ستاندر آند بورز تتوقع ارتفاع أسعار العقارات في دبي بنسبة تتراوح بين 5 و7% في 2024

مدينة دبي

توقعت وكالة ستاندرد آند بورز للتصنيفات الائتمانية إس آند بي، أن ترتفع أسعار العقارات في دبي بنسبة تتراوح بين 15%- 18% في عام 2023، وبنسبة تتراوح بين 5% و7% في عام 2024 مع تباطؤ سوق دبي تدريجياً.

وأشارت الوكالة إلى أن أسعار الفلل تجاوزت مستويات الذروة السابقة، لكن أسعار الشقق أقل بنسبة تتراوح بين 10% و20% عن الذروة السابقة بسبب الفائض التاريخي في العرض.

وذكرت الوكالة أن شركات التطوير العقاري الراسخة في دبي مستعدة لاستيعاب تقلبات الدورة الاقتصادية.

وفيما يلي أبرز البيانات الواردة في تقرير الوكالة حول قطاع العقارات في الإمارة:

- من المرجح أن يتباطأ قطاع العقارات في الأشهر 12-18 القادمة، بعد أن سجل هذا العام عاماً آخر من الأداء القوي.

- توقعت الوكالة أن تتباطأ مبيعات العقارات على المخطط أيضاً إلى مستوى يبقى ضمن النطاق الصحي.

- حقق المطورون المصنفون في دبي ثلاث سنوات من النمو القوي في المبيعات على المخطط، حيث سجل النصف الأول من عام 2023 حجم مبيعات على المخطط بلغ 64% من المبيعات التي سجلت في عام 2022.

- سيعمل المطورون على تكييف عروضهم حسب الطلب، ومن المرجح أن يستمروا في إطلاق عقارات مميزة - بما في ذلك المساكن ذات العلامات التجارية - التي من المتوقع أن يكون الطلب عليها من الأفراد الأثرياء أكثر استقراراً، ومن المحتمل أيضاً أن يطلقوا وحدات أصغر، نظراً لأن سعر القدم المربعة أصبح باهظ الثمن وبدأ المشترون في تقليص حجم المساحات، وهذا يتناقض مع تفضيل المشترين للمساحات الأكبر خلال الفترة السابقة نتيجةً للقيود التي فرضتها بالجائحة.

- أشارت الوكالة إلى أن المطورين في دبي سيواجهون مخاطر دورية، تتلخص بما يلي:

1- عدم اليقين الاقتصادي العالمي، بما في ذلك النمو الضعيف، الذي يمكن أن يؤثر على معنويات المشترين الدوليين.

2- أسعار فائدة أعلى لفترة أطول.

3- الطبيعة الدورية للتطوير العقاري، والظروف الحالية القريبة من الذروة.

4- نسبة كبيرة من الوافدين (أكثر من 90%)، مما يؤدي إلى تقلبات في الطلب، ولا سيما في فترات الانكماش الاقتصادي.

5- الحساسية لأسعار النفط التي تؤثر على الرغبة والطلب الإقليمي للمشترين من دول الخليج.

6- زيادة العرض التي ستحافظ على تسليم ما بين 30 و40 ألف وحدة سنوياً، والتي ستمدد مشكلة فائض العرض من سنتين إلى أربع سنوات بعد التسليم.

7- يمكن أن يؤدي لجوء المستثمرين لعمليات بيع المضاربة للعقارات إلى تسريع انخفاض الأسعار وإلى انعكاس أكثر عمقاً في القطاع.

8- تصاعد الصراعات الجيوسياسية قد يكون له تأثير سلبي.

أشارت الوكالة إلى أن هناك مجموعة من العوامل التي يمكن أن تخفف من المخاطر، وهي:

1- تتضمن التوقعات الحالية استقراراً في آفاق النمو الاقتصادي ولو أنها أبطأ بالنسبة لدول الخليج

2- حساسية محدودة لأسعار الفائدة بالنظر إلى أن معاملات الرهن العقاري مثلت تاريخياً نحو 20%-25% من إجمالي المعاملات العقارية و16% خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، تجاوزها نمو أسرع في المعاملات النقدية.

3- قد تؤدي قدرة دبي على جذب الناس إلى إطالة أمد الارتفاعات الدورية.

4- تأشيرات الإقامة الذهبية وغيرها من الإجراءات تتيح للمستثمرين الإقامة في دبي لفترة أطول.

5- برميل النفط 85 دولاراً أمريكياً يدعم وجهة نظرها بشأن استقرار الطلب على العقارات.

6- توقعات الوكالة أن يتراوح النمو السكاني بين 2%-3%، مما يستوعب جزئياً العرض الجديد.

7- بالمقارنة مع الدورة السابقة، فإن خطر إعادة البيع بهدف المضاربة السريعة للعقارات على المخطط محدود إلى حد ما.

8- ستستفيد دبي من سمعة الملاذ الآمن، على سبيل المثال، شهدت تدفقاً لوافدين من روسيا وأوكرانيا بسبب الصراع الأخير.

المطورون العقاريون:

- سيشهد المطورون توليداً نقدياً قوياً وأرباحاً أعلى قبل اقتطاع الفوائد والضرائب والإهلاك وإطفاء الدين في الفترة التي تسبق الانكماش الاقتصادي، مما سيدعم أكثر عملية تقليص الديون وبناء هامش للتصحيح الدوري التالي.

- جودة الائتمان لدى المطورين لديهم ستكون أكثر مرونة في مواجهة المزيد من الانخفاض في الأسعار أو تراجع عدد المعاملات.

- لم ينجح المطورون في تمرير الزيادات الكبيرة في الأسعار للعملاء فحسب، بل نجحوا أيضاً في تحسين تحصيلاتهم النقدية، وأصبحت خطط الدفع بعد التسليم نادرة في دبي لكنها كانت ذات يوم هي القاعدة. يستطيع المطورون الراسخون تحصيل 100% من النقد عند تسليم الوحدات، على عكس خطط الدفع التاريخية بعد التسليم التي امتدت حتى خمس سنوات.

- توقعت الوكالة أن تظل التحصيلات النقدية أعلى من المستويات التاريخية، وذلك بسبب التدفق المستدام للأقساط المدفوعة سلفاً على مبيعات المشاريع الجديدة قيد الإنجاز، التحصيل الأسرع في المشاريع الأخيرة، التحصيلات المتبقية على المشاريع القديمة.

- إجمالاً، أصبح المطورون الآن قادرين على تقليل المخاطر في مشاريع البناء بوتيرة أسرع بكثير، وتغطية تكاليف البناء في غضون 18-24 شهراً من التحصيل أو بوتيرة أسرع لدى البعض.

الأرصدة النقدية للمطورين العقاريين:

- عند تحوّل الدورة، توقعت الوكالة أن تضعف احتياطيات السيولة والربحية، كما توقعت أيضاً أن يتخلى المطورون تدريجياً عن قوتهم التسعيرية، ما يؤدي إلى تصحيح هوامش الأرباح قبل اقتطاع الفوائد والضرائب والإهلاك وإطفاء الدين من المستويات المرتفعة حالياً، بالإضافة إلى ذلك، سيكون المطورون ملزمين بتقديم شروط دفع أكثر ملاءمة للمشترين للحفاظ على معدلات منخفضة للتأخر في السداد وضمان الحد الأقصى من التحصيل النقدي.

- ستكون احتياجات التمويل، مرتفعة لدى مجموعة المطورين المصنفين لدى الوكالة، نظراً للعدد الكبير من المشاريع في ظل ارتفاع أسعار الفائدة لفترة أطول، ولذلك توقعت أن تضعف مقاييس الائتمان في دورة الانكماش الاقتصادي التالية.

- تراكم الإيرادات القياسية ليس مؤشراً على توليد التدفق النقدي مستقبلاً،  توفر الإيرادات الكبيرة المتراكمة للمطورين رؤية جيدة للعامين المقبلين، حيث تغطي عادةً نحو 80% من الإيرادات في السنة الأولى و50% في السنة الثانية، مع ذلك، فإن التأخير شائع في قطاع البناء وقد يتأخر الاعتراف بالإيرادات في قوائم الأرباح والخسائر، ولا سيما بالنسبة لشركات التطوير العقاري الصغيرة ذات التركيز العالي على المشروع. عادةً، لا يرتبط توليد التدفق النقدي للمطورين بالإيرادات. وفي سيناريو قاس يتمثل في انخفاض الإيرادات بنسبة 10%، قد يكون النقص في التدفق النقدي أكبر بصورة غير متناسبة.

العوامل التي أدت إلى انتعاش سوق العقارات في دبي:

- ارتفاع الطلب الخارجي: ساعد المستثمرين الأجانب، بما في ذلك الأفراد الأثرياء، في الحفاظ على الطلب القوي، ولا سيما الطلب على العقارات المميزة.

- ظلت دبي محصنة نسبياً ضد الضغوط الخارجية الناجمة عن تباطؤ الاقتصاد العالمي، مما يعكس القوة التي أظهرتها خلال الجائحة.

- الديناميكيات الاقتصادية: تستفيد دبي من اقتصادها المتنوع. لقد كان أداؤها جيداً منذ الجائحة على الرغم من ارتفاع تكاليف التمويل للشركات واستمرار التضخم، الذي لا يزال رغم ذلك أقل من المتوسط العالمي.

- توقعات الوكالة بأن يحقق النمو الاقتصادي في دبي متوسط نمو قوياً نسبياً، بواقع 3% خلال 2023-2024، منخفضاً من 5% في عام 2022 بعد التعافي من الجائحة. وبدعم من الأداء الاقتصادي القوي، من المرجح أن يتعزز الوضع المالي للحكومة وسيستمر عبء ديونها في التراجع كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي.

- انتعاش القطاع: توقعت الوكالة أن يؤدي استمرار الزخم القوي في قطاعات الضيافة، والجملة والتجزئة، والخدمات المالية إلى دعم النمو في 2024-2025.

- النمو السكاني: ارتفع عدد السكان بنسبة تزيد على 2% ليصل إلى 3.6 مليون نسمة، وفقاً لمركز دبي للإحصاء (البيانات كما في سبتمبر 2023). كما تشهد أعداد الزوار الدوليون مزيداً من التعافي، وتعامل مطار دبي الدولي مع أكثر من 41 مليون مسافر في النصف الأول من عام 2023، متجاوزاً مستويات عام 2019. تسير دبي بوتيرة ستمكنها من الوصول إلى 17 مليون زائر سنوياً، ما يعني أنها ستحقق تعافياً كاملاً في غضون ثلاث سنوات فقط.

المقارنة مع المناطق الأخرى:

- التحديات الاقتصادية غير المواتية أدت إلى تقويض المطورين في أسواق أخرى، حيث اتسم سوق العقارات الأوروبي بضعف القوة الشرائية منذ عام 2022، بسبب ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم الأعلى نسبياً.

- لا يزال السوق الصيني أيضاً يمثل تحدياً للمطورين المعتمدين على الاستدانة، مع تقلص الهوامش في ظل انخفاض الأسعار، ما يضغط على الربحية.

- كانت الصورة أفضل إلى حد ما في الولايات المتحدة، حيث انتعش الطلب في بداية هذا العام بعد فترة من التباطؤ.