المصرف المركزي يصدر نظام الرهن العقاري: 80 % للمواطن و75% للوافد للمنزل دون 5 ملايين

بعد أكثر من عام على صدور تعميمه المقيد لقروض الرهن العقاري في السوق المحلية، الذي أحدث إرباكاً كبيراً بالنسبة للبنوك والعملاء على حد سواء، خرج المصرف المركزي أخيراً بنظام ينظم سوق الرهن العقاري بالدولة، ينطوي على صيغة مشددة على شروط الإقراض والضمان وتقييم قدرة العميل على السداد وغيرها من المتطلبات اللازمة للمحافظة على القطاعين العقاري والمصرفي بعيداً عن الأزمات أو الفقاعات التي قد تصيبهما في ظل ملامح الطفرة الاقتصادية الجديدة التي تعيشها الدولة .

يسمح النظام الجديد للمؤسسات المالية بإقراض المواطنين 80% من قيمة المنزل الأول إذا كانت قيمته دون 5 ملايين وللوافدين 75% وفق الشرط ذاته، كما يشدد النظام الجديد على ضرورة تأكد البنوك وقدرة المقترض على السداد في جميع الحالات أو المتغيرات التي قد تطرأ عليه أو على القرض خلال فترة السداد .

ويمنع النظام البنوك من إقراض العقارات على الخارطة أو قبل الإنشاء بأكثر من 50%، للمواطنين والوافدين على حد سواء، كما يركز على عمر العميل ودخله الثابت مقابل الإقراض، مستبعداً كافة الدخول غير المضمونة .

ويطالب المركزي عبر النظام الجديد بالشفافية الكاملة أمام العملاء حول الفائدة وشروط الإقراض والسداد، كما يطالبهم بالحساب الدقيق والسياسة المستقلة لقروض الرهن العقاري مصادق عليها من مجلس إدارة المؤسسة .

يسعى المصرف المركزي إلى تطوير وتنظيم سوق قروض الرهن العقاري في دولة الإمارات على نحو سليم، وضبطه بأنظمة ملائمة ومتطورة .

ومن خلال إصداره لهذا النظام، يود المصرف المركزي التحقق من أن البنوك وشركات التمويل، والمؤسسات المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري لمواطني الدولة، ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي والأجانب، تقوم بذلك وفقاً لأفضل الممارسات .

كما يسعى المركزي إلى التحقق من أن لدى المؤسسات المالية منظومة معتمدة من معايير الأعمال الفعّالة، وأطر الضبط، التي تحكم منح قروض الرهن العقاري .

ويفرق هذا النظام بين القروض الممنوحة للمالكين شاغلي العقار السكني، والمستثمرين في مجال السكن العقاري، إذ إن سمات المخاطر ومتطلبات الحيطة والحذر تختلف اختلافاً واضحاً بالنسبة لكل فئة من هاتين الفئتين .


وتالياً مواد النظام:

الهدف

الهدف من هذا النظام هو وضع حد أدنى مقبول لمعايير ضمانات الرهن العقاري، وذلك لغرض:

1- حماية القطاع المالي .

2- تعزيز حماية المستهلك .

3- تعزيز الاستقرار المالي .

ويتم إصدار هذا النظام عملاً بالصلاحيات الممنوحة للمصرف المركزي تحت أحكام المواد (5) و(18) و(94) و(96) من القانون الاتحادي رقم 10 لسنة 1980 في شأن المصرف المركزي، والنظام النقدي وتنظيم المهنة المصرفية .

التطبيق

ينطبق هذا النظام على:

1- البنوك

2- شركات التمويل

3- المؤسسات المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري

ولأغراض هذا النظام، فإن البنوك وشركات التمويل والمؤسسات المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري، يشار إليها بصورة جماعية، بعبارة “موفري قروض الرهن العقاري” .

ويضع هذا النظام حداً أدنى من المعايير، ويشجع موفري قروض الرهن العقاري على تطبيق معايير أعلى لضمان حماية السلامة المالية لأعمالهم، ولا ينطوي هذا النظام على ما يمنع موفري قروض الرهن العقاري من اعتماد سقوف أكثر محافظة فيما يتعلق بضمانات قروض الرهن العقاري، حيثما ارتأت ذلك ملائماً .


