بسام العثمان: «المركز المالي» لم يرصد 50 مليون دولار لاستثمارها في عقارات بأبوظبي.. انه مازال يدرس الفرص المتاحة

قال نائب أول رئيس العقارات في شركة المركز المالي الكويتي بسام ناصر العثمان إن الشركة تتبني إستراتيجية استثمارية تحوطية متحفظة مشيرا إلى أن «المركز» يدرس الاستثمار في السوق العقاري بأبوظبي لكنه لم يرصد 50 مليون دولار لاستثمارها في عقارات بأبوظبي مؤكدا أن قرار تحديد حجم الاستثمارات المزمع ضخها في السوق العقاري بأبوظبي يرجع إلى خطط ودراسات تعتمد على هامش المخاطرة والفرص المتاحة وجدواها الاستثمارية.

وأوضح العثمان في حوار خاص لـ الوطن أن «المركز» أنجز تنفيذ وبيع جزء كبير من مشروع «بدار» السكني في لبنان متوقعا إنجازه بالكامل مع نهاية العام الجاري، ومرجحا انجاز مشروع «كليمنصو» الفاخر الواقع أيضا في لبنان خلال عامين ونصف أو ثلاث سنوات على أقصى تقدير بمبيعات مرجحة بين 90 مليون دولار إلى 100 مليون دولار مضيفا أن «المركز» ضخ استثمارات عقارية في مشروع الواجهة المائية في منطقة لوسيل القطرية وذلك بالتعاون مع مصرف الريان القطري وشركة الديار القطرية، وهذا المشروع يقع على مساحة 300 ألف متر مربع في أهم منطقة في لوسيل، حيث يجري العمل على الأرض كما خطط له، متوقعا أن يتم التخارج من هذا المشروع خلال العام 2010 بعائد مرجح يبلغ %60 خلال ثلاث سنوات.

وأكد العثمان أن الشركة توسعت في السوق العقاري السعودي عبر تطوير الاراضي كما أنجزت أيضا تأسيس شركات تابعة في السوق السعودي لتقديم الدعم الكامل لها وتعزيز حضورها في السوق السعودي وستعمل هذه الشركات بمثابة أذرع استثمارية لـ«المركز» الذي يدرس حاليا عدد من المشاريع بالسعودية سواء على صعيد القطاع السكني من شقق وفلل صغيرة والمكاتب التجارية، وقطاع الفندقة والتخزين، علماً بأن هذه المشاريع موزعة على كافة المناطق الرئيسية في السعودية مثل الخبر والدمام والرياض وجدة، ويعتزم «المركز» خلال الأشهر القليلة المقبلة مباشرة تنفيذ هذه المشاريع التي تأخر بعضها قليلاً بسبب ظروف الأزمة المالية العالمية.

وقال العثمان إن «المركز» توسع في السوق الاردني حيث يباشر تنفيذ مشروع المساكن متوسطة الدخل في الاردن، كما أنه يباشر أيضا تنفيذ المشروع التجاري في عمان والذي يتوقع أن يتم انجازه خلال عام ونصف العام متوقعا أن يحقق هذا المشروع عوائد جيدة، لافتا إلى أن الشركة تباشر أيضا تنفيذ مشروع تجاري في سورية يقع في دمشق تحديدا وهو عبارة عن برج مكاتب تجارية بارتفاع 20 طابقاً في إحدى المناطق الواعدة في سورية بتكلفة بين 30 مليون دولار إلى 35 مليون دولار مرجحا انجاز المشروع كاملا خلال 3 سنوات من الآن.

وأشار العثمان إلى أن الشركة تتبع إستراتيجية تطوير المشاريع العقارية ومن ثم التخارج منها لاحقا لافتا إلى أن «المركز» قد يعيد النظر في زيادة توزيعات صندوق «المركز العقاري» خاصة وأن العوائد التي يوزعها الصندوق حاليا أقل من معدل العائد الداخلي الذي يحققه الصندوق منذ العام 2002 والذي بلغ %10.5 خلال الأزمة ونحو %14 قبل الأزمة مؤكدا ان السوق المحلي محدود في فرصه الاستثمارية وفيما يلي التفاصيل:


* ما الآليات التي اتبعتها الشركة لمواجهة التداعيات السلبية للازمة المالية العالمية؟
- إن شركة المركز المالي الكويتي ومنذ نشأتها تتبنى استراتيجية تحوطية متحفظة ولعل هذه السياسة هي التي قلصت حدة التأثيرات السلبية للازمة المالية على الشركة، وخصوصا الاستثمارات العقارية حيث يعلم الجميع أن الشركة درست ونفذت العديد من المشاريع المميزة، كما أن لديها صندوقاً عقارياً يحمل اسم «صندوق المركز العقاري» يدير استثمارات متنوعة في عدد من القطاعات داخل وخارج الكويت، مع العلم أن أغلب استثمارات صندوق المركز العقاري في الكويت تتركز في قطاع العقار الاستثماري والصناعي فقط، حيث لم تفكر الشركة بالاستثمار في قطاع العقار السكني أبداً بسبب مخالفة ذلك الأمر لأغراض الشركة وللقوانين المعمول بها.


الاستثمار في أبوظبي

* أعلنتم مؤخراً عن نية شركة المركز المالي الكويتي لاستثمار 50 مليون دولار في مشاريع عقارية متعثرة في أبوظبي فما آلية هذا الاستثمار؟
- في الحقيقة أن شركة المركز المالي تدرس بجدية الاستثمار في سوق أبو ظبي، لكن الحديث عن هذا الأمر ينقصه بعض الدقة، ذلك أن قرار الاستثمار في هذا السوق وبهذا المبلغ لم يتم تحديدة بعد حيث ان قرار تحديد حجم الاستثمارات المزمع ضخها في السوق العقاري بأبوظبي يرجع إلى خطط ودراسات تعتمد على هامش المخاطرة والفرص المتاحة وجدواها الاستثمارية.

وللعلم فإننا في «المركز» كنا قد بدأنا ندرس الاستثمار العقاري في سوق أبو ظبي قبل أربع سنوات تقريباً، وفي عام 2007 بدأنا بالتفاوض جدياً مع إحدى الشركات الفاعلة في أبو ظبي، ولكن أثناء هذه المفاوضات ارتفعت الأسعار لمستويات باتت غير مجدية استثمارياً بالنسبة لنا فتراجعنا عن الاستثمار في هذا السوق الذي كنا نرى فيه سوقاً واعداً وطلباً كبيراً في ظل عرض قليل.

واعتقد أن أبو ظبي كانت إحدى الامارات التي كنا مهتمين بها على الدوام، لكن إرتفاع الأسعار قد أبعدنا عنها، واليوم وبعد أن عادت الأسعار إلى طبيعتها فإننا عدنا لدراسة الدخول في هذا السوق من جديد، لأننا نرى فيه سوقاً جيداً ولكن ما نستطيع تأكيده هو أننا لم نحدد قيمة معينة للاستثمار في أبو ظبي، وإنما ندرس الفرص الاستثمارية المتاحة، لكن المهم أن تكون هذه الفرص مدروسة من ناحية المخاطر ومن ناحية العوائد، وبعد أن نرى أن السوق قد أصبح مناسباً للدخول بالفعل، لكننا نؤكد مجدداً على أنه لا يوجد حتى الان قرار نهائي تم إتخاذه بالفعل بالنسبة لضخ استثمارات في هذا السوق.


الاستثمارات العقارية الخارجية

* وماذا عن مشاريع «المركز» في الاسواق العقارية الخارجية وتحديدا في السعودية وقطر ولبنان وسورية والاردن؟
- لدينا حالياً مشروعان في لبنان الاول هو مشروع «كليمنصو» الفاخر في رأس بيروت والثاني عبارة عن مشروع في منطقة «بدار»، حيث يخدم مشروع «كليمنصو» القطاع السكني الفاخر فيما يخدم المشروع الثاني متوسطي الدخل من المواطنين اللبنانيين.

وقد انتهت الشركة من تنفيذ وبيع جزء كبير من مشروع «بدار» السكني ونتوقع إنجاز المشروع بالكامل مع نهاية العام الجاري، فيما يتوقع الانتهاء من مشروع «كليمنصو» خلال عامين ونصف أو ثلاث سنوات على أقصى تقدير، علماً بأن الشركة تتوقع بيع كامل المشروع خلال الفترة القليلة المقبلة.

