قانون الإيجارات الجديد في دبي يحدد التزامات المؤجر والمستأجر في المراكز التجارية والعقارات السكنية

حددت مسودة قانون تنظيم إيجار العقارات في إمارة دبي، التزامات طرفي معادلة التعاقد (المؤجر والمستأجر) في سوق الإيجارات السكنية والمراكز التجارية وأغراض ممارسة الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية والمنشآت التعليمية عند إبرام العقد وطوال فترة سريانه.

وحددت مسودة القانون الجديد – حسبما أوردت صحيفة "الخليج" التزامات المؤجر في المراكز التجارية، وهي:

- تسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال، وبشكل يمكن للمستأجر من استيفاء المنفعة المتعاقد عليها وفقاً لما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار.

كما يجوز الاتفاق على استئجار عقار غير مكتمل الإنشاء خلال مدة يتفق عليها الطرفان، وعلى أن يقوم المؤجر بإكماله، وجعله بحالة صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة، وعلى أن يبدأ سريان العقد عن تاريخ صدور شهادة إنجاز العقار من الجهة المختصة وتسليمه للمستأجر.

- الحصول على شهادة إنجاز المركز التجاري قبل مباشرة المستأجر لأعمال التجهيز والديكور في العقار.

- صيانة العقار وإصلاح أي عطل أو خلل لازمين لحفظ العين المؤجرة من الهلاك وبقائها صالحة للانتفاع وفقاً للغرض المعدة له، ما لم يتفق الطرفان خلاف ذلك.

- صيانة الأجزاء المشتركة والتأمين عليها وتوفير خدمات الحراسة والنظافة للمركز التجاري.

- تمكين المستأجر من الانتفاع بالأجزاء المشتركة.

- لا يجوز للمؤجر أن يحدث في العقار أو مرافقه أو ملحقاته أية تغييرات تخل باستيفاء المنفعة المقصودة، ويكون المؤجر مسؤولاً عن تلك التغييرات سواء صدرت منه أو من أي شخص تلقى الحق عنه، وكذلك عن الأعطال والأضرار والنقص الذي يلحق بالعقار لسبب لا يد للمستأجر فيه.

- منح المستأجر الموافقات اللازمة لتقديمها للجهات الرسمية المختصة في الإمارة متى يرغب في إجراء أعمال الديكور والتجهيز للعقار أو اية أعمال أخرى في العقار تتطلب الحصول على موافقة المؤجر، شريطة ألا تؤثر هذه الأعمال على الهيكل الإنشائي للعقار، وفي حال رفض المؤجر ذلك يحق للمستأجر اللجوء إلى المركز لإصدار قرار بذلك مع مطالبة المؤجر بالتعويض عن أية أضرار لحقت به جراء ذلك.

- تسليم المستأجر نسخة من نظام إدارة المركز التجاري وعلى أن يتم اعتماده من الدائرة.

- أية التزامات أخرى يتفق عليها الطرفان.

كما حددت المسودة التزامات المؤجر في القطاع السكني، كما يلي:

- تسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يُمكن المستأجر من استيفاء منفعته.

- صيانة العقار وإصلاح أي عطل أو خلل لازمين لحفظ العين المؤجرة والأجزاء المشتركة في المبنى - إن وجدت - من الهلال وبقائها صالحة للانتفاع بها وفقاً للغرض المعدة له، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

- لا يجوز للمؤجر أن يحدث في العقار أو في مرافقه أو ملحقاته أية تغييرات تخل باستيفاء المنفعة المقصودة، ويكون مسؤولا عن تلك التغييرات سواء صدرت منه أو من أي شخص تلقى الحق عنه، وكذلك الأعطال والأضرار والنقص والتلف الذي يلحق بالعقار لسبب لا يد للمستأجر فيه.

- منح المستأجر الموافقات اللازمة لتقديمها للجهات المختصة في الإمارة متى رغب في إجراء أعمال الديكور للعقار أو أية أعمال أخرى في العقار تتطلب الحصول على موافقة المؤجر والجهات المختصة، شريطة ألا تؤثر هذه الأعمال في الهيكل الإنشائي للعقار، وفي حالة رفض المؤجر ذلك يحق للمستأجر اللجوء إلى المركز لإصدار قرار بذلك.

- مراعاة اللوائح والأنظمة الصادرة عن الجهات المختصة بشأن المناطق والمباني المخصصة لسكن العائلات وأعداد الشاغلين فيها، وفي حال مخالفة المؤجر لذلك فإنه بالإضافة إلى الجزاءات المقررة بموجب التشريعات السارية في الإمارة يكون للمستأجر الحق بالمطالبة بفسخ العقد وطلب التعويض.

- أية التزامات أخرى يتفق عليها الطرفان في عقد الإيجار.

وشملت التزامات المستأجر في مراكز التسوق كلاً من:

- سداد بدل الإيجار في مواعيد استحقاقه.

- المحافظة على العقار محافظة الشخص العادي على ممتلكاته.

- عدم إحداث أي تغيير أو إجراء ترميمات أو أعمال صيانة في العقار أو هيكله الإنشائي، إلا بإذن من المؤجر، وبعد استصدار التراخيص اللازمة لذلك من الجهات الرسمية المختصة، دون أن يخل ذلك بالتزام المستأجر بإجراء الترميمات التي تم الاتفاق عليها.

- تسليم العقار للمؤجر بالحالة التي تسلمه عليها وقت التعاقد خالياً من أية شواغل عن انتهاء عقد الإيجار أو فسخه أو إخلاء العقار بموجب أحكام القانون، إلا ما نقص أو تلف أو فقدان ناشئ عن تعديه أثناء استخدامه له، إلا ما كان ناشئاً عن الاستعمال المعتاد له طبقاً لمدة إشغال العقار وأغراض استخدامه.

- استخدام العقار للنشاط التجاري والأغراض المتفق عليها في العقد، ولا يجوز للمستأجر تغيير أي منها دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المؤجر.

- عدم التنازل عن الانتفاع بالعقار للغير إلا بموافقة المؤجر الخطية من ذلك.

- الانتهاء من أعمال التجهيز والديكور خلال المدة المتفق عليها في عقد الإيجار، وفي حال تأخره يلتزم بسداد الإيجار اعتباراً من تاريخ سريان بدل الإيجار المحدد في العقد، ما لم يكن التأخير خارجاً عن إدارة المستأجر.

- لا يجوز للمستأجر عند الإخلاء وتسليم العقار إزالة أية تحسينات ثابتة كان قد أضافها، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

- عدم إتيان أي فعل من شأنه إغلاق أو إعاقة الأجزاء المشتركة.

- السماح للمؤجر بدخول العقار خلال أوقات عمل المركز التجاري للكشف عليه والتأكد من سلامته.

- إشغال العقار خلال أوقات العمل المقررة في المركز التجاري، أو وفقاً لما يتم الاتفاق عليه في عقد الإيجار.

- تثبيت اللوحات الإعلانية في المكان المخصص لها وفقاً لتعليمات المؤجرالخطية، وعدم وجود أي لوحات في أي مكان، سواء داخل أو خارج المركز التجاري إلا بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.

- أية التزامات أخرى يتفق عليها الطرفان في عقد الإيجار.

وحددت مسودة القانون التزامات المستأجر في العقارات السكنية، وهي:

- سداد بدل الإيجار في مواعيد استحقاقه.

- المحافظة على العقار محافظة الشخص العادي على ممتلكاته.

- عدم إحداث أي تغيير أو إجراء ترميمات أو أعمال صيانة جوهرية أو بناء في العقار أو هيكلة الإنشائي إلا بإذن من المؤجر.

- السماح للمؤجر بإجراء أعمال الصيانة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة، دون الإخلال بخصوصية المستأجر وحقه في منفعة العقار.

- سداد جميع الرسوم والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والمؤسسات والدوائر الحكومية المحلية والاتحادية وبدل الاستهلاك لمزودي الخدمات.

- تسليم العقار للمؤجر عند انتهاء عقد الإيجار أو فسخه أو إخلاء العقار بموجب أحكام هذا القانون بالحالة التي تسلمه عليها وقت التعاقد خالياً من اية شواغل، إلا ما نقص أو تلف نتيجة الاستعمال العادي له أو لسبب خارج عن إرادته، فإذا لم يستكمل إجراءات تسليمه وفق ما تم الاتفاق عليه، يلتزم بالوفاء بكل الالتزامات المنصوص عليها في البند (5) من هذه المادة بالإضافة إلى بدل الإيجار من تاريخ نهاية العقد حتى تاريخ التسليم الفعلي للعقار إلى المؤجر.

- يكون المستأجر ضامناً لما يلحق بالعقار من أضرار أو أعطال أو تلف أو فقدان ناشئ عن تعديه أو سوء استخدامه له أثناء فترة العقد، إلا ما كان ناشئاً عن استعمال المعتاد له طبقاً لمدة إشغال العقار وغرض استعماله.
- عدم التنازل عن الانتفاع بالعقار للغير إلا بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.

- على المستأجر من الباطن سداد أية رسوم أو ضرائب مقررة على التأجير من الباطن، ما لم يتفق عليها الطرفان على خلاف ذلك.

- لا يجوز للمستأجر عند الإخلاء وتسليم العقار إزالة أية تحسينات ثابتة كان قد أضافها، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

- إشغال العقار بما يتفق مع اللوائح والأنظمة الصادرة عن الجهات المختصة بشأن المناطق والمباني المخصصة لسكن العائلات وأعداد الشاغلين فيها.

- أية التزامات أخرى يتفق عليها الطرفان في عقد الإيجار.