المادة (1): تعريفات:

1- قروض الرهن العقاري: هو القرض الذي يكون مضموناً بعقار سكني ويمنح لغرض إنشاء، أو شراء، أو تجديد منزل ليشغله المالك، أو ليستثمره . كما يشمل القرض الممنوح لشراء أو تطوير أرض لنفس الغرض .

2- الضمان: العقار الذي يتم رهنه كضمان للقرض العقاري السكني .

3- إدارة الضمان: كافة المهام والعمليات التي تدخل ضمن عملية رهن العقار المقدم كضمان، مثل التقييم، ومكونات الضمان، وتأكيد وجوده القانوني، وقابليته للتنفيذ .

4- نسبة عبء الدين: نسبة عبء الدين إلى الدخل .

5- الدفعة المقدمة: المبلغ الذي يدفعه المشتري مقدماً لتغطية جزء من سعر الشراء، والذي يخفض قيمة القرض مقابل العقار .

6- حقوق الملكية: الفرق بين القيمة المقدرة للعقار وإجمالي الحقوق المحتفظ بها عليه .

7- نسبة القرض إلى القيمة: نسبة المبلغ القائم من القرض إلى القيمة المقدرة للعقار السكني .

8- تقييم العقار: التقييم الشامل لخصائص العقار، بما في ذلك تحديد قيمة الضمان .

9- موفرو قروض الرهن العقاري: كافة البنوك وشركات التمويل والمؤسسات المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري .

10- المدة: المدة الزمنية الابتدائية لقرض الرهن العقاري .


المادة (2): متطلبات إدارة المخاطر

1- سياسة الإقراض

يجب أن تتوفر لدى كافة موفري قروض الرهن العقاري سياسة إقراض منفصلة لقرض الرهن العقاري، يكون مصادقاً عليها من مجلس إدارة المؤسسة المعنية .

ويجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يضعوا سقفاً لهذا النوع من الإقراض، محتسباً على أساس (أ) الانكشاف على الإقراض العقاري (ب) إجمالي محفظة القروض .

كما يجب أن تميز سياسة الإقراض الخاصة بقروض الرهن العقاري بين التمويل الممنوح للمالك الذي سيشغل العقار السكني، والتمويل الممنوح للمستثمرين، وتأخذ في الاعتبار المخاطر المختلفة ذات الصلة .

ويجب أن تتضمن سياسة الإقراض، ضمن أمور أخرى متطلبات مفصلة في ما يتعلق بالتحقق من الدخل، وتقييم قدرة المقترض على السداد، والحد الأقصى المسموح به لنسبة القرض إلى القيمة، ومدة القرض بالنسبة لكل نوع من أنواع القروض، وإجراءات إدارة الضمان المتبعة عند أخذ الضمانات مقابل القرض، وتطبيق إطار لإدارة المخاطر في هذا المجال من مجالات الأعمال .

ويتعين أن تتوفر لدى موفري قروض الرهن العقاري إجراءات وعمليات فعّالة لمراقبة الجداول الزمنية للإكمال في حالة تمويل العقارات التي تكون قيد الإنشاء . ويجب في الحالات التي يتم فيها توفير التمويل على أساس مرحلي، كجزء من اتفاقية التمويل، أن يقوم موفر قرض الرهن العقاري باستخدام الجزء من مساهمة المقترض في قيمة البناء أولاً للدفع للمطور/المقاول، قبل أن يقدم موفر قروض الرهن العقاري أي أموال من مبلغ القرض .

كما يجب أن تكون الدفعات التي تسدد إلى المطور/المقاول قائمة على أساس بلوغ مراحل إنجاز محددة، يتعين التثبت منها ميدانياً، إما بواسطة موفر قروض الرهن العقاري، أو بواسطة وكيل مهني مؤهل يكون مستقلاً عن المقترض والمقاول/ المطور .

ويجب مراجعة سياسات الإقراض والتوقيع عليها بواسطة مجلس إدارة موفر الرهن العقاري، على أساس سنوي، على الأقل، وتحديثها أو تعديلها كيفما ووقتما يكون ملائماً .

