فيصل علي موسى المدير الشريك للشركة لـ"الخليج": 40 مليار درهم المحفظة الاستثمارية لـ "هاي رايز" خلال 5 سنوات

 

 

 

- ننظر إلى السوق العقاري في الدولة على أنه من أهم الأسواق العالمية النشطة والمتميزة، وأعتقد أنه لا يزال وسيبقى من أفضلها، وأن الفرص الاستثمارية فيه ستظل واعدة ومزدهرة مع وجود معدلات جيدة من حيث هامش الربحية مهما زادت فيه نسبة العرض وذلك بسبب توافر القاعدة الأساسية والبيئة الاستثمارية السليمة، وسيستمر على هذا النحو لعدة سنوات قادمة حيث يعتبر حاليا في وضعه الصحي والطبيعي، والدليل على ذلك هو معدل المبيعات التي حققتها شركات التطوير والتي شهدت نجاحات عالية في ضوء الطلب الحالي والمتزايد سواء على الوحدات السكنية أو التجارية، الأمر الذي يشجع دخول شركات جديدة على المستوى المحلي والإقليمي والدولي لاستغلال هذه الفرص والاستفادة منها في تحقيق النتائج الأفضل من الناحية الإدارية وليست المالية في ظل المشاريع الكبيرة حجما وعددا على الرغم من بعض التحديات التي تواجه القطاع والعاملين فيه.

 

- هناك العديد من التحديات، من أهمها النقص في مواد البناء وتحديدا الأساسية منها كالاسمنت والحديد وذلك نظرا لحجم الطلب عليها مع تسارع وتيرة الأعمال في المشاريع الضخمة الأمر الذي نتج عنه في الجانب الآخر توجه شركات المقاولات لرفع أسعارها من حيث التكلفة التشغيلية بنسبة وصلت إلى 20 في المائة لبعض المشاريع، كما أن هناك تراجعا حادا في قدرة هذه الشركات لتغطية حجم الأعمال الإنشائية المطروحة في السوق للتنفيذ مما ينعكس سلبا على الجدول الزمني للعمل ومواعيد التسليم.

 

ومن هذه التحديات أيضا ارتفاع التكلفة المعيشية للفرد الأمر الذي انعكس طردا على الشركات من حيث تضخم التكلفة التشغيلية مما نتج عنه تراجع في العائد الاستثماري، إضافة إلى البحث عن الكوادر المؤهلة والتي تتماشى مع مستوى المشاريع التي يتم طرحها في الدولة، حيث أن الطفرة العمرانية التي تشهدها الدولة قد استنفذت نسبة كبيرة من الخبرات المدربة.

 

 كما يعتبر التسويق في القطاع العقاري من التحديات التي تواجه الاستثمار في هذا المجال والذي لم يعد كالسابق في ظل المنافسة الحادة التي يشهدها القطاع مع الكم الهائل من الشركات والوسطاء العالميين في هذا المجال. وفيما يتعلق بالعلاقة التي تربط المطورين بالطرف المنفذ “المقاول” فنحن في “هاي رايز” لا نعتبرها من ضمن التحديات التي تواجهنا مع الانشغال الكبير لهذا الشركات نظرا لعلاقتنا الإستراتيجية مع مجموعة شركات علي موسى وأولاده التي تعتبر من أكثر الشركات تخصصا في هذا المجال، أما بشكل عام فهي تعد مشكلة أساسية وتحديا يواجه العديد من العاملين في القطاع العقاري والتطوير حيث بات حجم الانشغال لدى شركات المقاولات يفوق قدرات البعض منهم مما سبب نقصا حادا بالجهات المنفذة بشتى تخصصاتها من مقاولين رئيسيين أو مقاولي من الباطن وحتى الاستشاريين والأيدي العاملة الماهرة.

