العمر: 3 جهات تحارب هيئة سوق المال.. المتلاعبون والجاهلون والحكوميون أبرز المتضررين

يرى رئيس مجلس إدارة شركة «مينا العقارية» الدكتور فؤاد العمر أن تطبيق قانون هيئة سوق المال ولائحتها التنفيذية سيكون محل كر وفر على مدى عام أو عامين من الآن، حتى تستطيع الشركات والمستثمرون التأقلم مع الوضع الجديد، مقراً بحرب تتعرض لها الهيئة من قبل فئات قسمها الى:

اشخاص وجهات اخذوا موقفاً عدائياً من القانون واللائحة اعتماداً على قراءتهم الاولية والتشدد الذي يرونه في بعض الجوانب.

البعض في جهات وادارات حكومية سيفقدون صلاحيات كانت منوطة بهم لمصلحة الهيئة، مثل وزارة التجارة والبنك المركزي.

شركات وجهات كانت تعمد الى ممارسات وتعاملات غير سليمة في السوق، يجرمها قانون الهيئة ولائحتها الآن.

وعن رأيه في الطريقة المثلى لتمويل مشاريع خطة التنمية، قال العمر انه يجب السعي قدر الامكان ليكون للمصارف الدور الاكبر في ذلك، مع مراعاة ان بعض المشروعات المنخفضة العائد تحتاج الى دعم حكومي، مرجعاً التأخير في اقرار طريقة تمويل الخطة الى عدم وجود دراسات جدوى واضحة للشركات المطلوب تأسيسها وفقاً للخطة وحجم التمويل الذي تحتاجه كل منها، اضافة الى المشاورات التي قد تكون جرت بين البنك المركزي والبنوك المحلية بخصوص المشاريع الممكن تمويلها مصرفياً ومطالبات البنوك بضمانات حكومية مقابل التمويل.

واكد العمر ان الحكومة ترتكب خطأ جسيماً في استجابتها لاحتجاجات موظفي الدولة، واقرار الكوادر والامتيازات، مبيناً ان الدولة والمستفيدين انفسهم سيدفعون ثمن ذلك مستقبلاً، عندما لا تستطيع الدولة الاستمرار في صرف هذه الكوادر، وهو ما سيحول الامر حينئذ من مجرد مطالبات الى اضطرابات اجتماعية لا تحمد عقباها. واشار الى آن الاضطرابات السياسية الحاصلة في بعض دول المنطقة اثرت وستؤثر سلباً على استثمارات شركات عقارية كويتية هناك، تضاف الى ما تعانيه بعض تلك الشركات اصلاً من ارتفاع نسبة ديونها الى قيمة الاصول وحقوق المساهمين، ويصعّب موقفها الذي تحاول معالجته من خلال اعادة هيكلة التزاماتها، خصوصاً ان الحصول على تمويل جديد مازال امراً صعباً في ظل تشدد البنوك في شروط التمويل.

رغم ذلك يستبعد العمر افلاس شركات عقارية طالما انها تملك اصولاً حقيقية، فهي قد تتأثر بالاوضاع وقد تخسر بعض رأسمالها لكنها لن تصل الى مرحلة الافلاس، باستثناء شركات بالغت في الاقتراض ووصلت نسب الرفع المالي فيها الى ارقام مبالغ فيها.

وهنا لقاء اجرته معه القبس، وفيما يلي تفاصيله:


*هل لك بداية ان تصف وضع القطاع العقاري والشركات العقارية في الكويت؟
 الاصول العقارية في الكويت بشكل عام وضعها ممتاز، فهي لم تتأثر كثيراً بالازمة، بل تحسنت عوائد العقار الاستثماري ونمت القيمة العادلة لاصوله، حيث وصل النمو في قيمة العمارات السكنية بين %10 و%15، كما ان هناك تنامياً في بناء العمارات السكنية في المناطق الجديدة، كذلك فان العقار السكني في عمومه قطاع متماسك وجيد، رغم تأثره ايجاباً وسلباً ببعض القوانين والتشريعات، التأثر السلبي الواضح خلال الازمة كان في قطاع المباني التجارية «والمولات».