2- تثبت فعّال من الدخل والمعلومات المالية الأخرى

أحد المدخلات الرئيسية التي تحتاجها الإدارة الفعّالة لعملية منح قروض الرهن العقاري، هو التثبت المناسب من قدرة المقترض على خدمة الدين . عليه، يجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يعتمدوا إجراءات وآليات سليمة لضمان التحقق الفعال والدقيق من الدخل، والمعلومات المالية الأخرى التي سيعتمد عليها المقرض في تحديد قدرة المقترض على السداد .

ويجب تصميم توثيق القرض بحيث يتيح إمكانية جمع بيانات تاريخية عن كامل الدخل والالتزامات لكل طالب قرض . ويجب الاحتفاظ في الملفات بسجل مفصل للخطوات التي تم اتباعها للتحقق من الدخل، بجانب الأدلة المستندية التي تدعم القرار (متضمنة التوقيع الرسمي بواسطة سلطة المصادقة الملائمة)، كما يجب جعلها متاحة للفحص بواسطة مفتشي المصرف المركزي إذا تطلب الأمر .

3- تغطية معقولة لخدمة الدين

تتطلب عملية توفير قروض الرهن العقاري المتبصر تقييماً دقيقاً لقدرة المقترض على سداد القرض . ويعد ذلك عاملاً مهماً في سياق:

أ- الحد من حالات التخلف عن السداد وتعرض موفر القرض العقاري للخسائر .

ب- الحد من إمكانية تعرض العميل لفرط المديونية .

ج- الحفاظ على الاستقرار في النظام المالي .

ويجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يؤسسوا عمليات وإجراءات ملائمة لتقييم قدرة المقترض على سداد القرض، ومراجعة تلك العمليات بانتظام، والاحتفاظ بسجل محدّث لها .

كما يجب على المقترضين، عند إجرائهم لذلك التقييم، أن يأخذوا في الاعتبار كافة العوامل التي يمكن أن تؤثر في قدرة المقترض على سداد القرض، بما في ذلك على سبيل المثال، التزامات خدمة الديون الأخرى (بما في ذلك ديون بطاقات الائتمان)، والأمن الوظيفي، ونفقات “أسلوب الحياة” الخاصة بالفرد . كما يجب الحرص، عند التقييم، على عدم إدراج أي دخل سوى الدخل الموثوق الثابت . ويجب تطبيق خصم مناسب على المكافآت المالية والمداخيل الأخرى غير المعتمدة كقاعدة، أو المؤقتة، أو استبعادها كلياً من تقييم السداد إذا لم تكن مضمونة .

يجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يطوروا صيغاً معيارية ثابتة لاحتساب نسبة عبء الدين، تمكن المقرضين من اكتساب فهم كامل لقدرات المقترض المالية، كي يتمكنوا من اتخاذ قرار مدروس بشأن قدرة المقترض على خدمة الدين الجديد . ويجب أن يتضمن تقييم نسبة عبء الدين مبلغاً معقولاً يتم احتسابه لتغطية النفقات الأسرية العادية، إضافة إلى الالتزامات الأخرى .

وفي حال امتداد القرض إلى ما بعد سن التقاعد، يجب على المقرضين عند إجراء التقييم أن يأخذوا في الاعتبار مدى كفاية دخل التقاعد لسداد القرض .

كما يجب الأخذ في الاعتبار موضوع أسعار الفائدة السائدة، ولهذا الغرض يجب إجراء اختبار الجهد لتحديد ما إذا كان بإمكان المقترض الاستمرار في سداد القرض إذا ما ارتفعت أسعار الفائدة .

في حالة قروض الرهن العقاري التي تبدأ بفترة سماح لسداد المبلغ الأصلي للقرض وتسدد الفائدة عليه في البداية لا غير، يجب على المقرضين إجراء تقييم سليم لقدرة المقترض على دفع المبلغ الأصلي والفوائد عند نهاية الفترة .

يجب أن لا يبنى تقييم قدرة المقترض على السداد على توقعات بارتفاعات مستقبلية في أسعار العقارات، أو حدوث زيادة متوقعة في قدرة المقترض على الكسب .