 

- تمتلك المحفظة الاستثمارية ل”هاي رايز” حاليا مشاريع واستثمارات عقارية تقدر بنحو 20 مليار درهم، تتنوع بين مشاريع سكنية وتجارية وسياحية بالإضافة إلى الفندقية تتوزع بين إمارات دبي ورأس الخيمة والفجيرة وعجمان. ويتوقع نمو حجم أعمالنا بنسبة 100 في المائة خلال السنوات الخمس المقبلة لتصل بذلك إلى 40 مليار درهم على أقل تقدير، حيث كما ذكرنا آنفا عن وجود خطة للتوسع بأعمالنا ليس على الصعيد المحلي فقط وإنما على الصعيد الخارجي، وهذا يأتي أيضا في ظل الخطط الموضوعة باحتلال الشركة مركزا متقدما بين كبرى شركات التطوير العقاري في الدولة.

 

- عند تأسيس شركة “هاي رايز” العقارية وضعنا نصب أعيننا هدفا استراتيجيا سنعمل جاهدين لتحقيقه إلا وهو التحول إلى شركة عالمية، مما يتطلب إعداد دراسة حثيثة وشاملة تشمل إعداد البنية الأساسية من إمكانات وقدرات مالية وفنية إلى جانب الكوادر والخبرات المؤهلة لإدارة هذا التوسع والوقوف عليه، وهو ما نقوم به حاليا حيث يمكننا أن نقول إننا ما زلنا في طور دراسة هذا الموضوع الذي يعتريه طابع التأني نظرا لدقته وحساسيته. ويجب أن نشير إلى أنه في جعبتنا العديد من العروض للتوسع في عدد من الدول للاستثمار وتطوير مشاريع عقارية مختلفة فيه، ومن هذه الدول الهند والأردن وباكستان ومصر، نعمل حاليا على دراسة الفرص الاستثمارية لأنجح في هذه الدول حيث نتوقع التوجه بعدد من الاستثمارات في بداية الأمر إلى منطقة الشرق الأوسط في كل من الأردن ومصر خلال السنوات الثلاث القادمة من خلال التعاون مع إحدى الشركات المحلية. أما على الصعيد المحلي وبعد النجاح الكبير الذي حققته الشركة في دبي توجهنا إلى كل من إمارة رأس الخيمة من خلال مشروع “علم الإمارات” البالغة تكلفته 7 مليارات درهم، وعجمان بمشروع منطقة الجرف الذي سيتم الإعلان عنه خلال الأشهر الثلاثة القادمة، ولدينا توجه جاد وحقيقي لدخول السوق العقاري في أبو ظبي حيث نجري حاليا العديد من المفاوضات مع عدة جهات لتطوير مشاريع جديدة من حيث الفكرة والخصائص والمميزات التي ستتمتع بها، ومن هذه الأفكار التي تم الإعلان عنها مشروع المدينة الدوارة التي يتوقع أن تصل فيها حجم الاستثمارات إلى نحو 7 مليارات درهم.

 

 

 

- لدينا خطط وتوجهات لا تزال قيد الدراسة للاستثمار في الأردن ومصر منن خلال إحدى الشركات العريقة في مجال الاستثمار والتطوير العقاري، أفضل عدم ذكر الإعلان عنها حاليا، وذلك من خلال إنشاء عدد من المشاريع التجارية والسكنية على غرار مشاريعنا التي أطلقناها داخل الدولة وع التركيز على حاجة السوق في هذه الدول، وهذه المشاريع ستنحصر في عدد من المدن الرئيسة هناك.

 

- تمتلك “هاي رايز” حاليا 39 قطعة أرض ضمن مشروع “جميرا فيليج ساوث” تصل قيمتها الإجمالية إلى 5ر1 مليار درهم، وتم طرح عدد من المشاريع السكنية والتجارية تم الإعلان عنها، ومن هذه المشاريع برج القرن والبرج الدوار ومشروع ال”غولدن وسيلفر تاور” بتكلفة 500 مليون درهم وبرج “آرج” ب 250 مليون درهم، وتبلغ قيمة استثماراتنا الحالية في هذا المشروع أكثر من 3 مليارات درهم. وفي إمارة رأس الخيمة كان قد أطلق مشروع “علم الإمارات” بتكلفة تصل إلى 7 مليارات درهم، ومشروع المدينة الدوارة في أبو ظبي بتكلفة تقدر ب 7 مليارات درهم. هذا وتمتلك “هاي رايز” في الوقت الراهن مشاريع تجارية تصل مساحتها الإجمالية إلى 10 ملايين قدم مربعة.

