خالد المالك الرئيس التنفيذي يكشف لـ "الخليج": خطة ثلاثية الاتجاهات لإعادة تأسيس “دبي للعقارات”

كشف خالد المالك، الرئيس التنفيذي ل “دبي للعقارات”، عن خطة ثلاثية الابعاد، تهدف إلى إعادة بلورة أعمال الشركة السابقة والمقبلة على صعيد السوقين المحلي والخارجي، اعتمادا على هيكلة البيت الداخلي وإعادة ترتيب أوراق المشاريع بالاعتماد على قاعدة الأولويات التي ترتبط بدرجة الالتزام تجاه الأطراف الأخرى والشركاء كالعملاء والمقاولين والجهات الرسمية . مؤكدا أن هذه الخطة عند اكتمال جميع عناصرها ستجيب عن كافة الأسئلة المطروحة والمتداولة في السوق حول المجموعة ومشاريعها .

وإذ توقع في الفترة المقبلة أن يبدأ السوق بالتحرك للعودة إلى مواقعه المنطقية من حيث الاستثمار والمردود الربحي والأسعار السوقية، أكد الرئيس التنفيذي ل “دبي للعقارات”، في حوار ل”الخليج”، أن الملاءة المالية للمجموعة قوية، فلا نزال نعتمد على السيولة الذاتية المتوافرة في أرصدتنا التي نحققها عن طريق العوائد في المجالات الاستثمارية ومشاريعنا المختلفة وسنستمر في هذا النهج في ظل رفضنا لدراسة أي خطة للاعتماد على سيولة الجهات المصرفية .

وتستهدف المجموعة استثمار 3 إلى 4 مليارات درهم سنويا لتنفيذ خطتها المستقبلية على مدار السنوات الثلاث المقبلة أي بين 9 إلى 12 ملياراً في 3 سنوات، ستوجه لتنفيذ مشاريع ضمن المشاريع الحالية . والتالي نص الحوار:


* ما هو تقييمكم لمعادلة السوق العقاري في الوقت الراهن؟
- من خلال مجموعة المجالات والقطاعات العقارية التي تعمل فيها مجموعة دبي للعقارات والمشاريع التي بحوزتها المرتبطة بالتطوير والبيع والتأجير والوجهات السياحية والمجمعات العقارية، نرى أن السوق العقاري اليوم جيد، وبناء على العروض التي لدينا والخدمات المرتبطة بها كإدارة الأصول وخدمات الأمن العقاري، نجد أن الفرص متنوعة ومتكاملة الأمر الذي يساعدنا على تحقيق التوازن المتعلق بموازنة المجموعة وتركيزها على الاستفادة من هذه القطاعات والمشاريع المنتشرة في أهم المواقع الاستراتيجية المتميزة التي تضيف صبغة تنافسية بين الشركات الأخرى .

واعتمدنا في خطتنا السابقة على النقاط السابق ذكرها وعملنا على توجيهها لمعالجة الأمور السلبية التي أثرت في السوق والعاملين فيه لضمان استمرارية المجموعة بقوة في السوق .

* ما هي تفاصيل الخطة الاستراتيجية التي اعتمدتموها للمضي قدما في ظل الظروف العامة التي يواجهها السوق العقاري المحلي؟
- بدأنا بوضع خطة منطقية مدروسة وواقعية تواكب جميع الظروف المحيطة وتأخذ في الاعتبار، ما يؤهلها للتنفيذ وفقا لبرامج معينة وتمويل واضح يواكب البرنامج العام للخطة .

وهذا بالفعل ما بدأناه في مجموعة دبي لعقارات كونها أصبحت مجموعة قوية وكبيرة من حيث الحجم أو المشاريع التي تطورها أو العقود الاستثمارية التي بحوزتها أو القوى البشرية، ولقد أنجزنا المرحلة الأولى من خطتنا بإعادة هيكلة المجموعة بشكل جذري ووضع آلية واقعية تقوم على بناء الاستراتيجيات وتنفيذها من أجل الحصول على النتائج المرجوة فيما يتعلق بالمشاريع، وهي خطوة مهمة جدا لإعادة التأسيس ووضع الخطط الخاصة بالمجموعة والثقافة والبرامج المؤسسية، وإعادة تنظيم البرامج بشكل منطقي لتساهم في دعم المجموعة من النواحي المادية وغيرها المتعلقة بتدريب وتثقيف الموظفين بحيث يكونون على قدر تحمل المسؤولية .

واليوم قطعنا شوطا جيدا من الخطوة الثانية من خطتنا الاستراتيجية المتعلقة بإعادة دراسة جميع المشاريع الموجودة على أرض الواقع والخروج قريبا بخطة تجيب على كل الأسئلة المطروحة والمتداولة حول المجموعة ومشاريعها .

أما المرحلة الثالثة من خطتنا الاستراتيجية المستقبلية فتتعلق بالتركيز على تسليم المشاريع القريبة من الإنجاز ومواعيد التسليم، وقد نجحنا في تسليم عدد من هذه المشاريع منها “ذا فيلا” و”اكزيكيوتيف تاورز” و”الواحة” و”مردف” وغيرها، ونعمل حاليا على البعض الآخر منها لتسلم خلال العام الجاري وفقا للمخططات الجديدة .

* ما هي القطاعات والتوجهات المستقبلية للمجموعة؟
- تعتمد الرؤية الجديدة للمجموعة على شركائنا الاستراتيجيين كالمستثمرين والمطورين الثانويين والعملاء أيضا، والاعتمادية هذه ترتكز على ثلاثة عناصر هي، أولا: جودة الخدمات والمنتجات الخاصة بالمجموعة وهي استراتيجية مهمة جدا للمضي قدما في استراتيجيات الشركة مستقبلا .

وثانيا: تسليم المشاريع والمنتجات والخدمات في وقتها حسب مواعيدها .

وثالثا: التركيز على القيمة الاستثمارية لعقاراتنا وضمان تحقيقها لعوائد مجزية لشركائنا المستثمرين .

فاليوم لدينا رؤية لإعادة هيكلة بعض مشاريعنا وتغيير الشكل العام لها من عدة نواح، ستشمل أولى خطواتها مشروع “جميرا بيتش ريزيدنس” (جاي بي آر) بهدف رفع قيمته الاستثمارية لاستقطاب الاستثمارات وفرصة لجذب عدد أكبر من السياح والزوار، وتبلغ التكلفة الإجمالية لهذا التوجه الجديد نحو 25 مليون درهم، حيث انتهينا من جميع الإجراءات والموافقات وننتظر فقط إستلام المقاول للموقع .

وسنركز في المستقبل على أعمالنا المتنوعة بين العقاري التجاري والسكني والوجهات السياحية بالإضافة إلى المجمعات المتكاملة، وندعم هذا بأمرين هما الخدمات والاصول العقارية الموجهة سواء للبيع أو التأجير، بمعنى تطوير مشاريع ضمن المشاريع .

كما اننا في مرحلة الإعداد للخطة المتعلقة ب”دبي لاند” التي ترتكز على متغيرات السوق التي تفرض نفسها، حيث سنركز على الجانب التسويقي للمشاريع المنجزة ضمن المشروع، وبالفعل بدأنا بتنفيذ بعض هذه البرامج كالبواخر السياحية الضخمة الموجهة لزيارة “دبي لاند” بالتنسيق مع كافة الجهات المعنية على المستويين المحلي والخارجي .

أما المشاريع قيد التطوير فبدأنا بوضع خطة بالتعاون مع المطورين والمستثمرين (الشركاء) لدعمهم بطرق إيجابية لتطوير مشاريعهم مثل تمديد فترة الزمنية وتغيير بعض العقود الخاصة والتساهل معهم ودعمهم في ظل شح السيولة وظروف السوق .

وعلى صعيد المستقبل أيضا، قمنا بعقد جلسات وحوارات مع المستثمرين الجدد لوضع خطة جديدة أكثر مرونة كبديل للقديمة، حيث طرحنا برامج تتعلق بتأجير الأراضي الخاصة في المشاريع الكبيرة بدلا من بيعها بهدف تحقيق جدوى استثمارية أعلى للمستثمرين، إلا أن نظام التأجير يواجه تحديا صعبا وهو توفير التمويل اللازم للتنفيذ، حيث تشترط البنوك ملكية المستثمر للأرض، إضافة إلى تفعيل فكرة تطوير مجمعات ووجهات سياحية أصغر حجما وأقل مساحة بدلا من المشاريع الضخمة التي تطور على مساحات شاسعة تتطلب توفير مبالغ مالية هائلة، وبالفعل تقدمنا بهذا الطرح ولقي تقبلا من المستثمرين بما يتعلق بهذه الأفكار . وتستهدف المجموعة استثمار 3 إلى 4 مليارات درهم سنويا لتنفيذ خطتها المستقبلية على مدار السنوات الثلاث المقبلة .