4 - صيغة ملائمة لنسبة القرض إلى القيمة

إن أخذ الضمانات هو عنصر هام في عملية اتخاذ قرارات منح القروض . وبناء عليه، يتوقع المصرف المركزي أن يتبنى موفرو قروض الرهن العقاري نسب قرض إلى القيمة ملائمة ومتبصرة، عند منح القروض .

ويجب على المقرضين التحقق من أن كافة القروض الممنوحة تخضع لنسبة قرض إلى القيمة ملائمة، تأخذ في الاعتبار عوامل المخاطر الجارية، والكامنة، والناشئة، التي يمكن أن تؤثر على قيمة الضمان أو على قدرة المقترض على تحقيقها . ويجب تطبيق خصم مناسب على قيمة الضمان لأخذ عوامل المخاطر المذكورة في الاعتبار .

ويجب أن تأتي الدفعة المقدمة المطلوبة من المقترض من مصادره الخاصة وليس من مصادر اقتراض أخرى، (بما في ذلك القروض الشخصية أو بطاقات الائتمان” . ويتوقع المصرف المركزي أن تكون سياسات الإقراض المتبعة لدى موفري قروض الرهن العقاري صريحة بهذا الشأن، كي تتحقق من أن لدى المقترض مستوى ملائماً من المصلحة المالية في الضمان .

كما تجدر الإشارة إلى أن نسب القرض إلى القيمة المنصوص عليها في هذا النظام هي الحد الأقصى المسموح به . إذ إن موفري قروض الرهن العقاري هم المسؤولون في نهاية الأمر عن التحقق من بقاء مؤسساتهم في وضع مالي سليم . وبناء عليه يتوجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يتبنوا نسب قرض إلى القيمة محافظة، في الحالات التي ترتفع فيها المخاطر في سوق الإقراض أو في شرائح من سوق الإقراض .

يجب أن لا تكون قرارات الإقراض قائمة فقط على الضمان المتاح، ومن المهم أن لا يعتمد المقرضون على نسبة القرض إلى القيمة كبديل لتقييم القدرة على السداد . يجب على موفري قروض الرهن العقاري التحقق من توفر عمليات وإجراءات ملائمة لديهم لاحتواء هذه المخاطرة .

5- إدارة فعالة للضمان

يتعين على موفري قروض الرهن العقاري التحقق من أن لديهم عمليات وإجراءات ملائمة لإدارة المخاطر الداخلية وإدارة الضمان، يكون من شأنها أن تؤكد أن تقييمات العقارات واقعية ومدعمة بالأدلة والبراهين . ويجب أن لا تعكس تقارير تقييم العقارات أي توقعات مستقبلية بارتفاع أسعار المساكن .

يجب قبل الدخول في أي التزام لا رجعة فيه بمنح القرض، أن يتم إجراء تقييم ميداني مستقل للعقار بواسطة طرف ثالث متخصص، يكون مؤهلاً تأهيلاً مناسباً، ومستقلاً عن المقترض، والبائع، والمطور/ المقاول، وعن عملية اتخاذ قرار القرض .

ويجب أن تتوفر لدى كل بنك وشركة تمويل، قائمة بأسماء مقيمين مستقلين، يتم إعدادها بناء على معايير تقييم واضحة، ويصادق عليها مجلس الإدارة .

يجب أن تكون كافة صكوك الملكية القانونية خالية من أي حقوق للغير، ولا تحتوي أي معوقات تحول دون تسجيل الحقوق في الضمان . وفي حالة أراضي المنحة الممنوحة لمواطني الدولة، يجب تقديم تأكيد بالمنحة من الديوان أو برنامج الإسكان ذي الصلة، إضافة إلى تأكيد من دائرة الأراضي .

6- إجراءات الحيطة والحذر

لكي يتسنى تقليل وحصر المخاطر الناشئة عن أعمال الإقراض العقاري، يجب أن تتوفر لدى موفري قروض الرهن العقاري برامج واضحة مكتوبة لإجراءات الحيطة والحذر (القانونية وغيرها) التي يتعين اتباعها خلال كافة مراحل عملية تقديم طلبات القروض، بهدف التحقق من أن سياسات الإقراض يتم تطبيقها على نحو صحيح . كما يجب أن تتوفر إجراءات للتحقق من أن كافة الشروط والأحكام الملحقة بالقرض قد تم استيفاؤها قبل سحب القرض .