هذا بالنسبة للأصول داخل الكويت، لكن الشركات العقارية لديها اصول في الخارج، تأثرت معظمها نتيجة الظروف التي تعانيها المنطقة، بدءاً من ازمة دبي، وستتأثر بلا شك بالأوضاع السياسية غير المستقرة في مصر والبحرين وليبيا وتونس وغيرها من البلدان، واذا تطورت الامور الى دول ومناطق اخرى تعمل فيها شركات العقار الكويتية فان اعمالها هناك ستتأثر بالتأكيد، مثلا في البحرين أتوقع ان اي شركة تطور مشروعاً وتنوي تأخيره أو بيعه فانها لن تستطيع ذلك على مدى سنة من الآن او اكثر، واذا كان تمويل المشروع عن طريق بنوك فان الشركة قد لا تستطيع دفع الالتزامات المترتبة عليها.

امر آخر تعانيه بعض الشركات العقارية، وهو استخدامها للرفع المالي بشكل كبير، وارتفاع نسبة ديونها الى حقوق مساهميها، في حين ان الكثير من اصولها غير مدر، ويحتاج الى وقت للتطوير، واذا كان مطوراً فلا يمكن بيعه خلال الوقت الحالي، وهو ما يمثل عبئاً على تلك الشركات، فهي تسعى الى اعادة هيكلة ديونها، كما تجد صعوبة كبيرة في ايجاد التمويل لعملياتها ومشاريعها المستقبلية نتيجة تشدد البنوك تجاه تمويلها.

*هل هناك شركات عقارية مرشحة للافلاس؟
 معظم الشركات العقارية تمتلك اصولاً، لذلك فهي بعيدة عن شبح الافلاس، بعكس الشركات الاستثمارية، التي اصولها عبارة عن استثمارات في أسهم مدرجة وغير مدرجة، تتأثر كثيراً بتقلبات الاسواق، اما بالنسبة للعقار فقد تنخفض قيمة اصوله لكنه يمرض ولا يموت، لذلك يمكن ان تعود تلك الشركات بعد اعادة هيكلتها الى تحقيق الربحية بعد ان تتحسن اوضاع السوق، أنا أستبعد افلاس شركات عقارية لديها اصول عقارية حقيقية، الا اذا كانت نسبة الرفع المالي لديها مرتفعة جداً، اما الشركات ذات الادارة الجيدة، فانها قد تتأثر وقد تخسر بعض رأسمالها لكنها لن تصل الى مرحلة الافلاس.

*ماذا عن اوضاع «مينا العقارية»؟
 بالنسبة لشركة مينا العقارية، فهي بلا شك تأثرت كغيرها بالأوضاع السائدة في السوق، في ظل ارتباط نشاطنا باقبال الناس على شراء العقار، وهو ما يفتقده السوق حاليا. نتوقع تحقيق خسائر مع نهاية السنة المالية الحالية في 31 مارس 2011، لكننا نؤكد ان اصولنا واضحة وذات جودة عالية، حتى إننا استطعنا خلال السنة المالية الحالية التخارج من اصلين بارباح، هما ارض الواحة، وارض اخرى في المنطقة الشرقية بالسعودية. كذلك، فاننا حرصنا على تجنيب مخصصات اضافية خلال السنة الحالية مقابل الانخفاض في قيمة بعض الاصول.

*وماذا عن التزامات الشركة؟
 ديون الشركة لا تتجاوز %15 من حقوق المساهمين، ونعمل على خفضها بشكل اكبر، فسياسة الشركة تقوم على عدم الاعتماد كثيرا على الرفع المالي. البنوك الآن تختار المشاريع التي تمولها بعناية، ونحن نواجه صعوبات في ايجاد تمويل من قبل مصارف ليست محلية لبعض مشاريعنا في الخارج بالشروط التي نرغب بها، هناك تمويل لكن بشروط مبالغ فيها، وتتطلب ضمانات كثيرة، فيما نبحث نحن عن تمويل بشروط افضل.