ويمكن التأكيد على أن سر نجاح المركز في السوق اللبناني هو أن دخوله للسوق تم بعد دراسات مستفيضة حول العائد المتوقع وهامش المخاطرة بحيث وضعت الشركة في اعتبارها كافة الظروف المحيطة بلبنان من حيث الاستقرار السياسي والأمني وتم اختيار مناطق فيها عرض محدود جداً للمشاريع السكنية وطلب كبير من المواطنين اللبنانيين على الشراء، وبالتالي فإننا نتوقع أن يكون مشروع «كليمنصو» أحد المشاريع المميزة التي يقوم «المركز» بتنفيذها، حيث نتوقع أن يحقق هذا المشروع مبيعات بين 90 مليون دولار إلى 100 مليون دولار.

أما مشروع «بدار» فهو مشروع جيد يقع في منطقة تشهد ازدهاراً من جديد، حيث كانت هذه المنطقة من المناطق المزدهرة جداً في لبنان في فترة الستينات.

أما في قطر فقد استثمرنا في مشروع الواجهة المائية في منطقة لوسيل القطرية وذلك بالتعاون مع مصرف الريان القطري وشركة الديار القطرية، وهذا المشروع يقع على مساحة 300 ألف متر مربع في أهم منطقة في لوسيل، حيث يجري العمل على الأرض كما خطط له، على أمل أن يتم التخارج من هذا المشروع خلال عام 2010 مع تحقيق العوائد المتوقعة منه والتي تقدر بنسبة %60 خلال ثلاث سنوات.

وفي السعودية التي تعتبر من الأسواق الواعدة التي أثبتت جدارتها بشكل جيد بعد الأزمة المالية من حيث قوة الاقتصاد والطلب على العقار، يمكن القول إن المؤشرات المختلفة في السعودية تدعم السوق العقاري بشكل جيد دون أن تعتمد على المؤثرات الخارجية، ثم إن مستوى الأسعار الذي كان سائداً في السعودية والذي دفعنا للدخول في هذا السوق منذ نحو أربع سنوات كشف عن أن السوق العقاري ما زال في بداياته كما أن الأسعار في ذلك السوق مغرية بالشراء.

وبالإضافة إلى ذلك كله فإن رد فعل الحكومة السعودية وتفاعلها مع الأزمة العالمية ربما كان من أفضل ردود الأفعال بمنطقة الخليج بشكل عام، حيث قامت الحكومة بدعم البنوك وزادت الانفاق الحكومي الرأسمالي ضمن مناخ استثماري جاذب للمستثمر وللاقتصاد، حتى يمكن القول إن السوق السعودي ما زال أحد أهم الأسواق الجيدة والواعدة بالنسبة إلى الاستثمار العقاري.

ويمكن القول إننا قد دخلنا في عدد من المجالات في السوق السعودي، حيث دخلنا في مجال تطوير الأراضي وانجزنا تأسيس شركات تابعة في السوق السعودي ستقدم لنا الدعم في ذلك السوق، حيث ستكون تلك الشركات بمثابة أذرع استثمارية لنا لتنفيذ مشاريعنا والتطوير العقاري في ذلك السوق.

ولدينا حالياً العديد من المشاريع التي نقوم بدراستها في السوق العقاري السعودي سواء على صعيد القطاع السكني من شقق وفلل صغيرة والمكاتب التجارية، وقطاع الفندقة والتخزين، علماً بأن هذه المشاريع موزعة على كافة المناطق الرئيسية في السعودية مثل الخبر والدمام والرياض وجدة.

وقد انتهينا مؤخراً من دراسات معظم تلك المشاريع، حيث من المتوقع أن نبدأ خلال الأشهر القليلة المقبلة في مباشرة تنفيذ هذه المشاريع التي تأخر بعضها قليلاً بسبب ظروف الأزمة المالية العالمية.

أما على صعيد السوق الأردني فإننا نباشر تنفيذ مشروع مساكن متوسطة الدخل في منطقة عمان الغربية بالأردن، بالإضافة إلى مشروع تجاري آخر، ويمكن التأكيد على أن السوق العقاري الاردني صلب في مواجهة التداعيات السلبية للازمة المالية كما أنه مستمر في تحقيق عوائد جيدة بالنسبة للاستثمار العقاري، علما أن «المركز» يباشر أيضا تنفيذ المشروع التجاري في عمان والذي يتوقع أن يتم انجازه خلال سنة ونصف السنة ونتوقع ان يحقق هذا المشروع عوائد جيدة قريبة مما تم التخطيط له عند وضع دراسة الجدوى الأولية للمشروع.

