حاكم رأس الخيمة يصدر قانوناً بشأن الاستملاك

أصدر صاحب السمو الشيخ سعود بن صقر القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم رأس الخيمة قانوناً بشأن الاستملاك وذلك بناء على موافقة المجلس التنفيذي للإمارة.

ويهدف القانون رقم 9 لسنة 2012 الذي يقع في 24 مادة إلى تنظيم استملاك العقار بمعناه الوارد في المادة 2 من القانون لأجل المصلحة العامة ضمن إجراءات وضوابط وشروط منصفة لأصحاب العقار.

ونصت المادة 3 من القانون على ألا يستملك أي عقار إلا لمشروع يحقق نفعاً عاماً ولقاء تعويض مناسب تقرره لجنة التعويضات المنصوص عليها في القانون، والتي تستند في قرارها لمعايير مهمة تضمنتها المادة 10 من القانون.

وألغت المادة 23 من القانون أية تشريعات سابقة تتعارض أحكامها مع أحكام هذا القانون، فيما نصت المادة 24 من القانون على أن يعمل به بعد شهر من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.

وعرف القانون لجنة التعويضات بأنها “لجنة تنشأ بموجب مرسوم يصدره الحاكم أو من ينوب عنه لتثمين العقار وتقدير التعويض المترتب على استملاكه”.

وجاء في المادة 4 أنه “على المستملك أن يخطر مالك العقار عزمه على استملاك العقار الموصوف في الإخطار وأن المشروع الذي سيجري الاستملاك من أجله هو للنفع العام، وفي حال تعذر العثور على عنوان مالك العقار يتم إخطاره بالنشر في إحدى الصحف اليومية المحلية أو بأية طريقة أخرى يرتأيها المستملك”.

والمستملك بحسب القانون هي الحكومة ودائرة البلدية والدوائر المعنية.

وبحسب المادة 5 “يقرر الحاكم بناء على تنسيب الحكومة أو البلدية أو الدائرة المعنية حسب مقتضى الحال إما استملاك العقار استملاكاً مطلقاً أو استملاك حق التصرف أو الانتفاع به لاستعماله لمدة محدودة أو فرض أي حق من حقوق الارتفاق عليه أو أي قيد على ممارسة أي من الحقوق المتفرعة عن ملكية العقار، ويتضمن القرار وصفا للعقار المستملك وأسماء مالكيه أو المتصرفين فيه أو واضعي اليد عليه وأصحاب الحقوق فيه وخلال الثلاثين من يوم التالي لصدور قرار الاستملاك”.

ويقدم المستملك طلباً إلى الحاكم مرفقاً بمخطط العقار المطلوب استملاكه مع قيمة تقديرية للتعويض المتوقع.

وجاء في المادة 6 أنه “بعد صدور قرار الاستملاك وخلال ثلاثين يوماً من اليوم التالي لصدوره يترتب على المستملك أن يقدم صورة عن القرار ومخطط الاستملاك إلى مدير دائرة الأراضي الذي يترتب عليه وضع إشارة على قيد العقار المستملك أو الجزء المستملك من العقار تتضمن أنه قد تقرر استملاكه وأن يمتنع عن إجراء أية معاملة عليه.

وإذا كان العقار المستملك غير مسجل فيترتب على المستملك أن يقدم إلى مدير دائرة الأراضي كشفا بأسماء واضعي اليد عليه ومحلات إقامتهم بالإضافة إلى قرار الاستملاك والمخطط الخاص به .

وعلى المستملك أن يجري كشفاً على العقار بواسطة لجنة التعويضات التي تتولى إثبات الحالة التي كان عليها العقار عند صدور قرار الاستملاك وتحديد قيمة التعويض المناسب عن العقار المستملك مراعية في ذلك أسس وطرق التقدير المنصوص عليها في المادة 10 من القانون.

وحددت المادة 7 مالك العقار، وجاء فيها أنه “يعتبر مالكاً للعقار من كان العقار مسجلاً باسمه في دائرة الأراضي بتاريخ قرار الاستملاك، وإذا كان العقار غير مسجل فيعتبر مالكاً له واضع اليد عليه بتاريخ قرار الاستملاك على أن يقدم بينة كافية تثبت هذا الوضع وذلك دون إجحاف بحق أي شخص يرغب في إقامة الدعوى فيما بعد مدعياً أنه صاحب الحق في التعويض المقرر”.

وتفصل المحكمة في الملكية في حال وجود خلاف بشأنها وتعذر حله إدارياً من قبل دائرة البلدية أو الجهة المستملكة.

وجاء في المادة 8 أنه “في حال وجود أشخاص ذوي حق في العقار بسبب أي حق من حقوق الانتفاع أو الإجارة أو الارتفاق فيترتب على مالك العقار أن يخبر المستملك خطياً بأسمائهم وبحقوقهم خلال 30 يوماً من اليوم التالي لتاريخ قرار الاستملاك، كما يجوز لصاحب الحق أن يقوم بذلك مباشرة خلال المهلة المذكورة”.