المادة (3): نسب مهمة

1- نسبة عبء الدين

الحد الأقصى المسموح به لنسبة عبء الدين منصوص عليه في “نظام القروض المصرفية والخدمات الأخرى المقدمة للعملاء الأفراد”، وهي 50% من الراتب الإجمالي وأي دخل من مصدر معروف ومحدد، في أي وقت من الأوقات . غير أن من المهم أن تحرص المؤسسات المالية، عند تقييمها لقدرة المقترض على السداد، على عدم تطبيق نسبة عبء الدين بصورة تلقائية، والأخذ في الاعتبار الظروف المحددة للمقترض، وانكشافه للمؤسسة .

وللتوصل إلى نسبة عبء الدين، يطلب من موفري قروض الرهن العقاري أن يجروا اختبار جهد للقرض عند (2 إلى 4) نقاط مئوية فوق سعر الفائدة السائد حالياً على القرض، بناء على المستوى الذي تكون عليه أسعار الفائدة في الدورة . وفي الحالات التي ينطبق فيها سعر فائدة لنقطة البداية، يجب أن يتم إجراء اختبار الجهد على أساس سعر الفائدة الذي سينطبق عن التوقف عن استخدام سعر نقطة البداية .

وفي حال ما إذا كان العقار لأغراض استثمارية، يجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يخصموا ما يعادل دخل إيجار لمدة شهرين على الأقل عند احتساب نسبة عبء الدين، وذلك للأخذ في الاعتبار الفترات التي يكون فيها العقار غير مؤجر .

كما يجب على موفري قروض الرهن العقاري، في حال امتداد الجدول الزمني لإعادة سداد القروض إلى ما بعد العمر المتوقع للتقاعد، أن يتحققوا من إمكانية استمرار خدمة الرصيد الذي يكون قائماً عندئذ، بنسبة عبء دين تعادل 50% من الدخل الذي يحصل عليه المقترض بعد التقاعد .

2- نسبة القرض إلى القيمة

يكون الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة على النحو التالي:

أ- مواطنو دولة الإمارات العربية المتحدة


* المنزل الأول/المالك الساكن

يكون كل مقترض مستحقاً لعقار واحد فقط تحت هذه الفئة .

أ- إذا كانت قيمة العقار 5 ملايين درهم أو أقل - حد أقصى 80% من قيمة العقار .

ب- إذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم - حد أقصى 70% من قيمة العقار .


* المنزل الثاني والمنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية

65% من قيمة العقار، بغض النظر عن القيمة .

ب- غير المواطنين (الوافدين)


* المنزل الأول/ المالك الساكن

يكون كل مقترض مستحقاً لعقار واحد فقط تحت هذه الفئة .

أ- إذا كانت قيمة العقار أقل من 5 ملايين درهم - حد أقصى 75% من قيمة العقار .

ب- إذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم - حد أقصى 65% من قيمة العقار .

المنزل الثاني والمنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية

60% من قيمة العقار، بغض النظر عن القيمة .

ج- جميع الفئات العقارات التي تشترى قبل الإنشاء (off-plans)

نظراً لطول المدة التي تستغرقها عملية التطوير العقاري، ومستويات المخاطر العالية التي تواجه إكمال الإنشاء، يكون الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة في حالة رهن العقارات التي يتم شراؤها قبل الإنشاء 50%، بغض النظر عن الغرض، أو القيمة، أو المشتري .

3- المدة القصوى للقرض

تكون المدة القصوى لقرض الرهن العقاري 25 سنة .

ويكون الحد الأقصى لعمر المقترض عند وقت سداد الدفعة الأخيرة 70 سنة بالنسبة للمواطنين و65 سنة بالنسبة لغير المواطنين (أو 70 سنة إذا كان المقترض يعمل لمصلحة نفسه) .

4- الحد الأقصى لمبلغ التمويل

بموجب أحكام المادة 3-،1 يجب أن لا يتجاوز الحد الأقصى لنسبة عبء الدين 50% .

وإضافة لذلك، يكون الحد الأقصى لمبلغ التمويل على النحو التالي:

* بالنسبة للمواطنين: الدخل السنوي الإجمالي ل 8 سنوات .

