أن تحاول الشركة تقليص احتياجاتها التمويلية عبر الاكتفاء بالأجزاء الأساسية من المشروع .

* هل توصلتم إلى اتفاق نهائي لبيع فندق الريتز؟ وهل ستتم الصفقة مع جهة استثمار خليجية؟
- يتم حالياً وضع اللمسات الأخيرة على الاتفاقية التي يجري إعدادها لإتمام الصفقة، وقد استغرقت وقتاً طويلاً في الإعداد، لأنها تتضمن تفاصيل كثيرة باعتبار أن الفندق متداخل مع مشروع لا يمستون، وهناك الكثير من البنود المشتركة بينهما، وبالتالي يستغرق تقييم الفندق منفصلاً بعض الوقت، لكننا لا نستطيع أن نفصح حالياً عن القيمة النهائية للصفقة قبل أن يجري إبرامها نهائياً . أما الجهة التي ستشتري الفندق، فنحن نتفاوض مع شركة أبدت رغبتها بالشراء، وهي تضم مستثمرين مهتمين بإنجاز الصفقة بغض النظر عن طبيعة هؤلاء المستثمرين، سواء كانوا أفراداً أو مؤسسات، علماً أن كل التفاصيل المتعلقة بعمل الفندق قد أنجزت وسيجري افتتاحه في منتصف ديسمبر/كانون الأول .

* كيف سينعكس إنجاز المشروعات على الأداء المالي للشركة؟
- الشركة تحقق نمواً متصاعداً في الأرباح التشغيلية، بلغت في النصف الأول من العام الحالي 151 مليون درهم، ونتوقع أن تصل في العام الحالي بأكمله إلى 300 مليون درهم، ما يعني أن الخسائر التي تظهر في نتائجنا الفصلية هي عملياً خسائر دفترية، أما على مستوى الإيرادات والأرباح المحققة من التشغيل، فالنمو في تصاعد مستمر .

* متى ستتمكن الشركة من تخطي عقبة الخسائر الناجمة عن تقييم الأصول؟
- تقييم الأصول عملية مستمرة في ظل تراجع الأسعار في القطاع العقاري، فمباني ومشروعات الشركة جرى تقييمها خلال مرحلة الطفرة على أساس الأسعار المرتفعة في تلك المرحلة، وبالتالي فإن أي وحدة لا يتم بيعها أو يتعثر المشتري في سداد ثمنها، تحول إلى محفظة الإيجارات وتقيم على أساس دخلها بالإيجارات الحالية، وإذا لم يجرِ تأجيرها يتم التقييم على أساس الأسعار الراهنة في السوق العقاري، وبالتالي تنخفض قيمتها وتسجل كخسائر في حسابات الشركة . وهذه العملية ستستمر معنا إلى أن يتغير وضع السوق، ويبدأ بالصعود، وعندها ستكون الاتحاد العقارية أول الشركات في الاستفادة من تقييم الأصول، لأن كافة مشروعاتنا ومبانينا معروفة بجودتها كنوعية وعلى مستوى مواقع البناء، ولذلك ستكون أول العقارات التي تشهد تحسناً في الأسعار عندما يتماسك السوق ويبدأ بالصعود .

* هل تتوقع أن تسترد الشركة في المدى المنظور المخصصات التي احتسبتها لأعمال المفاوضات مقابل أحد المشروعات المنفذة لخلاف مع مالك المشروع؟
- لا يمكننا حالياً تقدير الفترة الزمنية اللازمة لحسم الخلاف، لكن الأمر المهم أن هناك حالياً طرفاً ثالثاً يتولى دراسة الملف لتقدير قيمة الأعمال المنفذة، وقد عينت الاتحاد العقارية من جانبها استشارياً تولى تحديد قيمة ما تطلبه الشركة عن تنفيذ هذه الأعمال، ونقلنا القيمة المطلوبة إلى الطرف الثالث الذي يقوم بفحص الحسابات والدفاتر وصولاً إلى تقدير القيمة من طرفه، حسماً للخلاف مع مالك المشروع، وعندها سيتم السداد بالصيغة والمواعيد التي يتم الاتفاق عليها .

* ما رؤيتكم لمستقبل الشركة بعد أن تجتاز تحديات المرحلة الحالية؟
- نحن على قناعة بأن الشركة أصبحت بعد هذه التحديات بحاجة إلى إعادة هيكلة أنشطتها وأعمالها، وفقاً للمتغيرات التي شهدتها أسواق العقار في الدولة، وقد تم تعيين استشاري يتولى إعداد دراسة تفصيلية عن مختلف أوجه نشاط الشركة ليقدم تصوراً جديداً لهيكلها واستراتيجية مستقبلية لأعمالها، حتى تتمكن من مواصلة النمو على المدى الطويل عبر التوسع مجدداً، وفي التصور الأولي لهذه الاستراتيجية فإن الشركة لديها الآن محفظة كبيرة من الأراضي، وكذلك محفظة للإيجارات تضم 2000 شقة بمختلف الأحجام، ومحال تجارية تصل مساحتها إلى 750 ألف قدم مربعة، ومكاتب بمساحة 200 ألف قدم مربعة، إضافة إلى المحفظة العقارية التي تضم مباني عديدة في مناطق دبي ومحفظة الفنادق والشقق المفروشة، وعلى هذا الأساس، فإن عملية إعادة الهيكلة قد تسير في اتجاه إنشاء شركة متخصصة في تأجير الشقق، وشركة ثانية لتأجير المحال، وثالثة لتأجير المكاتب، ويمكن إنشاء شركة للفنادق والشقق الفندقية، وتظل هناك شركة لتطوير الأراضي والمشروعات، كما أن لدينا حالياً شركة لإدارة المشروعات يتم تحويلها مستقبلاً إلى إدارة المباني، ويصبح لها أهمية كبيرة ضمن أعمال الاتحاد العقارية في المرحلة المقبلة، وتستطيع أن تتفاوض مع عدة جهات لتتولى إدارة مبانيهم . وإضافة إلى ذلك نستطيع أن نجمع شركاتنا في أنشطة الخدمات مثل ثيرمو التي تختص بالمقاولات الميكانيكية والإلكترونية، وأميكول لخدمات التبريد، وسيرفيو التي تقدم خدمات الصيانة والحماية والاستشارات للمباني، وكذلك أوتودروم المختصة في سباق السيارات، لتصبح بكاملها تحت إدارة واحدة ضمن المجموعة، وتتولى هذه الإدارة تطويرها، خصوصاً أن هذه الشركات تدخل الآن إلى الأسواق الخليجية، فشركة ثيرمو تؤسس شركة لها في السعودية حالياً، إضافة إلى شركاتها في قطر، علماً أن لديها العديد من المشروعات في أبوظبي .

* هل تدرسون طرح حصص من هذه الشركات للبيع؟
- حالياً يقتصر الأمر على طرح حصة الاتحاد العقارية في أميكول للبيع، وهناك مفاوضات مستمرة على هذا الصعيد مع عدة مستثمرين، علماً أن أميكول مملوكة مناصفة بين الاتحاد العقارية ودبي للاستثمار .