عقاريون»: «الدخلاء» هم السبب الرئيسي في أزمة المساهمات العقارية «المتعثرة»

أحيا نجاح تصفية مساهمة جزر البندقية، وقرار مجلس الوزراء بتشكيل لجنة للنظر في كل المساهمات العقارية، الأمل لدى الملايين الذين ساهموا في تلك المساهمات، ودفعوا عشرات البلايين من الريالات في استرداد أموالهم.

«الحياة» تفتح ملف المساهمات العقارية المتعثرة، لتحديد أسبابها، وطرق علاجها، بما يساعد في عدم تكرار حدوثها.

أسباب التعثر في تلك المساهمات رصدها متخصصون في القطاع العقاري من أكاديميين وقانونيين ومطورين عقاريين، في أحاديثهم لـ «الحياة»، وقالوا إنها تتمثل في وجود عدد كبير من الدخلاء على القطاع العقاري والباحثين عن الثراء على حساب الآخرين، من دون ضوابط معينة، بعكس ما كانت عليه المساهمات العقارية في بداية انتشارها، والتي كانت تنظم من خلال عقاريين متخصصين في هذا القطاع لديهم الخبرة والمعرفة بالقطاع العقاري.

وأشاروا إلى أن كثيراً من الدخلاء على القطاع العقاري كانوا ينظمون أكثر من مساهمة عقارية في آن واحد وبرؤوس أموال كبيرة، ومن دون نظام مالي يحكم هذه المساهمات، ما جعل الكثير من تلك المساهمات تتعثر وتسجل خسائر كبيرة ضاعت من خلالها أموال الكثير من المساهمين، إضافة إلى أن هناك أفراداً ما زالوا ينظمون مساهمات حتى اليوم من دون رادع أو نظام يحد من ذلك، إذ تشير الإحصاءات إلى أن قيمة المساهمات المتعثرة بشكل عام تقدر بأكثر من 130 بليون ريال، تضرر منها أكثر من 10 ملايين مساهم، منها 100 بليون ريال مساهمات عقارية.

قال رئيس مجلس إدارة شركة آل سعيدان للعقارات إبراهيـم محمـد بن سـعيدان لـ«الحياة» إن المساهمات العقارية كنواة استثمار عقاري بدأت في السنوات الأولى من إعمار المملكة، وذلك قبل عام 1359هـ، وكانت العاصمة الرياض باكورة الانطلاق الأولى لهذا النوع من الاستثمار، إذ قام الشيخ سعد بن حيان (يرحمه الله) بتجميع أموال بسيطة من بعض المواطنين وشراء ما يسمى حينذاك بالحويطات المحيطة بمدينة الرياض، وهي عبارة عن مزارع تم تحويلها إلى أراض سكنية.

وأضاف أن هذه الفكرة بدأت تنمو شيئاً فشيئاً، حتى قام المذكور بتأسيس مكتب في سوق المدينة، وبدأ العمل على هذه الأراضي وبيعها بعد تقسيمها باجتهاد فردي منه، إذ كانت الشوارع حينذاك ضيقة، ولا تكاد تكفي لمرور سيارة، وكانت عملية البيع تتم في مزاد علني يحضره المستثمرون ومن يرغب في تملك مسكن.

ونبه ابن سعيدان إلى نقطة مهمة تتمثل في الترابط الكبير بين القيادة والشعب منذ البدايات الأولى، وهو ما يتضح جلياً من الرسالة التي بعثها المؤسس الملك عبدالعزيز إلى المستثمر العقاري حينذاك سعد بن حيان، يطمئن فيها عليه، هذا الترابط ميز المملكة منذ نشأتها الأولى وأصبح ميراثاً لأبناء الملك عبدالعزيز توارثوه من المؤسس وحرصوا عليه. وأوضح أنه مع تطور المملكة عاماً بعد عام وزيادة الهجرة من القرى إلى المدن الرئيسية زاد الإقبال على الاستثمار العقاري، وارتفع عدد المستثمرين العقاريين الصادقين في التعامل حينذاك الذين أداروا مساهمات عقارية ناجحة، شجعت على زيادة طرح المساهمات العقارية.

وأضاف أن ذلك ضاعف من مساحات الأراضي المُطورة، وأسهم في توسع المدن وانتشارها أفقياً، وصاحب ذلك زيادة أعداد المواطنين المستفيدين من هذه المساهمات، نتيجة للمردود المادي الذي كان يعود عليهم منها، وأسهم هذا التطور في توفير مخزون من الأراضي لدى المواطنين، أهلهم للحصول على قروض من صندوق التنمية العقاري حالياً.

ولفت الى ان السهولة التي تمنحها أنظمة العقار والتي لا تشترط أي نوع من الحدود لطاقة المستثمر، إضافة إلى نظام التجارة الحر المعمول به في المملكة، ساعدا في عدم الوقوف عند حد معين لهؤلاء المستثمرين، وقد نتج من ذلك أن كثيراً من المواطنين ترأسوا مساهمات عقارية بمبالغ طائلة، مع عدم توافر المعرفة والدراية الكاملة لديهم لإدارتها والتصرف بها، ولكن هذا لا يعني أنه لم يكن هناك البعض من يملك المعرفة والقدرة اللازمة، ولكن غياب المعلومات والإحصاءات لنطاقات المباني وشروط التخطيط العمراني، وحجم الخدمات وقدرتها الاستيعابية، دفعهم إلى الشراء والاستثمار في مناطق بعيدة عن الخدمات، ثم يتبين لهم بعد ذلك خطأ ما أقدموا عليه، ويقفون عاجزين عن عمل أي شيء يخلصهم من ورطتهم.

وقال ابن سعيدان إن هناك نوعاً آخر من المشكلات التي تظهر بعد حين، وهي تلك الملكيات غير المعتمدة والتي قد يتورط فيها حتى أصحاب الخبرة، لأن الصكوك في معظمها قد تكون عليها ملاحظات ومشكلات، ومنها خلو الصك من اعتماد المادة 85 و86 من نظام القضاء.

وأشار إلى أن الصك قد يكون صادراً عن غير ولايته الشرعية، وقد يحدث تداخل صكوك الأراضي على ملكيات مجاورة لها صكوك أخرى، ما يستدعي معرفة أسبقية وصفة الملكية، وعدم اعتماد بعض الصكوك من الأمانات بسبب التداخل مع ملكيات للغير، كما أن هناك مساهمات توقفت من دون حراك بعد إيقاف تخطيط المدن، إضافة إلى تركيز الأمانة على أراضي المنح فيما يخص السفلتة والإنارة وتأخير مثل هذه الخدمات عن أراضي المساهمات.

وأشار إلى أن أراضي المساهمات الواقعة في المرحلة الثانية من النطاق العمراني توقفت بسبب القرار الذي اتخذته وزارة الشؤون البلدية والقروية بتأجيل اعتماد المخططات الواقعة في هذا النطاق، والذي كان مقرراً أن يتم اعتماده في عام 1415هـ ، وتم تأجيله إلـى 1425هـ. وذكر أن الأمر لم يتوقف عند هذا الحد، فهناك أراضي مساهمات تقع في النطاق العمراني الأول أي كانت مشمولة بإيصال الخدمات لها، ولكن ضعف الإمكانات في ذلك الوقت ساعد في تأجيل ذلك، وهذا الأمر لم يكن معلوماً لدى جميع المستثمرين، ما زاد من مشكلات الكثير من المواطنين، وساعد في بقاء كثير من المساهمات من دون حل.

وأكد أن المصادر العاملة في القطاع العقاري قدرت عدد المساهمات المتعثرة بحوالى 164 مساهمة عقارية، تقدر قيمتها بنحو 24 بليون ريال.

وأكد أن اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض قامت بدور في حل مشكلة المساهمات العقارية، إذ عملت على تطوير أنظمة المساهمات العقارية وإدخال شروط إضافية عليها، وأعطت موضوع المساهمات العقارية قدراً كافياً من البحث والدراسة اللازمة، إضافة إلى اقتراح الحلول الملائمة لها، وشُكلت لذلك لجنة لدرس المساهمات العقارية.

وأضاف أنه تم درس المشكلة في عدد من الجلسات، ورفع بعض المقترحات لوزير التجارة للنظر فيها، وتم تأييد تلك المقترحات، شريطة عدم تعارضها مع قرار مجلس الوزراء رقم (7/د/21149 وتاريخ 8-9-1403هـ)، وتنتظر اللجنة صدور تعميم وزاري حول هذه المقترحات، وذلك لتطبيقه وإعلامه إلـى جميع المهتمين بقطاع العقار. ويوجد عدد من المقترحات والشروط الخاصة لفتح أو إعلان مساهمة عقارية هي: وجود سجل تجاري بنشاط العقار لصاحب المساهمة، اشتراك في الغرفة التجارية في هذا النشاط، إرفاق صورة صك الملكية لهذه الأرض وعقد المبايعة، تحديد قيمة السهم الواحد، تحديد المدة التي تتم فيها التصفية على ألا تتجاوز ثلاث سنوات.

أما الشرط رقم 7 فإن اللجنة رأت تعديله كالآتي: «إذا أُعلن عن تخطيط المساهمة فيجب إثبات ذلك من البلدية المختصة»، واقترحت اللجنة إضافة تعيين محاسب قانوني معتمد عند فتح المساهمة والتصفيــة، وأن يمتلك صاحب المساهمة نسبة لا تقل عن 20 في المئة من رأسمال المساهمة، وأن يبين نسبته في إعلاناته عن المساهمة، وكذلك في حال عدم التصفية بعد المدة تتم إحالة المساهمة إلى الغرفة التجارية الصناعية في تلك المنطقة، التي تقوم بدورها ممثلة باللجنة العقارية بترشيح عدد ثلاثة من المكاتب العقارية من أهل الخبرة والمعرفة مع محاسب قانوني للنظر في المساهمة.

وتكون المساهمة على نمط أسهم، إذ يتم تحديد سعر شراء الأرض ثم تضاف إليه جميع الكلفة الخاصة بها من تحسينات وسفلتة وحراسة، والمصروفات التي تفرضها الأنظمة وخلاف ذلك، ويقسم إجمالي كلفة الأرض على قيمة السهم الواحد الذي يحدده المستثمر، ويحق للمساهم الاطلاع على الدراسة الخاصة بالأرض.

ولفت ابن سعيدان إلى أن هيئة سوق المال قامت بدور يتمثل في مطالبتها بإنشاء صندوق المساهمات العقارية، وهو صندوق استثماري يتمثل في شراء قطعة أرض مساحتها كبيرة، يتم تطويرها ومدها بالبنية التحتية والخدمات الأساسية وتقسيمها إلى قطع أراض للاستخدام السكني والتجاري كمخطط متكامل الخدمات، ومن ثم بيعها بنظام البيع النقدي. ويهدف الصندوق إلى تحقيق عائد مجز ينافس العوائد الاستثمارية السائدة، ومقابلة الطلب المتنامي على المساكن.

وذكر أنه يتم احتساب عمولة 2.5 في المئة كسعي دخول للمساهم، ويـتولى المستثمر إدارة الصندوق، ولا يحق للمستثمرين التدخل في إدارة الصندوق ولا في تحديد وقت البيع، ولا يحق لهم المطالبة بالإفراغ، والعلاقة بين الطرفين محددة بموجب عقد المشاركة بين الطرفين، وتتم تصفية حقوق المساهمين بعد بيع كامل أصول الصندوق، ولا يتحمل المستثمر أية مسؤولية في تأخر تصفية الصندوق، نتيجة ظروف السوق أو أية ظروف خارجة عن إرادته.

ولفت الى ان الدولة وضعت أخيراً عدداً من الحلول لحل تلك المساهمات، إذ صدر أخيراً قرار مجلس الوزراء بخصوص تشكيل لجنة برئاسة وزير التجارة والصناعة للنظر في المساهمات العقارية القائمة المرخصة لها وغير المرخصة. ولفت ابن سعيدان إلى أن أمير منطقة الرياض رئيس الهيئة العليا لتطوير منطقة الرياض الأمير سلمان بن عبدالعزيز، أمر بتشكيل لجنة من مجلس المنطقة وبعض أعضاء اللجنة العقارية في الغرفة التجارية في الرياض، لوضع الحلول المناسبة للتغلب على مشكلة المساهمات المتعثرة، والعمل على حلها، إذ صنفت تلك اللجنة المساهمات المتعثرة إلى قسمين، هما مساهمات لا غبار عليها ويعود السبب في عدم تحركها إلى الحال التي تمر بها سوق العقار في ذلك الوقت، والتي كانت تعاني نوعاً من الركود، نتيجة لتدافع المواطنين على الاستثمار في الأسهم طلباً للربح السريع، ما قلل كثيراً الطلب على العقارات وأحياناً إذا شعر رئيس المساهمة بأن السوق في صعود يماطل في عملية البيع رغبة في جني أرباح أكثر. أما النوع الثاني فهو مساهمات بها مشكلات نتيجة لإدارتها من عديمي الخبرة، ونية البعض منهم المبيتة للتلاعب بأموال المساهمين ومحاولة تأخير إنجاز تلك المساهمات.

وعن الحل الأمثل للمساهمات العقارية، أكد انه تم إيجاد حل نهائي للمساهمات المتعثرة من هيئة سوق المال، إذ تم حصر المساهمات العقارية في صناديق عقارية مربوطة بإشراف مالي من هيئة سوق المال، وتدار بواسطة شركات متخصصة في التطوير العقاري تحت إشراف خمسة مديرين يديرون المحفظة، ما يؤكد الرقابة على هذه الصناديق.

وبشأن الحاجة إلى إنشاء محاكم متخصصة موقتة للتعامل مع تلك المساهمات، قال إنه ليس هناك حاجة لإنشاء تلك المحاكم بعد تطوير آليات القضاء، ووجود محاكم متخصصة.


وقال السعيدان إن الأراضي والمساهمات هي إحدى قنوات الاستثمار وحدثت بها أخطاء تستحق المراجعة والمتابعة، لتجديد أنظمتها وضبط أصول التعامل معها، ولكن حساسيتها وكبر حجم الأموال التي يتعامل بهاالناس يجعلها تحتاج إلى راع. ولفت إلى أننا في قطاع الإسكان نشعر باليتم لأننا نعيش من دون راع لنا، ما يجعلنا دائماً نطالب بهيئة عقارية ترعى مصالح المواطن ومصالحنا خصوصاً بعد إلغاء وزارة الإسكان، ولعل ولي الأمر يعهد برعاية قطاعنا إلى هيئة متخصصة بتنمية القطاع العقاري.

و قال رئيس لجنة المحامين في الغرفة التجارية في جدة الدكتور ماجد قاروب لـ «الحياة» إن المساهمات المتعثرة عموماً، والعقارية خصوصاً أصبحت واقعاً يعاني منه الكثير من المتضررين، إذ إن بعضها تجاوز عمرها 30 سنة، ولم تُحل في الوقت الذي تقدر حجم الأموال المتعثرة في المساهمات العقارية بأكثر من 100 بليون ريال.

وأضاف أن هناك بين 250 و300 قضية في هذا المجال تحتاج الى حل، لافتاً إلى أن جهود الدولة في تكوين لجنة مشكلة من عدد من القطاعات برئاسة وزير التجارة خطوة جيدة، ولكن أتوقع أن ارتباطات كثير من أعضاء هذه اللجنة ستحول دون حل هذه المساهمات في الوقت القريب.

وطالب بوجود لجنة متفرغة تملك من الإمكانات والصلاحيات القانونية، وتضم في عضويتها عضواً يمثل القضاء، وعضواً من الجهات الأمنية القائمة على تنفيذ الأحكام، وتتفرغ بشكل كامل نظير مقابل مادي مجزي، ويُحدد لها وقت يتم فيه انجاز هذه القضايا التي أصبح عمر بعضها اكثر من 30 سنة.


مستشار: تدخُّل الدولة كان ضرورياً وجاء في وقته

أوضح رئيس مركز البحوث بكلية العمارة والتخطيط المستشار في التطوير العقاري الدكتور غازي سعيد العباسي أن المساهمات العقارية وغيرها في بداياتها لعبت دوراً كبيراً في تطوير وبناء الكثير من المشاريع، وخصوصاً المخططات السكنية، وأسهمت بدورها في نشر الوعي العقاري والتدرج في مفهوم التعاون التجاري والمشاركة في البناء والاستفادة المباشرة من أرباح تلك المساهمات. وقال إن أسلوب المساهمات العقارية كان مبادرة من العقاريين لدعوة الناس للمشاركة في بناء هذه المشاريع، ومن ثم الاستفادة من عوائد تلك المساهمات، لافتاً إلى أنها كانت بمثابة خطوات وأساليب جريئة تُسجل لمصلحة العقاريين في ابتكار هذا الأسلوب.

واشار إلى أن التكاليف الباهظة التي يتطلبها عمل مخطط سكني، وخصوصاً قيمة الأرض، كما أن تخطيطها وتطويرها يتطلب البحث عن أساليب تمويلية في غياب أي أسلوب تمويلي مقبول لدى العامة، خصوصاً مع موقف الكثير من الناس في التردد من أخذ قروض البنوك، ما أسهم في ابتكار أسلوب اعتقده جريئاً للبحث عن بديل شرعي ومقبول لدى العامة وهي المساهمات. ولفت إلى أن هذه البدايات والتي تزامنت مع النمو الاقتصادي للدولة، وشعور الكثيرين بأهمية هذه المساهمات والعائد المادي لها، دفع الكثيرون إلى الاندفاع وراء المساهمات العقارية، من الطرفين المطورين والمستفيدين من العامة، وهذا الاندفاع ساعد في دخول الكثيرين ممن لا يجيدون إدارة هذه المساهمات، كما لاقت المساهمات قبولاً من كثير من العامة الذين ليس لديهم دراية بالعمل العقاري.

وأكد العباسي أن هذه الأجواء لعبت دوراً في كثرة وتعدد المساهمات، وكنتيجة متوقعة تعثرت بعض هذه المحاولات، بسبب مشاركة دخلاء هدفهم الوحيد هو الكسب والكسب فقط، على حساب أولئك البسطاء من الناس، ومعظمهم كان يعتمد على الثقة فقط في دخولهم أو مشاركتهم بأية مساهمة عقارية.

ولفت إلى أن أي عمل ناجح يغري الكثيرين من الدخلاء على الاستفادة من هذه التجربة، وقد يلعبون دوراً سلبياً في فشل بعض هذه المساهمات، ومن الطبيعي أن هذه المساهمات تطورت، والمساهمات الأولى ليست كالمتأخرة، ولذا فإن هذا التطور يدعو الجهات الرقابية إلى التدخل في تنظيم هذه المساهمات، وسن قانون يحمي حقوق الطرفين، وبروز المشكلات يساعد في إيجاد التشريعات والتنظيمات بما يضمن عدم حدوثها مستقبلاً. وأكد أن تدخل الدولة كان ضرورياً وجاء في وقته، واعتقد أن هذا التنظيم الجديد للمساهمات العقارية من خلال صناديق مرخصة من هيئة سوق المال، سيؤدي إلى ضمان حقوق المشاركين في هذه الصناديق، وكذلك ابتعاد الدخلاء الذين لعبوا دوراً كبيراً عند دخولهم في عمل مساهمات متعثرة أو تعثرت. ولفت العباسي الى أن دخول المتخصصين بكل شرائحهم من ماليين ومطورين ومعماريين ومخططين ومهندسين سيسهم بلا جدال إلى الخروج بمساهمات ومشاريع تطويرية عقارية ناجحة، وذات مردود ايجابي على البلد وعلى المساهمين في هذه الصناديق.

أما بخصوص المساهمات المتعثرة، فأعتقد أنها بين أيدي القضاء، ويجب العمل على سرعة حلها، وإعادة الحقوق لأهلها بدلاً من الانتظار الذي يعود بالضرر على المشاركين في هذه المساهمات، وخير مثال على معالجة بعض هذه المساهمات المتعثرة ما تم من تصفية لمساهمة جزر البندقية، التي أتمنى أن تكون قدوة للكثير من المساهمات المتعثرة.