* بالنسبة لغير المواطنين: الدخل السنوي الإجمالي ل 7 سنوات .

5- مصدر السداد ومدته الزمنية الفاصلة

يجب أن يتم السداد من الراتب، أو من دخل أعمال يمكن التحقق منه، أو دخل إيجار . ولا يسمح باستخدام “مستحقات نهاية الخدمة” .

كما يجب أن يكون سداد المبلغ الأصلي للقرض والفوائد قائماً على أساس الرصيد المتناقص (عدا في حالة قروض الرهن العقاري التي تمنح بفترة سماح لسداد المبلغ الأصلي - تعامل كما هو مذكور في 6 أدناه) .

ويجب أن يتم سداد القرض بفترات زمنية فاصلة لا تقل عن ربع سنوية . ويتوقع المصرف المركزي أن تكون الاستثناءات عن هذه السياسة في الحد الأدنى .

6- فترة سداد الفائدة فقط

يجب أن لا تطبق قروض الرهن العقاري مع فترة سماح لسداد المبلغ الأصلي للقرض إلا على القروض الاستثمارية . ويجب أن لا تسمح هذه القروض بفترة سماح لسداد المبلغ الأصلي تزيد على 5 سنوات من تاريخ السحب الأول للقرض .

7- الضمان المقبول

يجب الحصول على رهن من الدرجة الأولى باسم موفر قرض الرهن العقاري، على كافة العقارات الممولة .

وفي الحالات التي يكون فيها العقار ممولاً تحت أي من الخطط الإسكانية الحكومية المختلفة، ولا يكون ممكناً من ثم الحصول على رهن من الدرجة الأولى، يجب أن تكون لدى موفري قروض الرهن العقاري طرق أخرى معتمدة لحماية ضمانات القرض، بما في ذلك الحصول على رهن من الدرجة الثانية على العقار، حيثما يكون ذلك ممكناً .


المادة (4): الإفصاح والشفافية

يجب على المقرضين تزويد المقترض بمعلومات كافية وشفافة، بما في ذلك التكاليف والمخاطر المصاحبة للقرض، كي يتمكن المقترض من إجراء تقييم مدروس لمدى ملاءمة القرض لاحتياجاته وظروفه المالية .

كما يجب أن تتوفر الشفافية في إعداد ونشر كافة الرسوم، والخصومات وأسعار الفائدة (أو الربح) بما في ذلك منهجية احتساب الفائدة/ الربح .

ويجب أن تتضمن وثائق القرض، من بين أمور أخرى، تفاصيل العقار أو المشروع التطويري، ومساهمة المقترض، ومبلغ القرض، ومدة السداد، والأقساط الدورية، وسعر الفائدة/ الربح، ومتطلبات التأمين، وصيغة ومنهجية الصرف، والنقاط المرحلية المطلوب بلوغها لأغراض الدفعات المرحلية في حالة العقارات تحت الإنشاء وسياسة واضحة بشأن الدفعات المقدمة . ويجب أن تكون الرسوم في جدول منفصل يرفق باتفاقية القرض ويحتوي على كافة الرسوم والخصومات .

يجب تزويد المقترضين بمعلومات توضح التكلفة الكلية للقرض من خلال مدته بكاملها . ويجب أن يوقع المقترض على كل صفحة من وثيقة القرض، كما يجب أن يمنح نسخة موقعة بواسطة موفر قروض الرهن العقاري والمقترض .

يكون الحد الأقصى لإجمالي الرسوم المفروضة على إعادة التمويل لدى بنك آخر، أو على السداد المبكر، معادلاً للتكلفة الفعلية التي يتكبدها المقرض (لكسر قرض محدد المدة) و/أو الرسوم والخصومات المنصوص عليها في النظام رقم 29 / 2011 . ويجب أن لا تكون هنالك أي عوائق تحول دون قيام المقترضين بإعادة التمويل لدى مؤسسات أخرى .

ويجب على المؤسسات المالية أن تستوفي متطلبات الشفافية والإفصاح بالنسبة للإقراض العقاري، بناء على أحكام النظام رقم 29 / 2011 .