* إلى أي مدى كان لمفهموم “الاولويات” دور في تحديد مسار المجموعة المستقبلي؟
- إن كل المشاريع التي أعلنا عنها ودخلت دائرة الالتزام تجاه الاطراف الأخرى من عملاء ومستثمرين أو جهات رسمية حكومية أصبحت في قمة أولويات المجموعة مثل مشروع “الخليج التجاري” و”الخيران” و”الواحة” و”برج دبي” في قطر ومشروع عمان، وبناء على هذه الالتزامات المرتبطة بأهمية العقود ركزنا جهودنا وخبراتنا وطاقاتنا لتنفيذها .

كما أن المشاريع القريبة من مواعيد التسليم، استحوذت أيضا على قدر كبير من الأهمية والأولوية للتنفيذ، ونجحنا لغاية الآن في تنفيذ مشروع الفلل في مردف وابراج “إكزيكيوتيف تاورز” التي سلمنا بعضها وماضون في تسليم البقية، ومشروع “ذا فيلا” و”الواحة” . ودفعنا بقوة تجاه مشروع “الخيران” الذي بات يترأس قائمة الأولويات في عام ،2010 وسنبدأ بدراسة جديدة للمشروع من حيث التنفيذ وتسليم الأراضي وإعطاء التصاريح لبعض المطورين والمستثمرين للبدء بالتنفيذ، ونتوقع أن يباشر بعضهم العمل خلال العام الجاري .

أما على الصعيد الخارجي، فقطعنا شوطا كبيرا في مشروع عمان، ومؤخرا قمنا بزيارة إلى قطر للوقوف عند تنفيذ مشروع “برج دبي” بناء على برنامج وموعد جديدين، كما سنقوم بزيارة قريبة إلى تركيا ومن ثم المغرب لدراسة وضع مشاريعنا هناك، ونعيد ونؤكد أن جميع هذه المشاريع وصلت إلى درجاتها القصوى من حيث الالتزام .

أما المشاريع التي لا ترتبط بأي التزامات تجاه أطراف أخرى، كمشروع “ذا سكوير” و”الابراج الراقصة” فدخلت المستوى الثاني من حيث الاهمية وسيجري تنفيذها في الوقت المناسب في نطاق أولوية متوسطة، مع العلم أننا لا نعتزم إلغاء أي مشروع من قائمة المشاريع التي في خطط المجموعة كونها مشاريع ذات أفكار ممتازة .

* إلى أي مدى تعاونتم مع شركائكم لتخفيف الضرر الناتج عن إعادة جدولة بعض المشاريع؟
- قمنا بدراسة كل مشروع من مشاريعنا على حدة من حيث خصوصيته ومميزاته وغيرها، وفي حال رأينا أن توجهاتنا الجديدة تسببت بأي ضرر على المستثمرين، عمدنا إلى الجلوس معهم للوصول إلى حل يرضي جميع الأطراف .

وقمنا بتشكيل لجنتين إحداها خاصة بالمستثمرين والأخرى بالمقاولين، وبالفعل قطعنا شوطا طويلا من خلال هاتين اللجنتين من حيث التخفيف من الأضرار وحل الكثير من المشاكل بشكل ودي، أما الأمور المعقدة والصعبة فتوجه إلى لجنة خاصة للنظر فيها .

وفيما يتعلق بالمشاريع التي لها مستقبل وصلنا إلى حلول وسط وأنهينا كل الأمور المتعلقة فيها كإعادة جدولة الديون ورفدها بالمرونة في سداد الدفعات من خلال جدول جديد، نأخذ كل حالة على حدة سواء كانوا مستثمرين أو مقاولين أوعملاء .

ونستطيع القول إن 70% من هذه الخلافات تم حلها بالكامل، أما النسبة المتبقية فقد أدخلت ضمن دراسة تفصيلية تشرف عليها لجان وشركات عاملة في السوق المحلي لتتم دراستها وإعادة تقييمها بشكل واقعي ومدروس بهدف التوصل إلى حل .

