خالد الرفاعي: «ريم» تدير 600 عقار بقيمة تتجاوز المليار دولار والإيرادات السنوية لمحافظها 25 مليون دينار

قال مدير التسويق في شركة ادارة الأملاك العقارية «ريم» خالد هاشم الرفاعي ان الشركة المدرجة في السوق الموازي استوفت الشروط اللازمة للتحول من السوق الموازي الى السوق الرسمي لكنها ما زالت تنتظر الظروف الملائمة لاتمام انتقالها الى «الرسمي» مشيرا الى ان الشركة تدير 600 عقار تفوق قيمتها الاجمالية المليار دولار لافتا الى ان «ريم» باشرت عملها برأسمال مليون دينار، فيما يبلغ رأسمالها حالياً نحو 10.4 ملايين دينار، كما أنها ثاني شركة تدرج بالسوق الموازي.

وأوضح الرفاعي لـ «الوطن» ان الشركة بلا مديونيات او التزامات لدى البنوك كونها تتبنى استراتيجية تحوطية حذرة متابعا «الشركة مليئة.. والبنوك تخطب ودنا لأننا من ذوي الملاءة» كما أننا نعد من ضمن الشركات القليلة التي تمول مشاريعها ذاتيا ولا تعاني من أي عقبات في الحصول على التمويل على الرغم من التداعيات السلبية للازمة المالية، كما ان الشركة لديها سيولة «كاش» تساعدها على تمويل مشاريعها المستقبلية بدون اللجوء للاقتراض، ويبدو ذلك وضعا فريدا بالنظر الى حجم الديون المثقلة بها الشركات العقارية المدرجة في البورصة.

وبين ان المحافظ العقارية التي تديرها الشركة متنوعة بعضها يعود للجهات المساهمة، وأخرى تمثل تركات عقارية كبيرة وشركات وافراداً، وتشتمل على مجمعات وعمارات وفلل ومحلات وبيوت سكنية وغيرها، فيما تزيد ايراداتها السنوية الاجمالية عن 25 مليون دينار منوها الى ان عقارات الشركة في امارة رأس الخيمة لم تتضرر من الأزمة المالية لأن الشركة تملكتها قبل حدوث طفرة في الاسعار معلنا ان الشركة ترتب لاطلاق مشروع عقاري جديد في السوق المحلي.. وفيما يلي التفاصيل:


* ما حجم العقارات المدارة لدى الشركة حالياً؟
- في غضون 16 عاماً فقط، تمكنت شركة ادارة الأملاك العقارية «ريم» من احتلال موقعها، لتكون احد كبار صناع السوق العقاري المحلي، من خلال ادارتها ما يقرب من 600 عقار تفوق قيمتها الاجمالية المليار دولار، بما يؤهلها لتكون الأكبر في قطاع الخدمات العقارية وادارة أملاك الغير.

ويمكن التأكيد على ان الجانب الأساسي الذي تقوم عليه الشركة منذ تأسيسها هو ادارة أملاك الغير، وعلى الرغم من أهمية هذا القطاع، الا أنه ما زال القطاع يفتقد للشركات المتخصصة في هذا المجال، ولعل «ريم» هي أحد أهم الشركات في هذا المجال حيث تقوم بادارة محافظ كبيرة مثل محفظة الأمانة العامة للأوقاف وشركة النقل العام الكويتية، بالاضافة الى محافظ خاصة ببعض الملاك الأفراد.

وعلى الرغم من ان «ريم» ليست الشركة الوحيدة المتخصصة في هذا المجال بالكويت، لكنها تفخر بأنها الأفضل كونها شركة متخصصة تقوم بادارة أملاك الغير منذ العام 1993، حيث بدأت الشركة عملها برأسمال مليون دينار، فيما يبلغ رأسمالها حالياً نحو 10.4 ملايين دينار، كما أنها ثاني شركة تدرج بالسوق الموازي.

واخيراً استوفت «ريم» الشروط اللازمة للتحول من السوق الموازي الى السوق الرسمي، ولكنها ما زالت تنتظر الظروف الملائمة للتحول الى السوق الرسمي بمجرد تحسن أوضاع سوق الكويت للأوراق المالية.


لا.. مديونيات

* ما حجم مديونيات الشركة الحالية؟
- لا التزامات أو ديون علينا، فنحن نتبنى استراتيجية حذرة ومتحفظة في هذا المضمار ونحن بين القلة من الشركات التي لا ديون والتزامات عليها تجاه الآخرين.. لا في الداخل ولا في الخارج، بل على العكس من ذلك فالبنوك تخطب ودنا لأننا من ذوي الملاءة و«أهل الكاش» كما أننا نعد من ضمن الشركات القليلة التي تمول مشاريعها ذاتيا ولا تعاني من أي عقبات في الحصول على التمويل على الرغم من التداعيات السلبية للازمة المالية، ويبدو ذلك وضعا فريدا بالنظر الى حجم الديون المثقلة بها الشركات العقارية المدرجة في البورصة والتي تقارب 1.8 مليار دينار لـ 32 شركة من أصل 35 شركة خلال الربع الأول من العام الجاري بما يشكل %13.5 من اجمالي قروض الشركات المدرجة البالغ 13.3 مليار دينار.

ويمكن التأكيد على ان الاستراتيجية التي تتبعها شركة «ريم» والتي تقوم أساساً على ادارة أملاك الغير والاستثمار في الداخل والخارج، هي التي أبقتها بعيدا عن رياح وعواصف الأزمة المالية، حيث تتركز انشطة الشركة في الاستثمارات التشغيلية بعيدا عن الاستثمارات المضاربية الورقية، كما تتبنى الشركة استراتيجية تستند الى المساهمة في بعض الشركات بعد دراسة جدوى الاستثمار بها عن طريق الاكتتاب في أسهم التأسيس، ومن ثم التخارج منها لاحقا بعد وصول الاستثمار الى مرحلة النضج، كما ان الشركة لم تهرول كما فعل الآخرون في ركاب موضة تفريخ الشركات، بل نؤسس شركات حسب الحاجة، ولذلك نجت «ريم» من التوابع الزلزالية للازمة المالية، كما تتنوع المحافظ العقارية التي تديرها ريم، فبعضها يعود للجهات المساهمة، وأخرى تمثل تركات عقارية كبيرة وشركات وافراداً، وتشتمل على مجمعات وعمارات وفلل ومحلات وبيوت سكنية وغيرها، فيما تزيد ايراداتها السنوية بالاجمالي عن 25 مليون دينار.


السوق الإماراتي

* ضربت الأزمة المالية القطاع العقاري في الامارات..والشركة لديها حضور هناك فما مدى تأثر استثماراتها بذلك؟
- انطلاقة «ريم» للأسواق الخارجية تضمنت العديد من المشاريع، من بينها امتلاك 5 عقارات في رأس الخيمة 4 منها «سكني تجاري» والخامسة «صناعي»، ولا يقتصر حضورنا في الاسواق الخارجية على الامارات فقط انما يمتد ليشمل سلطنة عمان حيث تملكت «ريم» ارضين «تجاري وصناعي» بسلطنة عمان، وعلى الرغم من تأثر القطاع العقاري في الامارات بالأزمة الا ان دبي هي الاكثر تضررا وبالنسبة الى عقاراتنا في امارة رأس الخيمة فلم تتضرر من الأزمة لأن الشركة تملكتها قبل حدوث طفرة في الاسعار وقد اخترنا مواقع مميزة بوسط امارة الفجيرة لمشاريعنا، وأنجزنا اخيراً تأجير مجمع تجاري في منطقة دفان النخيل بالكامل.


مشاريع محلية

* وماذا عن مشاريع الشركة في الكويت؟
- نرتب لاطلاق مشروع عقاري جديد في الكويت وانجزنا تملك 4 عقارات مدرة للدخل، ثلاثة منها استثمارية والرابع تجاري في منطقتي السالمية وحولي بقيمة 3.5 ملايين دينار، وتتبنى الشركة استراتيجية تهدف الى اقتناص فرص استثمارية عقارية انتجتها الأزمة المالية مع الأخذ في الاعتبار ان «ريم» ليست شركة مضاربة ولذا فانها تختار المناطق ذات الخدمات التي نستطيع انشاء عقارات مدرة فيها بعوائد جيدة، وتتريث ادارة الشركة في الدخول بأي استثمار لأنها تفكر دائماً بالخسارة قبل التفكير بالربح كما انها تتبنى استراتيجية متحفظة لادارة المخاطر وسياسة تحوطية، وبذلك فهي تبتعد دائماً عن المخاطرة، وهذا يفسر كيف ان الشركة منذ تأسيسها وحتى يومنا هذا ليس لديها أي مديونية لأي من البنوك، كما ان لديها سيولة «كاش» تساعدها على تمويل مشاريعها المستقبلية بدون اللجوء للاقتراض، كما أننا لا نفكر أصلاً بالاقتراض. و تزاول ريم نشاطاتها العقارية من خلال ستة مكاتب فرعية فضلاً عن مقرها الرئيسي في قلب العاصمة الكويتية، كما وتقدم خدماتها من خلال كادر يتألف من أكثر من 320 موظفا.

ويمكن التأكيد أيضا على ان محفظة ريم: العقارية لم تتأثر بهذه الأزمة المالية، خاصة ان هذه المحفظة تخلو تماماً من البنايات ذات المخالفات الجسيمة أو المساحات الضيقة، فالشركة تركز دائماً على العقارات الخالية من المخالفات والعقارات ذات المساحات الرحبة والخدمات المميزة، كما ان أغلب عقاراتنا الحالية جديدة، وبمواصفات جيدة، لذلك نجد ان نسبة الأشغال في كافة عقارات المحفظة هي نسبة كبيرة جداً.


القطاع العقاري

* ما مدى تأثر قطاع العقار بالتداعيات السلبية للأزمة المالية العالمية؟
- يمكن التأكيد على ان شظايا الازمة المالية أصابت جميع القطاعات بلا استثناء، لم ينج احد من تداعياتها السلبية، وعلى الرغم من ذلك الا ان القطاع العقاري يبدو أقل تأثرا من نظيره الاستثماري بتداعيات الأزمة كونه يمتلك أصولا حقيقية ولا يركز استثماراته على الاوراق المالية، لكن القطاع العقاري تأثر الى حد كبير بتقييد التمويل وتراجع قيم الأصول العقارية منذ اندلاع الأزمة المالية، وأعتقد ان هناك صعوبة في تفصيل ثوب واحد على مقاس الشركات العقارية لمعالجة أزماتها، فالحلول الحكومية وكما أثبتت التجارب تبقى عاجزة عن ارضاء الجميع لكن يمكن وضع حلول عامة عبر قانون مثل قانون تعزيز الاستقرار المالي الذي يترقب اقراره في دور الانعقاد المقبل لمجلس الأمة.


الأسواق الخارجية

* لماذا اندفعت حصة كبرى من الشركات العقارية للاستثمار في الاسواق الخارجية؟
- ثمة حقيقة لا جدال فيها، الشركات العقارية العاملة في السوق المحلي تصطدم بالروتين والبيروقراطية والدورة المستندية الطويلة فيما تمنح الاسواق الخارجية تسهيلات استثنائية واغراءات لاستقطاب المستثمرين كما ان السوق المحلي محدود بالنسبة للفرص الاستثمارية المتاحة.


السوق العقاري

* ما رأيك في أداء السوق العقاري حالياً؟
- ثمة ركود واضح، ولكن يمكن القول ان أزمة القطاع العقاري في الكويت تكمن في «التسعير» وقيود التسجيل والائتمان في البنوك، حيث تعد هذه الأسباب هي المؤثرة على تباطؤ البيع والشراء في القطاع العقاري في الكويت في الفترة الأخيرة، فقيمة الصفقات العقارية في القطاع السكني في الكويت كانت تشكل قبل عامين نسبة %62 من اجمالي التداولات العقارية، ونتيجة لقانوني الرهن العقاري 8 و9 لسنة 2008 ونتيجة لقيود البنك المركزي، والأزمة الاقتصادية أصبح تداول القطاع السكني بحدود %40 في 2008، وهذا دليل على ان القطاع السكني لم يتأثر كثيراً بالأزمة، خاصة ان الطلب على السكن يبقى حاجة مستمرة للمواطنين دائماً، لولا القوانين التي أدت لتباطؤ النمو في هذا القطاع ولكن بعد حصول بيت التمويل الكويتي «بيتك» والبنوك الاسلامية على حكم باستثنائها من أحكام القانونين فان التوقعات ترجح عودة النشاط الى العقار السكني مجدداً.

ولا شك ان البرنامج الحكومي الحالي وتراكم الطلبات الاسكانية يزيد من الأزمة الاسكانية، خاصة ان الحكومة لم توجد حتى الآن حلولاً جذرية لهذه الأزمة التي تجاوز عدد طلباتها 80 ألف طلب، لذلك نكرر القول أنه اذا كانت الحكومة جادة في ايجاد حل للمشكلة الاسكانية فلا بد ان تشرك القطاع الخاص في ايجاد هذه الحلول، لأن القطاع الخاص لديه الأفكار ويسعى للربح من خلال ايجاد الحلول المبتكرة دائماً.


العقار الاستثماري

* وماذا عن قطاعي العقار الاستثماري والتجاري؟
- قطاع العقار الاستثماري يتأثر بشكل مباشر بعدد الوافدين خاصة ان أغلب قاطني العمارات الاستثمارية هم من الوافدين الذين أصبحوا في حالة نزوح حالياً، بعد ان أثرت الأزمة الاقتصادية على مستويات دخل الكثير منهم وأدت الى عودة البعض الى أوطانهم وبالتالي اخلاء الشقق الاستثمارية في العديد من العمارات، حيث تأثر القطاع الاستثماري من قلة الطلب على بعض الوحدات الاستثمارية، بدليل ان معدل نمو الايجارات في 2007 بلغ ارتفاعاً بنسبة %32، بينما في 2008 شهد معدل الايجارات انخفاضاً بنسبة %10.

أما أكثر القطاعات تأثراً بالازمة كان العقار التجاري، حيث بلغ عدد المكاتب التجارية في الكويت حالياً رقماً لا يمكن تصوره خاصة ان هناك 30 برجاً قيد الانشاء حالياً، فيما تبلغ المساحات الايجارية التي ستوفرها هذه الأبراج 600 ألف متر مربع، وهذا الرقم يطرح تساؤلاً كبيراً ألا وهو بعد الانتهاء من بناء هذه الأبراج كم سيبلغ سعر المتر التأجيري في القطاع التجاري داخل العاصمة الكويتية؟، وتشير الاحصائيات الى ان عدد الشركات التجارية التي تأسست في 2007 بلغ 7500 شركة تقريباً، وفي 2008 بلغ العدد 5500 ومن المتوقع ان ينخفض هذا العدد عن هذا الرقم بنهاية 2009، ولكن كم شركة من هذه الشركات ستحتاج بالفعل الى مكتب لها داخل العاصمة وبمساحة كبيرة كما ان البيانات تكشف عن انخفاض سعر المتر التأجيري في القطاع التجاري من 12 الى 7 دنانير للمتر، وكما هو معروف فان متوسط سعر المتر في عام 2004 كان يتراوح بحدود 7 الى 10 دنانير للمتر، وهذا بحد ذاته أمر مخيف.

وفي هذا القطاع يبدو المعروض كبيراً، وبالتالي فان استقطاب المستثمرين والمستأجرين يجب ان يتم من خلال التركيز على الخدمات، ولا شك ان هذا الأمر يجب ان يبدأ من خلال توفير مواقف السيارات للأبراج التجارية، خاصة بعد ان أصبحت الأبراج تفتقد لأبسط الخدمات المتمثلة في مواقف السيارات، حتى ان هذه الأبراج أصبحت سبباً رئيسياً في المشكلة المرورية في الكويت.

- «البلدية» أصدرت قوانين ولكن ماذا عن تنفيذها؟

يرى الرفاعي ان بلدية الكويت قامت بإصدار قوانين منظمة لحل بعض أسباب المشكلة الاسكانية في الكويت، لكنه اعتبر ان المشكلة ليست في اصدار القوانين وانما في تطبيق هذه القوانين والرقابة على المخالفين، معرباً عن أمله بتشكيلة المجلس البلدي الجديد الذي طالبه بالحزم من ناحية، وتسهيل اجراءات وتراخيص البناء من ناحية أخرى لكل من استوفى الشروط المطلوبة.


- 2009 و2010 عاما جني الثمار

كشف خالد الرفاعي عن استحواذ «ريم» على شركة سنتشري 21 العقارية لتكون بمثابة ذراع تسويقي للشركة داخل الكويت وبعض الدول العربية الأخرى، خاصة ان هذه الشركة عبارة عن علامة مميزة يمكنها ان تخدم شركة ريم.

وأضاف ان «ريم» تركز حالياً على حصاد ثمار استثماراتها، خاصة انها قامت اخيراً بتأجير مجمع تجاري وسكني في امارة رأس الخيمة لمدة 5 سنوات، كما وأنها تتطلع الى جنى الثمار في عامي 2009 و2010.


- كبار المساهمين

أبرز المساهمين الرئيسيين في شركة ريم العقارية هم كل من الهيئة العامة لشؤون القصر بنسبة ملكية %40 وشركة الامتياز للاستثمار بحصة %29.665 الامانة العامة للاوقاف 9، وشركة اسواق للأسواق المركزية بحصة %14.141.


- أرباحنا جيدة.. وعقاراتنا مدرة

ردا على سؤال حول السعر السوقي للسهم في السوق الموازي البالغ 133 فلساً رفض الرفاعي التعليق على هذا الأمر، مكتفياً بالقول ان «ريم» حققت أرباحاً جيدة خلال السنوات الماضية، كما وأنها لديها عقارات مدرة، ناهيك عن ان الشركة لديها استراتيجية بعيدة المدى تتطور مرحلة بعد الأخرى.

وأضاف «تأثرنا بالأزمة كان طفيفا سوى ان قيمة الأصول العقارية قد تغيرت بسبب الأزمة الاقتصادية، لكن من المهم ان نعرف ان الشركة اشترت معظم الأصول في أوقات جيدة وبالتالي حتى لو انخفض هامش الربح حالياً فهذا لا يعني أنها ستخسر».