ويكون مالك العقار مسؤولاً عن دفع التعويض الذي يستحقه أي من أصحاب الحقوق المنصوص عليها إذا لم يقم بأخبار المستملك بأسمائهم وبحقوقهم تلك خلال المدة المنصوص عليها في هذه المادة ويقدر التعويض الذي يستحقونه وفقا لأحكام البند 3 من الفقرة أ من المادة 10 من هذا القانون.


المادة (9)

يترتب على المستملك بعد صدور قرار الاستملاك أن يطلب من المالك مراجعته خلال تسعين يوما من اليوم التالي لتاريخ قرار الاستملاك لإبلاغه قيمة التعويض الذي حددته لجنة التعويضات.


المادة (10)

أ - تراعى الأسس التالية في تقدير التعويض عن أي عقار يتم استملاكه بمقتضى هذا القانون:-

1 - أن يعتبر تعويضاً مناسباً عن العقار أو عن استعماله أو الانتفاع أو التصرف به الثمن أو بدل الإجارة الذي يمكن الحصول عليه لو بيع علنا في السوق أو جرى تأجيره من شخص راغب في الشراء أو الاستئجار في اليوم الذي صدر فيه قرار الاستملاك.

2 - أن يعتبر تعويضاً مناسباً عن الضرر الناجم من جراء إنشاء أي حق ارتفاق أو فرض قيد على ملكية العقار المبلغ الذي ينقص من سعر العقار بسبب إنشاء ذلك الحق أو فرض ذلك القيد.

3 - أن يعتبر التعويض العادل عن حق الإجارة أو الانتفاع الذي يملكه في العقار أي شخص آخر غير مالكه في حالة زوالهما كلياً مبلغاً يقتطع لمصلحة ذلك الشخص من التعويض المقدر لمالك العقار لا يزيد على 15% من ذلك التعويض إذا كان العقار مشغولاً لغايات تجارية أو صناعية وما لا يزيد على 5٪ إذا كان العقار مشغولاً لغايات أخرى، وإذا كان زوال المنفعة أو الإجارة جزئياً فيقتطع عنهما من التعويض بنسبة ما نقص منهما.

ب - تراعى اللجنة عند إجراء تقدير التعويض المنصوص عليه في الفقرة (أ) من هذه المادة ما يلي :-

1 - أن لا يتم التعويض عن أي تحسينات أو إضافات أجريت على العقار بعد صدور قرار الاستملاك.

2 - أن يؤخذ بعين الاعتبار ثمن العقارات المجاورة بتاريخ قرار الاستملاك مع مراعاة عمر العقار القائم.

3 - أن لا يؤثر في التقدير ارتفاع القيمة الذي نشأ عن الاستملاك.

ج - إذا رغب المالك في أخذ كل أو بعض ما هو ثابت وملحق بالعقار المستملك كأنقاض البناء والأشجار المقلوعة فتنزل قيمتها مستحقة القلع من التعويض الذي يستحقه المالك ويترتب عليه قلعها ونقلها من العقار المستملك خلال المدة التي يحددها المستملك وإلا تم قلعها ونقلها على نفقته إلى أي عقار آخر يعود للمالك أو أي مكان آخر يراه المستملك مناسباً وتنزل نفقات القلع والنقل من التعويض المستحق للمالك .


المادة (11)

يتم إعداد تقرير التعويض وفق النموذج المعتمد من دائرة البلدية معززاً بالوثائق والبيانات التي تم اعتمادها لإصدار التقرير على أن تشمل بصورة خاصة ما يلي :-

أ - التقرير المفصل الذي يبين أسلوب تحديد مقدار التعويض وبيان أسس التقدير وطريقته وفقا للمادة 10.

ب - المستندات المؤيدة للتقرير كسند الملكية ومخطط الأراضي ومخطط الموقع التنظيمي وصور العقار والمعلومات الإحصائية المتعلقة بموضوع التقدير وأية مستندات أخرى.


المادة (12)

1 - يقتطع من الأراضي غير المفرزة عند الإفراز نسبة تخطيط لمصلحة المالك تتراوح بين 34٪ و39٪ تبعاً لاستعمالات الأراضي وفي جميع الأحوال لا تخضع نسبة التخطيط المذكورة لأي تعويض أو مقابل.

2 - يخضع قرار لجنة التعويضات بشأن تثمين العقار وتقدير التعويض المترتب على استملاكه للطعن فيه امام اللجنة القضائية الخاصة بالفصل في المنازعات العقارية المنصوص عليها في المرسوم الاميري رقم 12 لسنة 2010 أو أية جهة أخرى تحل مكانها.


المادة (13)

يدفع المستملك التعويض عن كامل المساحة المستملكة دون اقتطاع أي جزء منها مجانا إذا شمل الاستملاك العقار بكامله أو بقيت اجزاء من المساحة فضلة غير صالحة للأعمار أو للانتفاع منها واعتبرت مشمولة بالاستملاك وفقا للأحكام والشروط المنصوص عليها في المادة (14) من هذا القانون.


