عمر البرغوثي مدير عام مؤسسة التنظيم العقاري في حوار مع "الخليج" : قوانين ولوائح جديدة لضبط السوق العقاري في عجمان

قال عمر البرغوثي مدير عام مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري “أرا”: إن المؤسسة تعمل جاهدة على ضبط أوضاع السوق العقاري في الإمارة من خلال قوانين جديدة ولوائح منظمة للسوق إضافية ستصدر خلال العام الجاري، بعدما شهد فترة سابقة من العشوائية الإدارية والاستثمارية الأمر الذي كان له الأثر الكبير في وضوح الصورة، مشيراً إلى أن القوانين والمراسيم العقارية الصادرة عن صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان ساهمت في منح عجمان مزيداً من الجاذبية للاستثمار العقاري فيها .وأكد البرغوثي في حوار مع “الخليج” أن الأزمة العالمية ساهمت في تصحيح أوضاع السوق العقاري إلى حد بعيد وأن السوق في عجمان استفاد من هذا التصحيح بصورة معقولة وليس مبالغاً فيها كما حدث في بعض المناطق، كما أن المؤسسة ساهمت من جانبها في عمليات التوفيق وتقريب وجهات النظر بين جميع الأطراف المعنية بالعقار في الإمارة وأنها مستعدة لبذل المزيد من الجهود في هذا الإطار.وأضاف البرغوثي أن الكثير من المطورين والمستثمرين أعربوا عن ارتياحهم للإجراءات والقوانين التي أرستها المؤسسة مشدداً على تعاون المؤسسة بشكل كامل مع جميع المستثمرين في القطاع العقاري مستهدفة المصلحة العامة بعيداً عن أية مصالح مؤسسية أو شخصية .وفي ما يأتي نص الحوار:

*ماذا عن مستويات الإيجار وتوجهاتها في الفترة المقبلة؟
- اليوم من الصعب على أي مسؤول أو مستثمر تحديد اتجاهات الإيجارات، لأن أصحاب البنايات على حالتين: إما مضطر للتأجير أو البيع وآخر لديه بناية لكنه غير مدين للبنك وليس مضطراً للتأجير بسعر المضطر . . والمؤشر العقاري يجب أن يصدر عن مؤسسة حكومية ليس لها مصلحة داخل السوق لا من قريب أو بعيد وعدم وجود مؤشر ترك مساحة لكل من يريد أن يعبث بالأرقام كيف شاء . . للأسف الشديد المضاربون ممن لعبوا في السوق انتهزوا فرصة تأخر صدور بعض القوانين كان لهم أثر سلبي على السوق .

*هل ترون أن السوق العقاري في عجمان لا يزال جاذباً للاستثمار؟
- نعم لا يزال السوق العقاري جاذباً للاستثمارات، ولأمرين مهمين جداً أولهما: عودة الأسعار إلى الاستقرار، والتصحيح لدينا لم يكن بنفس الدرجة في أماكن أخرى، الأمر الثاني يكمن في الموقع الجغرافي لعجمان كإمارة وسط بين الإمارات ومشاريع البنية التحتية التي أنجزت أو يتم العمل فيها لإنجازها . أما الأسباب الأخرى فتكمن في وجود جهة رقابية لها صلاحيات من قبل صاحب السمو الحاكم يمكنها التدخل لحل المشكلات المتعلقة بالقطاع يضاف إليها قانون الإقامة لمشتري العقارات .


أولوية لترتيب أوضاع المطورين والمستثمرين

* كيف تتوسطون بين المطور والمستثمر من جهة وبين المشترين مثلاً؟
- ننظر لكل حالة من الناحية القانونية والتعاقدية والتنظيمية، وهل هذا العقد المبرم بين الأطراف يجيز للمطور مثلاً أن يفرض وضعاً معيناً على المستثمر، وهل للمستثمر الحق في طلب إلغاء العقد وما الضرر المترتب على كل حالة مثل أن يضيع المستثمر أو المشتري على المطور فرصة البيع لشخص آخر في وقت البيع، نحن نمسك العصا من المنتصف كما يقولون، ونحاول أن نوازن بين مصالح جميع الأطراف فلا يجوز إلغاء العقد إذا كان المطور وصل إلى نسبة كذا .

* لكن هل توجد لديكم لجنة معنية بهذه الوساطات؟
- نحن جميعاً في المؤسسة نعمل على تذليل أية مشكلات أو عقبات أمام جميع الأطراف .

* هل وصلت الأمور لحد الظاهرة في هذا الإطار وهل تجمّع لديكم عدد بهذه الحالات؟
- لا ليست ظاهرة بغض النظر عن الرقم كم يكون ولا يحضرني العدد حالياً، ولكنها ليست ظاهرة وإنما حالات .

* تابعنا العام الماضي العديد من المشاريع العقارية التي أطلقت وبلغت تكلفتها عشرات مليارات الدراهم، هل لا تزال هذه المشاريع قائمة؟
- المشاريع موجودة وقائمة إلى أن يتم إلغاؤها أو إيقافها رسميا من قبل المطور أو من قبل الحكومة، بغض النظر عن أسباب الإلغاء التي يمكن أن تكون واردة أو غير واردة .

* لكن هل توجد آلية واضحة لإلغاء المشاريع من قبلكم؟
- بالتأكيد الآلية موجودة ولكن آخر شيء نلجأ إليه هو الإلغاء،لأن هدفنا الأساسي هو التسهيل على المستثمرين في القطاع ومواصلة العمل بعيداً عن العقبات .

* هل تتداخل معكم جهات حكومية أخرى في تذليل هذه العقبات؟
- نعم . . عندما عجز المستثمرون في مشروع مثل مشروع المرموقة عن السداد للمطور الرئيسي للمشروع تدخلت بعض الدوائر لحل الموضوع وعندما تم التأكد من الأسباب التي دفعتهم لذلك تم طرح خيارات لمساعدتهم، وقمنا بتهيئة البديل مع الإبقاء على خيار الاستمرار مع المطور الرئيسي الجديد ليكمل معه الدفعات بطريقة سداد أخرى .

* على ذكر مشروع “المرموقة”، لماذا حظي هذا المشروع بهذا الاهتمام من حيث الإلغاء من عدمه؟
- لأن “المرموقة” يعتبر من أكبر مشاريع عجمان من ناحية المساحة القابلة للبيع والارتفاعات المسموحة في المرموقة مساحات كثيرة قيمة البرج تصل الى 57 أو 58 مليون درهم أحيانا 60 مليون درهم، العملية لا تقف عند مدى التزامي كمطور فرعي مع المطور الرئيسي وإنما المستثمرون الموجودون عندي هل هم موجودون ومستمرون معي أم لا، فالظروف عاكست الكثيرين .

* بدون ذكر أسماء، هناك من يقول إن مؤسسة التنظيم العقاري في عجمان تتشدد حيال طلباتها منهم، وهل هذا التشدد لمصلحة السوق؟
- بالفعل كان هناك من يلومنا ويتهمنا بالتشدد وأنه ليس في مصلحة السوق، لكن بعد تعديل أوضاعهم وضبط أوراقهم الرسمية ومعرفتهم بالإجراءات مؤخراً تفعيل حسابات الضمان وصلتنا رسائل شكر منهم مؤكدين أنهم عرفوا موقفهم من جميع النواحي، ومع ذلك نحن نرحب ونستفيد من النقد البناء ونتعامل بإيجابية ومرونة مع الراغبين في التعاون معنا .

* لكن البعض يرى أن الغرامات مشددة؟
- الغرامة أقلها 100 ألف درهم بنص القانون وليس لها سقف يعني أنها يمكن أن تزيد، لكن نحن نتساءل على من توقع هذه الغرامة؟

* تقصد أن الغرامة موضوعة كعامل ردع؟
- ما ينبغي معرفته أن الهدف ليس مادياً من الغرامة وإنما الهدف هو التنظيم وإرساء مبادئ لصالح الجميع وهناك إجراءات أخرى بالتأكيد تسبق توقيع الغرامة على المتجاوزين للقانون،أعود للتأكيد ليس هدفنا الإضرار بأي مستثمر، وهدفنا فقط التوازن وتصحيح الأوضاع في القطاع،وحتى اليوم وفي جميع الغرامات الموقعة هناك فرصة للاعتراض أو تقديم المبررات فيما تم من مخالفات .

* لكن ماذا عن الآليات الآلية المتبعة تجاه من يرغب من المطورين في ظل التغيرات الحاصلة في السوق لتعديل مشروعه أو خفض أسعاره أو إعادة جدولة الدفعات وما إلى ذلك؟ وهل يتطلب ذلك إذناً كتابياً منكم مثلاً؟
- ليس بالضرورة إذن كتابي لابد أن يتقدم بطلب ونحن ليس لدينا مانع، نحن نمثل الآن الجهة الرقابية والحكومية ونمثل المستثمر عند المطور، يعني اليوم هناك مستثمرون قد يتضررون من إلغاء هذا البرج أو دمجه مع آخر، مثلا برج بيعت فيه وحدات بنسبة 20% ل 100 شخص مثلاً وفيه برج آخر ملاصق لك يتبع لنفس المطور أو لمطور آخر شرط أن تكون المخططات معتمدة ومتطابقة واتفقت الأطراف على التبديل أو الدمج نشترط أن يحضر ال 100 شخص موافقة موقعة منهم تفيد بإقرارهم بالانتقال إلى مشروع آخر وشروط الانتقال تكون كالتالي: اذا كانت الشقة في الدور العاشر يعطى الشخص في العاشر فما فوق وليس في طابق أقل واذا كانت المساحة 1000 قدم يأخذ المشتري 1000 فما فوق وليس أقل، فالانتقال يكون للأفضل وليس للأقل .

* ما هي المصارف التي وقعتم معها حتى الآن اتفاقيات حساب ضمان؟
- دبي الإسلامي وأبوظبي الإسلامي ومصرف عجمان وبدر ومصارف أخرى .

* ماذا عن إغلاق عملية التسجيل؟
- بعد انتهاء قبول طلبات التسجيل في الأول من مايو/أيار الماضي كآخر موعد فرضت غرامة شهرية قدرها 100 ألف درهم على المطورين الذين لم يباشروا بإجراءات التسجيل، ثم تركنا الباب مفتوحاً لمن له عذر بأي صورة من الصور، ثم تم تمديد الوقت حتى الأول من يوليو/تموز الماضي لإتاحة فرصة أخرى لمن تأخروا .

* هل أنتم راضون حتى الآن عن حجم الأموال المودعة في حسابات ضمان المشاريع المرخصة؟
- الحسابات مفتوحة من فترة قصيرة والبعض ممن يتقدمون للتسجيل يقدم أوراقاً ناقصة أو غير صحيحة في بعض الأحيان يعني حسابات الضمان لم يمض عليها أكثر من شهرين أو أكثر قليلاً .

* برأيكم هل هذه الحسابات كفيلة بحماية حقوق المستثمرين؟
- نعم كفيلة بحماية حقوق الناس وإذا حصل في المشروع طارئ فالأموال موجودة وللقانون كلمته في كيفية رد هذه الأموال وهي رسالة تطمين للناس لأنه وفي فترة الأزمة دخل الكثيرون في حالة ذعر مع أنهم قادرون على الدفع، وسار البعض الآخر مع الموجة وأوقف التسديد وعندما قمنا بتفعيل حسابات الضمان وسجلنا المشاريع عاد الكثير من الناس للالتزام بالسداد .

* هذا يعني أنه لم تحدث حالات إلغاء تعاقدات من قبل مستثمرين؟
- لا طبعاً توجد حالات تعثر فيمن لم تخدمهم ظروفهم مثل فقدان وظائفهم أو تخفيض الرواتب، لكن هؤلاء نسبتهم بسيطة من المستثمرين .

* هذا عن المطورين، فماذا عن المطورين أنفسهم ونسبتهم؟
- نسبة المطورين الذين يرغبون في الإلغاء وعدم استكمال المشروع لا أستطيع تحديدها لأنها غير متوفرة حالياً وفي حالة الإلغاء ننظر إلى المشروع وللمستثمرين سواء كانوا راغبين أو غير راغبين في الإلغاء ونتخذ القرار المناسب، أما بالنسبة للأشخاص الذين حجزوا وحدات في مشروع أبراج الخور وأبراج الحميدية وغيرها فقد تسلموا شققهم .

* الملاك يريدون أن يطمئنوا على شققهم أو الطوابق التي اشتروها في المشاريع المعلنة من قبل، ما دوركم في هذا الشأن؟
- أكيد هؤلاء نسبتهم كبيرة، لكن من تكلم وأعلن عن حالته أو من جاء إلينا طلباً للمشورة بهذا الخصوص أخبرناهم عن المطورين الذين حجزوا معهم: هذا مطور وضعه ممتاز واقتنعوا بالاستمرار، وآخرون جاؤوا ليستخدموا الأوضاع الراهنة كشماعة فقلنا لهم: أنتم تظلمون المطور، هناك عقد والتزام وإذا كان هناك شرط في العقد يتيح الفسخ يتم الأخذ به وإلا فلا، فالطرفان ملزمان بالعقد .

* ماذا عن قانون التملك الحر وقانون الملكية المشتركة؟
- قانون التملك الحر مرسوم فيه تفاصيل وصلاحيات وقانون الملكية المشتركة جاء لتنظيم العلاقة بين المستثمرين والمطورين .

* يعني تمت صياغته ورفعه لصاحب السمو حاكم عجمان؟
- ليست لدي فكرة . . لا أريد التعليق على القوانين، لكن تم تحديد مناطق التملك الحر بشكل رسمي وننتظر رأي صاحب السمو الحاكم فيما يخص تحديد صيغة التملك؟

* هل سيشهد العام الجاري صدور قوانين جديدة؟
- نحن نرفع توصيات حول نوعيات التملك وتوجد حيثيات كثيرة خاصة بالسوق نحن بصدد رفعها لصاحب السمو الحاكم فيما يخص شروط التملك لإصدار قوانين بخصوصها حسبما يرى سموه وفي الوقت الذي يراه، وفيما يخص المؤسسة ستكون هناك قوانين منظمة للمؤسسة ولوائحها والتي تصب في النهاية لصالح السوق العقاري في عجمان، والتي نتمنى أن تكون إيجابية على الجميع مع اختلاف الدرجات لكنها من المؤكد ستخدم المصلحة المشتركة .

* هل سنرى مؤشراً للأسعار قريبا وكذلك البورصة العقارية؟
- موضوع مؤشر أسعار العقارات والبورصة نحن نفكر فيه ومازالت لدينا قائمة بمشاريع تسعى المؤسسة لتحقيقيها .

* لكن المؤسسات الحكومية لابد أن يكون لها دور في تحديد اتجاهات الاستثمار من خلال الإعلان عن الأرقام والإحصائيات الفعلية؟
- نعم . . حتى الآن لا يوجد مؤشر رسمي للإعلان عن أرقام التضخم وغيرها وصورة دورية .

* ماذا عن توقعاتكم بالنسبة لتعافي السوق في عجمان؟
- ننتظر دوراً للإعلام فدوره يمكن أن يكون أفضل بكثير وعليه أن يبتعد عن التقارير التي تعمل لحساب جهات أو التابعة لجهات ذات مصلحة وأن يسمع الإعلام فقط للمتخصصين وأصحاب الشأن بعيداً عن أصحاب المآرب، لأن للإعلام تأثيره في قرارات الاستثمار .

* ألا ترون أن إجراءات التسجيل للمطورين أو أصحاب المشاريع طويلة بعض الشيء من خلال قائمة طويلة من الأوراق والمستندات المطلوبة والتي وصلت ل 18 بنداً؟
- لا . . معظم هذه الطلبات والأوراق موجودة أصلاً لدى المطورين وأصحاب الأبراج ومن يستصعب هذه الطلبات فهذا يعني أنه كان يسير بشكل عشوائي في السابق وعندما يجد هذه الطلبات يشكو من طولها، والبعض أكد لنا أنه عرف وضعه في جميع النواحي الإدارية والمالية وما إلى ذلك .

* إلى الآن كم مطور وصاحب مشروع قدم أوراق تسجيله لديكم؟
- حتى الآن لا نستطيع إعطاء رقم محدد لمن تقدموا لأن تلك الأوراق لا تزال في مرحلة التدقيق والمراجعة، فلا نستطيع إعطاء رقم محدد في العدد .

* هل سيصدر شيء قريباً بخصوص تنظيم عمل المكاتب العقارية؟
- بالتأكيد . . الأولوية كانت للمطورين والمشاريع، ونضطر أحياناً للتعامل مع المكاتب باعتبار البعض منهم مروجين حصريين لمشاريع وأبراج فهؤلاء هناك تنسيق واتصال معهم .