رئيس مجلس إدارة "بنك غيتهاوس البريطاني": «غيتهاوس» أدار 28 عقاراً استثمارياً وملياري دولار أصولاً

أكد رئيس مجلس إدارة بنك غيتهاوس البريطاني فهد بودي أن البنك نجح بإدارة أصول وصلت قيمتها الى ما يقارب ملياري دولار، وتحقيق عوائد مجزية منها أثناء الأزمة المالية العالمية، مشيراً إلى أن «غيتهاوس» يستهدف الإدراج في بورصة لندن، وسيقوم بتقييم الأسواق الخليجية تمهيدا للإدراج في أحدها خلال الفترة المقبلة.

وأضاف بودي في حوار مع «الجريدة» أن البنك يقوم بتنفيذ مشروع بناء 6000 منزل في بريطانيا في الوقت الحالي، موضحاً أن المشروع يتضمن 3 مراحل لبناء هذه المنازل ولمدة 3 سنوات، بقيمة إجمالية تصل إلى 600 مليون إسترليني، وبدعم كامل من الحكومة البريطانية التي قدمت كافة التسهيلات اللازمة.

وقال ان هناك استثمارا جديدا في أميركا تم توقيع عقوده، وهو شراء مبنى للأجنحة الفندقية بإدارة «ماريوت» في «مانهاتن» وبقيمة 90 مليون دولار، متوقعاً تحقيق عائد لا يقل عن 7 في المئة بنسبة تشغيل 95 في المئة، مضيفاً أن «غيتهاوس» يمتلك كذلك محفظة عقارية في أميركا تشمل 1500 منزل تم شراؤها من البنوك الراهنة بمعدل أسعار أقل من 120 ألف دولار وهي أسعار أقل من تكلفة بنائها قبل الأزمة.

وأوضح بودي أن التخارجات التي تمت خلال العامين الماضيين بلغت أكثر من 7 تخارجات، والأهم هو أن وقت الدخول والخروج من الاستثمار كان استراتيجيا، وذلك نتيجة للفرص التي تخلقها الأزمات، وغيرها من الأمور، وفيما يلي نص اللقاء:

* حدثنا عن الأوضاع المالية للبنك؟    
- يبلغ رأسمال «غيتهاوس» المدفوع 150 مليون جنيه استرليني، وليست عليه أي ديون، لكنه يمتلك محافظ ائتمانية وتمويلات قدمها لشراء عقارات بقيمة 50 مليون استرليني تقريباً ولا مشاكل أبداً في سدادها، وحجم المحفظة الائتمانية العقارية يزداد بشكل مستمر.

لكن تركيز البنك أكثر على القطاع الاستثماري، وبدأنا في وقت صعب خلال الأزمة المالية العالمية، لكن طبيعة المنتجات المبتكرة التي قدمها «غيتهاوس» والجديدة على السوق الكويتي والخليجي من ناحية مفهوم حماية الثروات والتوزيع الجغرافي لها وكذلك توزيع المخاطر، ساهمت في بناء علاقة جيدة مع عملاء البنك، إلى أن وصلت الأصول المدارة من قبل «غيتهاوس» ملياري دولار، عبر أكثر من 28 استثمارا عقاريا.

وبلغت التخارجات التي تمت خلال العامين الماضيين أكثر من 7 تخارجات، والأهم هو أن وقت الدخول والخروج من الاستثمار كان استراتيجيا، وذلك نتيجة للفرص التي تخلقها الأزمات، ويمتلك فريق عمل البنك خبرة ممتازة ومهنية عالية في الأسواق العالمية.

* كيف تصف الوضع الحالي للاستثمارات داخل بريطانيا وخارجها؟ وعلى أي للقطاعات تركزون؟
- تركيزنا على السوقين البريطاني والاميركي يأتي لعدة أسباب، منها الأمان الاستثماري من الناحية القانونية والشفافية والسيولة الممكن توفيرها في أي وقت للتخارج أو للدخول في استثمارات، كما أن البيئة الاستثمارية مناسبة للغاية والمهنية الموجودة في تعاملات الشركات عالية جداً، هذا بالإضافة إلى أن هذين السوقين المستهدفين هما من الأسواق التي لا تعاني انخفاضات حادة وكبيرة خلال الفترة الحالية.

الرهن العقاري

* ما تأثير أزمة الرهن العقاري في السوق العقاري الأميركي؟
- أزمة الرهن العقاري في أميركا تسببت بالأزمة المالية العالمية، لأن الرهونات وصلت إلى أرقام أكبر من قيمة العقار نفسه، بالإضافة إلى التمويلات التي تأثرت كانت في غالبيتها في شق منازل الأفراد، لكن أكثر دولة اجتهدت في حل الأزمة هي أميركا نفسها، واليوم أفضل اقتصاد من جانب الارتداد ما بعد الأزمة هو الاقتصاد الأميركي، وقبل أوروبا كما نرى.

تركيز «غيتهاوس» في أميركا هو على قطاع العقارات المدرة للدخل والتشغيلية، وركزنا على قطاعات آمنة جداً من ناحية التأجير، فعلى سبيل المثال قمنا بشراء عقار مؤجر للحكومة الأميركية، كما قمنا بشراء محفظة استثمارية في قطاع السكن الطلابي، وركزنا على القطاع العقاري الصناعي الذي يخدم «لوجستياً» الشركات المتوسطة، واليوم بعد 3-4 سنوات منذ دخولنا هذه الأسواق نرى أن ارتداد التعافي للاقتصاد الأميركي انعكس إيجاباً على استثماراتنا وأعمالنا هناك، وهذا ما يؤكد صحة استراتيجيتنا المسبقة للاستثمار في السوق الأميركي.

وآخر ما ركزنا عليه في السوق الاميركي هو قطاع المنازل السكنية، وقمنا بشراء أكثر من 1500 منزل في محفظة عقارية، وبأسعار أقل من تكلفة بناء هذه المنازل، وتم الشراء من البنوك الراهنة لتلك العقارات وكذلك البيع بالتجزئة، وبمعدل أسعار أقل من 120 ألف دولار للمنزل الواحد بعدما كان قبل الأزمة لا يقل عن 190-200 ألف دولار.

أوضاع الاستثمارات

* حدثنا عن أوضاع استثمارات «غيتهاوس»؟
- لدينا تمويل عقاري واحد في ضواحي باريس، أما بقية الاستثمارات والتمويلات في بريطانيا وأميركا، وأكثر هذه الاستثمارات هو أن «غيتهاوس» يشارك فيها ولا يمتلكها بالكامل، ومن المهم أن نعلم أن 90 في المئة من استثمارات البنك هي لعملاء البنك و10 في المئة مملوكة لـ»غيتهاوس».

و90 في المئة من هذه الاستثمارات هي عقارات مدرة للدخل وتعطي عوائد ما بين 7-9 في المئة كما أن توزيعاتها شهرية، وارتفعت عوائد الاستثمارات عند التخارج منذ شرائها وحتى اليوم بمعدل 15-20 في المئة، وكل الاستثمارات التي قمنا بالاستحواذ عليها في السابق وارتفعت أسعارها إلى 30-35 في المئة قمنا بالتخارج منها، وهذا ما يفسر التخارج من 7 استثمارات في الفترة من 2011-2013 لأنها ارتفعت بطريقة سريعة، وكان هدف «غيتهاوس» واضحا من البداية ووصلنا إليه مبكراً وبالتالي تحققت الجدوى والأهداف الاستثمارية منها وتخارجنا.

وهنا الفرق بين نظام عمل البنك والمنافسين، فمن ناحية نحن نتشارك ونساهم مع العملاء في الاستثمار نفسه، ومن ناحية أخرى نتابع بشفافية كاملة وبشكل شهري مع عملائنا تطورات استثماراتهم وتقييمها وإبداء التوصيات الاستثمارية فيها من ناحية التخارج منها أو الاستمرار فيها، فـ»غيتهاوس» لا يشتري عقاراً ومن ثم يقوم بعملية تسويق له وبيعه، بل شراؤه بشفافية تامة مع العميل، وتحديد رسوم البنك لإدارة العملية، والدخول في حصة في هذا الاستثمار، و»دولارنا نفس دولار العميل».

وبلغ حجم استثمارات «غيتهاوس» ملياري دولار، وكمعدل 70-75 مليون دولار للاستثمار الواحد وأكثر من 28 استثمارا، وهذه بالطبع تختلف عن ميزانية البنك فهذه أصول مدارة فقط.

ومثال على استثماراتنا هي عقارات لشركات كبروكتر أند غامبل، رولس رويس وإنتركونتيننتال التي كانت بناء على عقود تأجيرية طويلة، وتخارجنا منهم.

* ما التوزيع الجغرافي لعملاء البنك؟ 
- في بداية عمل البنك كان غالبية العملاء من الأفراد وتحديداً من الكويت، الذين يستهدفون حماية ثرواتهم ما بعد الأزمة المالية العالمية، وهذا ما صعّب عملية تسويق البنك لمنتجاته، لكن المهنية العالية التي امتاز بها فريق عمل البنك والشفافية المتبعة في العمل، ساهمت تعزيز الثقة وبناء علاقة استثمارية معهم.

بعد الأفراد، أصبحنا نسوّق منتجاتنا على مؤسسات استثمارية خليجية وكويتية وكذلك أوروبية وماليزية، فمن ضمن العملاء صندوق الحج الماليزي وهو أحد صناديق الثروات السيادية الماليزية مثل الهيئة العامة للاستثمار، وهو عميل معنا في أكثر من ربع مليار دولار من اصول البنوك، وقمنا بشراء عقارين له، أحدهما بـ300 مليون دولار والآخر بقيمة 130 مليون دولار، كما أن هناك بنكا استثمارا خاصا سويسريا قام بتسويق بعض منتجاتنا على عملائه.

القطاعات النشيطة

* أين سيكون التركيز في الاستثمارات خلال المرحلة المقبلة؟ وأين تتوقع أكثر القطاعات نشاطاً وارتفاعاً مستقبلاً؟
- العام الماضي لم نقم بالكثير من الاستحواذات مثلما قمنا في بداية عمل البنك، نظراً لدراستنا للعديد من القطاعات الموجودة في السوق، خصوصاً وأن القطاعات التي قمنا بالتخارج منها سابقاً، أصبحت عوائدها ما بين 5-6 في المئة بعد أن كانت بحدود 7-8 في المئة أثناء استحواذنا عليها، وقمنا بتحقيق عوائد مجزية بعد تخارجنا منها، وبالتالي من الصعب الاستمرار في نفس هذه القطاعات بعد انخفاض نسبة العوائد الممكن تحقيقها.

وقمنا خلال العام الماضي بالتركيز على قطاع منازل الأفراد في أميركا، وهو قطاع مجز ويتعافى بشكل جيد بعد الأزمة، وحقق نمواً منذ العام الماضي أي منذ استحواذنا على عقارات فيه وحتى الآن بما يقارب 20 في المئة.

ونركز الآن على نفس القطاع في بريطانيا، وسنقوم ببناء 1000 منزل كمرحلة أولية لمشروع دعمته الحكومة البريطانية وتم تخصيص عدة أراض في عدة مناطق مختلفة في بريطانيا، وتبلغ تكلفة المشروع الإجمالية لـ6000 منزل على 3 سنوات بثلاث مراحل، أي 200 مليون استرليني لكل مرحلة، وهناك طلب قوي جداً للعوائل متوسطة الدخل، وبمعدل 80 ألف طلب سنوي، ومطلوب من الحكومة البريطانية توفيرها لهم، و«غيتهاوس» يركز على توفير منزل بثلاثة غرف نوم وبسعر تكلفة إجمالية للمنزل 120 ألف إسترليني ومساحة 300-350 مترا مربعا، ونقوم بتأجيره بسعر 1250 جنيها إسترلينيا (مع العلم أن معدل سعر الإيجار لا يقل عن 2000-2500 إسترليني لأي سكن هناك)، ويأتي هذا الانخفاض في سعر التأجير نظراً لأن الأراضي المقامة عليها المشاريع مجانية من الحكومة البريطانية كما أن البنية التحتية موجودة.

المشكلة الإسكانية

* هل تستطيعون فعل مثل هذا الأمر في الكويت والمساهمة في حل المشكلة الإسكانية؟
- هذا ما أردت توضيحه بالضبط، فهذه الخبرة التي نقوم باكتسابها من خلال هذا المشروع في بريطانيا الآن هو حل كبير لمتطلباتنا الإسكانية هنا في الكويت، لكن الدعم الذي نتلقاه من الحكومة البريطانية بما فيها رئيس الوزراء الحالي ديفيد كاميرون الذي قام بشكر «غيتهاوس» على مساهمتها في حل جزء من المشكلة، خصوصاً وأن الحل أتى من مستثمرين غير بريطانيين ومن الخليج، وأوصى بحل جميع المشكلات التي تواجهنا في هذا المشروع، وأذكر أن مشكلة بسيطة واجهتنا في إدارة مصلحة الضريبة وتم حلها خلال أقل من 3 ساعات، نظراً لأن نظرتهم للموضوع هي أن رأسمال أجنبيا يريد المساهمة في حل مشكلة محلية تواجههم، وهناك دعم أيضاً من قبل العائلة الملكية، من خلال الأمير اندرو الذي توجه بالشكر للبنك عندما قام بزيارة الكويت قبل أسابيع، بالإضافة إلى دعم من عمدة لندن، وكذلك وسائل الإعلام البريطانية.

* كيف ستتم تغطية قيمة هذا المشروع؟
- الآن سنقوم بتسويق المشروع وطرحه على المستثمرين والعملاء، والفكرة هي أنه خلال 12 شهراً سنقوم ببناء 1000 منزل بدأت منذ بداية العام الحالي، والعائد سيكون بحدود 7 في المئة بعد الانتهاء من البناء، وسيزيد إلى 9 في المئة في السنوات الأخرى، ونحن الآن متحفظون في توقعاتنا أن تكون نسبة تأجير المنازل بنسبة 85-90 في المئة، فنحن نتوقع أن يزيد الطلب بنسبة الـ100 في المئة على هذه المنازل، نظراً للأسعار المنخفظة نسبياً والطلب الكبير والدعم الحكومي للمشروع.

أسواق جديدة

* هل سيدخل البنك أسواقاً جديدة لم يسبق له الدخول إليها؟
- إذا أردنا الدخول فتركيزنا سيستمر في الأسواق الأوروبية، نظراً للفرص التي نراها موجودة حالياً في هذه الأسواق، لكننا ننتظر أن يكون التعافي في الأسواق الأوروبية أسرع حتى ندخل فيها، وسنركز على التمويلات العقارية وكذلك المنتجات الاستثمارية التي نطرحها على المستثمرين، لكن هذه العملية متوقفة أيضاً على إمكانية تخارجنا من الاستثمارات الحالية وبالنسب المستهدفة من العوائد، وكذلك على تقليل المخاطر الموجودة حالياً في هذه الأسواق.

وما أريد الإشارة إليه، هو أن الكثير من الشركات والمؤسسات الاستثمارية قامت بالدخول في نفس الأسواق والقطاعات التي دخلنا فيها منذ 2010 وتخارجنا بالفعل منها، أي أن نظرتنا الاستثمارية كانت «سباقة» لهذه المؤسسات بسنوات بل نجحنا في تحقيق عوائد لا أعتقد أن تلك المؤسسات ستحقق نفسها خلال الفترة القادمة.

* أين وصلت الأسواق العالمية في عملية التعافي من الأزمة العالمية؟ وكيف أثرت القرارات الاقتصادية المتخذة من الحكومات في احتواء الأزمة؟
- أميركا كانت من أكثر الاسواق التي تعافت بعد الأزمة خصوصاً بعد القرارات الحكومية التي اتخذتها منذ بداية الأزمة، وبعدها بريطانيا، أما الأسواق الأوروبية فقد تأخرت قليلاً عن التعافي، لكن القطاع العقاري التشغيلي اليوم أثبت بكل جدارة أنه تماسك وثبت خلال الأزمة المالية العالمية، ولم يتأثر كثيراً في الانهيارات التي حصلت، خصوصاً في بريطانيا والمدن الكبرى في أميركا.

وإحدى الأفكار التي سنقوم بطرحها خلال الفترة القادمة، هو الاستثمار في عقارات تشغيلية في المدن الاميركية الرئيسية وتحديداً في قطاع الفنادق، وكون «غيتهاوس» يعمل وفق الضوابط الإسلامية، فإنه من الصعب الاستحواذ على فندق ما نظراً لاحتوائه على أمور غير شرعية، لكن هناك قطاعا يسمى الأجنحة الفندقية بما لا يتعارض مع الشريعة الإسلامية، واليوم «غيتهاوس» يعمل مع علامة فندقية كبيرة وهي «ماريوت»، لطرح مبنى للأجنحة الفندقية في وسط «مانهاتن» في نيويورك، وهو عقار جديد ومدر للدخل، ويعمل منذ سنة فقط مع «ماريوت»، وقمنا بتوقيع العقد مع البائع وستبلغ قيمته أكثر من90 مليون دولار، ورأس المال المستخدم سيبلغ لغاية 44 مليون دولار، وسنقوم بإعطاء عائد بنسبة 7 في المئة على هذا الاستثمار، وستستمر «ماريوت» بإدارة العقار، ورأينا أن المعدل التشغيلي لهذا العقار قد يتجاوز 95 في المئة نظراً للعدد المستمر والمتزايد من السائحين والزوار للمدينة، ونتوقع أن نكمل الاستحواذ عليه منتصف يوليو القادم.

منتجات جديدة

* هل هناك منتجات جديدة يسعى البنك لطرحها خلال الفترة المقبلة؟ 
- نرى أن القطاع العقاري الذي يخدم القطاع الصناعي في أميركا لايزال مغريا للاستثمار فيه، ومن الممكن التخارج من بعض الاستثمارات هناك والدخول في استثمارات أخرى، وكوننا بنكا فإن الأمر يختلف كثيراً عن شركة استثمار، لأن الشريك الاستراتيجي الذي نعمل معه إن كان في بريطانيا أو أميركا، يرى أن هناك ارتياحا أكبر للعمل مع بنك، في المقابل هناك تخوف من الشركات الاستثمارية نظراً لعدم امتلاكها «عضلات» في تمويل العقارات الجديدة خصوصاً بعد الهزة التي تعرضت لها المؤسسات الاستثمارية، بالإضافة إلى استثماراتنا الحالية في المشروع البريطاني وكذلك الفندق في «مانهاتن».

* هل من تخارجات قادمة للشركة؟
- نعم هناك تخارجات قادمة للبنك، ونتوقع أن تكون في المستقبل القريب خلال العام الحالي.

* ما توقعاتك للبنك خلال المرحلة المقبلة؟
- منذ بداية عمل البنك وحتى الآن، ارتفع دخل البنك إلى أكثر من 100 في المئة لكل عام عما قبله، والفترة التأسيسية انتهت، وبنينا بالفعل الإدارة التنفيذية وكذلك السمعة الجيدة له، وقمنا بخلق نظام عمل منيع عن المشاكل التي تعرضت لها البنوك والشركات الاستثمارية خلال الأزمة وتعلمنا من الأخطاء، وتركيزنا واضح ومحدد، فنحن لا ننافس البنوك، بل نحن بيت استثمار بقوة وميزانية وسيولة بنك، ونرى أن البنك سيشهد نمواً مستمراً خلال الفترة القادمة نظراً لثقة العملاء وطبيعة الأسواق التي نعمل فيها.

سنعمل في الفترة القادمة على زيادة حجم المحفظة العقارية للبنك لزيادة العوائد، ونمتلك سيولة كافية من خلال خطوط الائتمان وودائع العملاء التي تمكننا من زيادة حجم المحفظة بكل ارتياح، والبنك الآن مرخص ويستطيع ان يموّل أكثر من مليار جنيه إسترليني من «المركزي»، السيولة موجودة، ونعمل على زيادتها من خلال ودائع العملاء وودائع السوق البريطاني.

الجواز الأوروبي

* هل هناك استحواذات على بنوك؟
- من الصعب القيام بهذه الخطوة نظراً لأننا نركز على أن نكون بنكا استثماريا خاصا، كما أن ترخيص البنك البريطاني يسمح لنا العمل في كل الأسواق الاوروبية كبنك، وموّلنا بالفعل في فرنسا، والترخيص يسمح لنا برهن أي عقار في أي سوق أوروبي من خلال «الجواز الأوروبي» للبنوك المرخصة في بريطانيا، كما أننا نستطيع العمل مع شركائنا الاستراتيجيين في أميركا، وبالتالي لا نرى حاجة للاستحواذات على بنوك أخرى.

إدراج البنك

* هل ستقومون بإدراج البنك في أي سوق من اسواق المال؟
- نحن الآن في السنة الثانية من الأرباح، ويتطلب الإدراج في السوق البريطاني أن نحقق أرباحاً صافية في 3 سنوات متتالية، وتركيزنا في الآفاق القادمة هو لخدمة العملاء، وقمنا بالفعل بشراء عقار في «ماي فير» ليكون مكتباً لخدمة العملاء لدينا، ونتطلع لزيادة العملاء والودائع وخدمة العملاء ليزداد نمو البنك، والبنك كي يُدرج في بورصة لندن ويكون له تقييم، يجب أن نقوم بتكبير ميزانية البنك وهذا ما نعمل عليه خطوة بخطوة، وسنقيّم كذلك الأسواق الخليجية، لكن يبقى الهدف الأساسي بورصة لندن نظراً لحجم السيولة الموجودة فيه.

* هل هناك زيادة لرأس المال؟
- رأسماله الآن 150 مليون إسترليني وهو مرخص لغاية 225 مليونا، ولا نحتاجها الآن، لكننا من الممكن القيام بها في حالة طرح البنك في البورصة، أو إذا رأينا حاجة لزيادته خلال الفترة القادمة.

تعاون مع «هيئة الاستثمار»

في رده على سؤال «الجريدة» بوجود تعاون مع الهيئة العامة للاستثمار، قال بودي: «لنا علاقة طيبة جدا مع القائمين على الهيئة العامة للاستثمار، كما أنها من ضمن مساهمي البنك في رأسماله، لكنها تمتلك مكتبها الخاص في لندن للمنتجات العقارية والاستحواذات التي تقوم بها، وأرى أن مكتب الاستثمار في لندن وشركته الاستثمارية العقارية هناك، محترفان الى أبعد الحدود، وهو فريق قوي ويقوم باستحواذات صحيحة وفي أوقات ممتازة، كما أنهم مستثمرون طويلو الأجل وهذا ما يختلف عن طبيعة استثمارات «غيتهاوس» قصيرة ومتوسطة الأجل بناءً على الفرص الموجودة، ونجاحنا مع صندوق الحج الماليزي نظراً لعدم وجوده في بريطانيا مثلما تتواجد الهيئة العامة للاستثمار الكويتية منذ أكثر من 60 عاماً، والتي تمتلك الخبرة التي تغنيها عن الاستعانة بشركات أخرى».

نفتخر بـ «غيتهاوس» ونموذج أعماله

قال بودي إنه يفتخر أن شركة كويتية أسست بنكا في لندن حاز هذه السمعة القوية، ونفتخر أننا دخلنا مستويات جديدة في «غيتهاوس» من خلال الطرح الجديد والمهني الذي لم يكن موجوداً قبل الأزمة في الكويت والمنطقة، وتفردنا في طريقة العمل وسياسة الاستثمارات لدينا، ونفتخر أننا وجدنا المفتاح المناسب لعملائنا وسوقنا لتفصيل ما هو مناسب لهم في احتياجاتهم الاستثمارية، وكذلك من ناحية الطرح والشفافية وخدمة العملاء لدينا، لا بالقول فقط بل بالفعل، والدليل فوزنا بالمشروع السكني في بريطاني وحصولنا على جائزة أفضل استثمار (Awards RESI) في بريطانيا للعام الحالي.

فريق العمل

ذكر بودي أن «غيتهاوس» يمتلك فريق عمل يتجاوز 100 شخص، 60 منهم في بريطانيا والآخرون موزعون بين أميركا وماليزيا، وجميعهم يعملون في البحث عن الفرص الموجودة وتقييمها ودراستها وإعداد هيكلة الاستثمارات وإدارتها، والمهم هو وجود فريق عمل للبنك في كل سوق يعمل فيه ولا يكتفي بدراسته من خارجه بل من الداخل.

مستثمرون جدد

عند سؤاله عن وجود مستثمرين جدد للبنك، قال بودي: «لدينا تحالفات استراتيجية مع مؤسسات عالمية عريقة، واليوم وجودنا في لندن ضمن أنظمتها المالية والبنكية يعطينا قوة ومصداقية بجذب مستثمرين جدد حول العالم».