المادة (14)

إذا أصبح الجزء المتبقي من العقار بعد الاستملاك غير صالح للأعمار أو غير صالح للانتفاع به يعتبر هذا الجزء مشمولا حكما بقرار الاستملاك إذا طلب مالكه التعويض عنه ويدفع تعويضه على هذا الأساس على انه يشترط في ذلك أن لايكون لمالك العقار عقارا آخر ملاصق يمكن ضم الجزء المتبقي إليه ليصبح العقاران معا صالحين للأعمار أو الانتفاع بهما.


المادة (15)

أ - يعتبر استملاكاً فتح أو توسيع أي طريق بموجب مخطط تنظيم أصلي أو تعديلي اقره الحاكم.

ب - ترسل نسخة عن مخطط التنظيم إلى مدير دائرة الأراضي ليضع إشارة على قيد تلك العقارات المستملكة وفقا لأحكام المادة (6) من هذا القانون.

ج - تطبق احكام هذا القانون على هذا الاستملاك من حيث الإجراءات وتقدير ودفع التعويض.


المادة (16)

دعاوى الفسخ والاسترداد وسائر الدعاوى العينية لا توقف الاستملاك وإجراءاته ولا تؤثر على نتائجه ويكون للمحكوم لهم في تلك الدعاوى الحق في التعويض المقرر.


المادة (17)

أ - مع مراعاة أحكام قانون الإجراءات المدنية المعمول به لا يجوز حجز بدل التعويض عن استملاك عقار أو حق لا يجوز حجزه قانوناً.

ب - إذا كان التعويض عن عقار محجوز أو عن عقار موضوع تأميناً للدين فيودع ما يعادل قيمة الحجز أو التأمين من التعويض في صندوق البلدية ولا يدفع لأية جهة أو لأي شخص إلا بموجب قرار قطعي صادر من مرجع قضائي أو إداري مختص.


المادة (18)

أ - بعد دفع التعويض المستحق لذوي الاستحقاق أو إيداعه لدى خزينة البلدية يسجل العقار باسم المستملك أو ينزل على المخططات حسب مقتضى الحال بأمر من مدير عام دائرة الأراضي.

ب - لا يسجل العقار الذي يستملك للطرق إلا إذا رأى الحاكم ضرورة لذلك.

ج - إذا تبين لمدير عام دائرة البلدية أو مدير ادارة التخطيط والمساحة أن حسابات مخطط الاستملاك أو التنظيم لم تكن صحيحة جاز له بعد استئذان الحاكم أن يطلب من المستملك دفع التعويض عن المساحات الزائدة وفق التقدير المقرر سابقا كما يكلف المالك برد ما قبضه زيادة عن استحقاقه في التعويض وإذا امتنع عن الدفع فتحصل الزيادة بموجب أمر يكون له قوة السند التنفيذي وتوقف جميع معاملاته لدى الدوائر المحلية برأس الخيمة لحين امتثاله للأمر.

د - لا يدفع التعويض للمالك ما لم يثبت دفعه عوائد التنظيم والرسوم والنفقات المستحقة للبلدية ودائرة الأراضي المتحققة على ذلك العقار المستملك وإذا لم يقدم المستفيد شهادة تثبت براءة ذمته من تلك الأموال والعوائد فيتم حسمها من أصل التعويض بعد التثبت من قيمة تلك العوائد خطيا من الدائرة المختصة.


المادة (19)

إذا كان هنالك أسباب تدعو لان يضع المستملك يده على العقار في الحال فيصدر الحاكم أو من ينوب عنه مع قرار الاستملاك أو بعده قرارا بحيازة العقار فورا دون التقيد بإجراءات الاستملاك المنصوص عليها في هذا القانون باستثناء الإجراءات المنصوص عليها في المادة (4) من هذا القانون ويكون هذا القرار نهائيا غير قابل للطعن أو وقف التنفيذ لدى أية جهة قضائية أو ادارية.


المادة (20)

عند استملاك عقار مملوك لقاصر أو محجور عليه أو فاقد الأهلية القانونية أو غائب أو كان العقار موقوفا فلا يجوز للأوصياء أو القوام أو النظار أو متولي الوقف تسلم التعويض الناتج عن العقار المستملك إلا بإذن خاص من المحكمة المختصة أو بأمر من الحاكم أو من ينوب عنه.


المادة (21)

أ - يجوز التخلي كلياً أو جزئياً عن استملاك أي عقار تم استملاكه بمقتضى هذا القانون ولا يبقى للمستملك أي حق في العقار بعد صدور القرار.

ب - يعتبر تخليا عن الاستملاك إذا جرى تعديل مخطط التنظيم من الجهة المعنية وأصبح العقار المستملك غير داخل في الطريق.


المادة (22)

تعتبر القرارات الصادرة عن أي لجنة تم تشكيلها قبل نفاذ أحكام هذا القانون ولم يتم تنفيذها كأنها صادرة وفقاً لأحكام هذا القانون.


المادة (23)

يلغي هذا القانون أي تشريعات تتعارض نصوصها مع أحكام هذا القانون.


المادة (24)

يعمل بهذا القانون بعد شهر من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.