 

 

 

- سيتم الإعلان خلال الشهرين القادمين عن 10 أبراج جديدة في منطقة جميرا فيليج ساوث بتكلفة استثمارية تصل إلى أكثر من 2 مليار درهم، نتوقع أن يرتفع حجم استثماراتنا في هذا المشروع إلى نحو 10 مليارات درهم بحلول عام 2010. كما وتجري حاليا العديد من المفاوضات والنقاشات مع عدة جهات في كل من إمارة عجمان حيث نعتزم تطوير عدة مشاريع فيها على مساحة 20 مليون قدم مربعة، وكنا قد قمنا بشراء 18 قطعة بقيمة استثمارية بلغت 500 مليون درهم ومن المشاريع التي ستتم في هذه الإمارة مشروع “حدائق الجرف” الذي سيتضمن نحو 1500 وحدة سكنية ويستهدف فئة ذوي الدخل المحدود، حيث سيتراوح سعر القدم المربعة فيه بين 300 و350 درهماً سنقوم بإطلاقه مع نهاية العام وسنبدأ بالأعمال الإنشائية فيه مع الربع الأول من العام المقبل، وتجري حاليا مباحثات مع أحد المستثمرين لشراء 200 قطعة أرض في منطقة الجرف بعجمان تتراوح مساحة كل قطعة بين 800 و1000 قدم مربعة لتطوير مشاريع سكنية أيضا تستهدف نفس الشريحة من المجتمع.بالإضافة إلى مشاريع أخرى في كل من أم القيوين وأبو ظبي لإقامة مجموعة من المشاريع الاستثمارية فيها وتطويرها.

 

- على الرغم من المنافسة القوية التي نشهدها في السوق العقاري بالدولة لقد حققنا إنجازا طيبا فيما يتعلق بالمبيعات التي بلغت 2 مليار درهم خلال العام الحالي، ونتوقع نموها بنسبة 100% خلال العام القادم 2007 لتصل إلى 4 مليارات درهم، كما سيتم البدء بالحملة الترويجية والتسويقية لمشروع “علم الإمارات”.

 

- من خلال النظر إلى طبيعة العقود المبرمة في القطاع العقاري، ليس فقط على مستوى جهة معينة وإنما بين كافة الأطراف المرتبطة بالقطاع وخاصة المتعلقة بالمستهلك النهائي فإنه يظهر لنا أن القوانين المحلية لا تزال بحاجة إلى المزيد من التطوير وإعادة الدراسة إن وجود عقد واضح ومفهوم يغني عن الوقوع في الخلافات والمنازعات.

 

وتظهر أكثر نقاط الضعف في القوانين تلك التي تنظم العلاقة بين أطراف معادلة المقاولة لعدم وجود عقد موحد ينظم ويوضح ويحسم هذه العلاقة التعاقدية مما يتسبب بظهور المشكلات التي نسمع عنها بين الفينة والأخرى، ويعد التحكيم في هذا القطاع من أكثر البدائل التي يتم اللجوء إليها في فض المنازعات والذي ما يزال أيضا بحاجة إلى المزيد من التقنين والتطوير، إلا أنه اعتبر القضاء الحل الأخير الذي يتم اللجوء إليه في فض المنازعات، ويعد التحكيم في هذا المجال البديل الأكثر استعانة به من قبل صناع الإنشاءات والذي لا يزال يتطلب المزيد من التطوير والدعم من قبل الجهات الحكومية للعمل على حل الخلاف بشكل إيجابي وسريع بحيث يعكس ويمثل الوجه الحضاري للدولة.

 

ويشكل التباين والاختلاف في القوانين المحلية بين إمارة وأخرى مشكلة تعترض توجهات العديد من المستثمرين مما ينعكس بشكل عكسي على المناخ الاستثماري، لذا تظهر لنا وبشكل متجدد الحاجة لوجود قانون عقاري موحد صادر عن الحكومة الاتحادية ليعالج العديد من المعوقات التي تجسد الرؤية المستقبلية للدولة، وينظم في الوقت نفسه العلاقة بين كافة الأطراف في القطاع من مستثمرين ومطورين ووسطاء إلى جانب المستهلكين ويكون في الوقت ذاته محفزا ومشجعا لهم، ويجب أن نشير إلى النجاح الذي حققته دبي في تشريع العديد من القوانين المنظمة والموضحة للعديد من جوانب الاختلاف، ولعب هذا الأمر دورا أساسيا في احتلالها مركزا مرموقا ومتقدما بين الدول العالمية، واعتبارها مركزا للأعمال في المنطقة بالنسبة للمستثمرين والاقتصاديين والشركات الكبرى.

 

- مع بداية الطفرة العمرانية واقتصار السوق على عدد قليل من المطورين في ظل تصاعد وتيرة الطلب على الوحدات السكنية والتجارية كانت عملية بيع العقار تتم بدون اللجوء إلى فنون التسويق، أما الآن ومع تطور السوق وظهور عدد أكبر من اللاعبين الأساسيين فيه باتت الخطة التسويقية والترويجية جزءا لا يتجزأ من المشروع لإنجاز البيع بالوصول إلى المستهلك الحقيقي، الأمر الذي انعكس على التكلفة الإجمالية للمشروع بتخصيص ميزانية محددة تصل إلى ملايين الدراهم بدخول طرف جديد إلى معادلة تطوير العقار وهو الشركة المسوقة، فالمنافسة باتت أحد وأصعب دفعت بالمطورين إلى الخروج بأعمال ومشاريع متجددة بمواصفات تتميز عن غيرها مما أعلن عنه.

 

- هي علاقة تخلو من أي معوقات أو مشاكل نظرا لوضوح طبيعتها التكاملية في ظل المنافسة التي يشهدها القطاع في تقديم الأفضل لجذب العملاء ورفع مستوى الأداء ويعتبر الوسطاء عنصراً أساسياً في السوق نظراً لتعدد أصناف وأشكال المشترين إضافة إلى دورهم الكبير في إيجاد الأسواق والترويج للمشاريع يتم الاعتماد عليهم بشكل كبير في السوق الإماراتي.

 

 

 

- لا يزال العائد الاستثماري للقطاع العقاري في الدولة وتحديدا بدبي من أعلى النسب بين دول العالم، فعلى سبيل المثال يتراوح العائد على إيجار الوحدات التجارية بين 15 و20 في المائة في حده الأدنى وقد يرتفع إلى 25 في المائة، أما في الشقق السكنية فيرتفع إلى 25 في المائة، وفيما يتعلق بمشاريع التملك الحر فتصل الربحية إلى 35 في المائة.

 

- ذكرنا سابقا وجود مفاوضات حالية بين الشركة وجهات حكومية بأبو ظبي لتطوير مشاريع جديدة وضخمة وهذا نابع عن إيماننا وثقتن بالسوق الاستثماري بالإمارة فالفرص واعدة ومتميزة في ظل توجهات الحكومة ورؤيتها لتطوير الإمارة والنهوض بها إلى العالمية فبدأت بخطوات جريئة ومدروسة لتأكيد هذه التوجهات، وحالياً هناك أكثر من 300 كيلومتر مربع من المساحات المطروحة للاستثمارات الصناعية كما سيتم تطوير ميناء خليفة على مساحة 450 كيلومتراً كما أعلن بالوسائل الإعلامية سابقا.

 

 

 

- سيشهد هذا القطاع خلال عامي 2007 و2008 نوعا من الاستقرار خاصة في دبي مع دخول العديد من المشروعات إلى حيز التسليم، أما في أبو ظبي فالواقع سيكون عكسيا حيث إنه يتوقع ارتفاع أسعار الوحدات تدريجيا خلال السنوات الثلاث القادمة عما هي عليه الآن نظرا لما تقبل عليه من طفرة على مختلف المجالات.

 

- إن الارتفاعات المتتالية في الأسعار ستؤثر أولا بالبيئة الاستثمارية في الدولة وستعود أخيراً على المستهلك النهائي، أما في ما يتعلق بأطراف معادلة المقاولة من مالك ومقاول واستشاري وغيرهم من الأطراف فلا وجود لأي مشكلة لديهم نظرا لأخذهم مثل هذه الأمور في الاعتبار عند التقدم لتسعير المشاريع.

 

- تعتبر الجودة عنصراً أساسياً في تنفيذ المشاريع داخل الدولة والتي يتم تحديد مستواها ضمن الخطوط الأولى للعقد المبرم بين المطور والمقاول والتي تلعب دوراً كبيراً في تقييم التكلفة الإجمالية للعمل الإنشائي، إلا أنه مع انشغال معظم المقاولين بأكثر من عمل في نفس الوقت قد يؤثر سلبا من حيث الالتزام بالبنود والشروط المحددة لهذا الجانب، لذا نلاحظ تراجع مستوى الجودة في عدد من المشاريع مما يعود سلبا على المستقبل النوعي لقطاع البناء والتشييد.

 

كما تجدر الإشارة إلى أن الارتفاع المفاجئ والمتتالي في أسعار مواد البناء الأساسية والذي قد لا يكون قد أخذ في الاعتبار من قبل الكثير من المقاولين فإنه يدفعهم إلى محاولة الالتفاف على الشروط المتفق عليها من خلال استخدام المواد الأقل جودة وسعرا للتخفيف من الخسائر التي قد تنشأ عن هذا الارتفاع.

 

- يعتبر دخول الشركات الأجنبية إلى السوق المحلي حاجة ماسة وضرورية لمستقبل القطاع ، فالمتوفر منها حاليا لا يلبي حجم الطلب الموجود مما أثر بشكل تصاعدي في أسعار التنفيذ للمشاريع مع تفاقم مشكلة التأخر في الإنجاز وانخفاض مستوى الجودة، حيث أن المشاريع الحالية في الدولة التي تم طرحها وما هو متوقع دخول المزيد منها حيز التنفيذ تضعف قدرة الشركات العاملة محلياً.

 

وان دخول الشركات الأجنبية سينعكس بشكل إيجابي على مستوى الخبرات المحلية نظرا للاحتكاك الذي سيظهر بين الطرفين من خلال تنفيذ الأعمال الحيوية والنوعية، الأمر الذي سيدعم معنى التقدم والتطوير للقطاع.

 

 

 

أطلقت شركة “هاي رايز” العقارية برج “القرن” المخصص للمكاتب التجارية والذي يرتفع إلى نحو 200 متر في إطار مشروع “جميرا فليج ساوث” باستثمارات تصل إلى مليار درهم تقريباً، ما يرفع عدد أبراج الشركة في المشروع المذكور إلى خمسة أبراج باستثمارات تصل إلى 5ر3 مليار درهم حتى الآن. و

 

البرج الذي صممته شركة دايمنشينز للاستشارات الهندسية سيشكل إضافة معمارية مميزة إلى المشهد العقاري بإمارة دبي لاسيما على صعيد تفرده في الشكل الهندسي لقّمته التي يتدلى من احد جوانبها “قرص” يضم سلسلة مطاعم وكافتيريات فخمة تعلوها قبة زجاجية”. ويعكس البرج الخارجي النقلة النوعية التي تعيشها المدينة بالانتقال إلى القرن المقبل بنهضة اقتصادية غير مسبوقة” وأشار الطاير إلى أن “ مساحة البناء في البرج المكون من 46 طابقا ستصل إلى 765 ألف قدم مربعة بضمنها أكثر من 500 ألف قدم مربعة مخصصة للمكاتب التجارية.

 

 

 

أعلنت شركة “هاي رايز” العقارية عن مشروع علم الإمارات الفخم في رأس الخيمة باستثمارات 7 مليارات درهم وعلى مساحة 7 ملايين قدم مربعة. ومن المتوقع إطلاق هذا المشروع في الربع الأول من العام المقبل ،2007 وسيتم تطويره بالتعاون بين سلطة المنطقة الحرة في رأس الخيمة وشركة “دريم لاند إندستريال بارك إف زد كو” ومجموعة “أيه أند أيه” للاستثمار A&A، وسيعكس بكل فخر روح وتاريخ دولة الإمارات، وسيكون شهادة على وحدة وتماسك الإمارات السبع في دولة الإمارات.

 

ومن خلال فكرة التصميم الإبداعية الملهمة والقائمة على علم الإمارات والتي صممت من قبل شركة “دايمنشينز” الشهيرة المتخصصة في مجال التصميم المعماري، فإن هذا المشروع ينتشر فوق سبع وحدات، وستكون كل واحدة منها موجهة إلى واحدة من الإمارات، وستشتمل على برج سكني وفندق وبرج للمكاتب، كما ستكون معززة بالكامل بالأنماط الفنية المحلية والمأكولات والديكور من الإمارة التي يتم تمثيلها في تصميم ومحتوى وديكور المبنى.

 

وعندما يتم اكتمال المشروع سيصور بكل فخر علم دولة الإمارات شامخاً في الأعالي ليجمع بين البر والبحر وليبقى محفوراً إلى الأبد في الخرسانة والزجاج والحديد. وستكون كل وحدة مقسمة إلى ثلاثة مبان، وهي البرج السكني والفندق وبرج المكاتب، ويوجد سبع وحدات في هذا المشروع. كما سيكون كل واحد من الأبراج السكنية مواجهاً للبحر، وسيتكون من 160 شقة مكونة من غرفة نوم واحدة بمساحة إجمالية قدرها 800 قدم مربعة للواحدة، إضافة إلى 120 شقة أستوديو تبلغ مساحة الواحدة 450 قدماً مربعة و120 شقة من غرفتي نوم تبلغ مساحتها 1200 قدم مربعة.

 

وتطل الأبراج السكنية على مناظر خلابة فريدة من نوعها عبر الأفق البحري الواسع والخط الساحلي لإمارة رأس الخيمة. ويكون المبنى الأوسط من كل وحدة عبارة عن فندق فريد من فئة الخمس نجوم يتكون من 450 غرفة، ويأتي مزوداً بالكامل بمحال للتجزئة والنوادي الصحية وصالات المناسبات، وفضلاً عن ذلك تكون فكرة تصميم كل واحد من هذه الفنادق موجهة لتعكس تاريخ وروح الإمارة التي يمثلها، فيما تصل المساحة الإجمالية للفندق الواحد 300 ألف قدم، كما أن هندسته المعمارية وتصميمه يعتبران من العجائب الفنية الفريدة بحد ذاتهما. وتكتمل دائرة الاكتفاء الذاتي في هذا المشروع من خلال مبنى المكاتب التجارية التي تشكل العنصر الثالث في هذا المشروع بالكامل.

 

ويتكون كل واحد من هذه الأبراج من 25 دوراً وتبلغ المساحة الإجمالية للبناء 300 ألف قدم مربعة، ويوفر كل مبنى مركزاً تجارياً متكامل الخدمات بالإضافة إلى محال التجزئة. وتم تصميم ردهة كل واحد من أبراج المباني ليكون فريداً في هويته وعلى نحو يتطابق مع فكرة وهدف المشروع الذي سيكون بمثابة مجمع ذكي قادر على تحقيق الاكتفاء الذاتي بشكل كامل، مع وجود المطاعم ومحال التجزئة التي تطل جميعها بشكل مباشر على البحر.