ولا يجوز لموفري قروض الرهن العقاري أن يغيروا أو يعدلوا في شروط وأحكام القرض أو التسهيلات خلال مدة القرض أو التسهيلات، ما لم يوافق المقترض، خطياً، على ذلك . وفي حال تغير أسعار الفائدة، في حالة القروض الممنوحة على أساس سعر الفائدة المتغير، أو العمولات، أو الرسوم، يجب أن يتم إخطار العملاء قبل شهرين على الأقل من تطبيق تلك التغييرات .


المادة (5): برامج الإسكان

يرغب المصرف المركزي في دعم البرامج الإسكانية المحددة التي تم إنشاؤها كخدمة مجتمعية تستهدف تحسين أوضاع المجتمعات والأفراد .

وسوف يتواصل المصرف المركزي مع هذه البرامج بصورة مباشرة وسيسعى للاتفاق معها حول تطبيق معاملة رقابية أكثر تفضلية، عندما تكون القروض مضمونة بواسطة الحكومة .

يتم رفع نسبة عبء الدين المسموح بها إلى 60% في الحالات التي يكون فيها القرض الممنوح للمواطن لبناء أو شراء عقار “لأغراض سكن المالك” تحت خطة إسكانية محلية مغطى بضمان .

يمكن أن تتم زيادة الحد الأقصى المسموح به لنسبة القرض إلى القيمة لتصبح 85% في الحالات التي تكون فيها قيمة العقار 5 ملايين درهم أو أقل .

المادة (6): التمويل المتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية

يقوم بعض موفري قروض الرهن العقاري بتوفير تمويل الرهن على نحو متوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية .

وبينما من المعلوم أن للتمويل الإسلامي سمات خاصة، إلا أن المؤسسة التي تقدم خدمات مالية إسلامية معرضة، بصورة عامة، لنفس أنواع المخاطر التي يتعرض لها أي موفر تقليدي لقروض الرهن العقاري .

وبجانب التقيد بالمتطلبات المحددة التي يتم وضعها بواسطة لجان الفتوى الشرعية فيما يتعلق بكل شكل من أشكال التمويل على حدة، يجب أيضاً التقيد بالمتطلبات المنصوص عليها في هذا النظام عند منح قروض الرهن العقاري تحت مبادئ الشريعة الإسلامية .


المادة (7): رفع التقارير

تكون متطلبات رفع التقارير على النحو المبين في نظام المصرف المركزي (أون لاين) لرفع القوائم الرقابية الدورية .


المادة (8): المراقبة والإشراف

سيقوم المصرف المركزي بمراقبة تطبيق هذا النظام والإشراف عليه، واتخاذ الإجراءات الرقابية الملائمة حيثما تقع مخالفات له .

وفي تطبيقه لهذا النظام، يتوقع المصرف المركزي أن يطبق موفرو قروض الرهن العقاري مبدأ “المضمون قبل الشكل” عند اتخاذهم قرارات الإقراض، وأن تتوفر لديهم سياسات وإجراءات معتمدة للتحقق من عدم الالتفاف على متطلبات هذا النظام . وسيبقى المصرف المركزي متيقظاً للخطط والأدوات التي قد يعمد بعض موفري قروض الرهن العقاري لاستحداثها بهدف الالتفاف على هذا النظام، وسيتخذ الإجراءات الملائمة حسبما يكون ضرورياً .

ويحتفظ المصرف المركزي بالحق في تعديل أي من “النسب المهمة” الواردة في هذا النظام، سواء كان ذلك على أساس شامل أو بالنسبة لموفر قروض رهن عقاري بعينه، حسبما يراه ملائماً .


المادة (9): تفسير النظام

تكون وحدة تطوير القوانين والأنظمة بالمصرف المركزي هي المرجع لتفسير أحكام هذا النظام .


المادة (10): إلغاء الإشعارات السابقة

يعتبر الإشعار رقم 3871 / 2012 ملغى اعتباراً من تاريخ دخول هذا النظام حيز التنفيذ .


المادة (11): النشر والتطبيق

ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية باللغتين العربية والإنجليزية، ويصبح ساري المفعول بعد شهر واحد من تاريخ النشر .

خليفة محمد الكندي

رئيس مجلس الإدارة

مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي