رسوم نقل الملكية تربك مستثمري العقارات في أبوظبي

شكا وسطاء عقاريون في أبوظبي من زيادة قيمة رسوم نقل الملكية التي تفرضها الشركات العقارية في أبوظبي عند إتمام تداولات العقارات بين العملاء، مؤكدين أن هذه الزيادة تؤثر سلباً على نشاط شركات التسويق العقاري في العاصمة.
 

وتفرض الشركات العقارية عمولة على تحويل العقار لإتمام إجراءات نقل الملكية بين البائع والمشتري، بمتوسط 2% من القيمة الأصلية للعقار.
 

وقال وسطاء عقاريون إن الفترة الأخيرة شهدت توجه شركة «منازل» العقارية إلى زيادة قيمة عمولة التحويل من 2,5% إلى 5% من القيمة السوقية لبيع العقار، موضحين أن زيادة رسوم التحويل إلى 5%، مع التزام المشتري بسداد 2% كعمولة لشركة الوساطة العقارية، بخلاف 1% رسوم الرهن العقاري في حالة لجوئه إلي التمويل المصرفي، ما يعني تحمله نسبة 8% إضافية بخلاف قيمة العقار، وهو ما يمثل عائقاً أمام كثير من العملاء، ويدفعهم إلى تأجيل قرار شراء الوحدات السكنية.
 

وأوضحوا أن هذا القرار ينطبق على المعاملات التي تتم من خلال شركات الوساطة العقارية العاملة بالسوق فقط، بينما لا يطبق على المعاملات التي تتم من خلال شركة الوساطة التابعة لـ«منازل» «منازل التخصصية»، ما يؤدي إلى تضرر شركات التسويق العقاري.
 

وبدورها أكدت شركة منازل العقارية لـ«الاتحاد» أنها لا تزال تقرض عمولة بنسبة 2.5% لجميع عملاء «منازل» المباشرين، الذين يقومون بالشراء مباشرة من الشركة، موضحة أن نسبة الـ5% ستطبّق فقط على الوسطاء العقاريين، لاسيما في ظل وجود وسطاء في السوق غير مرخصين وغير مسجلين في «منازل».
 

وطالب خبراء عقاريون بضرورة وجود جهة تنظيمية لتحديد رسوم التحويل بمشاريع التملك الحر بالإمارة، محذرين من مخاطر تحكم الشركات فقط في تحديد هذه الرسوم دون ضوابط.
 

وطالبوا الشركات العقارية بعدم استغلال فترة السماح التي منحتها دائرة الشؤون البلدية لتسجيل المشاريع لتحقيق مكاسب مالية من العملاء، قبل انتقال إجراءات نقل الملكية للدائرة، مشيدين بتوجه شركة الدار العقارية مؤخرا لخفض عمولة نقل الملكية إلى 1% فقط.
 

تنظيم القطاع
 

من جهته، أكد المستشار يوسف الكويتي مدير إدارة اللوائح، وتسجيل الأراضي والعقارات في دائرة الشؤون البلدية في أبوظبي أنه لا يحق لأي شركة تطوير عقاري فرض أي رسوم على العملاء تحت بند التسجيل، دون مراعاة اشتراطات قانون التنظيم العقاري الجديد، والذي يهدف إلى الحفاظ على حقوق جميع أطراف السوق العقاري.
 

وقال الكويتي لـ«الاتحاد»: إذا نما إلى علم الدائرة توجه أي شركة لفرض رسوم إدارية أو عمولات دون وجه حق، فإنه سيتم استدعاء الشركة بناءً على الشكاوى المقدمة من العملاء، لحل النزاع بين الأطراف، قبل فرض أي عقوبة على الشركة.

ونصت المادة 16 من قانون تنظيم القطاع العقاري في أبوظبي على أنه يحظر على المطور تقاضي أي رسوم سواء كانت رسوم تسجيل أو غير ذلك من الرسوم أو المصروفات أو الأتعاب بشأن أي تصرفات ترد على العقارات، وتستثنى من ذلك المصروفات الإدارية التي يتقاضاها من الغير وبحد أقصى تحدده الدائرة.
 

تباين الرسوم
 

وقال عمار ناصر الدين المدير العام لشركة «بيور هوم» العقارية، إن قيمة رسوم التحويل تتباين بين الشركات العقارية في أبوظبي، كما تختلف من مشروع إلى آخر، موضحاً أن عمولة التحويل في مشاريع شركة «الدار العقارية» سواء في جزيرة الريم أو مشروع الغدير على سبيل المثال تقدر بنحو 1%، بينما تقدر في مشاريع جزيرة السعديات بنحو 2% تقريباً، بينما تصل في مشروع شركة «هيدرا» العقارية في جزيرة الريم «هيدرا أفينو» إلى 3%، وذلك من القيمة الأصلية للعقار.
 

وأوضح أن شركة «منازل» العقارية قررت اعتباراً من 28 يونيو الماضي، زيادة قيمة رسوم التحويل من 2,5% إلى 5% من قيمة بيع العقار، وذلك اعتباراً من 28 يونيو الماضي، وذلك بعد زيادتها سابقاً من 2% من القيمة الأولية للعقار إلى 2,5% من سعر البيع.
 

وأوضح ناصر الدين أن شركة «الدار» العقارية قررت مؤخراً خفض قيمة رسوم التحويل من 2% إلى 1% من السعر الأصلي للعقار، وذلك بجميع مشاريعها، وأن ذلك أسهم بشكل مباشر في زيادة الطلب على تداول العقارات بمشاريع الشركة، وفي مقدمتها الغدير وحدائق الراحة، ومشاريع جزيرة الريم مثل أبراج البوابة بشمس أبوظبي.
 

وأضاف أن زيادة قيمة رسوم التحويل يرهق المشترين، لا سيما أنه في ظل قانون التنظيم العقاري الجديد قد يضطر المشتري إلى سداد نسبة جديدة عند تسجيل العقار للحصول على سند الملكية عند إقراره.
 

خدمات إضافية
 

من جهته، قال أحمد صلاح ربيع مدير شركة «بلاتينيوم هوم» للعقارات، إن هناك حالة من التساؤل بين العملاء حول أسباب توجه الشركات إلى زيادة رسوم نقل الملكية، لا سيما في ظل عدم حصوله على أي خدمات أو مزايا إضافية مقابل هذه الزيادة.
 

وأكد ربيع أن زيادة عمولة شركة التطوير العقاري تؤثر سلباً على شركات الوساطة العقارية.
 

وأضاف أن توجه أي شركة لزيادة رسوم نقل الملكية بأي مشروع، غالباً ما يتبعه تباطؤ في الطلب على الشراء بالمشروع، ومن ثم انخفاض الأسعار، لا سيما أن العميل يعتبر مثل هذه التكاليف بمثابة عبء إضافي دون مقابل.
 

وحذر ربيع من عدم وجود قانون موحد لتحديد عمولة نقل الملكية، وهو ما يؤدي إلى تباين الرسوم من مشروع لآخر، موضحاً أنه في الوقت الذي تصل فيه رسوم نقل الملكية إلى 1% فقط بمشروع الغدير، ارتفعت مؤخراً إلى 5% في مشروع الريف.
 

وأوضح أن قيمة الرسوم في مشروع الريف كانت 2% فقط من سعر البيع الأصلي، قبل أن ترتفع إلى 2,5% من سعر العقار الحالي، ثم 5% من القيمة الحالية أيضاً، وذلك اعتباراً من 28 يونيو الماضي.

وقال ربيع إن هذا القرار ينطبق على المعاملات التي تتم من خلال شركات الوساطة العقارية العاملة بالسوق فقط، فيما لا يطبق على المعاملات التي تتم من خلال شركة الوساطة التابعة لـ«منازل» «منازل التخصصية»، مما يؤدي إلى تضرر شركات التسويق العقاري.
 

وأوضح أن هذا التوجه يضر بمبدأ تكافؤ الفرص، لا سيما أن معظم شركات الوساطة العقارية حصلت مؤخراً على دورات تدريبية للتسجيل في دائرة الشؤون البلدية وفقاً لاشتراطات قانون تنظيم القطاع العقاري بالإمارة.
 

تعثر المعاملات
 

إلى ذلك، أكدت عبير نديم المدير العام لشركة «إيسترن ساندس» (رمال الشرق) للعقارات، أن بعض المعاملات قد تتعثر نتيجة عدم إدراك العميل للرسوم الإضافية، سواء المتعلقة بنقل الملكية أو رسوم الصيانة والخدمات.
 

وأضافت أن بعض العملاء الراغبين في شراء عقارات بغرض السكن، لاسيما في المشاريع الموجهة إلى ذوي الدخل المتوسط، لديهم حسابات خاصة في شراء العقار، ومن ثم فإن أي تكاليف جديدة تمثل عبئاً إضافياً، مؤكدة أن بعض صغار المستثمرين كذلك لا يتقبلون أي زيادة إضافية في قيمة العقار.

واستبعدت نديم إمكانية قبول شركات الوساطة العقارية لخفض قيمة العمولة عن 2%، بهدف جذب العملاء وإتمام المعاملات العقارية في المشاريع التي شهدت زيادة في رسوم نقل الملكية إلى 5% مثل مشروع «الريف»، موضحة أن نسبة الـ2% تكفي بالكاد مصاريف وجهداً يستمر لنحو 3 أشهر أحياناً لإنجاز المعاملة.
 

وأوضحت أن متوسط سعر الفيلا ذات الغرفتين في مشروع الريف حالياً يتراوح بين 1,45 و1,65 مليون درهم، بمتوسط 1,5 مليون درهم.
 

تنظيم القطاع العقاري

أكد محمد الحاج الرئيس التنفيذي لشركة مبارك وإخوانه للاستثمارات ضرورة عدم السماح لشركات التطوير العقاري بمفردها لتحديد رسوم نقل الملكية، لاسيما أن قانون التنظيم العقاري أكد أن دائرة الشؤون البلدية تختص بتنظيم القطاع العقاري في الإمارة وتطويره.

وأوضح أنه رغم إمكانية حديث البعض عن فوائد زيادة رسوم نقل الملكية في الحد من المضاربات العقارية، إلا أنه لا يمكن تجاهل اختفاء المضاربين العقاريين تقريبا من السوق خلال السنوات الأخيرة، لاسيما بعد الخطوات التي تم اتخاذها خلال الفترة الأخيرة لتنظيم البيع على الخارطة، وحظر بيع العقارات قبل سداد نسبة محددة من قيمة الوحدة..
 

وسطاء غير مرخصين

أكد محمد مهنا القبيسي رئيس مجلس إدارة شركة منازل العقارية أن رسوم نقل الملكية في الشركة ما زالت 2.5% لجميع عملاء «منازل» المباشرين، الذين يقومون بالشراء مباشرة من الشركة، موضحا أن نسبة الـ 5% ستطبق فقط على الوسطاء العقاريين، لاسيما في ظل وجود وسطاء في السوق غير مرخصين وغير مسجلين في «منازل».

وأوضح القبيسي لـ «الاتحاد» أنه يوجد نحو 30 وسيطا عقاريا مسجلا في «منازل»، حيث تتقاسم «منازل» العمولات معهم.
 

وحول حديث الوسطاء العقاريين عن تضرر المشتري من زيادة رسوم نقل الملكية، أكد القبيسي أن الشركة لا تتدخل في علاقة الوسيط بالمشتري، موضحا أن السوق العقاري مفتوح.
 

سندات ملكية باسم المشتري

أوضح المستشار يوسف الكويتي مدير إدارة اللوائح وتسجيل الأراضي والعقارات في دائرة الشؤون البلدية بأبوظبي أنه مع دخول قانون التنظيم العقاري حيز التنفيذ، فإن إجراءات نقل الملكية بين العملاء ستتم من خلال الدائرة مباشرة، حيث لن يكون لشركات التطوير علاقة بعمليات البيع والشراء بالسوق الثانوي، طالما تم نقل الوحدة العقارية من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري باسم المشتري.
 

ونصت المادة (30) الخاصة بنقل التسجيل إلى السجل العقاري، على أنه يجب على المطور فور اكتمال إنشاء مشروع التطوير العقاري وحصوله على شهادة الإنجاز من البلدية تسجيل مخطط الطبقات والمجمع النهائي ونظام إدارة المجمع أو الطبقات في السجل العقاري، ونقل ملكية الوحدات العقارية المباعة على المخطط إلى المشترين المسجلين في السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري شريطة أن يكونوا قد قاموا بسداد كامل ثمن شراء وحداتهم العقارية للمطور أو طبقاً للاتفاق ووفقاً للإجراءات التي تصدرها الدائرة، كما تقوم الدائرة بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها بنقل الوحدات العقارية التي تم بيعها على المخطط وأية حقوق أو التزامات مرتبطة بها من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري باسم المشتري شريطة أن يكون قد أوفى بالتزاماته التعاقدية، وأن يكون المطور قد قام بتسجيل مخطط الطبقات ومخطط المجمع النهائي في السجل العقاري.
 

وحثت دائرة الشؤون البلدية والنقل في أبوظبي، شركات التطوير العقاري في إمارة أبوظبي، مؤخرا على الإسراع في تسجيل مشروعاتها القائمة والجديدة وإيداع مخطط التطوير الرئيس أو الفرعي الخاص بكل مشروع لدى السجل العقاري في البلدية.
 

وأوضحت أن تسجيل مشروعات التطوير العقاري وفتح حساب ضمان خاص بكل مشروع لدى دائرة الشؤون البلدية والنقل ضرورة لتمكين أصحاب الوحدات السكنية في المشروعات المنفذة من تسجيل هذه الوحدات بالسجل العقاري في البلدية، وبالتالي استخراج سندات ملكية خاصة بهذه الوحدات.