أما على صعيد التعثر في سداد الدفعات للمقاولين، فقد انتهينا من حل جميع الخلافات في هذا لشأن من خلال قناة اتصال مباشرة مع شركات المقاولات، والآن تسير عمليات الدفع بشكل متوازن من دون تأخير ولكن بوتيرة أضعف من السابق، إلا أن مبالغ ضخمة لا تزال تدفع بشكل دوري لجهات التنفيذ والمقاولات .

* وماذا بشأن العمل والتنسيق مع اللجنة القضائية العقارية؟
- كما نعلم أن هذه اللجنة ستدخل قريبا حيز العمل، ونحن من جانبنا أعددنا القضايا التي ستدرج ضمن قوانين وصلاحيات هذه اللجنة التي ستساهم في تطوير السوق ووضع النقاط على الحروف، ونثق بالقرارات التي ستصدر عنها .

* ولكن، لماذا وجدت هذه المشاكل في ظل الملاءة المالية القوية للمجموعة؟
- ظهرت هذه المشاكل بسبب الملاءة المالية العامة للسوق الذي تأثر بها جراء الأزمة المالية العالمية، وليس بسبب الملاءة المالية الخاصة بالمجموعة، حيث إن المستثمرين والمشترين في مشاريعنا لم تعد لديهم القدرة على الدفع والسداد كالسابق نظرا لتوقف المؤسسات المالية عن التمويل وانسحابها من السوق سواء للمشترين القدامى او الجدد، الأمر الذي تسبب في مشكلة سيولة أثرت في المطورين الرئيسيين والثانويين في نفس الوقت .

ولكن بما أن لدينا سيولة مستدامة تنتج عن الاستثمار في اصولنا واستثماراتنا، واصلنا فيما بعد دفع المستحقات للأطراف الاخرى بناء على وتيرة محددة تختلف عن السابقة ولكن لم نتوقف، ولكن قمنا بإعادة ترتيب الأوراق بالتعاون مع المقاولين وتخفيض حجم الدفعات في ظل خطتنا العامة .

* وكيف ترون أهمية نضج الفكر الاستثماري لأطراف معادلة العقاري وتأثيره في القطاع ككل؟
- بالفعل أن هذا النضج سيساعد ويساهم في تطوير القطاع العقاري المحلي لأنه في الواقع سيؤدي أولا إلى إلغاء السوق المعتمد على المضاربات، وثانيا سيفتح المجال أمام المستثمرين الجادين والمستثمرين النهائيين للدخول بقوة وثقة إلى السوق، وثالثا استقطاب الاستثمارات الذكية أو المستدامة التي يحتاجها السوق على المدى الطويل كالشركات والمؤسسات العاملة في مختلف القطاعات .

إن النضج والمستثمر العقاري المقتدر وتوافر السيولة المالية جميعها عناصر سنعتمد عليها للسير في خطوات ثابتة للمستقبل، في الوقت الذي لا ننكر فيه أن هناك صعوبات وتحديات في السوق من حيث التمويل وشح السيولة وهذا أسبابه كثيرة، ولكننا في مجموعة دبي للعقارات لم نتعرض لهذا الخلل نظرا لاعتمادنا على السيولة الذاتية، ولكنه يؤثر بشكل كبير في المستثمرين والمطورين الآخرين، ولكن أتوقع أن يبدأ السوق خلال الفترة المقبلة بالتحرك للعودة إلى المنطق من حيث الاستثمار والمردود الربحي والأسعار السوقية، وعند دخوله مرحلة الثبات ستبدأ البنوك بالتمويل من جديد لانها تكون قد خرجت من مرحلة الشك والعودة إلى مرحلة المصداقية، وهذا ما سنشهده خلال العام الجاري الذي سيكون بمثابة الانتقال والتحرر من الشك إلى المصداقية، مع العلم أن البنوك والعاملين في السوق تلقوا درسا جيدا في المرحلة الماضية جراء التأثر بالأزمة المالية العالمية .

