أكد خبراء عقار ان منطقة المهبولة باتت نموذجا لفوضى البناء وتفشي المخالفات في ظل غياب تام للرقابة من قبل بلدية الكويت، التي «فشلت» - على حد وصفهم - في تطبيق القانون، لافتين إلى ارتفاع نسب الشاغر في المنطقة بشكل ملحوظ، مقارنة مع غيرها من المناطق الاستثمارية، ناهيك عن عروض البيع التي تجاوزت الـ 90 في المئة من البنايات في المنطقة، إذ يأبى المشتري اليوم شراء العقار المخالف تخوفا من عرقلة العملية بسبب المخالفات، لا سيما أن البلدية ترفض منح شهادة الأوصاف للعقارات المخالفة، ما يمنع عملية تسجيل العقار باسم المشتري.
ولفت خبراء إلى أن المخالفات ليست ظاهرة مقتصرة على العقارات الاستثمارية في منطقة المهبولة فحسب، لكنها تمتد إلى مختلف مناطق البلاد، كما تتسع لتشمل السكن الخاص، مشيرين إلى أن تقييم سعر البناء المخالف اليوم يقل عن مثيله غير المخالف بنحو يتراوح بين 15 و20 في المئة.
وبينوا أن المخالفات تتنوع بين تجاوزات على أملاك الدولة والتقطيع من الممرات ووضع فواصل داخلية لتقسيم الشقق، وكذلك بناء أدوار مخالفة وملاحق في محيط البناية وفوق الأسطح.
وبين خبراء السوق أن السوق يعاني ظاهرة المخالفات منذ عام 2005، أي منذ قرابة السنوات العشر، وأن البلدية حتى وقتنا هذا لم تجد حلا جذريا يقضي على تلك المخالفات ويلزم المطورين والملاك باشتراطات قانون البناء.
عمارات الافراد
من ناحيته، قال أمين سر اتحاد وسطاء العقار سعد البيدان ان منطقة المهبولة تعاني مخالفات كثيرة في البناء، حيث تعتبر أغلب البنايات الاستثمارية بها مخالفة باستثناء المجمعات الاستثمارية الكبرى النموذجية التي تتبع شركات عقارية، أما العمارات المملوكة للأفراد فأغلبها يعج بمخالفات تتنوع ما بين وضع فواصل وتقطيع المساحات الداخلية للشقق وتحويل السراديب إلى مخازن، وبناء أدوار مخالفة وملاحق بعد إدخال التيار الكهربائي.
وأكد البيدان أن تلك المخالفات تعطل حركة التداول في المنطقة، خصوصا أن البلدية تكشف على العقار لمنح شهادة الأوصاف وعند وجود المخالفات ترفض منحها مما يتسبب في إيقاف الصفقات، مشيرا إلى أن أكثر من %80 من البنايات الاستثمارية في المهبولة مخالفة لقانون البناء.
ولفت في الوقت ذاته إلى ما تعانيه منطقة المهبولة أيضا من جودة بناء متردية، الأمر الذي تسبب في ارتفاع نسب الشاغر في المنطقة بشكل ملحوظ، حيث ترتفع نسب الشاغر في منطقة المهبولة كثيرا، مقارنة بنسب الشاغر في المناطق الاستثمارية الأخرى، فتصل إلى 50 و60 في المئة.
وبين البيدان أن نسبة كبيرة من ملاك البنايات الاستثمارية في منطقة المهبولة يأملون في تأجير بناياتهم كسكن عمال للشركات لكنهم يفاجأون بعدم انطباق شروط «الشؤون» على المواصفات الداخلية للشقق، حيث يقسم الملاك الشقة مساحة 60 متراً على ثلاث غرف وهي مساحة تعتبرها «الشؤون» استديو.
ولفت إلى ارتفاع نسبة الملاك المدينين في المهبولة إلى نحو يقارب %70، إذ يشتري أغلب ملاك المهبولة من خلال الحصول على قروض من البنوك، فيما تكون الكلفة عالية ويضطرون للتأجير بقيم عالية مما يرفع من نسب الشاغر، لذلك نجد أن %90 من البنايات الاستثمارية معروضة للبيع، نظرا لأنها لا تحقق العائد المرجو الذي يكفي لسداد أقساط الالتزامات المالية تجاه البنوك.
