خالد بن كلبان العضو المنتدب وكبير المسؤولين التنفيذيين في دبي للاستثمار : الأسهم" هدفنا الاستثماري في 2009

قال خالد بن كلبان العضو المنتدب وكبير المسؤولين التنفيذيين في شركة دبي للاستثمار إن الشركة ستركز خلال المرحلة المقبلة على الاستثمار في أسواق الأسهم المحلية لأن العائد المتاح فيها أعلى من العائد الممكن في القطاعات الأخرى، خصوصاً أن الشركة تملك سيولة جيدة وهي ترى أن المرحلة الحالية ليست مناسبة لإطلاق مشاريع كبيرة بمئات ملايين الدراهم ستواجه صعوبات في التمويل نتيجة تشدد البنوك .وأوضح في حوار مع “الخليج” أن الشركة تستكمل مشروعاتها العقارية التي اقتربت من إنجازها، أما مشروع تلال مردف الذي لايزال في مرحلته الأولى فقد تمت تجزئته على أساس تنفيذ المباني التي يطلب المستثمرون شراءها بالكامل، أما في مجال صناعة مواد البناء فلم يتم إلغاء أي من عقود التوريد التي تعاقدت عليها مصانع الشركة في المرحلة السابقة وهي تتجه خلال المرحلة المقبلة إلى التوسع في التصدير . واعتبر أن هناك حالة من الاستقرار النسبي في الوضع الاقتصادي حالياً، مشدداً على ضرورة معالجة أزمة السيولة لدى الشركات الكبيرة بعد أن جرى تأمين وضع البنوك .وفي ما يأتي نص الحوار:


*إلى أي مدى تأثرت استثماراتكم في القطاع العقاري بالصعوبات التي تواجه هذا القطاع حالياً؟
بالنسبة لشركة دبي للاستثمار العقاري أنجزت 57% من مشروع “رتاج” وسيتم تسليم الوحدات في المرحلة الأولى منه عند منتصف العام الحالي أما وحدات المرحلة الثانية فستسلم في الربع الأول من العام المقبل، وستضيف إيرادات هذه الوحدات مبالغ مهمة إلى دخل الشركة حيث سيتم احتسابها عند تسليمها للمستثمرين، أما بالنسبة للمشروعات العقارية الأخرى فلدينا مجموعة من المباني المتفرقة في مناطق عديدة باستثمارات تتراوح بين 40 و50 مليون درهم لكل مبنى وبإجمالي يتراوح بين 300 و400 مليون درهم لهذه المجموعة من المباني، أما بالنسبة لمشروع تلال مردف الذي أطلقته الشركة في مرحلة سابقة فقد تمت تجزئته على أساس الطلب من خلال تنفيذ المباني للمستثمرين الذين يريدون شراء المبنى بأكمله وذلك بعد أن أعدنا الدفعات التي تقاضينا من المستثمرين وذلك في إطار مراجعتنا لاستثماراتنا العقارية على أساس تطور السوق من جهة مع الرغبة من جهة أخرى بالاستفادة من انخفاض تكلفة تنفيذ المشاريع للاستمرار في الاستثمارات التي لايزال هناك طلب مؤكد على وحداتها .

*هل تواجهون ضغوطاً على إيراداتكم من الاستثمار الصناعي التي تتركز في صناعة مواد البناء؟
مصانعنا في مجال مواد البناء ترتبط بالإنجاز النهائي للمشاريع العقارية ولا تدخل في عمليات التشييد بما في ذلك الزجاج والأبواب والمجالات الأخرى، والنسبة الأكبر من المشاريع العقارية التي بدأنا تشييدها يجري استكمالها ولذلك لم نشهد إلغاء أي عقد من عقود التوريد لمصانعنا في مواد البناء، وقد وجهنا الإدارات في شركاتنا التابعة ضمن هذا القطاع منذ وقت مبكر في العام الماضي بالتحرك للتوسع في التصدير ولذلك لدينا باستمرار عقود جديدة لمشروعات خارج الدولة حيث نهدف للوصول بالصادرات إلى 70% من مبيعاتنا، كما أن هناك طلباً مستمراً على منتجاتنا للمشروعات في بعض الإمارات داخل الدولة خصوصاً في أبوظبي .

500 مليون درهم إيراداتنا من الإيجار في “مجمع دبي للاستثمار”

* كيف تواجهون انعكاسات الأزمة المالية على أعمالكم؟
تحدثنا في نهاية الربع الثالث من العام الماضي عن توقعاتنا لمسار الأزمة العالمية وانعكاساتها على الاقتصاد الوطني وحددنا القطاعات الأكثر تضرراً بالعقار ثم المقاولات وصناعة مواد البناء، ونحن في مجموعة دبي للاستثمار نعمل في قطاعين منها وهما العقار ومواد البناء، ولذلك كان من الطبيعي أن نعمل على إعادة هيكلة أنشطتنا لنتمكن من عبور الأزمة بأقل الخسائر خصوصاً أن لدينا ميزة أساسية تمنحنا قدرة كبيرة على مواجهة الانعكاسات السلبية وهي توفر السيولة بكميات جيدة تكفي في حال تمت إدارتها بطريقة صحيحة للوصول إلى بر الأمان، وأريد أن أنبه المستثمرين هنا إلى أن المسألة الأساسية التي ينبغي متابعتها على صعيد أداء الشركات في ظل الظروف الحالية هي القدرة على البقاء والاستمرارية إلى أن تنتهي مفاعيل الأزمة وليس انتظار قفزات في النمو مماثلة لما كان يحدث في سنوات الطفرة، فتلك المرحلة انتهت ونحن الآن في مرحلة جديدة قد لا نعود معها إلى مستويات النمو السابقة خلال الفترة الزمنية القادمة .

وتتمحور إعادة الهيكلة التي أجريناها في أنشطة الشركة على إدارة السيولة المتوفرة لدينا بأفضل الطرق في العام ،2009 وذلك من خلال تجنب الدخول في مشروعات كبيرة تحتاج إلى استثمار مئات ملايين الدراهم في كل مشروع منها وتفرض بالتالي ضرورة الاستعانة بالتمويل المصرفي بكل ما يعنيه ذلك من تعقيدات في ظل تشدد البنوك في عمليات التمويل، الأمر الذي قد يجعل تلك المشروعات تواجه احتمالات التوقف، ولذلك اتجهنا إلى توجيه السيولة المتاحة لدينا نحو الاستثمار في الأدوات المالية وتحديداً أسواق الأسهم المحلية والخليجية، مع التركيز على أسهم سوقي دبي وأبوظبي على أساس انتقاء الفرص الأفضل بناء على أداء الشركات وتوزيعاتها، خصوصاً أن الأسعار شديدة الانخفاض التي وصلت إليها الأسهم في موجات الانخفاض المتعاقبة تجعل الاستثمار فيها مجزياً وتحديداً أسهم البنوك التي تلقت دعماً واضحاً من ضخ السيولة الحكومية في القطاع المصرفي .

وأصبحت محفظة المجموعة للاستثمارات المالية مصدراً للأرباح الآن بعد أن تحولت الخسائر التي تكبدتها المحفظة بواقع 370 مليون درهم في نهاية العام 2008 إلى أرباح بواقع 12 مليون درهم في نهاية ابريل/ نيسان الماضي بعد استلام توزيعات الأرباح عن الأسهم التي نستثمر فيها، وكذلك بفعل التحسن الذي حصل في أسواق الأسهم المحلية والخليجية، وهذا الأداء يشجعنا على أن نكثف استثماراتنا في الأسهم خلال الفترة المقبلة، وقد بدأنا فعلاً بزيادة حجم الاستثمارات التي نوظفها في بعض الأسهم المحلية، كما أننا نحول السيولة التي نحصل عليها من إنهاء استثماراتنا السابقة في بعض الصناديق والسندات ليتم استثمارها في الأسهم على اعتبار أن توزيعات الأرباح لتلك الأسهم تعطينا وحدها عائداً أعلى من عائد الاستثمار المتاح في بقية المجالات حالياً، ويضاف إلى ذلك التحسن الذي يحدث في الأسعار ويجعل العائد ينمو بوتيرة أسرع، علماً بأن قيمة الاستثمارات في محفظتنا المالية ارتفعت بحوالي 19% منذ يناير الماضي .

* ألا تشكل الديون المترتبة على المجموعة عبئاً على مستويات السيولة لديكم؟
على صعيد السيولة نحن في وضع جيد يتيح لنا التحرك مستفيدين من طبيعة عملنا كشركة استثمار يمكنها أن تختار المجال الذي تستثمر فيه تبعاً للتطورات التي تحدث في الاقتصاد فنحد من استثماراتنا في القطاعات التي تواجه صعوبات وننتقل إلى القطاعات المرشحة للنمو، أما التزاماتنا المالية فلدينا استراتيجية محددة لإدارتها في ظل الأوضاع الحالية علماً بأن الالتزامات المترتبة على الشركة الأم محدودة، أما بالنسبة للديون المستحقة على الشركات التابعة فلدينا توجه بأن يتم سداد الاستحقاقات في موعدها كي لا نضطر إلى تجديد الديون بالأسعار المرتفعة التي تفرضها البنوك حالياً في ظل سعيها للمحافظة على السيولة لديها .

* هل يتأثر أداؤكم في الاستثمار العقاري سلباً بتقييم الأصول؟
تقييم الأصول في حساباتنا يرتبط فقط بعملية احتساب الأصول في مجمع دبي للاستثمار على أساس ما يجري استثماره فعلاً في أراضي المجمع لتحويلها إلى مساحات قابلة للتأجير لمدة 90 عاماً، وذلك من خلال إقامة البنية التحتية وعمليات التأهيل التي نجريها لهذه المساحات، ما عدا ذلك فإن أصولنا العقارية تسجل في حساباتنا على أساس كلفتها، ولذلك فإن عملية التقييم للأصول العقارية تضيف لأرباحنا ولا تنقص منها لأن استثماراتنا في المجمع في زيادة مستمرة، كما أن دخل إيجار الأراضي فيه يرفد إيراداتنا بمبالغ تصل إلى 500 مليون درهم على أساس احتساب حصة كل سنة مالية من الإيجارات طويلة المدى التي تغطي 90 سنة وفقاً لعقود الإيجار في المجمع .

* هل توفر الأوضاع الحالية مجالا لاقتناص الفرص في تملك الشركات من خلال شركة “مشاريع” التابعة لكم؟
المشكلة في هذا القطاع حالياً أن نسبة كبيرة من أصحاب الشركات لم يدركوا بعد مدى تأثير أزمة السيولة عليهم ولذلك فهم يقيمون شركاتهم على أساس المعطيات السابقة للأزمة، ولذلك قد لا تكون الفرص وفقاً لهذه التقييمات مجزية لنا بالمقارنة مع العائد الذي يمكننا تحقيقه من الاستثمار في الأسواق المالية مباشرة خصوصاً في إطار الاستثمار قصير المدى أي خلال العام الحالي دون اغفال أهمية الاستثمار في المدى المتوسط كذلك .

* كيف ترى تطور مسار الوضع الاقتصادي حالياً بعد أن اجتزنا الصدمة الأولى للأزمة؟
من الواضح الآن أن هناك بوادر استقرار في الوضع الاقتصادي بعد الهبوط الحاد الذي شهدناه في الفترة الماضية، الأمر المهم هو تدخل الحكومة لدعم البنوك وقد جرى بالفعل تدارك الوضع في القطاع المصرفي بعد الهزة العنيفة التي تعرض لها عالمياً ومحلياً والآن أصبحت البنوك في وضع مستقر، لكن الاقتصاد لايزال يعاني من نقص السيولة خصوصاً بالنسبة للشركات الكبيرة التي تعتمد في نشاطها على التمويل المصرفي، لأن البنوك اضطرت في سبيل تأمين وضعها أن تلجأ بالإضافة إلى الدعم الحكومي نحو زيادة مستويات السيولة لديها عبر زيادة حجم الودائع وتقييد الاقراض، والآن بعد أن وصلت إلى حالة الاستقرار تنشغل بتسديد التزاماتها الخارجية، ولذلك تبقى الحاجة قائمة إلى البحث عن الحلول الممكنة لضخ السيولة إلى الشركات الكبيرة خصوصاً بعض الشركات المساهمة العامة التي تواجه تحديات حقيقية للاستمرار في عملها خصوصاً أن البنوك تمتنع عن توفير التمويل لهذه الشركات حتى لو كانت لديها مشروعات مضمونة الربح بحجة أن الضوابط المطبقة تقضي بتمويل المشروعات القائمة وعدم الدخول في إقراض أية مشروعات جديدة، لذلك ينبغي البحث عن آلية لتوفير السيولة للشركات بطريقة مباشرة من خلال قيام الحكومة بتوفير التمويل لها أو شراء حصة في رأسمالها أو بواسطة عمليات الدمج، كما أن هناك طريقة أخرى غير مباشرة عبر البنوك التي تتوفر لديها الآليات المناسبة لتقييم الشركات ومعرفة احتياجاتها، لكن ينبغي أن تتم دراسة هذا الأمر والبحث في مدى إمكانية تحقيقه لأن الدعم ضروري الآن .

* لكن الحكومة ضخت أموال السندات إلى عدة شركات؟
هذه الخطوة كانت ضرورية لتقوم الشركات التي تسلمت هذه الأموال بالوفاء بالتزاماتها إلى المقاولين والأطراف الأخرى وهي يفترض أن تسدد هذه الالتزامات الآن، لكن هناك شركات أخرى تواجه صعوبات وينبغي البحث عن طريقة لدعمها .

توقعات غير واقعية للقطاع العقاري في غياب البيانات

رداً على سؤال حول كيفية تطور الوضع في القطاع العقاري قال خالد بن كلبان: في القطاع العقاري كان هناك انخفاض حاد في الفترة الماضية، الآن خفت حدة الانخفاض وقد ساعدت الإجراءات والأنظمة التي جرى تطبيقها في هذا القطاع مثل الضمانات والمحكمة العقارية والضوابط في الحد من سرعة التراجع، ولكن الأمر الذي ينبغي التركيز عليه الآن هو معادلة العرض والطلب في هذا القطاع خلال المرحلة المقبلة، خصوصاً أن النمو العقاري الذي شهدناه في مرحلة الطفرة كان مدفوعاً بقدرة الاقتصاد على خلق الوظائف الجديدة واستقدام العاملين من الخارج إلى هذه الوظائف، الآن تباطأت هذه القدرة من جهة وجرى الاستغناء عن أعداد من العاملين من جهة أخرى، وهذا أدى إلى تراجع الطلب في الوقت الذي تستكمل فيه المشاريع ويتزايد بالتالي العرض، ولذلك تنخفض قيمة العقارات وتتراجع الإيجارات إلى أن نصل إلى نقطة يحدث عندها الاستقرار لكي يتمكن الاقتصاد لاحقاً من العودة إلى النمو وخلق الوظائف حتى تبدأ المعادلة بالتغير مجدداً لمصلحة الطلب كي تبدأ الأسعار بالتعويض تدريجياً عن الانخفاض الذي شهدته، لكن غياب المعلومات والاحصاءات الرسمية وتضارب الأرقام التي تصدر في التقارير يجعل من الصعب دراسة هذه المعطيات على أساس أرقام واضحة، والواقع أن التقارير التي تصدر في الخارج عن الاقتصاد الوطني تلجأ إلى التكهنات في غياب الأرقام وهي تضع توقعات غير واقعية غالباً لأنها تطبق المعادلات والمعايير العالمية دون أن ترى حقائق الوضع لدينا كما هي وتدرك الخصوصية المرتبطة بحقيقة الوضع الاقتصادي في المنطقة عموماً باعتبار اقتصاداتنا ناشئة، ومن الطبيعي أن يحدث لدينا تقلبات في النمو، لكن وضع اقتصادات المنطقة يظل أفضل من الوضع في الاقتصادات المتقدمة حالياً .