*ما المشاريع التي تجدون صعوبة في تمويلها؟
 هناك مشروع نسعى الى تطويره في مدينة الطاقة في قطر عبارة عن مبنى إداري، نحن بصدد الانتهاء من مخططاته، وتبلغ كلفته نحو 120 مليون ريال قطري، اي في حدود 9 ملايين دينار شاملة قيمة المباني والأرض. كذلك هناك مشروع آخر في البحرين، نقوم حاليا بدراسة اذا ما كنا سنستمر فيه ام نتوقف بسبب الظروف الحالية، هو عبارة عن مبان تجارية تشمل سلسلة من المطاعم والمقاهي، بتكلفة تتراوح ما بين 7 و8 ملايين دينار.

*هل للشركة مشاريع في دول عربية اخرى تعاني اضطرابات في الوقت الحالي؟
 «الخليجية المغاربية»، وهي شركة زميلة لــ «مينا العقارية»، لديها مشروع في ليبيا، وآخر في المغرب. بالنسبة الى مشروع الجنزور في ليبيا يعاد النظر فيه حاليا، علما بانه لم يتم البدء في الاعمال الانشائية حتى الآن، باستثناء اعمال الحفر، وبالتالي فإن لا ضرر مترتباً علينا منه، باستثناء التأخير في تنفيذه، ويمكن ان يستأنف العمل بالمشروع بعد تحسن الاوضاع هناك، خاصة اننا نرى ان السوق الليبي سوق واعد، وان المشروع على مستوى عال يجعله قادرا على استقطاب الشركات النفطية الغربية العاملة هناك.

اما بالنسبة للمغرب، فلدى «الخليجية المغاربية» مشروع سكني، تعمل على الانتهاء من المخططات النهائية الخاصة به، وهو مشروع للسكن المتوسط، لا نتوقع ان يتأثر بالاحداث الحاصلة هناك.

*ما رأيك بقانون هيئة أسواق المال؟
 لا شك ان انشاء الهيئة امر كان ضروريا، فنحن من الدول التي تأخرت في انشائها، وسبقتنا دول مجاورة في ذلك. هيئة سوق المال، وبعد الخطوة الايجابية التي تحققت باصدار اللائحة التنفيذية، تحتاج من وجهة نظري الى وقت ليتأقلم الناس معها ومع قانونها ونظمها. هناك مواد كثيرة، واجراءات وقيود كثيرة ايضا، لكن في النهاية بعد سنة وسنتين من التطبيق، ستعطينا سوقا مستقرا تقل فيه الممارسات غير السليمة، ويثق به المستثمر الاجنبي بعد ثقة المستثمر المحلي، وستساعد في تنظيف السوق من بعض بقايا الازمة من الشركات المتعثرة. اعتقد ان على مدى عامين، سيكون هناك كر وفر في تطبيق القانون، لكنه حتما ذو تأثير ايجابي في السوق.

*تشكو شركات من ان قانون الهيئة ولائحتها التنفيذية يخنقان التداولات في السوق ويفرضان قيودا مفرطة، فما رأيك؟
 قانون الهيئة ولائحتها جاءا محكمين ليعالجا وضعا معينا. من خلال رؤيتنا وتعاملنا مع تجارب سبقتنا، مثل هيئة سوق المال السعودية، نرى ان الهيئة ساعدت على تنظيم السوق وارجعت الثقة اليه، بعد ان منعت الكثير من الممارسات غير السليمة والمضاربات الكثيفة المبنية على تسريب معلومات. قد يكون لذلك تأثير في التداولات، لكن المحصلة النهائية لتطبيق قانون الهيئة ولائحتها ستكون ذات منفعة للسوق، فالمضاربات لن تختفي لانها ضرورية، لكنها ستكون بحدود القانون واللائحة. اعتقد انه مع الوقت سيتعود الناس على التعامل مع قانون هيئة سوق المال، الناس يتفاعلون ويتفاءلون بالهيئة وقوانينها وقراراتها، وهذا ما اتوقع حصوله هنا في الكويت.

*اللائحة التنفيذية لقانون الهيئة اصبحت نافذة الآن، فهل لدى الهيئة الجهاز التنفيذي القادر على تطبيق ما جاء فيها؟
 اعتقد من الطبيعي الا يكون لدى الهيئة حاليا الجهاز التنفيذي القادر على تطبيق كل مواد القانون واللائحة، لكن مع الوقت وبالتدريج سيتم استكمال هذا الجهاز.

اعود لقياس الوضع مع بداية اطلاق هيئة سوق المال السعودية، لم يكن لديها الجهاز القادرعلى تنفيذ كل ما ورد بالقانون دفعة واحدة. الهيئة عليها ان تبدأ بالاهم ثم المهم، حتى تستكمل جهازها الاداري والتنفيذي، كما اعتقد ان مجرد وجود قانون ولوائح وعقوبات على المتجاوزين، يشكل رادعا ومانعا للممارسات غير السليمة من قبل الشركات والمتداولين في السوق، فللهيئة تقرير العقوبة متى ما اكتشفت تلك الممارسات.

*من يحارب الهيئة من وجهة نظرك؟
 يختلف تصنيف المحاربين للهيئة وقيامها، ومن يحاولون افشالها، فمنهم فئة تنطبق عليها مقولة «الانسان عدو ما جهل»، فأي قانون أو نطام جديد، عندما يجد القارئ له مبدئياً تشدداً وصعوبة في تطبيق مواده وكثرة الطلبات في الاجراءات، فإنه بلا شك سيأخذ موقفاً عدائياً تجاهه، وهنا يأتي دور الهيئة اعلامياً لتوضح لتلك الفئة نصوص مواد القانون واللائحة وتفسرها لهم. كذلك عليها أن تكون سريعة في اتخاذ قراراتها، وأن تكون تلك القرارات واضحة وحيادية دون تمييز بين الشركات، وأن تكون ردودها على الاستفسارات والملاحظات والاقتراحات الواردة اليها منطقية.

الفئة الثانية من محاربي الهيئة أتوقع أنها تتكون من البعض في جهات لها أعمال يتشابك بعضها مع الأعمال المنوطة بالهيئة حسب قانون انشائها ولائحتها التنفيذية كوزارة التجارة والبنك المركزي. لذلك قد يحاول هؤلاء تعطيل عمل الهيئة وتثبيط عزائم القائمين عليها.

أما الفئة الثالثة، فهي معروفة، وتشمل الشركات والجهات التي كانت تعمد الى ممارسات وتعاملات غير سليمة في السوق، يجرمها قانون الهيئة، لذلك فهي تعمل على محاربة الهيئة وقانونها ولائحتها التنفيذية تحت أي ذريعة.

*ما الطريقة المثلى لتمويل مشاريع خطة التنمية حسب ما تراه؟
 أعتقد أن لا مشكلة في تمويل مشاريع التنمية وشركاتها، فبالنهاية طبيعة المشروع هي التي تحكم طريقة تمويله. فمثلاً شركة للاسكان منخفض التكاليف قد لا يتناسب تمويلها مع شروط الاقراض التجاري عن طريق المصارف، في ظل العائد المنخفض المتوقع من هكذا مشروع على المديين القصير والمتوسط، فالشركة أمام أمرين اما رفع الأسعار على المستخدمين النهائيين لمنتجاتها من المساكن وهم المواطنون، وهذا الأمر مستبعد وغير مرغوب فيه، أو الحصول على تمويل مدعوم بسعر فائدة أقل مما يوفره القطاع المصرفي، مما يخفف من اعباء والتزامات الشركة ويزيد من عوائدها، وهو الاحتمال الأصح والأقرب للتطبيق. في المقابل، فإن كثيراً من المشاريع، وكمثال على ذلك مشاريع محطات توليد الكهرباء يمكن تمويلها عن طريق التمويل المصرفي. ما أقوله هنا هو يجب أن يكون السعي قدر الامكان لأن تلعب المصارف الدور الأكبر في تمويل الخطة ومشاريعها، لكن هناك حالات تتطلب تمويلاً مدعوماً من قبل الحكومة.

