رئيس دائرة اراضي عجمان حارب العرياني في حوار مع الخليج

كشف حارب العرياني مدير دائرة الأراضي والأملاك في عجمان عن قيام الدائرة بعمل تنظيم جديد لعمل المطورين العقاريين والشركات العقارية في عجمان، يشمل قيامهم بالتسجيل في الدائرة ووضع ضمان بنكي تختلف قيمته من مشروع لآخر في احد البنوك العاملة في الدولة، وإنشاء جهاز للرقابة المسبقة على الإعلانات والدعاية التي تقوم بها الشركات والمطورون في وسائل الإعلام المختلفة منعا لنشر مواصفات غير صحيحة أو دعاية كاذبة مثل ربط التملك الحر بالإقامة الدائمة وهذا غير صحيح .

وقال العرياني في حوار مع “الخليج” إن العمل في المشروعات التي أعلن عنها في عجمان من قبل يسير وفق الخطط الموضوعة لها وليس هناك تباطؤ في التنفيذ

أو وقف في عمل أي مشروع، وان الدائرة لم تصلها أية شكاوى في هذا الإطار، متوقعا أن تشهد نهاية الربع الأول من العام الجاري عودة التسارع في الحصول على رخص لمشاريع جديدة، معتبرا أن الفترة الحالية هي فترة دراسة ومراجعة .

وأشار إلى أن العالم كله تأثر بالأزمة المالية العالمية وان عجمان تأثرت هي الأخرى ولكن هذا التأثر محدود جداً، وهناك توجس من البعض وانتظار من البعض الآخر لما تتمخض عنه الأيام المقبلة، وقد قمت بالاجتماع مع عدد كبير من المطورين العقاريين في عجمان وتم التنسيق معهم في كثير من الأمور وقمت بشرح وافٍ حتى اطمئن هؤلاء المطورين العقاريين إلى أنه ليس هناك تخوف وان الأمور مستقرة . وفي ما يأتي نص الحوار:

*ما هي أهم ملامح التنظيم العقاري الجديد الذي تودون من المطورين العقاريين الالتزام به مستقبلا في عجمان؟
- القانون رقم 8 لسنة 2008 يخص التنظيم العقاري وهو يؤطر العملية العقارية كلها، في إطار يضمن حقوق المستثمرين والمطورين ويضمن الاستمرارية في العمل، فمثلا القانون يطلب من المستثمرين وضع ضمان بنكي في احد بنوك الدولة، وهذا الضمان تختلف قيمته من مشروع لآخر حسب حجم كل مشروع، وعندما يعرف أي مستثمر أن البرج الذي يود التملك فيه لديه ضمان بنكي وعليه أقساط يدفعها فانه سيضمن حقه في الحصول على وحدته السكنية مقابل الأموال التي دفعها، كما نطلب من جميع المطورين العقاريين تسجيل مشاريعهم في دائرة الأراضي والأملاك وصورة من رخصة المشروع وشهادة عضوية .

وهذا القانون يساعد المطورين ومشتري الوحدات العقارية، لأنه يقوم بعملية ربط بينهم، والشق الأول في القانون خاص بالمطورين، وهو يتطلب منهم مستلزمات وتبعات تتضمن تقديم صورة من الرخصة وتصريح مؤقت صادر عن مؤسسة التنظيم العقاري، وملكية الأرض أو عقد التسجيل المؤجل وشهادة تسجيل وحدات المشروع من دائرة الأراضي والأملاك، ورسالة بعدم الممانعة من المطور الرئيسي وشهادة البدء بتنفيذ المشروع يذكر فيها اسم المقاول وقيمة العقد والاستشاري، وتاريخ البدء وتاريخ التسليم مصدقة من استشاري المشروع وصور من عقود بيع الوحدات من المطور الرئيسي، وبالنسبة للمشاريع القائمة التي تنفذ الآن فتتم تعبئة نموذج المقبوضات والمدفوعات مصدقة من مدقق الحسابات .

*ما هي الفوائد التي تعود على المطورين وعلى السوق العقاري من تطبيق هذا التنظيم الجديد؟
- هناك فوائد كثيرة تعود على المستثمرين والمطورين وجميع الداخلين في عملية الاستثمار أهمها الاطمئنان إلى أن كلاً من هذه الأطراف يعرف حقوقه وواجباته ويلتزم بها، لأن رأس المال جبان، ولأن أي مستثمر إذا كان لديه شك فانه لن يقبل الدخول في أي مشروع، ونحن في دولة انعم الله عليها بالاستقرار السياسي والاقتصادي والأمني بفضل السياسة الحكيمة لقيادات هذه الدولة، ولأن العملية الاستثمارية عبارة عن حلقات مرتبطة ببعضها بعضاً فالاستقرار السياسي يتبعه استقرار أمني والاستقرار الأمني يجذب الاستثمارات .

*إلى أي مدى تأثرت حركة بيع وتداول الأراضي في عجمان بالأزمة المالية العالمية؟
- عجمان جزء من الدولة والدولة جزء من العالم والعالم كله تأثر بالأزمة المالية، لأن العالم أصبح بمثابة قرية صغيرة فما يحدث في دولة يحدث تأثيرا في بقية المناطق سواء كان سلبا أو إيجابا، ولذلك فقد تأثرت عجمان هي الأخرى ولكن هذا التأثر محدود جدا، وهناك توجس من البعض وانتظار من البعض الآخر لما تتمخض عنه الأيام المقبلة .

ولأن معظم المشروعات ممولة من البنوك المحلية فان التأثر كان محدوداً للغاية، ومن المأمول انه مع نهاية الربع الأول من العام المقبل تتحسن الأوضاع وتصبح أفضل مما هي عليه الآن، فجميع المسؤولين في الدولة بدءا من رئيس الدولة ونائبه يطمئنون المستثمرين وكذلك البنك المركزي بان اقتصاد الإمارات بخير والتأثر محدود جدا .

*من الملاحظ أن هناك شكاً من معظم شركات التطوير العقاري خوفا من الإقدام على تنفيذ مشاريع جديدة إلى أي مدى ترون أن هؤلاء المطورين على حق؟
الذي اعرفه في عجمان أن الأمور مستقرة وفي حالة جيدة، ومن كان لديه شك أو ريبة في الإقدام على تنفيذ مشاريع جديدة فعليه أن يزيل هذا الشك ويقدم على تنفيذ مشروعه، لأن الدولة والحكومة المحلية تشجعان المستثمرين وتطمئنهم إلى أن الأمور مستقرة، ولكن الوضع الآن مع بداية العام ان البنوك والشركات تعد برامجها وسياساتها للعام الجديد فهي تمر في فترة ترقب لرسم السياسات والبرامج للعام الجديد، وفي ضوء ما سيحدث خلالها فإننا نتوقع أن يكون الوضع أفضل خلال الربع الأول، وأنا أتوقع انه مع نهاية الربع الأول سوف تبدأ وتيرة المشروعات الجديدة في التسارع .

وقمنا في دائرة الأراضي والأملاك بوضع خطط لتفعيل المرسوم الأميري رقم 8 لسنة 2008 بعمل اللوائح التنفيذية والإشراف على الاستمارات المطلوبة حسب القانون والعقود، كما قمت بالاجتماع مع عدد كبير من المطورين العقاريين في عجمان وتم التنسيق معهم في كثير من الأمور وقمت بشرح وافٍ حتى اطمئن هؤلاء المطورين العقاريين إلى أنه ليس هناك تخوف وان الأمور مستقرة .

*ما هي رؤيتك للفترة القادمة؟ هل سينخفض الطلب على الأراضي وبالتالي تنخفض الأسعار أم العكس؟ وما هي توقعاتك المستقبلية للقطاع العقاري في عجمان؟
أتوقع أن يشهد السوق العقاري في عجمان وغيرها استقرارا طبيعيا، لأن العقار دائما ضروري ومطلوب وحاجة الناس إلى العقار لا تنتهي بل مستمرة، ولذلك أتوقع انه لن يحدث نقص عن عام ،2008 لان الأسعار حدث فيها انخفاض فعلي خلال 2008 ومن المرشح أن تشهد الأسواق استقراراً وليس انخفاض الأسعار أكثر من ذلك لان ما أدى إلى هذه الأزمة هو المضاربات .

*ما الذي يميز القطاع العقاري داخل عجمان؟ وما الامتيازات التي يجدها أي مطور أو شركة ترغب في إنشاء مشاريع في الإمارة؟
هناك الكثير من الأشياء التي يمتاز بها قطاع العقارات داخل عجمان وعلى رأس هذه الامتيازات الاستقرار السياسي والأمني الذي تمتاز به الدولة ككل والذي يعد أكثر العوامل التي يهتم بها المستثمرون، إلى جانب الموقع الجغرافي المتميز لعجمان فهي في الوسط وقريبة من إمارتي الشارقة ودبي، وتتسم الإجراءات في الدوائر الحكومية بالسهولة بشكل عام مما يجذب المستثمرين والسكان إليها .

*في رأيكم متى يمكن تحقيق الاستقرار في السوق العقاري في الدولة؟ وهل هناك رابط بين استقرار أسعار الوحدات السكنية المعروضة بطريقة التملك الحر والعقارات المؤجرة؟
- أتوقع تحقيق الاستقرار في سوق العقارات في النصف الأول من العام الجاري، لأن أسعار المعروض في السوق العقاري انخفضت بنسبة كبيرة خلال الفترة الماضية، أما الإيجارات فسوف يحدث فيها انخفاض أو استقرار لأن الارتفاع الذي حدث كان غير مبرر، لأن معظم المستثمرين يشترون طوابق كاملة ويعرضونها للإيجار مما يساهم في خفض الإيجارات لأن المعروض سيكون كثيراً، وهناك توجه من المستثمرين نحو سوق الإيجارات لأنها لا تزال متماسكة ومستقرة بعكس العقارات التي انخفضت خلال الفترة الماضية .

*هل أدت التقلبات العالمية الأخيرة إلى توقف مطورين عقاريين عن استكمال العمل في مشاريعهم التي أعلن عنها من قبل؟
لم يحدث أي توقف لأي مشاريع حتى الآن ولم يصلنا أي بلاغ أو علم بأن هناك مطوراً لم يعد يعمل لاستكمال مشروعه، بل على العكس الكل حريص على تنفيذ خطوات مشروعه وفق المخطط له سابقاً، لأن المشاريع تسير بصورة مرحلية، وجميع المراحل تتم في المواعيد المتفق عليها مسبقاً، ولكن ما وصلنا هو مجرد تخوفات من بعض الناس وهواجس ولكن لم تصل إلينا أية شكاوى حتى الآن .

* دأب كثير من المطورين على الإعلان عن مواصفات غير حقيقية في الوحدات التي يعلنون عنها مثل أنها تبعد عن مطار الشارقة 10 دقائق أو عن مطار دبي 20 دقيقة أو توفير إقامة دائمة للمالكين أو غيرها من المواصفات كيف تتعاملون مع هؤلاء المطورين؟ وهل هناك خطط لديكم للرقابة المسبقة على الإعلانات التي ينشرها المطورون؟
- نرفض المواصفات غير الحقيقية بداية في أي إعلان، وليس هناك ربط بين القوانين التي تنظم الإقامة والتملك الحر للعقارات، فالإقامة في يد الجهات الأمنية، والتملك الحر تنظمه قوانين ومراسيم أخرى وليس هناك ربط بينهما، وضمن ما خططنا له لتنظيم القطاع العقاري في عجمان أنشأنا جهازا للرقابة على الإعلانات وباشر عمله، وذلك وفقا لما تضمنه المرسوم الأميري رقم 8 لسنة 2008 وأي إعلان يتم نشره في المستقبل لا بد من الحصول على موافقة هذا الجهاز عليه قبل النشر وأي مخالف يعرض نفسه للعقوبات المتدرجة التي يفرضها القانون والتي تبدأ من الإنذار ثم الغرامة المالية ثم وقف المنشأة .

كما نناشد وسائل الإعلام المختلفة أن تدقق في الإعلانات التي تنشرها وسائل الإعلام المختلفة قبل نشرها وان تتأكد أن المواصفات المنشورة صحيحة .

ومن خططنا تنظيم جولة ميدانية على كل المطورين والشركات بغرض وقوفنا على كل ما يحدث لديهم والحصول على كل المعلومات التي تحتاجها الدائرة وسوف يتم تفعيل هذا المرسوم بما يلزم الشركات بالتسجيل في الدائرة .

*هل تجدون تعاوناً من قطاع المطورين وشركات العقارات في تنفيذ خططكم لتنظيم السوق العقاري في عجمان؟
- كثير منهم رحبوا بالتعاون مع الدائرة بنسبة تصل إلى 95% من المطورين العاملين في الإمارة لأننا أعطيناهم تطمينات وملتزمون بهذه الوعود وهم مستفيدون بالدرجة الأولى من هذه الضمانات التي تفرضها دائرة الأراضي والأملاك لأنها توفر جواً من الثقة بالسوق العقاري .

*الانخفاض الذي حدث في أسعار مواد البناء من حديد واسمنت ما هو تأثيره في حركة بيع الأراضي وفي المشاريع الجديدة؟
- ما حدث له تأثير ايجابي في السوق بما يحفز المستثمرين على إنشاء مشاريع جديدة واستكمال المشاريع الموجودة، لأن الجميع يستفيد من هذا الانخفاض في أسعار مواد البناء، ما سيعكس حالة كبيرة من الاستقرار مستقبليا .

*ما هو تأثير إلزام الشركات بوضع ضمان بنكي في إقبال أو إحجام المطورين عن العمل في مشروعات جديدة في عجمان؟
- حتى الآن ليس له تأثير سلبي ولم يحجم احد من المطورين عن الإقدام على تنفيذ مشاريعه في الإمارة، ونحن أعطينا الشركات مهلة تنتهي في 5 فبراير/شباط المقبل وحتى الآن لم تصلنا أية شكاوى أو مؤشرات تدل على أن المطورين غير راضين عن هذا القانون، علما بأنه بعد انتهاء هذا الموعد سوف يتم إنذار الشركات المخالفة ثم نتخذ الخطوة التالية وهي فرض غرامات على المخالفين .

*ما هي أكثر العوامل التي تحدد أسعار الأراضي والعقارات من وجهة نظرك؟
- هناك مؤثرات خارجية لها دور كبير في تحديد أسعار الأراضي منها على سبيل المثال أسعار مواد البناء وموقع العقار وعائده والكثافة السكانية ونوعية التشطيبات ومستوى دخل الناس في المنطقة، وبطبيعة الحال عندما تشهد أسعار الأراضي ارتفاعا فان العقارات هي الأخرى ستشهد ارتفاعا.