وأما في سورية فإننا نعمل حالياً على تنفيذ مشروع تجاري في منطقة مميزة في دمشق، لتنفيذ برج مكاتب تجارية بارتفاع 20 طابقاً في إحدى المناطق الواعدة في سورية، بتكلفة بين 30 مليون إلى 35 مليون دولار ونتوقع انجاز المشروع كاملا خلال 3 سنوات من الآن.


صندوق المركز العقاري

* وكيف كان أداء صندوق المركز العقاري خصوصاً خلال السنتين الأخيرتين، في مواجهة الأزمة المالية؟
- سجل صندوق المركز العقاري اداء جيدا لمساهميه سواء من المؤسسات أو الأفراد رغم التداعيات السلبية للازمة المالية، وكما يعرف الجميع فإن السوق العقاري في العالم تأثر بشكل عام بعد الأزمة المالية العالمية، لكن تأثير تلك الأزمة في الكويت تركز بشكل أكبر في قطاع العقارات التجارية وخصوصا تلك الواقعة داخل العاصمة.

وبما أن محفظتنا العقارية في الكويت كما ذكرت آنفاً تركز على القطاع الاستثماري بشكل أكبر وإلى حد ما العقار الصناعي، فإن أداءنا خلال العام الماضي سجل عائدا بنسبة %10 تقريباً، بينما انخفض أداء المحفظة خلال العام الجاري بنسبة %7.5، لكننا نأمل أن يحقق الصندوق ارتفاعاً خلال العام المقبل، خاصة وأن بوادر الانتعاش والخروج من نفق الأزمة بدأت في الظهور الأمر الذي قد ينعش السوق العقاري ولقد مكنت استراتيجية الصندوق المتمثلة في التركيز على الأصول المدرة للدخل في الكويت من تحصين تقييمات الصندوق التي لم تتجاوز تراجعاتها %8 من صافي التقييم الأخير، وقدمت التوزيعات النقدية التي يقدمها للصندوق وسهولة الاسترداد منه سيولة ممتازة في فترة انقطعت فيها توزيعات الشركات وتراجعت فيها عوائد الودائع البنكية.

ثم إن الصندوق ما زال يحتفظ بالسيولة اللازمة، لذا فقد استمر في توزيع العوائد، ومن هذا المنطلق فإننا نتطلع مع نهاية العام الجاري إلى إعادة النظر في زيادة توزيعات الصندوق خاصة وأن العوائد التي يوزعها الصندوق حاليا أقل من معدل العائد الداخلي الذي ما زلنا نحققه منذ عام 2002 والذي بلغ %10.4 خلال الأزمة ونحو %14 قبل الأزمة، ولذلك نفكر برفع التوزيعات بحيث تكون قريبة من الأداء والعوائد المحققة فعلياً.

ولكننا نؤكد على أنه ما زال لدينا المزيد من الخطط التي من شأنها أن تزيد من عوائد الصندوق في المستقبل، والتي من بينها الاستفادة أكثر من بعض العقارات الموجودة في الصندوق، والتي يمكن القول ان فيها قيمة مضافة غير مستغلة بالكامل، حيث ان بعض العقارات يمكن إعادة بنائها أو تطويرها بحيث تحقق عوائد إضافية.


المحفظة العقارية

* وكم تبلغ قيمة المحفظة العقارية في صندوق المركز العقاري حاليا وأين تتوزع استثماراتها العقارية؟
- يمكن القول ان قيمة المحفظة الإجمالية تبلغ 30 مليون دينار فيما يبلغ إجمالي حقوق المساهمين 28 مليون دينار، كما أن هذه المحفظة موزعة على العديد من الدول الخليجية والعربية التي ليس من بينها (دبي).


استراتيجية التخارج

* هل تعتمد استراتيجية «المركز» في التطوير العقاري في الأسواق الخارجية على الاحتفاظ بالأصول والمشاريع التي يتم تنفيذها، أم على التخارج بمجرد الانتهاء من تنفيذ المشروع؟
- حتى الآن ما زلنا نعتمد استراتيجية التخارج من تلك المشاريع، حيث ان توجهاتنا تعتمد على التطوير الكامل ومن ثم التخارج، ولكن هذا الأمر قد يختلف في المستقبل حيث اننا نبحث دائماً عن أفضل الفرص للاستفادة منها.


السوق المحلي

* الملاحظ هو تركيزكم على تنفيذ معظم مشاريعكم العقارية خارج الكويت، فما هو السبب في ذلك، هل هو نتيجة غياب الفرص الجذابة؟
- الفرص العقارية في الكويت محدودة جداً وفي قطاعات محدودة للغاية، ولذلك فإننا نتجه للخارج في ظل وجود الفرص الاستثمارية الواعدة جداً، ولكننا نأمل أن يتغير الوضع الحالي بالكويت بحيث تتوفر المزيد من الفرص الاستثمارية الجاذبة في المستقبل.


حلول التمويل

* في ظل حجم المشاريع الجارية والمستقبلية لـ«المركز»..هل تواجهون صعوبة في الحصول على التمويل اللازم؟
- بات بديهيا رصد التشدد الحالي وحذر البنوك في منح التسهيلات التمويلية ورغم هذه البيئة التمويلية الصعبة وتقييد الائتمان نبذل قصارى جهدنا للحصول على ثقة البنوك من خلال الدراسات الواضحة والجيدة للمشاريع التي ننوي تنفيذها، حيث من شأن ذلك أن يسهل من عمليات التمويل المطلوبة، لكن وبحكم خبرتنا الطويلة في مجال ترتيب عمليات تمويل الشركات والمشاريع، فضلاً عن علاقاتنا مع البنوك والمستثمرين والممولين فإن ذلك كله قد يكون عامل مساعد لنا إلى حد ما.

وصحيح أننا قد نواجه بعض الصعوبات في عمليات التمويل في بعض الأحيان، لكن ذلك لا ينفي أن لدينا قدرة أكبر على الحصول على تمويل من بعض المؤسسات والشركات الأخرى، وذلك كله يأتي من خلال أداء المركز أثناء وبعد الأزمة المالية العالمية.


لا ديون

* لكن أنتم كشركة ألا تعانون حالياً من أزمة فيما يتعلق بالسيولة والقروض والالتزامات تجاه الآخرين؟
- لله الحمد نحن لا نعاني من أي أزمة في هذا المجال، فالمركز المالي يتمتع بملاءة مالية جيدة ولديه سيولة متوفرة


قانونا الرهن العقاري

* عند الحديث عن وضع السوق العقاري في الكويت، فما هو تقييمكم لقانوني الرهن العقاري 8 و 9 لسنة 2008؟
- صدر حكم لصالح بيت التمويل الكويتي «بيتك» ضد وزارة العدل اتاح لـ«بيتك» والبنوك الاسلامية العودة إلى مضمار تمويل شراء عقارات السكن الخاص، لكن وبشكل عام فإن اقرار قانوني الرهن العقاري أثر بشكل كبير على المستويات السعرية للعقار السكني وبخاصة للمناطق التي كانت تشهد مضاربات، وعلى رأسها منطقة شرق القرين التي انخفضت بفعل تأثير القانون بنسبة بلغت %50، لكن هذا القانون لم يؤثر بشكل ملموس على القطاعات الأخرى، حيث لم ينخفض الطلب على العقار الاستثماري أو العقارات الأخرى.

- لماذا تجنبنا الاستثمار في السوق العقاري بدبي؟
حول أسباب تجنب «المركز» التوجه باستثماراته العقارية إلى سوق دبي قال العثمان «لا نقلل من أهمية السوق العقاري في دبي.. لكن يمكن القول ان بداية عمل المركز في مجال الاستثمار والتطوير العقاري والتي كانت خلال العام 2004، رأينا أن ذلك التوقيت كان متزامناً مع نهاية الدورة العقارية في دبي، وبالتالي توصلنا إلى قناعة مفادها أن الدخول في هذا السوق في ذلك الوقت سيكون خطراً، ولذلك لم ندخل إلى هذا السوق الذي حقق فيه العديد من المستثمرين بالفعل نجاحات وأرباحاً كبيرة طوال السنوات الماضية التي سبقت وقوع الأزمة المالية العالمية».