* وماذا بشأن الملاءة المالية للمجموعة في ظل شح السيولة التي يعاني منها السوق بشكل عام؟
- ملاءتنا المالية قوية ولا نزال نعتمد على سيولة المجموعة الذاتية المتوافرة في أرصدتنا التي نحققها عن طريق العوائد في المجالات الاستثمارية ومشاريعنا المختلفة، الأمر الذي ساعدنا للمضي قدما من حيث الالتزام تجاه شركائنا ودفع المطالبات المستحقة علينا، واليوم المشاريع التي قمنا بتسليمها وما سنعمل على تسليمه مستقبلا ستعود على المجموعة بمداخيل جيدة تدعم القوة المالية لها، والآن لا نزال خارج إطار التفكير في خطة للاعتماد على سيولة الجهات المصرفية، ونؤكد أننا سنستمر بالاعتماد على سيولتنا .

* بكم يقدر العائد الاستثماري لأصولكم العقارية؟
- يقدر العائد الاستثماري في العقار بشكل عام بين 10 و12%، وفي بعض المشاريع بين 10 و15%، مع اختلاف الموقع والجودة والمواصفات، واليوم مع اختلاف الظروف والتطورات الجديدة التي تسود السوق، فنجد أنها تشير إلى مستويات تقل عن 10% مع استمرار الاعتماد على المشاريع السابقة التي هي قيد التشغيل .

* ما هي التطورات المتعلقة بأعمال البنية التحتية في مشاريعكم؟
- البنية التحتية، موضوع كبير يتطلب التنسيق مع كافة الجهات الحكومية، واليوم قطعت المجموعة شوطا كبيرا بالتعاون مع كل من الهيئات والمؤسسات المعنية كهيئة الطرق والمواصلات وبلدية دبي وهيئة مياه وكهرباء دبي، واتفقنا مؤخراً مع “ديوا” لتوفير الكهرباء لمشروع “الخليج التجاري”، ووصلنا إلى الخطوات النهائية بما يتعلق بمشروع “الخيران” والمحطات الكهربائية الخاصة به، كما أنجزنا أجزاء كبيرة من أعمال البنية التحتية المتعلقة بمشاريعنا، أما الجزئيات الخاصة بالمطورين الثانويين فلا نتدخل فيها .

كما وضعنا خطة مدروسة لكل مشروع من مشاريعنا من حيث البنية التحتية وفقا لاستراتيجية الاولويات، حيث لدينا خطة شاملة ل “الخليج التجاري” وسنبدأ قريبا بتطبيقها من حيث البنية التحتية كالكهرباء والمياه والصرف الصحي والإضاءة والشكل العام للمشروع ستنفذ العام الحالي ونتطلع لتحقيق النتائج الاولية خلاله، أما النتائج النهائية فنتطلع إليها في العام المقبل، وسنعلن عن هذه العناصر قريبا وتواريخ تسليمها .

لدينا أيضا توجهات جديدة خلال السنوات الثلاث المقبلة ترتبطة بالرؤية المستقبلية من حيث الجودة والقيمة والخدمات، بحيث إن جميع المجمعات العقارية ستشهد إعادة تأهيل بمشاريع مستدامة ومرافق حيوية كالأندية ومناطق الترفيه وغيرها، تشكل قيمة مضافة للمالك والمقيم، إضافة إلى الوجهات كال “جي بي آر” و”البيزنيس أفينيو” التي ستطرأ عليها تغييرات جذرية في الشكل العام والخدمات، واستكمال النواقص وتحقيق معدل إنجاز يصل إلى 90% .


5,5 مليار قدم مربعة

كشفت “مجموعة دبي للعقارات” أن إجمالي مساحة الأراضي التي تملكها تصل إلى 5 .5 مليار قدم مربعة، 50% منها هي قيد التطوير وما تبقى ستخصص لمشاريع مستقبلية تخدم الإمارة على مدار ال 20 عاما المقبلة .


لا خلاف مع “الغفلي”

أكد خالد المالك، الرئيس التنفيذي لمجموعة دبي للعقارت، أنه لا وجود لأي قضية أو خلاف مع شركة “الغفلي للمقاولات”، المقاول السابق في مشروع “رمرام”، وأن المفاوضات والنقاشات الداخلية بين الطرفين تنحصر فقط بالوصول إلى المبلغ المالي المستحق دفعه للغفلي .


اسألوا “إعمار”

عند سؤاله عن أسباب غض الطرف عن خطط إندماج الشركات العقارية التابعة لمجموعة دبي القابضة، اكتفى خالد المالك، الرئيس التنفيذي لمجموعة دبي للعقارات، بالجواب بأنه قرار خاص بمجلس إدارة إعمار، وقال:”اسألوا إعمار” .