«فض المنازعات»: عقد الإيجار لا ينتهي حال فسخه من طرف واحد

أكد مركز فض المنازعات الإيجارية، الذراع القانونية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن عقد الإيجار لا ينتهي بفسخه من طرف واحد، إلا بالتراضي بين الطرفين، أو وفقاً لأحكام قانون الإيجارات، مشيراً إلى أن العقد الإيجاري يبقى سارياً طول مدته القانونية المحددة فيه.

وذكر المركز أنه حكم بتجديد عقد إيجار «كشك» في أحد المراكز التجارية، بعد أن أزاله المالك وأجّر المساحة المخصصة له لمستأجر آخر من دون مراعاة الضوابط القانونية.

وتفصيلاً، قال رئيس مركز فض المنازعات الإيجارية، الذراع القانونية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، القاضي عبدالقادر موسى، إن «المشرّع في المادة السابعة من القانون رقم (26) لسنة 2007، أوضح أن عقد الإيجار لا يجوز فسخه بالإرادة المنفردة للمؤجر أو المستأجر، إلا بالتراضي أو وفقاً لأحكام القانون»، مشيراً إلى أن «المشرّع وضع قاعدة عامة بشأن عقود الإيجار، بأن جعل عقد الإيجار الصحيح سارياً طول مدته، كما أنه ذكر في المادتين (27) و(28) من القانون ذاته جعل عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المؤجر أو المستأجر، بل تستمر العلاقة الإيجارية مع ورثة المتوفى منهما».

وأضاف موسى لـ«الإمارات اليوم»، أن «القانون نص في المادة رقم (6) منه على أنه إذا انتهت مدة عقد الإيجار واستمر المستأجر شاغلاً للعقار دون اعتراض من المؤجر، فإنه يجدّد العقد لمدة أخرى مماثلة أو لمدة سنة أيهما أقل وبشروط العقد ذاته»، مشيراً إلى أن «المشرّع جعل العقد يتجدد من تلقاء نفسه، اعتباراً من تاريخ انتهائه، ومفاد ذلك أنه ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العقد بإرادتهما، ولم تتحقق حالة من الحالات الموجبة لإنهائه، فإن العقد يستمر سارياً لا ينتهي بانتهاء مدته».

وبيّن أن «القانون رهن انتهاء العقد في حال انعدام التوافق على تحقق إحدى حالات الإخلاء التي حددها، منها عدم دفع الإيجار، أو الإخلاء للمصلحة الشخصية».

وأشار موسى إلى أن «المركز كان قد حكم بتجديد عقد (كشك) في أحد المراكز التجارية، بعد أن قامت إدارة (المول) بالنيابة عن المالك بإزالة (الكشك) وتأجيره لآخرين».

وأوضح أن «المالك فسخ العقد من جانبه نتيجة للمخالفات العديدة التي ارتكبها مستأجر (الكشك)، منها استخدام عمالة زائدة، والامتناع عن تعديل الديكورات، ولذلك رفع المالك (الكشك) المؤجر من مكانه وأجّر المساحة التي كان يشغلها لمستأجر آخر، بما يستحيل معه تجديد العقد وإعادة المستأجر إلى وضعه السابق».

وذكر موسى أن «المالك أوضح في دعواه التي قدمها إلى المركز، أن من الأسباب التي دعته لفسخ العقد من طرف واحد هو إخلال المستأجر بما تم التعاقد عليه في ما بينهما وارتكابه مخالفات، غير أن المالك لم يستطع إثبات هذه المخالفات، حيث قام من تلقاء نفسه بطرد المستأجر وإزالة (الكشك)، ونقل محتوياته إلى المخازن، من ثم أجّره المالك لمستأجر آخر، لكي يوجد بذلك وعن عمد حالة من حالات استحالة تنفيذ عقد الإيجار الذي قضى بتجديده».

ولفت القاضي إلى أن «المالك بإيجاده هذه الحالة الجديدة بتأجيره العين لمستأجر آخر، لم تكن حالة قهرية بحسب قانون المعاملات المدنية، التي أتاحت إمكانية جواز فسخ العقد لأسباب قهرية»، مبيناً أن «تأجير العين لمستأجر آخر لا يصلح أن يكون سبباً قهرياً يجوز معه تثبيت الوضع الجديد، فهو لم يع ما قررته المادة (273) من قانون المعاملات المدينة في شأن العقود الملزمة للجانبين، بأنه إذا طرأت قوة قاهرة تجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً انقضى معه الالتزام المقابل له وانفسخ العقد من تلقاء نفسه، وهو ما لم يتحقق في هذه الحالة، حيث إن الحالة الجديدة ليست سبباً قهرياً يمنع من عودة المستأجر الأصلي».