البيدان: المحفظة العقارية المليارية أبرمت صفقات سرية

قال أمين سر اتحاد سماسرة العقار سعد البيدان ان المحفظة العقارية المليارية، التي أسستها الهيئة العامة للاستثمار، تعمل في السوق العقاري المحلي وفقا لسرية تامة تحيط بالصفقات التي تقوم بإبرامها، حيث قامت خلال الفترة الأخيرة بشراء عدد من الأبراج الإدارية والمجمعات التجارية في العاصمة وعدد من المناطق من دون الإعلان عنها، منوها إلى أنه في منطقة الفروانية فقط قامت بشراء أربعة مجمعات بقيمة إجمالية بلغت 22 مليون دينار، أحدها عقار قيمته 11 مليونا، كما تم في العاصمة شراء ما لا يقل عن 8 صفقات لأبراج إدارية لشركات متعثرة بقيم تتفاوت ما بين 5 و10 ملايين دينار للبرج.

وأعرب البيدان، في لقاء مع القبس، عن أسفه من ان شروط المحفظة فُصلت لتخليص بعض الشركات والأفراد المتعثرين دون غيرهم، وانها تعد تثمينا ولكن بحلة جديدة، مشيرا إلى أنها حتى الآن لم تساهم في تحريك السوق بالشكل الذي كان متوقعا منها، حيث تصل نسبة مساهمتها في تنشيط السوق إلى حد يتراوح ما بين %5 إلى %10، خصوصا أن المعروض في السوق من القطاع التجاري كبير جدا لدرجة أن هناك نحو 60 صفقة تجارية معروضة فقط في العاصمة، ما بين أراض فضاء وأبراج كاملة البناء وأبراج قيد التطوير لملاك متعثرين، بينما نجد ان الطلب على الشراء في العاصمة صفر.


انتقال المشكلة

ولفت البيدان إلى انه بدخول المحفظة العقارية في الشراء في سوق المكاتب الإدارية فإن المشكلة التي يعانيها هذا القطاع ستنتقل فقط من الملاك والشركات المتعثرة إلى المحفظة أي إلى الدولة، بمعنى أن المحفظة اشترت ديون الأبراج التي بنيت على دراسات جدوى اعتمدت على أحلام ووعود لم تتحقق، لاسيما انه في ظل كل هذا الكم من المساحات المعروضة فإنه لا توجد شركات تملأ تلك المساحات.

وأشار إلى التوسع في تنفيذ الأبراج التي منحت ارتفاعات ونسب بناء إضافية من دون التحقق من جدوى ذلك اقتصاديا، هذا بخلاف ما حصل عليه ملاك تلك الأبراج من تمويلات تفوق طاقتهم وقدرتهم على السداد، حيث ساهمت كل هذه الأمور في تفاقم الأزمة، وهو ما جعلها تستمر لتدخل في عامها الرابع، حيث بنيت الدراسات على تأجير المتر بأسعار تتراوح ما بين 15 و20 دينارا والآن أسعار التأجير تتراوح ما بين 5 و9 دنانير.
ونصح البيدان ملاك الأبراج التجارية بضرورة البحث عن مخارج لتلك الأزمة من خلال إعادة تقسيم الأدوار من الداخل، وتنويع الاستخدامات ما بين المكاتب وشقق التمليك والفنادق والشقق الفندقية، وكل ما يسمح به الترخيص من عيادات متخصصة ونواد صحية وغيرها، وذلك ما بدأت بالفعل بعض الشركات المالكة للأبراج بالاتجاه إليه خلال الفترة الأخيرة.


متوسط الأسعار

وتطرق البيدان إلى سعر المتر للأراضي التجارية في العاصمة، الذي فقد أكثر من %50 من قيمته خلال الأزمة بسبب قلة الطلب وتراجع نسب التأجير، وبات سعر المتر يتراوح ما بين 5 و8 آلاف دينار.

وقال ان السوق العقاري ومنذ إجازة الربيع يشهد ركودا ملحوظا بسبب غلاء أسعار العقارات الاستثمارية والسكنية التي يعتمد عليها التداول اليومي، حيث بات من يملك عقارا لا يرغب في بيعه خوفا من عدم وجود فرصة مناسبة للشراء، وباتت حركة زيادة الأسعار خيالية بسبب عدم وجود بديل استثماري أمام المستثمر، لاسيما المطور، فنجد أن سعر الأرض في المناطق الاستثمارية بات يصل إلى الملايين بما يعادل سعر البناية المطورة، خصوصا مع ندرة الأراضي المتوافرة الآن في المناطق الداخلية، مثل حولي والسالمية والجابرية والفروانية. وقد تراجعت حركة التطوير في تلك المناطق لأن معظمها تم تطويره بالفعل ولم يتبق إلا نسبة محدودة غير مطورة لا تتعدى %10 من الأراضي أو العقارات التي لا تزال «هدام». ولفت البيدان إلى أن بعض القسائم في تلك المناطق بات مقطوعا عن الكهرباء حيث لا توجد حمولة كافية في المنطقة، لذلك ترفض وزارة الكهرباء إمدادها بالتيار.

وبين أن العائد على الاستثمار في قطاع العقار الاستثماري يتراوح الآن ما بين 6 و%8 بهامش فرق بسيط على حسب اختلاف المنطقة. لذا بات المستثمر يتحول من الاستثمار في الودائع والبورصة إلى الاستثمار في العقار، ناهيك عن الربح الذي يحققه المضارب.

وقال البيدان ان مناطق الجهراء والمهبولة والفحيحيل والمنقف الاستثمارية لا تزال تشهد حركة تطوير، لكن لا بد من الدولة أن تخلق مناطق استثمارية جديدة بما يساهم في تهدئة الأسعار من ناحية وتخفيف حدة المرور في المناطق الاستثمارية.

وأعرب البيدان عن استيائه من تدخل البنوك في حركة التداول العقارية قائلا: نجد بنوكا تقوم بعملية التمويل والمضاربة والاستثمار بل والاحتكار لعقارات ولديها محافظ متخصصة لذلك، معتبرا أن تلك البنوك أحد الأسباب الرئيسية في رفع أسعار العقارات الاستثمارية، ناهيك عن كون منتجات الإيجارة التي يتم توفيرها للمستثمرين باتت تقدم تسهيلات بنسب تصل إلى ما بين 30 و%40 بمعنى انه من يملك 400 ألف دينار يستطيع شراء عقار بقيمة مليون دينار وهو ما ساهم في انتشار عمليات المضاربة، وساهم أيضا في زيادة الأسعار للعقارات الاستثمارية.


السكن الخاص

وعن قطاع السكن الخاص، قال البيدان ان الإفراج عن %1 فقط من الأراضي يساهم في حل الأزمة الإسكانية التي تمر بها البلاد، مشيرا إلى أن هناك مساحات شاسعة من الأراضي السكنية محتكرة من قبل عدد محدود من الأشخاص الذين يملكون قطعا بأكملها، فنجد أن 5 إلى 6 أشخاص يملكون مناطق في جنوب السرة وشرق القرين، في حين تنتشر عمليات المضاربة بالقسائم السكنية في المناطق الجديدة، معربا عن أسفه لعدم تحرك الدولة تجاه تلك المضاربات التي ساهمت بشكل كبير في ارتفاع أسعار السكن الخاص، حيث كان يفترض على الجهات التشريعية إصدار قوانين تمنع المضاربات بأراضي السكن الخاص أسوة بما هو معمول به في بعض دول مجلس التعاون الخليجي.

وقال انه على الحكومة أن تتدخل للقضاء على كافة التجاوزات التي تتم على صعيد قطاع العقار السكني والتي تساهم بشكل ملحوظ في ارتفاع أسعاره بشكل جنوني ومنها المضاربات التي ترفع من قيمة القسيمة بما قيمته 10 الاف دينار أسبوعيا، إلى جانب ظاهرة تحول المدن السكنية إلى استثمارية، فنجد أن الإيجار الشهري لأحد المنازل يصل إلى 6 الاف دينار، حيث أصبح السكن الخاص ينافس الاستثماري في العوائد، والسبب هو تساهل البلدية، فنجد أن مناطق سكنية حكومية يتم بناؤها على نظام الشقق.

وعن متوسط سعر المتر في السكن الخاص، قال البيدان انه يتراوح ما بين 900 و1100 دينار في المناطق الداخلية بينما يتراجع إلى ما بين 500 و600 دينار في مناطق شرق القرين، حيث باتت الأسعار جنونية، والمواطن بات عاجزا عن الشراء.


فساد بيع قسائم صناعية في الشويخ والري

قال البيدان ان أسعار القسائم الصناعية في مناطق الشويخ الصناعية والري وصلت إلى ملايين الدنانير على الرغم من أنها أراضي حق انتفاع وليست ملكا إنما تعد أكبر دليل على الفساد الإداري المتفشي في البلاد، خصوصا أنه تم تخصيصها كمصانع وكراجات ونجدها اليوم مولات ومحلات، حيث ساهم هذا الفساد في تدمير الصناعة من ناحية، في حين خسرت الدولة الملايين التي تتم عمليات التداول بها اليوم في السوق، والتي كان يفترض أن تدخل ميزانية الدولة أو يستفيد بها المستحقون الحقيقيون وليس المضاربين بالأراضي.

وطالب بضرورة تشديد الرقابة على تلك الأراضي، مشيدا بدور وزير التجارة الحالي في سحب الأراضي غير المستغلة، داعيا الى أن يطبق هذا التوجه ليس فقط على الأراضي في مناطق أمغرة كما هو حاصل وإنما يمتد إلى جميع المناطق الصناعية. كما ناشد البنوك بضرورة ألا تمنح عمليات شراء الأراضي حق الانتفاع تمويلا، خصوصا أن سعر المتر فاق الألف دينار.


مشاريع الـBOT السابقة شوهت مصداقية القطاع الخاص

ذكر سعد البيدان أن تحويل مشاريع الـBOT السابقة من تخصص إلى اخر، كان له بالغ الأثر السلبي على مصداقية المستثمر في التعامل مع أملاك الدولة، حيث بات الكل ينظر للمستثمر في أملاك الدولة على أنه «حرامي»، معربا عن أمله أن تساهم شروط القانون الجديد في ضبط الأخطاء السابقة مع عدم ظلم المستثمر أو الدولة وكذلك المواطن.