*ما أسباب تأخر اعتماد طريقة تمويل مشاريع الخطة لمدة 8 أشهر تقريباً؟
افترض أن خطة التنمية ليست واضحة بشكل يعطي انطباعاً عن الطريقة التي يمكن من خلالها تمويل كل مشروع فيها، فلا توجد دراسات جدوى واضحة للشركات المطلوب تأسيسها وفقا للخطة وحجم التمويل الذي تحتاجه كل منها. التكلفة الاجمالية لمشاريع الخطة، وكذلك المبلغ الاجمالي لكل مشروع قد يكونا معروفين، لكن تلك الارقام ليست مفصلة تفصيلا واضحا يمكن من خلاله تحديد طريقة تمويل كل مشروع على حدة. الامر الآخر الذي يمكن ان يكون قد أخر اقرار طريقة تمويل الخطة هو تشاور البنك المركزي مع المصارف المحلية لدراسة المشاريع التي يمكن ان تقوم البنوك بتمويلها، ومطالبات البنوك بضمانات حكومية تجاه تقديم هذا التمويل. اعتقد ان الفترة الطويلة التي مرت كانت فترة آراء، في ظل عدم وجود دراسة مسبقة لطريقة تمويل الخطة قبل اطلاقها.


تغيير نموذج العمل.. جذرياً

يقول العمر:‍ الآن وبعد ان اصبح التمويل المصرفي غير متوافر كما في السابق، فإننا في شركة مينا العقارية نعمل على اعادة النظر في استراتيجية عمل الشركة، لتكون جاهزة خلال السنة المالية المقبلة للانطلاق نحو مجالات جديدة وتحقيق الارباح، موضحا انه بعد ان كان تركيز عمل الشركة على التطوير العقاري، وتأسيس شركات عقارية ومن ثم ادراجها في الاسواق المالية، وهو ما نجحت فيه من خلال ادراج الشركة الخليجية المغاربية في سوق الكويت للاوراق المالية، الا ان الشركة لا ترى استجابة لهذا الامر من قبل المستثمرين في الوقت الحالي، لذلك ستركز «مينا» خلال الفترة المقبلة على التداول العقاري، اي شراء اراض وتطويرها تطويرا بسيطا ثم التخارج منها خلال 9 اشهر وبما لا يتعدى السنة، بعد ان كانت استراتيجيتنا السابقة تتضمن تطوير الاراضي لسنتين و3 سنوات. واضاف العمر: سنعمل كذلك على تقديم خدمات عقارية متنوعة، مستخدمين الخبرة التي لدى الشركة في السوق، مثل خدمات ادارة العقار والتأجير وادارة الاصول والمعدات وادارة التسويق العقاري، لا سيما ان الكويت مقبلة على طفرة عقارية وانشائية كبيرة بفضل خطة التنمية.


المحفظة العقارية تشتري بأسعار السوق الحالية

حول المحفظة العقارية المليارية التي أعلنت عنها الهيئة العامة للاستثمار، قال فؤاد العمر: لا شك أنها خطوة إيجابية يحتاجها السوق في الوقت الحالي، فالكثير من الشركات العقارية تمتلك أصولاً غير قادرة على التخارج منها، في حين أنها تحتاج إلى سيولة تستخدمها في سداد ديون أو تمويل مشاريع جديدة أو تم توقف العمل بها نتيجة عدم توافر السيولة، مضيفاً أن شراء المحفظة الجديدة لبعض تلك الأصول سيساهم في رفع معاناة تلك الشركات ودفع السوق بوجه عام إلى وضع أفضل، وهو ما جعل أسهم بعض الشركات العقارية في البورصة تتفاعل إيجاباً مع الخبر منذ إعلانه.

وأوضح العمر أن أولويات المحفظة تبدو واضحة في التركيز على قطاع العقار التجاري بصفته المتضرر الأكبر حالياً، ومن ثم العقار الاستثماري، مشدداً على ضرورة أن تضع المحفظة معايير واضحة لعملها، منها أن تشتري الأصل بالسعر العادل، أي بسعر السوق الحالي، من دون تكلفة إضافية على المال العام.

وأكد أن على بعض الشركات العقارية أن تضحي من أجل البقاء، فشراء المحفظة لبعض الأصول بأسعار تقل ربما عن تكلفتها على الشركات، وخصوصاً في قطاع العقار التجاري، نتيجة انخفاض الأسعار، يبقى ضرره محدوداً على تلك الشركات مقارنة بما ستحصل عليه من سيولة يمكن لها أن تعدل من خلالها أوضاعها وتفك الضغط الواقع عليها نتيجة الالتزامات المالية المترتبة عليها، وأن تحرر بعض المخصصات في ميزانياتها التي كونتها مقابل انخفاض أسعار تلك الأصول.

أمر آخر يدعو العمر القائمين على المحفظة إليه، وهو الشفافية، والحرص على عدم تعارض أهدافها مع مصالح المؤسسات المالية التي ستعهد إليها الهيئة العامة للاستثمار بإدارة عملية شراء الأصول، قائلاً إن من بين تلك المؤسسات من قد تكون مالكة لشركات عقارية، أو أن لها ديوناً عليها، وبالتالي فقد تسعى إلى التركيز على شراء أصول تلك الشركات أو شرائها بأسعار أعلى من غيرها على حساب المال العام.

وأضاف: يجب أن تكون هناك جهة رقابية مستقلة تدقق على عمليات الشراء التي تقوم بها المؤسسات المالية المكلفة من قبل الهيئة، لضمان أكبر قدر من الشفافية والمساواة في المعاملة بين الشركات العقارية كافة، مع المحافظة على المال العام، الذي سيكون على المديين المتوسط والبعيد رابحاً بالتأكيد من هكذا استثمار.


تحذير من التبذير

سألنا فؤاد العمر عن المبالغات في طلب زيادات وامتيازات وأثر ذلك عللى ميزانية الدولة فقال:
الناس ينظرون الى الموارد الكبيرة للدولة، وكيفية انفاقها يمينا وشمالا، لذلك فهم يطالبون من خلال السبل التي يرونها فعالة سواء عن طريق نواب مجلس الامة، او عبر التصريحات في الصحف، او النزول الى الشارع، للوصول الى مبتغاهم. هذا حق للمواطن، لكن في المقابل فإذا رأينا الصورة بشكلها الكامل، فإننا نجد ان الدولة عبر اقرار تلك الامتيازات والكوادر تنفق انفاقا قد تكون غير قادرة على الاستمرار فيه مستقبلا. فبعد 5 سنوات قد تتعثر في دفع التأمينات الاجتماعية او الرواتب للموظفين، وهناك تجربة سابقة في الخليج، عندما لم تستطع دولة خليجية دفع رواتب موظفيها لشهر او شهرين نتيجة توسعها في الرواتب والجهاز الوظيفي بالدولة.

الحكومة تخطئ خطأ كبيرا في السماح بالكوادر والامتيازات والتوسع فيها، وهذا الخطأ ستكون له تبعات كبيرة على الدولة وعلى المستفيدين من تلك الكوادر، فحتما سيأتي وقت لا تستطيع ان تصرف فيه الدولة على الامور الاساسية المسؤولة عنها كالتعليم والصحة وسائر المرافق، ولن تكون قادرة على الاستمرار حينها في صرف الكوادر، بل قد تضطر حينها الى تأخير الرواتب او خفضها، وهو ما لن يقبل به المواطنون، وحينها قد تتحول المطالبات الى اضطرابات اجتماعية غير مأمونة العواقب.

رد فعل الحكومة يجب ان يكون واضحا، بتحديد واعلان مبلغ معين في كل ميزانية مقابل الامتيازات والزيادات لموظفي الدولة تكون الدولة قادرة على صرفه على المدى الطويل ولا يمكن تعديه بأي شكل من الاشكال. كما ان على الدولة ان تقول للموظفين بأن تجاوز المبلغ المرصود لن يصب في مصلتحهم، لان الدولة قد لا تكون قادرة على الاستمرار في صرف تلك الامتيازات مستقبلا.


مينا العقارية

1- أصولنا واضحة وذات جودة عالية
2- ديوننا لا تتجاوز %15 من حقوق مساهمينا
3- نتريث في بعض المشاريع حيث هناك اضطرابات
4- جاهزون للعب دور عقاري متعلق بخطة التنمية