كيف تستفيد من الرهن العقاري؟

انهالت العديد من الأسئلة بعد إقرار أنظمة الرهن العقاري نتيجة التفسيرات العديدة والمتناقضة من قبل الكتاب والمراقبين في رؤيتهم للآثار المترتبة للرهن العقاري. فبينما يرى البعض أن المواطن هو أكبر الخاسرين، وأن أكبر المستفيدين البنوك وشركات التمويل العقاري، رأى البعض العكس. واختفت النظرة الشمولية والعميقة لهذه الأنظمة، وكيف ستفيد المواطن وهو المعني بهذه الأنظمة. وقد تلقيت العديد من الأسئلة لكثير من الأفراد الذين يتساءلون عن كيفية الاستفادة من الرهن العقاري. وهذه المقالة تحاول الإجابة عن ذلك السؤال بشكل مبسط.

يبدأ الفرد العادي في الدخول في ممارسة أنظمة الرهن العقاري عندما يبدأ بشراء مسكن عن طريق الاقتراض من شركات التمويل العقاري أو البنوك. حيث تبدأ الخطوة الأولى بتحديد المسكن المرغوب، ونفترض أنه منزل حديث البناء، وتم الاتفاق مع البائع على سعر مليون ريال، وتأتي الخطوة التالية بالبحث عن قيمة الشراء عن طريق شركات التمويل أو البنوك. وتختلف العروض من شركة إلى أخرى، لكن الإجراءات واحدة تقريبا، حيث ينظر إلى دخل المشتري وتاريخه الائتماني: هل عليه قروض سابقة؟ هل هناك تعثر سابق عن السداد؟ الوظيفة والخبرات المهنية، وهكذا. وعند قبول الفرد الائتماني يبدأ البنك بفحص المنزل والتأكد من نوعية البناء إذا كان مطابقا لمواصفات كود البناء السعودي، وتقدير وتثمين قيمة المنزل من شركتي تثمين على الأقل للحصول على السعر العادل للمنزل. وإذا اكتملت هذه الإجراءات، يطلب البنك مثلا 20 في المائة من قيمة المنزل أو أقل أو أكثر كدفعة مقدمة، وقد يكون بدون ذلك، حسب قدرة الشخص وإجراءات البنك التفاوضية. وإذا اتفق الطرفان على ذلك يقوم المشتري بإيداع 20 في المائة لحسابه في البنك، ويقوم البنك بإقراضه 800 ألف ريال، ثم يقوم البنك بعملية الشراء من البائع بمليون ريال، وإفراغ الصك باسم البنك لدى كتابة العدل. وفي ضوئه يقوم البنك بتوقيع اتفاقية إجارة للمشتري موعودة بالتمليك لمدة 25 سنة مثلا بمرابحة مثلا 3 في المائة سنويا، بحيث يقوم الفرد بسداد نحو 4666 ريالا شهريا، وتعادل 56 ألف ريال سنويا. وقد يصل قسط السداد إلى أقل أو أكثر من ذلك، حسب دخل الفرد وسعر المرابحة المتفق عليها. ويختلف الوضع قبل صدور أنظمة الرهن العقاري وبعد صدورها، فقبل صدور الأنظمة، فإن البنك لا يستطيع تحويل ملكية المنزل إلى اسمه مباشرة، بل عن طريق التحالف مع شركة عقارية، وثانيا أن مدة السداد قد لا تتجاوز 15 سنة، ما يرفع أسعار الإجارة بصورة قد لا يستطيع الكثير من الأفراد تحملها. أما بعد صدور أنظمة الرهن العقاري، فإن البنك يستطيع تحويل الملكية إليه مباشرة ما يخفض المخاطر بما فيها مخاطر التأمين، وهو ما يؤدي إلى خفض التكاليف مع قدرة البنك على الإقراض لسنوات قد تصل إلى 30 عاما، حسب سن العميل وقربه من سنوات التقاعد. ومن مميزات رهن العقار باسم البنك وتأجيره على المشتري مع الوعد بالتمليك هي أن أي تلفيات مستقبلية أو سوء تنفيذ في المنزل من تشققات وهبوط وخلافه سيتحملها المالك (البنك)، ويحق للعميل إعادة المنزل والخروج منه بالتراضي مع البنك أو عن طريق قاضي التنفيذ الذي سيبت فيها مباشرة. وفي حالة صلاحية المنزل، فإن الفرد مطالب بالسداد في حينه، وأن التعثر لمدة تصل إلى ثلاثة أشهر أو أكثر حسب اللائحة التنفيذية التي ننتظر صدورها من مؤسسة النقد، قد يجبر البنك للتوجه لقاضي التنفيذ بالإخلاء إلا في حالات معينة قد يكون فيها الفرد عاطلا أو عاجزا عن العمل ما يخفض دخله، وأعتقد أن اللوائح التنفيذية ستتطرق إلى ذلك بالتفصيل لحماية الأفراد وتحميل شركات التأمين مخاطر ذلك. ومن المتوقع أنه في حالة الوفاة، فإن المنزل يؤول إلى ورثة المتوفى مع الإعفاء عن سداد بقية المبلغ، الذي قد تتحمله شركات التأمين أيضا.

بهذه الصورة المبسطة لما يجنيه الفرد من فوائد جراء وجود الرهن العقاري نلحظ أنها تمنح الفرد إيجابيات عديدة أكثر مما هي للبنك، فالبنك يستطيع إقراض الأموال لديه لأنشطة أخرى إذا لم ير أن الرهن العقاري مفيد له. فالبنك لا يعتمد في نشاطه على الرهن العقاري، بل على أنشطة تمويلية متعددة، بينما الفرد لن يجد أمامه لتمويل منزله إلا شركات التمويل والبنوك، فالخيارات تضيق أمامه مع صعوبة الاقتراض من صندوق التنمية العقارية أو من الأهل والأصدقاء. إن الذين ينظرون خلاف ذلك، فإنهم ينظرون إلى نظام الرهن بالمقلوب. فبينما الأصل هو الوفاء بالسداد، فإن هؤلاء البعض ينظرون إلى أن التعثر هو الأصل. وهي نظرة تشاؤمية تجعل الاستفادة مما يتوافر لنا من خيرات مخيفة، بل معدومة.