وأضاف قائلا: بالإضافة إلى ذلك فإن القيمة الإيجارية التي تعرض بها الشقق في المهبولة لا تتناسب مع مستوى البنية التحتية للمنطقة أو لمستوى التشطيبات، الداخلية والخارجية، لافتا إلى ان المنطقة تعاني من تشابه التصاميم على الرغم من تفاوت مساحات الأراضي، حيث يكرر استخدام نوعية الحجر نفسه ولا يوجد إبداع في التصاميم، فيما تفتقد البنايات لمواقف السيارات والخدمات الأخرى.
من ناحيته، قال الخبير والمقيم العقاري عبدالعزيز الدغيشم ان مخالفات البناء لا تقتصر فقط على منطقة المهبولة إنما تمتد في مختلف المناطق الاستثمارية الأخرى، حيث تشهد مناطق حولي والسالمية وغيرها كماً عالياً من المخالفات، إذ باتت البلدية ترفض منح شهادة الأوصاف لنسبة كبيرة من البنايات الاستثمارية، وتطلب إزالة المخالفات، حيث يضطر البعض إلى إزالة القواطع الداخلية وإنهاء عقود تأجير السراديب وإزالة الملاحق، ناهيك عن ارتفاع نسب الشاغر خلال الفترة الحالية في أغلب مناطق الكويت الاستثمارية.
وبين أن ملاكا يخالفون بعد إصدار شهادة الأوصاف وبعد إيصال التيار الكهربائي، لافتا إلى أن المخالفات تخفض من التقييم العقاري للبناية بنسب تتراوح ما بين 15 و20 في المئة، مقارنة مع البنايات الخالية من المخالفات، خصوصا أن البناية المخالفة تحتاج إلى بدل إخلاءات ووقت لإزالة المخالفة، ناهيك عن أن البنوك ترفض تمويل شرائها.
ولفت الدغيشم إلى غياب الشفافية في سوق العقار المحلي، حيث لا توجد أرقام عن عدد البنايات أو الشقق الشاغرة في كل منطقة، مما يزيد من الضبابية التي يعاني منها السوق.
رقابة غائبة
من جانبه، قال نائب رئيس الاتحاد الكويتي لمقيمي العقار عبدالعزيز الشداد ان غياب الرقابة في البلدية بعد إيصال التيار الكهربائي سبب رئيسي لتفشي ظاهرة البناء المخالف، ليس فقط في منطقة المهبولة، إنما في مختلف مناطق الكويت الاستثمارية، كما تمتد المخالفات أيضا إلى السكن الخاص الذي بات يؤجر كشقق استثمارية، خصوصا في المناطق على الدائري السادس، حيث أثبتت البلدية فشلها في تطبيق قانون البناء سواء في الاستثماري أو في السكن الخاص.
وعدّد الشداد التجاوزات التي تشهدها المهبولة بدءاً من التجاوزات على أراضي أملاك الدولة والساحات ثم التجاوزات الداخلية في الممرات بين الشقق، وكذلك تقطيع الشقق من خلال فواصل، بحيث يتم تحويل الاستوديو إلى شقة غرفة وصالة والغرفتين إلى ثلاث وهكذا، مشيرا إلى أن أغلب الملاك المخالفين لقانون البناء هم من المستثمرين الجدد على السوق العقاري، أو من المضاربين الذين يخططون للحصول على أعلى عائد لتسديد القروض، لافتا إلى أن كثيرا من الصفقات تتوقف بسبب المخالفات.
وبين أن المخالفات ممتدة في مناطق حولي والسالمية وبنيد القار، وغيرها من المناطق، حيث تعاني الكويت هذه الظاهرة منذ عام 2005 ومع ذلك لم تجد البلدية لها حلا رادعا يقضي عليها ويساهم في تطبيق القانون من دون تجاوزات، مشيرا إلى أن أسعار العقارات في المهبولة مبالغ فيها، مقارنة مع البنية التحتية في المنطقة وحجم الطلب، إذ يتراوح سعر البناية بين مليون ومليون ومئة ألف دينار وهي تعتبر أسعارا قريبة جدا من أسعار مناطق حولي والسالمية.
تحليل التعليقات: