أسعار الأراضي تواصل التحليق.. و «300%» ـ «500%» نسبة الارتفاع على مدى «3» سنوات

تضاربت آراء الخبراء حول النسب التي ارتفعت بها أسعار الأراضي منذ عام 2005 ففي حين رأى البعض أن نسب الارتفاع بلغت نحو 500% فإن البعض الآخر قال إن النسب قاربت الـ300%، ورغم اختلافهم في نسب الارتفاع الا انهم جميعا أكدوا على وجود قفزة كبيرة في أسعارها خلال السنوات الاخيرة خاصة خلال العام الأخير.

وفي حين طالب البعض بأن يتم توصيل المرافق للمناطق البعيدة عن الدوحة بما يعمل على تخفيف ضغط الطلب على الأراضي في الدوحة وما حولها، رأى البعض الآخر أن أسعار الأراضي خارج الدوحة قاربت مثيلتها في الدوحة خاصة المناطق الشمالية، مطالبين بوضع ضوابط من أجل الحد من هذه القفزات المستمرة.

وتوقع بعض هؤلاء الخبراء أن يتواصل ارتفاع أسعار الأراضي خلال الفترة المقبلة بنفس المستويات الا أن أكثرهم تفاؤلا توقع حدوث استقرار نسبي او ارتفاع طفيف في الأسعار نظراً لكون الأسعار بلغت مستويات قياسية ويصعب تواصل ارتفاعها بنفس المستوى.

ويقول أحمد الكبيسي مثمن عقاري إن اسعار الأراضي ازدادت تقريبا من عام «2005» إلى الآن حوالي خمسة اضعاف اي بنسبة «500%» في أغلب المناطق وهناك مناطق زادت فيها الأسعار على أكثر من ذلك فمثلا في الرويس كان سعر «الفوت» حوالي ثلاثة ريالات الآن زاد السعر إلى أكثر من «170» ريالا وهناك مناطق زادت فيها الأسعار إلى «300%» هذه الزيادة تعود إلى القاعدة الطبيعية التي تقول ان الأسعار تختلف من منطقة إلى أخرى وتختلف حسب العرض والطلب.

واشار الكبيسي إلى أن الزيادة في اسعار الأراضي بنسب عالية وصلت إلى قرابة «400%» شملت كل انحاء الدوحة وبرر الكبيسي الأسباب تعود إلى النمو العمراني الهائل والارتفاع العالمي في الأسعار وخاصة في مواد البناء.

واكد الكبيسي أن أحد اهم الأسباب في ارتفاع أسعار الأراضي يعود إلى التثمينات غير الصحيحة من بعض الشركات بالاضافة إلى بعض الاعلانات التي تنشر بالصحف التي تعطي قيما لأسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه وهذا يؤثر على اسعار الأراضي بشكل كبير.

وقال الكبيسي ان هذه الظاهرة حتى يتم القضاء عليها يجب على الجهات المعنية بالدولة أن تنشر اسعار الأراضي الحقيقية في كل منطقة حسب عمليات البيع والشراء الحقيقية وبذلك يكون لدى الناس معرفة كبيرة وشاملة بسعر الأرض في أي منطقة بكم بيعت وبكم تم شراؤها.

كما اشار الكبيسي إلى ان السوق العقاري شهد أيضا نمواً كبيراً بالمشاريع التنموية والبنى التحتية وانشاء مساكن جديدة سواء للسكن او الاستثمار أو الايجار.. فقطر اليوم وحتى 10 سنوات مقبلة في ظل الطفرة العمرانية، تعتبر مدينة وورشة عمل من ناحية البناء فهناك مشروع مطار الدوحة والميناء والمنطقة الحرة والخطة الخمسية التي مدت من فترة لـ «أشغال» لتنفيذ مشروع طريق الدوحة السريع ومشروع اللؤلؤة ومدينة اللوسيل وبناء المدارس..الخ.

وفي السياق ذاته يقول الدكتور نصير الحمود المدير التنفيذي لشركة ذ.وول للاستثمار والتطور العقاري إنه في معظم بلدان العالم يرتبط ارتفاع أسعار العقار بمؤشرات العرض والطلب، فهذا الارتفاع ناتج في الاساس عن تحرك المستثمرين نحو القطاع العقاري، الذي اخذ ينشط بوتيرة متسارعة، مما جعل اسعار الاراضي تقفز إلى مستويات قياسية خلال الفترة الماضية بسبب تنامي الطلب ومحدودية العرض، فارتفعت اسعار الاراضي في مختلف مناطق قطر ارتفاعا قياسيا خلال السنوات الثلاث الماضية متأثرة بطلب قوي على الشراء بحيث تراوح الارتفاع بين 300-500% في بعض المناطق، الا ان هذا الارتفاع بدولة قطر لا يزال اقل بكثير مقارنة بنظيراتها في دول الخليج العربي.

وعزا الحمود أسباب الارتفاع إلى زيادة حجم الطلب على الاراضي الناتج عن الطفرة العمرانية التي تشهدها الدولة في الوقت الراهن، واستمرار الطلب المتزايد على الوحدات السكنية والذي يتفوق على العرض. اضافة إلى ثقة المستثمرين في العقار أكثر منه في سوق الأسهم المتقلب وغير المضمون. أما ارتفاع الأسعار الكبير في الاراضي الفضاء نتج عن توجه المطورين والملاك والذين يشكلون احد الاطراف الرئيسية في معادلة السوق العقاري بتنويع التوجهات الاستثمارية من خلال طرح مشاريع كبيرة ومتميزة خارج مدينة الدوحة لغايات التوسع الافقي وايجاد فرص افضل ومساحات مناسبة لحجم هذه المشاريع. وبشأن توقعاته لأسعار الأراضي خلال الفترة القادمة أجاب الحمود أنه ستستمر الزيادة في الاسعار خلال السنوات القليلة المقبلة نتيجة استمرار الحاجة لاقامة الوحدات السكنية المطلوبة، والرغبة من قبل الكثير من المستثمرين لاقامة مشاريع نوعية ومتكاملة والتي تتضمن جميع المرافق الضرورية للحياة والتي ستدخل السوق قريبا، أما حدود هذا الارتفاع ستبقى مرتبطة بحجم المطلوب من الاراضي والذي هو بارتفاع دائم لغرض اقامة المشاريع المختلفة.

وأوضح أن هناك تباينا في الارتفاع بين منطقة وأخرى الا أن معظم الارتفاع تركز بشكل كبير في المناطق التجارية، الا أن الارتفاع القياسي كان في الاراضي الفضاء خارج الدوحة، فالارتفاع قد وصل في بعض المناطق مثل الخور والوكرة وداخل الدوحة إلى اكثر من 300%، الا انه وصل في بعض المناطق إلى 500 % مثل منطقة الوكير.

وحذر الحمود من ان الارتفاع الكبير في أسعار الاراضي مضافا اليه ارتفاع أسعار مواد البناء يؤثر على الاستثمار في المجال العقاري، فبعد قرار الحكومة الرشيدة بتثبيت اسعار مواد البناء تتجه الانظار لوجود تقييم وتثمين عقاري عادل ومرجعيات محترفة ومنظمة في تقييم أسعار الأراضي وابعاد المضاربين وتوفير قاعدة بيانات موحدة لأسعار الاراضي كل هذا سيعمل على الحد من المبالغة بالاسعار والذي سيساهم في توفير بيئة منافسة لأي مستثمر.

وقال مثمن عقار ي معتمد من قبل المحاكم والبنوك اعتذر عن إفصاح اسمه ان ارتفاعات اسعار الأراضي منذ عام «2005» إلى يومنا هذا وصل في مناطق معينة إلى «400%» وهناك مناطق ارتفعت فيها الأسعار إلى «300%» وهذا يعود إلى حسب المناطق مشيرا إلى انه ليس هناك ميزان معين للارتفاع والأسعار متذبذبة من منطقة إلى أخرى الا ان الارتفاعات في الأسعار طالت كل مناطق قطر.

واكد المثمن أن العلاج الوحيد للقضاء على ارتفاعات الأسعار العشوائية التي طالت اسعار الأراضي هو التوسعات الأفقية والرأسية وهذه التوسعات تحتاج إلى خدمات وهذه الخدمات تحتاج إلى بنية تحتية وهناك مناطق كثيرة لا تصلها البنية التحتية والأمور الخدمية هذا يزيد في قلة طلب هذه الأراضي ويؤخر في عمليات التوسعة الأفقية مما يحدث خللا في اسعار الأراضي.

واشار إلى أنه في حال توفر هذه المسائل ستصبح كل الأراضي مرغوبة في الدولة وسيصبح هناك توزيع جيد ويخفف ضغط طلب الأراضي عن الكثير من المناطق ويعمل توازنا جيدا ويعطي السعر الحقيقي لكل منطقة.

وقال الخبير اننا الآن نشهد توسعا في العمران نحو ام صلال ونحو الوكرة هذه التوسعات ستخفف الضغط عن الدوحة والمناطق القريبة منها وسيخفف في الأسعار.

وقال إن قطر تعتبر أغنى دولة في منطقة الخليج، فالقطاع العقاري بها يعرف نموا متسارعا بالتناسب مع نمو الاقتصاد القطري، وذلك لأسباب عدة من بينها الانفاق السخي للحكومة القطرية علي القطاع العقاري، والوفود الكثيفة للعمالة الأجنبية -لاسيما ذوو المداخيل العالية - مما رفع الطلب علي الوحدات العقارية بأنواعها السكنية والمكاتب وغيرها.

من جانبه أجاب أبو راشد خبير عقاري أن تقييمه لأسعار الأراضي في الوقت الحالي مرتفعة وان كان الأمر يخضع للعرض والطلب.

واعتبر ابو راشد أن هذا الارتفاع يعتبر ارتفاعا منطقيا نظرا لتزايد الاحتياج لشراء الأراضي والبناء عليها خاصة مع دخول المزيد من المستثمرين لقطر في ظل توافر بيئة استثمارية مشجعة وهو الامر الذي يتطلب مزيدا من العمالة وزيادة أعداد المقيمين في قطر، إلى جانب النهضة التي تشهدها قطر خاصة في قطاع الطاقة وهو ما يعني الحاجة إلى مزيد من البنايات.

وأكد أن هناك فرقا كبيرا بين أسعار الأراضي الآن والأسعار التي كانت عليها في عام 2005 خاصة المناطق التي خارج الدوحة حتى تكاد تصل قريباً إلى المناطق الموجود بالدوحة.

وعن وجود مبررات حقيقية وراء ارتفاع هذه الأسعار أوضح راشد أن بعضها وراءه مبرر والاخر ليس له مبرر خاصة الأراضي التي توجد خارج الدوحة وهو ما يتعارض مع السياسة التي تهدف لزيادة الاستثمارات خارج الدوحة خاصة حينما يجد المستثمر أن الاسعار بين داخل الدوحة وخارجها قريبة من بعضها البعض.

وعن امكانية تراجع أسعار الأراضي واتجاهاتها المستقبلية أكد أبو راشد أنها ستواصل الارتفاع في ظل تواصل زيادة الطلب على الأراضي.

وعن ابرز المناطق التي شهدت انتعاشا داخل الدوحة وخارجها أجاب أبو راشد أن منطقة الأبراج من أبرز المناطق التي شهدت ارتفاعاً في الأسعار أما بالنسبة لخارج الدوحة فهناك الوكرة والشمال وأم صلال.

وطالب أبو راشد بوجود لجان متابعة لتقييم الاراضي شاكيا من أن الريان وصل سعر المتر فيها 300 ريال وهو رقم قريب من مناطق بعيدة عن الدوحة تصل الأسعار فيها إلى 200 أو 180 ريالا مثل الخور والوكرة، لذا فمن وجهة نظره لابد من و جود فرق حقيقي. وعن سبل ذلك اقترح أبو راشد وضع ضوابط على اسعار الاراضي خارج الدوحة ووجود لجان متابعة لتقييم الاراضي.

من جانبه يرى عبد العزيز السيد مسؤول الاستثمار العقاري بشركة أشعار للعقارات أن أسعار العقارات شهدت طفرة كبيرة للغاية اذا أنه من العام الماضي حتى العام الحالي زادت الأسعار 100% في بعض المناطق.

وعن أبرز المناطق التي شهدت انتعاشا أوضح عبد العزيز أن منطقة الخور والمناطق الشمالية للدوحة هي الأكثر ارتفاعاً في الأسعار.

واشار إلى أن بعض المناطق قفزت من سعر 80 ريالا للمتر إلى 200 ريال مثل الخور والسميسمة في الشمال، وأضاف أن من المناطق التي شهدت ارتفاعاً أيضا أم العمد وأم الهلال وأم قدرية.

وأوضح أن هذا الارتفاع يأتي للطلب الكبير على شراء الأراضي فمعظم الاستثمارات في قطر تتركز على استثمار الأراضي والعقارات والأسهم والغالب يكون على الأراضي.

وأبدي السيد عدم اعتقاده بأن تواصل أسعار الأراضي ارتفاعها المحموم قائلا إنها قد ترتفع ولكن بنسب أقل خاصة أنه في حدود علمي أن الدولة تعتزم توزيع بعض الأراضي الجديدة عبر الوطنية للاجارة في منطقة لوسيل ومثل هذه الأمور تقلص من فرص الارتفاع ويعمل على ثبات الأسعار.

وأشار إلى أن الارتفاع الحادث الآن في أسعار الاراضي مبالغ فيه وغير مبرر خاصة الارتفاع الذي حدث الأسبوع الماضي حيث إن أسعار الأراضي كانت تشهد قفزات بشكل أسبوعي وشهري وليس مجرد فرق ما بين النصف الأول والنصف الثاني من العام ولكن اذا اشتريت أرضا حينها تستطيع أن تبيعها بمكسب كبير بعدها بشهر واحد فقط.

وكان تقرير حديث أصدرته مجموعة «اكسفورد بيزنس جروب» الشركة المتخصصة في الأبحاث والاستشارات اشار إلى أن النمو الاقتصادي الهائل في دولة قطر يترجمه النشاط العقاري المكثف، واوضح التقرير انه خلال الفترة من عام 2003 إلى عام 2005 اكتمل بناء 11900 مبنى وتم اصدار 10700 رخصة بناء في دولة قطر، لكن هذه الأرقام لا تكفي لتلبية الطلب المتزايد على السكن، فقد قفز الطلب على المباني السكنية والتجارية بالنسبة لكل الشرائح العقارية، وذلك نتيجة لمستويات الدخل العالية والنمو السكاني السريع وتدفق العاملين الأجانب، وبينما تزايد الطلب على العقارات، فإن النقص في مواد البناء قد شكل ضغوطا على العرض.

ولفت التقرير إلى ان الطلب على الوحدات السكنية حقق نموا بمعدل 8 بالمائة خلال الفترة من عام 2000 إلى عام 2006، في حين نما العرض بنسبة «5%» أثناء الفترة ذاتها.

ونوه التقرير إلى أن الحركة الانشائية في قطر مركزة على الاسكان الفاخر، بينما يطلب معظم العاملين الأجانب الاسكان المتوسط، كما أن الطلب على الشريحة العليا يزداد أيضاً مدفوعا بالنخبة القطرية.

وحسب التقرير فإن ارتفاع قيمة الأراضي مع زيادة تكاليف الانشاء، أدت إلى زيادة أسعار الوحدات السكنية في قطر، بيد أن سوق الايجارات تمكن من النمو بمعدل 10 بالمائة و12 بالمائة في بعض الحالات، ولفت التقرير إلى أن عدد الوحدات السكنية التي تدخل السوق الآن تتماشى مع الطلب، لكن هدم الوحدات السكنية القديمة قد قلل من المعروض على المدى المتوسط.

كما كشف سعادة سلطان عبدالله السويدي وكيل وزارة العدل في تصريحات بداية شهر يونيو الجاري عن حجم المعاملات المتعلقة بالتصرفات العقارية في ادارة التسجيل العقاري والتوثيق. حيث تم تداول أكثر من 36 ملياراً و448 مليون معاملة عقارية في التسجيل العقاري من ابريل 2007 حتى مارس الماضي.

وفي الاطار ذاته أظهر مؤشر مزايا العقاري حول اتجاهات وتحركات مؤشر الأسعار العام لدى السوق العقاري القطري خلال مايو الماضي: ان مؤشر أسعار المبايعات المنفذة على الأراضي السكنية والتجارية والمكاتب قد ارتفع بنسبة 6 ,1% خلال مــايو مـقارنـة بنـسبة ارتفـاع 1 ,2% خلال ابريل 2008 فيما ارتفع مؤشر أحجام المبايعات المنفذة على عموم النشاط العقاري القطري بنسبة 6 ,9% خلال مايو بالمقارنة بنسبة ارتفاع 4 ,8% خلال ابريل 2008.وارتفاع مؤشر قيم الاستثمار النقدي بنسبة 7 ,10% خلال مايو بالمقارنة بنسبة ارتفاع 9,9% خلال ابريل 2008.

واستمرت وتيرة النشاط العقاري المسجلة لدى الدولة على حالها عند ارتفاع حجم الطلب على قطاعات معينة وفي مقدمتها قطاع الأراضي السكنية وقطاع المباني التجارية، والتي ما زال الطلب عليها يفوق قوى العرض وبنسب مرتفعة، ويعود هذا الاتجاه إلى النقص المستمر في عدد الوحدات المعروضة نتيجة عدم وصول غالبية المشاريع إلى مرحلة التسليم الكاملة، ويعكس الاتجاه العام لأسعار المبايعات المنفذة خلال مايو استمرار الارتفاع المتدرج على متوسط الأسعار دون تسجيل ارتفاعات حادة وخلال فترة قصيرة، حيث نجد أن متوسط الأسعار على عموم النشاط المسجل لدى الدولة قد ارتفعت بنسبة 8,11% منذ بداية العام الحالي، والتي تعتبر متوسطة بالمقارنة بالارتفاعات التي تشهدها السوق العقاري للدول المجاورة وفي مقدمتها السوق الكويتي، والذي ارتفع متوسط أسعاره بنسبة 9 ,36% منذ بداية العام في حين بلغ متوسط الارتفاع لدى دولة الامارات 36%