تفاصيل نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات

مدينة الرياض

نشرت الجريدة الرسمية، نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات الذي وافق عليه مجلس الوزراء مؤخرًا.

ويتكوّن النظام من 39 مادة، ويُعمل به بعد 120 يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

وأكد النظام أنه لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا للمصلحة العامة، ومقابل تعويض عادل، وذلك وفقاً لأحكام النظام واللائحة، كما لا تسري أحكام النظام على العقارات المملوكة للدولة أو لأحد أجهزتها، ولا تُتخذ إجراءات نزع ملكية العقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا في حال عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض.
 
وحددت المادة 5 من النظام، أن المقصود بالمصلحة العامة هو كل ما يحقق نفعاً عاماً من تنمية أو ازدهار تُرجح فيه مصلحة المجتمع على أي مصلحة خاصة تعود لشخص طبيعي أو شخص معنوي أو جهة حكومية، وكل ما يدفع ضرراً عاماً من كوارث وأوبئة وما في حكمها.

ونصت المادة 6 على استحقاق كل مَنْ نُزعت ملكية عقاره تعويضاً وفقاً للآتي:

أ- أن تكون قيمة التعويض بناءً على القيمة السوقية للعقار.

ب- أن يضاف إلى القيمة السوقية -المشار إليها عوضٌ عن نزع الملكية نسبته 20% من القيمة السوقية للعقار.

ج- مقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات نزع الملكية.

ونصت نفس المادة على أنه يستحق مَنْ وُضعت اليد على عقاره تعويضاً وذلك وفقاً للآتي:

أ- ألا تقل قيمة التعويض عن أجرة المثل.

ب- أن يضاف إلى أجرة المثل -المشار إليها عوضٌ عن وضع اليد المؤقت نسبته 20% من أجرة المثل.

ج- مقابل الأضرار الناشئة نتيجة وضع اليد المؤقت.

كما نصت على أنه تحدد معايير وأدلة التقييم الأحكام الخاصة بهذه المادة.

ولا يجوز إصدار قرار البدء في إجراءات نزع الملكية وفقاً للمادة (التاسعة) من النظام إلا بعد توفر الاعتمادات المالية أو الملاءة المالية أو الأراضي البديلة -بحسب الأحوال- المخصصة لنزع الملكية لدى الجهة صاحبة المشروع.

وعلى مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها تقديم مستندات إثبات الملكية للعقارات الواقعة ضمن مخطط المشروع، للجهة صاحبة المشروع خلال المدة التي تحددها الجهة صاحبة المشروع، على ألا تقل عن (خمسة عشر) يوماً من تاريخ إبلاغ مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها وفقاً للمادة (الحادية عشرة) من النظام.

وفيما يتعلق بالتقييم والتعويض، فقد خصص النظام الباب الثالث والباب الرابع منه لهذا الأمر، ومن أبرز النقاط فيه:

المادة الرابعة عشرة:

1- يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيّمين معتمدين.

2- تتولى الجهة صاحبة المشروع التعاقد مع المقيّمين المشار إليهم في الفقرة (1) من هذه المادة ودفع أتعابهم.

3- يتولى كل مقيّم معتمد -بشكل مستقل- الوقوف على العقار وإجراء التقييم استناداً إلى معايير وأدلة التقييم؛ على أن يعد تقريراً بذلك.

4- على الجهة صاحبة المشروع تزويد المقيّمين بجميع المعلومات التي تمكنهم من إنجاز المهمات المسندة إليهم.

المادة الخامسة عشرة:

1- تراجع التقارير -المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام- لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيّمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصنيفهم المهني عن مستوى المقيّمين المشار إليهم في المادة (الرابعة عشرة) من النظام؛ وذلك للتأكد من توافق جميع التقييمات الواردة في تلك التقارير مع معايير وأدلة التقييم.

2- يُحدَّد رئيس اللجنة -المشكلة بالفقرة (1) من هذه المادة- بقرار من المحافظ، وتنعقد بحضور جميع أعضائها.

3- إذا ظهر للجنة أن أيّاً من التقييمات لا يتوافق مع معايير وأدلة التقييم فيُستبعد، ويُكلف بإجراء التقييم مقيّم معتمد آخر وفقاً للفقرة (2) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام.

4- تتخذ اللجنة توصيتها بتحديد السعر المتوسط للتقييمات الواردة في التقارير المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام والمتوافقة مع معايير وأدلة التقييم.

5- يصدر باعتماد السعر -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- قرارٌ من المحافظ، وتُبلّغ به الهيئة الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- ومالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 90 يوماً من تاريخ إحالة التقرير إلى الهيئة وفقاً للفقرة (8) من المادة (الثالثة عشرة) من النظام.

المادة السادسة عشرة:

يكون التعويض عن العقارات المقرر نزع ملكيتها نقداً، ويجوز أن يكون التعويض أو جزء منه عينياً إذا رضي مالك العقار المقرر نزع ملكيته بذلك، ويشمل ذلك التعويض بعقار بديل أو حصص مالية في المشروع الذي نُزعت ملكية العقار من أجله. وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك.

المادة السابعة عشرة:

1- يُعفى من تنزع ملكية عقاره من ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل من العقار المنزوعة ملكيته، على أن يكون الإعفاء في حدود مبلغ الضريبة المفروض على عملية الشراء فيما لو كان بكامل مبلغ التعويض أو أقل، وأن يكون الإعفاء في حال تمت عملية شراء العقار البديل خلال مدة لا تتجاوز (خمس) سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض.

2- يُعفى من تنزع ملكية عقاره من رسوم الأراضي البيضاء إذا كان التعويض بالنسبة له عبارة عن أرضٍ بديلة، على أن يكون الإعفاء لمدة يتفق وزير المالية رئيس المجلس ووزير البلديات والإسكان على تحديدها.

المادة الثامنة عشرة:

1- استثناءً من المادة (السادسة عشرة) من النظام، يجوز -في الحالات التي تكون الجهة صاحبة المشروع جهة حكومية- أن يكون التعويض عن نزع ملكية العقار بأرض منحة بديلة، وذلك إذا كان العقار عبارة عن أرض فضاء، لم تُستثمر أو تُعمر بأي نوع من أنواع التنمية، وأساس ملكيتها منحة حكومية لا تزال ملكاً للممنوحة له. وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك.

وبحسب المادة 34 لا يجوز تخطيط الأراضي ولا تقسيمها ولا دمج عقار بآخر، ولا الترخيص عليها بأي نشاط، وذلك بالنسبة إلى الأراضي أو العقارات المحددة في مخطط المشروع؛ اعتباراً من تاريخ إبلاغ مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها بقرار البدء في إجراءات نزع الملكية.

وينص النظام كذلك على أن تتولى الهيئة العامة لعقارات الدولة، بالتنسيق مع وزارة الاستثمار وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية، إعداد اللائحة التنفيذية، وتعتمد من المجلس، وتصدر بقرار من مجلس الوزراء خلال 120 يومًا من تاريخ نشر النظام في الجريدة الرسمية.
 

نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات