أنس الصالح: حصر وتقييم الأصول العقارية المملوكة للدولة

اصدر نائب رئيس مجلس الوزراء وزير المالية انس الصالح تعميما تنشره القبس يقضي باعادة حصر وتقييم جميع الاصول العقارية المملوكة للدولة، على ان تقدم الجهات الحكومية خطة زمنية محددة لحصر تلك الاصول وتقديم نتائج الحصر خلال فترة زمنية لا تتجاوز شهرين من انتهاء عمليات التقييم، مع السماح بالاستعانة بالشركات المتخصصة في مجال تقييم واعادة تقييم الاصول العقارية لدى الجهة الحكومية.

واشارت مصادر ذات صلة الى ان عملية اعادة التقييم قد يقف وراءها عدد من الاسباب يمكن ايرادها في التالي:

– العجز الذي لحق بميزانية الكويت للعام الثاني على التوالي مع توقع استمراره خلال الفترة المقبلة اذا ما استقرت اسعار النفط عند مستوياتها الحالية.

– ازدادت نسبة التضخم خلال الفترة الاخيرة، بينما بقيت قيمة الاصول على حالها منذ فترة طويلة، الامر الذي يحتاج معه الى اعادة التقييم بالاسعار العادلة.

– التوجه نحو تطبيق وثيقة الاصلاح المالي والتي من من ضمنها خصخصة العديد من الشركات والخدمات التي تتضمن مباني واملاك حكومية مختلفة، الامر الذي يساعد كثيرا على انجاز عمليات التخصيص وضمان التخلي او بيع تلك الاملاك بالسعر العادل.

– اضافة العديد من المليارات الى اجمالي الاصول الحكومية عبر اعادة التقييم، خصوصا خلال الفترة المقبلة التي كشفت توجه وكالات التصنيف باعادة تصنيف الكويت ائتمانيا، الامر الذي سيساعد كثيرا في دعم تصنيف الكويت.

– الرغبة في تفعيل القانون رقم 116 لسنة 2014 بشأن الشراكة بين القطاعين العام والخاص والذي يحتاج معه الى اجراء حصر وتقييم للاصول العقارية حتى يمكن تمهيد الطريق لاجراء تلك الشراكات.

وقالت المصادر ان التقييم الحالي للاصول العقارية وحسب ما جاء في الحساب الختامي لموازنة السنة المالية 2015/2014 قد شهد تسجيل قيمة الموجودات العقارية بقيمة 12.2 مليار دينار توزعت ما بين 7.6 مليارات دينار للاراضي الحكومية، و 4.6 مليارات دينار قيمة المباني المملوكة للدولة بخلاف المساجد ودور العبادة.

وفي التعميم قال الوزير انس الصالح ان املاك الدولة العقارية (الاراضي والمباني) داخل وخارج دولة الكويت تشكل جزءا ليس باليسير من اموال الدولة، وفي ظل تطبيق سياسات الدولة في اصلاح الادارة المالية واضفاء المزيد من الشفافية والبساطة، والوضوح على البيانات المالية للاصول وما يتطلبه ذلك من حصرها وحساب تكلفتها وتقييمها، واعادة تقييمها واظهارها في القوائم المالية للدولة.

ولفت الى ان وزارة المالية اصدرت تعميماً بشأن اسس حصر وتقييم الاصول العقارية المملوكة للدولة بهدف تنظيم وتحديد اسس واجراءات حصر وحساب تكلفة وتقييم املاك الدولة العقارية من الاراضي والمباني طبقا لتصنيف المنطقة التي يقع بها، وذلك تحديثا للتعميم رقم 5 لسنة 2005 بما يتناسب مع تفعيل المنظومة الشاملة والمتكاملة للاصلاحات الهيكلية لمشروع نظم معلومات مالية الحكومة، واعتماد مبدأ الاستحقاق في تسجيل العمليات المالية والمحاسبية في دولة الكويت وفقا لمعايير المحاسبة الدولية للقطاع العام.

واشار التعميم الى ضرورة ترميز الاصول العقارية، حيث يتم اعطاء رمز مميز لتحديد كل اصل، ليوفر الوسائل اللازمة من تعريف وتعقب وتتبع ومحاسبة للاصول، وذلك بهدف تسجيل الاصول ومراقبة الملكية والعهدة وتتبع الاصل لاغراض محاسبية مثل العمر الانتاجي والاهلاك.

وتخضع لنصوص هذا التعميم جميع الوزارات والادارات الحكومية والهيئات ذات الميزانيات الملحقة، هذا فضلا عن خضوع المؤسسات ذات الميزانيات المستقلة فيما لا يتعارض مع قوانين انشائها واللوائح التي تنظم أعمالها.

إجراءات الحصر

– تقوم كل جهة حكومية بحصر جميع الاصول العقارية الخاصة بها من الاراضي بكل انواعها، والمباني المملوكة والمخصصة لها في داخل دولة الكويت وخارجها طبقا للخطة الزمنية المحددة لذلك.

– تقوم كل جهة حكومية بتسجيل بيانات الاصول العقارية لديها داخل دولة الكويت وخارجها؛ وذلك طبقا للبيانات التفصيلية الواردة بسجلات الاصول في نظام الاصول الالي ضمن نظم معلومات ادارة مالية الحكومة.

حساب تكلفة الأصل

تقوم كل جهة حكومية بتحديد التكاليف المرتبطة بتملك كل اصولها العقارية (الاراضي والمباني) المملوكة والمخصصة طبقا لموقعها بالمنطقة، سواء كانت المنطقة سكنية او استثمارية او تجارية، حيث يتم الاسترشاد بقيمة المتر المربع للاصل بالمنطقة التي يقع بها الاصل ويدون سعر المتر المربع والقيمة الاجمالية للاراضي والمباني كلٌ على حدة وفقا للتالي:

أولا: الأراضي المملوكة أو المخصصة للجهة الحكومية:

أ – يتم احتساب تكلفة شراء او استملاك الاراضي الجديدة وقيد الاستخدام بجميع بنود التكاليف؛ حتى تصبح الاراضي جاهزة للاستخدام او التأجير، وذلك وفق بنود التكاليف التالية:

– سعر الشراء.

– رسوم مسح الأراضي.

– تكاليف بدل الاضرار او المطالبات.

– تكاليف تنظيف الارض للاستخدام.

– تكاليف إزالة البناء الموجود على الارض.

– رسوم تقديم المعاملات.

– أي تكاليف اخرى‍ توافق عليها وزارة المالية.

ب – الاراضي المستأجرة بعقد ايجار تمويلي تسجل كأصول بالقيمة العادلة.

«سعر السوق» او القيمة الحالية لدفعات الايجار ايهما اقل.

ج – يتم احتساب تكلفة شراء او استملاك الاراضي من دون مقابل (المنحة او الهبة) وفق القيمة العادلة «سعر السوق»، حيث يتم تقديرها عن طريق الشركات العقارية المتخصصة.

د – يتم احتساب تكلفة تملك الاراضي المقام عليها المباني المستثمرة من قبل القطاع الخاص، وفقا لنظام البناء والتشغيل والتحويل (B.O.T) والانظمة الاخرى المشابهة وذلك وفق القيمة العادلة «أسعار السوق»، ويتم تقديرها عن طريق الشركات العقارية المتخصصة.

هـ – تتم اضافة تكلفة التحسينات على الاراضي إلى قيمة الارض.

و – لا تطبق سياسة الاهلاك على الاراضي في حالة اتباع منهج التكلفة.

ثانياً – المباني المملوكة أو المخصصة للجهة الحكومية:

أ – يتم احتساب تكلفة شراء واستملاك المباني الجديدة والمباني قيد الاستخدام، وتتوافر بيانات التكاليف المالية الخاصة بها وفق بنود التكاليف التالية:
– سعر الشراء أو تكلفة البناء والتشييد (الرواتب، تكاليف تأجير المعدات والآلات، المزايا الأخرى المرتبطة بالبناء).

– تكاليف التراخيص المرتبطة بالبناء أو تملك المبنى.

– أتعاب مهنية (قانونية، هندسية).

– تكاليف بدل الأضرار أو المطالبات المرتبطة بمواد البناء.

– رسوم تقديم المعاملات.

– رسوم تسجيل المباني.

– أي تكاليف أخرى توافق عليها وزارة المالية.

ب – المباني المملوكة أو المخصصة للجهة الحكومية حتى تاريخ 2005/3/31 ولم يسبق تسعيرها وتقييمها، يتم تسعيرها عن طريق المكاتب أو الشركات العقارية المتخصصة بذلك.

ج – المباني المملوكة أو المخصصة للجهة الحكومية من تاريخ 2005/4/1 يتم تسعيرها طبقاً للتكلفة الفعلية للإنشاء أو الشراء من واقع حسابات الجهة التي تتحمل ميزانيتها تكاليف ذلك، وهي إما ان تكون الجهة الحكومية صاحبة المباني أو الجهة التي قامت بإنشاء المباني (المؤسسة العامة للرعاية السكنية أو وزارة الأشغال العامة).

د – المباني المستثمرة من قبل القطاع الخاص وفقاً لنظام البناء والتشغيل والتحويل B.O.T، والأنظمة الأخرى المشابهة، يتم تقييمها بعد انتهاء المدة المحددة لاستغلالها وإعادتها الى الدولة طبقاً لحالتها وقت أيلولتها، وحتى إذا تمت إعادة تأجيرها للمستثمر نفسه أو غيره.

هـ – إذا تم شراء الأصل العقاري الاستثماري على أقساط يسجل الأصل بالقيمة النقدية للأصل ولا يحمل بفوائد تأجيل السداد.

و – العقارات الاستثمارية توزع قيمة الإيجار بين الأرض والمبنى حسب القيمة العادلة لكل منهما.

ز – عند حساب تكلفة الأصل من خلال البناء الداخلي تستبعد تكاليف الإنشاء وتكاليف بدء التشغيل غير الضرورية على سبيل المثال «تكاليف الديكورات التجميلية للبناء الداخلي» وكذلك نصيب الأصل من خسائر التشغيل.

ش – في حالة حصول الجهة الحكومية على إيراد من الأصل أثناء مرحلة البناء (قبل التشغيل) على سبيل المثال: إيجار من الأصل، فإن هذا الإيراد لا يؤثر في قيمة الأصل.

الإهلاك:

1 – الطريقة: تعتمد وزارة المالية طريقة القسط الثابت في احتساب الإهلاك للمبنى، حيث تقوم هذه الطريقة على احتساب الإهلاك بشكل متساوٍ خلال العمر الافتراضي للمبنى، بشرط عدم تغيير القيمة التخزيدية للمبنى.

2 – يبدأ حساب الإهلاك للمبنى عند بدء استخدامه وتشغيله.

3 ــ يتم حساب اهلاك كل جزء من الاجراء الرئيسية للمبنى كأصل واحد اذا كانت تلك الاجزاء الرئيسية للمبنى متماثلة معه في العمر الافتراضي وطريقة الاهلاك، اما اذا اختلف العمر الافتراضي او طريقة الاهلاك للاجزاء الرئيسية للمبنى فيتم حساب اهلاك كل جزء من هذه الاجزاء الرئيسية للمبنى على حدة وتوزع قيمة المبنى على الاجزاء الرئيسية له.

4 ــ اذا زادت تكلفة جزء من الاجزاء الرئيسية للمبنى بنسبة %50 من التكلفة الاجمالية للمبنى وكان له عمر افتراضي مختلف، يجب حساب اهلاكه على حدة.

5 ــ في حالة عقارات التأجير التمويلي اذا كانت الجهة الحكومية المستأجرة للاصل العقاري غير متأكدة من انها ستملك العقار بعد انتهاء العقد فإن الاهلاك يحسب على عدد سنوات العقد، واذا كانت ستملك الاصل العقاري يحسب الاهلاك على سنوات الاصل.

6 ــ لا يتوقف احتساب قسط الاهلاك عند توقف استخدام المبنى او عندما يخرج عن نطاق الاستخدام او عند الاحتفاظ به للتخلص الا اذا تم اهلاكه كلياً.

7 ــ يكون معدل اهلاك المبنى صفرا اذا لم يتم استخدام المبنى، واذا تم تطبيق سياسة الاهلاك وفق طريقة الاستخدام.

8 ــ تتم اعادة حساب قسط الاهلاك للمبنى عند اجراء صيانة جذرية للمبنى التي تؤدي الى زيادة العمر الانتاجي له وتحسن من ادائه.

9 ــ الصيانة الدورية اللازمة للمحافظة على المبنى لا تضاف الى قيمة المبنى وليس لها تأثير في حساب قسط الاهلاك للمبنى.

10 ــ يتوقف حساب اهلاك المبنى عندما تتساوى القيمة الدفترية مع القيمة التخريدية او في حالة التخلص منه.

11 ــ يتم حساب الاهلاك للاجزاء المتبقية من المبنى كل على حدة، بحيث يتم تقييم هذه الاجزاء بشكل مماثل لمعدل الاهلاك والعمر الافتراضي المقدر له.

12 ــ لا يمكن ان تتجاوز القيمة الاجمالية لاهلاك المبنى القيمة الدفترية مطروحاً منها القيمة التخريدية.

13 ــ الاهلاك يعالج كمصروف عن الفترة، الا اذا استخدم الاصل في بناء اصل آخر، فإن اهلاك هذه الفترة لا يعتبر مصروفا وانما يعتبر جزءا من تكلفة الاصل الجديد.

14 ــ يتم الاعتراف بالاهلاك حتى لو كانت القيمة العادلة للاصل اكبر من قيمته الدفترية.

15 ــ اذا زادت القيمة التخريدية للاصل عن قيمته الدفترية تكون تكلفة اهلاك الاصل صفرا.

إعادة التقييم:

يقصد به إعادة احتساب قيمة الأصول العقارية في تاريخ التقييم.

– أسباب إعادة تقييم الأصول العقارية «انخفاض قيمة الأصل»:

اسباب خارجية

– عدم الحاجة إلى الخدمات التي يقدمها الأصل العقاري.

– حدوث تغيرات ملحوظة طويلة المدى أو سوف تحدث في المستقبل القريب كتغيير التشريعات القانونية أو سياسات الدولة، ويكون لها تأثير على استخدامات الأصل بالجهة الحكومية.

– تغيرات في القيمة السوقية للأصل أو في الخدمات التي يقدمها الأصل العقاري.

أسباب داخلية

– عدم إمكانية الاستخدام «تلف فعلي للأصل العقاري».

– حدوث تغيرات في استخدام الأصل العقاري (على سبيل المثال: المباني المستخدمة لغرض معين وتخضع لتغيير في نوع الاستخدام «مدرسة يتم تحويلها الى مخفر، أو مبنى إداري يتم تحويله إلى مخزن»).

– ارتفاع تكاليف التشغيل والصيانة الجذرية للأصل العقاري بالجهة الحكومية مقارنة بتكاليف التشغيل والصيانة الجذرية المقدرة لها بالموازنة.

– طرق إعادة تقييم الأصول العقارية.

القيمة العادلة

– تمثل القيمة التقديرية لبيع الأصل، ويتم تقديرها وفق أسعار السوق أو يتم تقديرها وفق قيمة اعادة انشاء المبنى مطروحاً منها تكاليف البيع أو تكاليف التخلص من الأصل.

– تشمل تكاليف البيع او التخلص من الأصل: التكاليف القانونية ورسوم الطوابع والضرائب وتكاليف تحريك الأصل والتكاليف اللازمة للوصول للقيمة العادلة للاصل.

القيمة المستخدمة

تمثل قيمة استبدال الاصل وتعتمد على تقدير السوق، والذي يتم من قبل المكاتب المتخصصة في مجال تقييم الاصول العقارية مع مراعاة قيمة الاهلاك المتراكم لفترة العمر الافتراضي المستهلك للمبنى.

– يجب على كل جهة حكومية ترغب في اعادة تقييم اصولها العقارية اختيار طريقة اعادة التقييم المناسبة لها، ومخاطبة وزارة المالية «إدارة نظم الاصول» لأخذ الموافقة الكتابية المسبقة على ذلك.

– اذا انخفضت قيمة الاصل فانه يسجل مبلغ التخفيض في الحساب المخصص لذلك ويتم تخفيض قيمة الاصل.

– مبلغ التعويض على انخفاض قيمة الاصل يسجل في الحساب المخصص لذلك بعد التأكد من استحقاق استلام مبلغ التعويض.

كيفية إخطار وزارة المالية

يتم اخطار وزارة المالية «إدارة نظم الأصول» بنسخة من المستندات التالية:

1- الخطة الزمنية الخاصة بكل جهة حكومية لحصر الأصول العقارية المملوكة لها ان وجدت.

2- نتائج حصر الأصول العقارية الخاصة بالجهة الحكومية بعد اعتمادها من قبل الوكيل المختص بالجهة الحكومية أو من في مستواه، وذلك بما لا يجاوز شهرين من انتهاء عملية الحصر.

3- إجراءات تأهيل الشركات المتخصصة في مجال تقييم واعادة تقييم الأصول العقارية لدى الجهة الحكومية.

4- وثائق مناقصة تقييم أو اعادة تقييم الأصول العقارية لدى الجهات الحكومية في موعد لا يتجاوز شهرا من اعدادها واعتمادها.

5- نتائج حساب تكلفة الأصل واهلاك المباني السنوي واعادة تقييم الأصول العقارية، مبيناً فيها الأسس المعتمدة في ذلك وفي موعد لا يجاوز شهرين على الأكثر من الانتهاء منها.

6- جميع المستندات والسجلات الخاصة بتسليم الأراضي أو المباني التي يتم التنازل عنها من قبل الجهة الحكومية الى الجهة الحكومية الأخرى المستفيدة منها.

7- قرارات تخصيص الأراضي والمباني للجهة الحكومية والصادرة عن المجلس البلدي أو بلدية الكويت أو مجلس الوزراء أو أي جهة أخرى مختصة بذلك في الدولة، وكذلك سندات التمليك للأراضي والمباني المملوكة للجهة الحكومية داخل دولة الكويت وخارجها ان وجدت.